税收筹划分析

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税收筹划分析范文第1篇

（一）已纳税款扣除的筹划

税法规定，将应税消费品用于连续生产应税消费品的，可按当期生产领用数量计算准予扣除外购的、进口的或委托加工收回的应税消费品已纳的消费税税款。而且允许扣除已纳税款的应税消费品只限于从工业企业购进的应税消费品，对从商业企业购进应税消费品的已纳税款一律不得扣除。因此企业采购应税消费品，应尽可能从其生产厂家按出厂价购入，这样不仅可以避免从商业企业购入而额外多支付的成本，而且也可以实行已纳税款抵扣制，降低企业的税负。同时须注意的是允许抵扣已纳税款的消费品的用途应符合税法规定的范围，如用外购已税烟丝生产卷烟，用外购已税化妆品生产化妆品等，就可以实行税款抵扣制，而用外购已税酒精生产的白酒，用外购已税汽车轮胎生产的小汽车则不允许扣除已纳的消费税税款。

（二）将应税消费品用于其他方面的筹划

税法规定，纳税人自产自用的应税消费品，除用于连续生产应税消费品外，用于其他方面的，于移送使用时纳税。其他方面指用于生产非应税消费品、在建工程、管理部门、非生产机构、提供劳务以及用于馈赠、集资、赞助、广告、职工福利、奖励等方面。在税法上，用于这些方面应作为视同销售处理，缴纳消费税。在计算消费税时，计税销售额依次有3种选择：1.按纳税人当月生产的同类消费品的销售价格；2.当月同类消费品的销售价格的加权平均或上月或最近月份的销售价格；3.组成计税价格＝（成本＋利润）÷（1－消费税税率）。而这3种价格哪种对企业最有利呢？举例如下：

假设某摩托车生产企业A只生产一种摩托车。某月将自产摩托车100辆赠送给摩托车拉力赛赛手使用，属于上述“馈赠”行为，应纳消费税。

假设A当月生产的摩托车的销售价格为5000元／辆。则

计税销售额A1=5000×100=500000（元）

假设A当月按5000元／辆销售400辆，按5500元／辆销售400辆。则

计税销售额A2=（400×5000+400×5500）÷800×100=525000（元）

假设A生产摩托车的成本为4500元／辆，成本利润率为6%，消费税税率为10%.则

计税销售额A3=4500×（1+6%）÷（1-10%）×100=530000（元）

从以上计算结果可以看出：A3>A2>A1.由此表明只有在第1种情况下企业的消费税才缴得最少。这就要求企业建立健全会计核算制度，应有清晰明了的价目表，会计记录清楚，以避免会计记录混乱而增加额外的税收负担。

（三）兼营不同税率应税消费品的筹划

税法规定，纳税人兼营不同税率应税消费品，应分开核算不同税率应税消费品的销售额、销售数量。未分别核算的或将不同税率的应税消费品组成成套消费品销售的，从高适用税率。这就要求企业健全会计核算，按不同税率的应税消费品分开核算。如果为达到促销效果，要采用成套销售方式的，可以考虑将税率相同或相近的消费品组成成套销售。如可以将不同品牌的化妆品套装销售，而如果将护肤护发品（消费税税率为8%）和化妆品（消费税税率为30%）组成一套销售，就会大大增加企业应纳的消费税。同样，将税率为25%的粮食白酒和税率为10%的药酒组成礼品套装销售也是不合算的。除非企业成套销售所带来的收益远远大于因此而增加的消费税及其他成本，或者企业是为了达到占领市场、宣传新产品等战略目的，否则单纯从税收角度看，企业应将不同税率应税消费品分开核算，分开销售。

（四）混合销售行为的筹划

税法规定，从事货物的生产、批发或零售的企业，以及以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业的混合销售行为，视同销售货物，应当征收增值税。若货物为应税消费品，则计算消费税的销售额和计算增值税的销售额是一致的，都是向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、包装物租金、运输装卸费、代收款项等诸多费用。例如摩托车生产企业既向客户销售摩托车，又负责运送所售摩托车、并收取运费，则运费作为价外费用，就应并入销售额计算征收消费税。如果将运费同应税消费品分开核算，则可以减少销售额，少纳消费税，运费部分只纳3%的营业税，而无需按应税消费品的高税率纳消费税。现在由于客户日益重视售后服务，企业可以考虑设立售后服务部、专业服务中心等来为客户提供各种营业税或增值税应税劳务，将取得的各种劳务收入单独核算、单独纳税，以避免因消费税高税率而带来的额外负担。例如，白酒生产企业就可以成立专门的运输中心来运输所售白酒，所收运费纳3%的营业税，而不用按25%纳消费税，这样就节约了纳税支出。

（五）折扣销售和实物折扣的筹划

税法规定，企业采用折扣销售方式时，如果折扣额和销售额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的余额计算消费税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。在当今市场竞争激烈的情况下，采用折扣销售作为促销方式是非常常见的，尤其是生产应税消费品的企业，往往会给出极大的折扣比例，以吸引消费者。因此企业应严格按照税法规定开具发票，就可以大幅度降低销售额，少交消费税。要避免因发票开具不当而增加的不必要的税收负担。

另外，在现实中还会经常出现“买二送一”等类似的实物折扣销售方式，税法规定，将自产、委托加工或购买的货物用于实物折扣的，该实物款额不得从销售额中减除，应按视同销售中的“赠送他人”处理，计算征收消费税。因此企业如果将“实物折扣”变换成折扣销售，就可以按规定扣除。例如，企业要销售200件商品，要给予10件的折扣，在开具发票时，可以按210件的销售数量和金额开具，然后在同一张发票上单独注明折扣10件的金额。这样，实物折扣的部分就可以从销售额中扣除，不用计算消费税，从而节约了税收支出。

（六）出口退税的筹划

税法规定，企业应将不同消费税税率的出口应税消费品分开核算和申报，凡划分不清适用税率的，一律从低适用税率计算应退消费税税额。这就要求企业在申报出口退税时，应分开核算不同税率的应税消费品，以获得应有的退税额，避免因从低税率退税而减少收益。同时，还须强调的是，消费税出口退税仅适用于有出口经营权的外贸企业购进应税消费品直接出口以及外贸企业受其他外贸企业委托出口应税消费品，而生产企业出口或委托外贸企业出口应税消费品，则是不予退还消费税的。因此对于出口业务较多、出口较频繁的生产企业来说，可以考虑组建独立核算的外贸子公司，由生产企业将应税消费品销售给外贸子公司，交纳消费税，再由外贸子公司将应税消费品出口，获得相同金额的出口退税，从而在实质上减轻了企业的税收负担。但是须注意的是，组建外贸子公司的成本很可能会高于出口退税所带来的收益，企业应进行成本——收益分析，从长远利益和整体考虑，而不能片面追求出口退税所带来的短期利益。

税收筹划分析范文第2篇

关键词：财务管理，所得税，税收筹划

一、企业筹资过程中的所得税税收筹划

1、企业筹资过程中所得税税收筹划的原理分析

企业筹资过程中的所得税税收筹划，可能对企业经营绩效与整体的税负产生影响。这就需要企业考虑如何合理调整筹资结构，实现企业的总体目标又节约了企业成本。根据企业所筹资金来源不同，分为负债筹资和权益筹资。一般而言，企业筹集资金都是通过自积累的方式。企业的借款利息只要不高于金融机构同类同期贷款利息的部分，都可以在税前扣除，而且发行的债券的利息，都可以在税前全额扣除，这样可以减少应纳税所得额的数额，起到节税的作用。企业在筹资过程中，从提高经济利益出发，除了考虑资金的筹资渠道和数量外，还必须考虑筹资活动过程中产生的税收因素，从税务的不同处理方式上寻求低税点。

2、资本结构的所得税筹划分析

企业筹资方式一般有吸收投资、发行股票、债券、借款和融资租赁等。负债筹资所具有的优势在于：企业的借款利息可以在税前作为费用列支，有抵税的效应，在一定程度上降低企业的资本成本。考虑到企业的最佳资本架构和负债的财务风险后，需要以权益资本收益率为标准来识别负债筹资方式与权益筹资方式的优越性以及不同规模的负债筹资的优缺点。在完全资本市场中，企业存在最佳资本结构，同时企业还存在最佳股权结构和最佳债权结构，充分享受公司税和个人所得税的税收利益。由于税收替代效应和收入效应的存在，债务和其他税收盾牌的存在也会影响企业的融资选择。

二、企业投资过程中的所得税税收筹划

1、企业投资过程中的所得税税收筹划的原理分析

税负的轻重对投资决策起着决定性的作用，企业在进行新的投资时，基于税收筹划和投资净收益最大化的目的，应从企业的组织形式、投资地区、投资行业、投资方式等方面进行优化选择。企业在投资过程中，其目标是要提高经济利益，投资预期获得的效益。税款是投资收益的抵减项目，应纳税款的多少直接影响到投资收益率，尤其是所得税对投资收益的影响表现的更为明显，因此对于其进行税收筹划显的就尤为重要。

2、企业投资地区及行业的所得税税收筹划

投资区域的选择，除了考虑企业生产所必须的物质基础，还应考虑到不同地点的税制差异。新所得税税法规定对高新技术企业实行15%的优惠税率，不受地域限制。因此，如果投资者准备设立高新技术企业，企业现在可以不用考虑地域因素的影响。新企业所得税法充分体现了国家对高新技术企业的大力支持，符合条件的企业可以充分利用这条新优惠政策，获得纳税筹划好处。

3、企业投资方式的所得税税收筹划

投资方式从投资对象的性质来看可分为两大类，即直接投资和间接投资。直接投资就是把资金投放于生产经营性资产，以便获取利润的投资。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于股票、债券等金融资产，以便取得股利或利息收入的投资。进行直接投资应考虑的限制因素比间接投资要多，因而税收筹划的空间比较大。间接投资必须综合投资风险和收益风险进行税收筹划，企业选择不同类型的债券投资，一方面要比较其收益率，另一方面要进行利息缴税后的比较，得到实际收益率。

三、企业营运过程中的所得税税收筹划

1、企业营运过程中的所得税税收筹划的原理分析

企业在营运过程中，不同的经营方式会使经营者承担的税负存在差异，筹资、投资的效益通过这个阶段得以实现。这个阶段企业所得税筹划主要通过合理的成本费用的列支和销售方式的选择而进行的。涉及到影响企业所得税缴纳的主要因素有应纳税所得额和税率，而影响应纳税所得额的因素有收入、成本、费用等，如何减少应纳税所得额现有规模，就要找出这些影响因素背后隐藏的税收筹划突破点。另外，企业在经营过程中会产生额外税收负担，包括会计核算方面的和纳税申报。企业应采取有力措施加强财务核算，主动争取低税负核算形式，按规定履行各项报批手续，履行代扣代缴义务，认真做好纳税调整等项措施加以避免，以获得税收利益。

2、所得税率的所得税筹划

首先是通过过渡税率的进行所得税筹划，新企业所得税法对过渡税率进行了规定。对于新税法来说税率降低的企业，可分年过渡到正常税率的企业，通过提前销售或者适当降价促销确认收入，成本尽可能后移例。其次是利用税率突变年度的进行所得税筹划，企业所得税税率突变比较典型的两种情况，一种情况是企业享受税收优惠的时候，另一种情况是企业在进行亏损弥补的过程中。这时，企业销售收入和成本费用时间，即在突变前还是突变后确认，会直接影响企业的应纳税所得额。新企业所得税法规定，企业可以通过改变销售合同中的付款方式，实现提前收取销售收入目的，或者通过销售折扣鼓励对方提早付款。

3、存货计价方法选择的所得税筹划

对存货进行合理筹划，可以减轻企业的所得税税负。企业在利用存货计价方法选择进行纳税筹划时，主要考虑的因素包括：市场物价变化趋势、税率变化、企业所处阶段。假如物价持续上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，采用先进先出法计算，会形成虚夸的应税收益；采用加权平均法和移动平均法计算确定销售成本虽然都是使用平均单价，使各期利润比较均衡。但采用移动平均法最后购进的价格较高的存货可能不参与发出存货平均价格的计算，因此其应税收益比加权平均法高，应纳所得税也就比加权平均法多。因此，当物价上下波动时，依据企业情况应选择加权平均法或移动加权平均法对存货进行计价，可以避免因销货成本的波动，而影响各期利润的均衡性，进而造成企业各期应纳所得税额上下波动。

参考文献：

1． 王桂平，《浅谈新税法下企业所得税税收筹划策略》，全国商情，2009（8）

税收筹划分析范文第3篇

关键词:税收筹划；主观因素；客观因素；效益最大化

一、税收筹划的归因分析

我国的税收是建立在税收法律规范下的社会主义市场经济体系下的税收，正因为如此，税收征管相对人的生产经营活动在很大程度上必然会遵循它的调控，而且我国通过的一系列税收法律规范，明确界定了相对人应尽的各种义务，正是由于这种前提的存在，才使得纳税人合法降低税负成本成为了可能。在现代社会法治建设中，国家层面通过立法形式赋予纳税人一系列权利，而税收筹划就是这些权利中重要的一种。究其原因，这是取决于权利的两个基本内涵：一是法的规定性，对权利拥有者来说法律规定是客观存在的；二是主观能动性在权利拥有者身上的充分体现。前者具有强制性、固定性的特点，以法律界定为标准；后者则体现在即使法律对相对人实施权利进行了规定，但仍然需要要纳税人在不违法的前提下，发挥其主观能动性实现需求，也就是说纳税人对自己涉税行为及其后果事先要有所研判，甚至于能够较为准确的预测即将给自己带来的效益。任何经济行为基本上都存在者主观因素和客观因素，税收筹划这一特殊经济行为也不例外。

(一)税收筹划的主观因素

纳税人由于受到经济利益的驱动，从而产生了规避纳税义务的愿望和需求，这就是税收筹划的主观动因。对于纳税人来说，纳税是其直接经济利益的一种损失，即使税负是公平、正当、合理的，都是对纳税人劳动成果的一种社会强制分配。就纳税人而言，纳税则意味着自身利益的流失，与政府之间并不是一种等价交换，纳税更多的是迫于政府管理的强制性。就政府管理层面来说，他们也会考虑以何种更为积极的方式为纳税人提供纳税服务，进一步使纳税人能够更多地感受到由于自身履行纳税义务所带来的直接或者间接的社会经济利益，从而进一步提高他们的纳税遵从度。但在现实中，政府采取的各种举措无论效果如何，总会有纳税人通过特定的方式和手段，千方百计地达到少纳税或者不纳税的目的，从而实现其所谓的经济效益最大化。

(二)税收筹划的客观因素表现

税收筹划的客观因素表现在多个方面，但主要可以归集为以下四个方面：税负落差是首要因素。一个国家内的税收法律体系基本上是统一的，但在具体的税收征管活动中，各级政府为达到特定的目的仍然会根据不同情况区别对待，在不同区域实行特殊的税收倾斜政策。通货膨胀是其次因。各种税率的“档次爬升”在很大程度上都是由通货膨胀所导致，不仅使税收扣除不足，关键还影响到了税收优惠政策的落实，从而使税本受到了严重侵蚀。不仅纳税人的实际所得和资本遭受了吞噬，而且给储蓄带来了极大的消极影响，更是在现有经济环境下对税收筹划行为的一种恶性刺激激励。再次是边际税率因素。通常意义上的“税收负担”并不是简单意义上的税收总额(或某一种税)占GNP的比重，而是指构成整个税收筹划因素的最终负担，也就是边际税收负担的边际税率。具体表现在如果边际税率所体现的税收负担越重，那么税收筹划的动机则会越强烈。第四是法律因素。法律的一个重要的特点就是滞后性，所有法律的制定和修改完善都是在特定的事物产生后，甚至于产生后相当长的一段时间后才按照相关程序进行的，对于税收法律法规也同样存在这种问题，整个市场经济的运行在不同时期，不同行业都会有各自的特点，而这种复杂的外部税收环境的瞬息万变，不可能也不会有非常完善的税收法律体系及时去规范它，“法无禁止即自由，法无授权不可为”这一法律原则，则为纳税人的税收筹划提供了更为广阔的寻租空间。

二、现代企业税收筹划的理解和认识

研究税收筹划的起源，其实是由最早的简单避税发展演化而来的。由于历史上各个时期的不同国家和地区都有过过重的税赋，纳税人或者是负税人为了维护自身的经济利益而进行的各种偷、逃、抗税行为在受到政府的多次严厉打击和制裁后，转而寻求更为有效的避税方法，从而进一步推动了税收筹划的演进。在这一演进过程中，大部分纳税人受到了政府的严厉制裁，而其中一部分纳税人则顺利过关。其根本原因就在于这些纳税人通常能够卓有成效地利用税法本身的漏洞和设计缺陷，在不触犯法律的前提下，实现了规避纳税或减少纳税的目的。现实中的税收政策漏洞，基本上可以分为三种。第一种，按照税法立法目的应该征税的行为，实体税法中没有相关征税规定，实际操作中也没有征收；第二种是税法明确必须征税，但难以在实际征管过程中操作而没有征税；第三种是税收立法相关条款不严谨，不同的人有不同的理解，从而产生不同的抉择。但是随着立法体系和税收征管体系的日趋完善，这种利用立法漏洞和征管漏洞进行税收筹划的空间则会困难重重。现代企业税收筹划要实现的基本目标是什么？实现这个目标所要遵循得原则又是什么呢？本文将从以下方面展开分析：

(一)不违法原则、涉税零风险原则和目标保护性原则

一个企业开展税收筹划应该最先要考虑实现的目标和遵循的原则就是不违法原则、涉税零风险原则，这也是区别于偷、逃、抗、骗税的关键。否则，如果一个企业采取违法的手段进行筹划的话，不但不能达到最初节减税款的目的，而且会遭到税务机关的严厉处罚，同时也必然会对整个企业的商业形象产生不良的影响。涉税零风险我们可以理解为税收征管相对人通过一定的筹划安排，使自身在税收方面处于一种没有任何风险或风险小到可以忽略不计的一种“极端”状态，在整个税收筹划过程中，纳税人清楚地把握事物变化的关键点，做好事物的定性判断，显得尤为重要，如果能针对不同的事件，相机而动，恰如其分的制定税收筹划策略，将使税负截然不同。我们在进行税收筹划时，要采取保护性措施，切实保障自己的合法利益。

(二)针对性原则和总体综合经济效益最大化目标分析

进行税收筹划时，利益相关人要区别对待，准确把握不同的经济环境，从而采取具有针对性的税收筹划方案，做到有的放矢。这是因为存在着不同的外在和内在空间环境，如时期、地区、行业、部门、生产规模等等，国家对其都有着不尽相同的税收政策导向。因而利益相对人必须要对自身的外围空间环境进行准确研判，比如生产经营活动涉及到的税种、与之相适应的税收政策及法律法规、税率、征收方式、税收优惠政策、乃至于每个生产经营环节可能存在的税收法律法规上的漏洞等等。在此基础上，纳税人才可能准确有效的开展税收筹划，达到预期目的。在实际操作过程中我们会遇到这种情况，一些税收筹划方案理论上虽然少缴了一些税金或降低了部分税负，但却无法达到预期效果，其根本原因在于对税收筹划目标认识上的误区。税收筹划属于企业财务管理的范畴，因而其目标取决于企业管理的目标，也就是说在比对研判方案时，不能将降低税收成本作为唯一的目标，从而导致因该筹划方案的落实造成其他费用增加或收入减少的异常状况发生，必须综合考虑采取该筹划方案是否能够给企业带来绝对的收益。在进行筹划时不仅要考虑节减税，还要考虑综合经济利益最大化；不仅要考虑现时的财务利益，还要考虑未来的财务利益；不仅要考虑短期利益还要考虑长期效益；更不能局限于所得的增加还要关注资本增加。因此，税收筹划应该以总体经济效益最大化为根本目的，要彻底改变税收筹划就是少缴税款这一狭隘思想。

(三)成本最小化原则及价值目标分析

税收筹划分析范文第4篇

关键词：公司；项目投资.税收筹划

税收作为影响企业财务决策的重要变量，客观上影响着企业的财务管理活动，进而影响企业价值最大化财务管理目标的实现。因此，企业有必要从税收的财务影响出发，运用税务筹划手段有效配置企业资源，从而在减轻税收负担的基础上获得最大的财务收益。投资作为企业财务管理的一项重要内容，影响着企业的整体经济利益，因此，企业需要重视并理性开展投资活动的税务筹划。具体而言，税收影响投资活动的内容很多，本文拟主要探讨企业组织形式、投资地点和分支机构设置的税务筹划问题。

某上市公司简称(A公司)目前拥有一个分公司和一个子公司简称(C公司)。随着A公司远期发展战略的全面推进，为满足企业纵向延深产品链，拓展产品种类，增强市场竞争力，提高经济效益的需要，拟在经济开发区投资建设a项目，以何种组织形式运作该项目，需综合考虑地方政府相关政策、融资方式、专业领域跨度和税收筹划等多方面因素。下面对三种具体运作方式的税收影响进行简要分析：

1.设立子公司

根据A公司与该开发区政府签定的项目协议约定，a项目必须以独立核算资格的法人企业形式在开发区注册、纳税，并以此作为获得土地的前提条件。为加快项目建设，在目前没有合适的战略合作伙伴情况下，A公司考虑前期单独出资设立全资子公司开展a项目的筹建工作，后续吸收其他战略投资者，并采取增资的方式推进项目建设，以有效降低公司投资风险和经营风险。假设按照a项目的可研报告，该项目设备投资额200000万元，按照新增值税暂行条例规定，可以抵扣进项税额34000万元，降低公司增值税税负。项目投产后年利润总额54678万元，缴纳所得税13670万元。假定股份公司母公司年实现利润90000万元，如不考虑其他子公司，则合并报表缴纳所得税36170万元。

2.设立分公司

A公司设立分公司，由分公司具体负责筹建a项目，待项目建成后有两条运作路径：

方案一，继续以分公司的形式开展生产经营。该项目设备投资额产生的进项税额34000万元可以得到抵扣。项目投产前，假定A公司母公司年实现利润90000万元，项目投产后，依据可研报告，该项目年实现利润54678万元，则母公司每年缴纳所得税36170万元。由于A公司母公司在该项目建成前后均需保持盈利，此方案与股份公司设立子公司在纳税成本上一致。

方案二，试生产后以净投资设立子公司，由该子公司组织生产经营。在分公司筹建期间购进设备产生的增值税进项税额在母公司得到抵扣，但在完成试生产，将分公司资产作为投资设立子公司组织正式生产则存在纳税义务。按照相关税法规定，分公司以净资产投资设立子公司属于企业整体资产转让，是公司的资产投资活动，应就其动产缴纳增值税34000万元(筹建期购入设备已抵扣)。另外，在设立子公司时，需进行资产评估，评估的增值部分涉及缴纳所得税，以土地出资为例，若每亩土地评估增值2万元，则需交纳所得税900万元，此外还涉及缴纳契税540万元。

3.公司与合作伙伴整合的涉税影响

根据公司与合作伙伴B公司签定的合作意向，双方整合后成立的新公司将参与A公司已建、在建和未来的煤化工项目建设，a项目作为该产业也在整合之列。

(1)若a项目以A公司子公司的形式参与整合，存在两种情7兄一是A公司将子公司的股权转让给新公司，该子公司变为股份公司的孙公司，这样符合公司与B公司的合作意向，也没有涉税问题，但与国资委企业投资监管实施办法不符。国资委相关企业投资监管实施办法中明确规定“所出资企业的独资和控股子企业出资的(即第三级)企业不得进行产权收购和长期股权投资。”二是子公司被新公司吸收合并，该子公司变成新公司的分公司，属于企业产权转让行为。按照税务局相关规定，“转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权及劳动力的行为，因此转让产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税”，则子公司以企业全部产权转让方式将a项目投入新公司可以免缴增值税。但是，子公司变成新公司的分公司，在资产评估时，按财政部关于特殊性税务处理的规定，如按历史成本记账，则不需缴纳所得税，当再次处置该部分资产，则需按公允价值就增值部分缴纳所得税额。

(2)若a项目以A公司分公司的形式参与整合，则属于企业整体资产转让行为，其涉税影响与设立分公司的方案(二)相同。

税收筹划分析范文第5篇

[关键词]房产出租；土地转让；税收；筹划

中图分类号：F21

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2013）08-056-01

现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。房产出租，土地转让较为普遍，如何使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，相关税收筹划是值得研究的课题。

一、房产出租

现在公司逐步向零库存发展，库房大量闲置。而部分闲置的库房用于出租，但是，租赁的税负过高，要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。

营业税：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，税率相同；房产税：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。应纳城建税、教育费附加依流转税的7%+3%+2%（各地可能不同）。从上述各税种计税公式的不同可以看出，由于房产税计税方法的差异，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。

税收筹划方法：将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供服务。由于仓储保管而节省房产税，而给公司带来效益。但出租变为仓储后，需要增加支付保管人员一定费用，公司可在增加的保管费用与节省的房产税额之间综合比较，选择适合的方法。

二、土地转让

现实社会当中部分开发商中标得到土地以后，因诸多原因，无法完成房地产开发，因此，土地转让流转在现实社会比较普遍，现就各种转让方式的税负进行分析

1 是直接办理土地交易转让，相关税负：（1）营业税，按增值部分缴纳，（2）土地增值税，正常缴纳，（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。

2 是生地变熟地再办理交易转让：（1）营业税，按增值部分缴纳，如第一种相同，（2）土地增值税，同第一种方法比较，根据相关条例，计算增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的价款，交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及转让环节缴纳的税款，筹划空间就是加计20%开发成本扣除。（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，但由于土地增值税缴纳的变化，实际缴纳税额跟第一方方法有差异。（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。

3 是土地投资入股变成股权：（1）营业税，根据财税（2002）191号文件，以不动产投资入股，参与投资方利润分配共担风险，不征营业税；（2）土地增值税：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，正常缴纳；（3）、企业所得税：正常缴纳，（4）；对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。（5）印花税：万分之五缴纳。

税收筹划方法：根据上述，筹划空间在于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除上，同时由于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除而导致所得税应纳税额也会产生差异，因此，综合计算各种方法应纳税额，进行比较，选择合适的方法。

4 代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业——业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。