节能服务行业现状

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节能服务行业现状范文第1篇

关键词：节能服务业；交易成本；信息不对称；投机行为；交易平台

中图分类号：F287.4 文献标识码：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2011.06.017

目前，国内学者在节能服务领域的研究，还处于参考节能服务先进国家的经验，只是从合同能源管理的角度，对节能服务产业发展面临的问题，给出相关建议的阶段。例如，姚伟[1]通过分析节能服务公司多种发展模式的共同特点，参照节能服务先进国家的经验，指出高端节能人才的缺失、节能项目融资和税收政策等影响节能产业的发展；尚天成、郭俊雄[2]通过构建熵权数评价指标体系，分析合同能源管理项目的影响因素；李琪、聂甲森[3]通过分析建筑领域的特点，探讨了在建筑领域应用合同能源管理的可能性和潜在的风险因素；国家发展改革委员会[4]指出节能服务企业的发展在资金支持、税收优惠、融资服务等方面遇到困难，并提出了解决的方法。

现有的研究有两点不足：首先，用能企业之所以实行节能措施，主要是应对不断上涨的能源价格，降低企业的运营成本，为企业带来实际的利益。如果仅从外部宏观层面分析节能服务公司发展面临的问题，而不考虑产品交易和后续运营成本，就不能有效地建立良好的节能服务产业发展机制。另外，产品交易的过程中，因存在信息不对称性、交易环境不确定性等风险，节能服务交易双方不一定达成实施节能服务的意向。本文在此基础上，分析节能服务业发展面临的障碍，引入交易成本理论，结合节能服务的特点提出节能服务产业改进策略。

一、节能服务业发展面临的障碍

（一）节能服务业的发展现状

节能服务业是节能服务公司为企业和项目在节能减排等方面提供服务和支持的产业。1998年国家通过国际合作，在世界银行和全球环境基金的支持下，实施“中国节能促进项目”，经过几年的发展，节能服务业取得很大的成绩。据节能协会节能服务产业委员会(EMCA)统计，从2004年到2009年，节能服务综合投资从21.27亿元递增到360.37亿元；EMC项目投资从10.98亿元递增到195.32亿元，2010年更是达到287.51亿元，节服务业发展呈现倍增态势。见图1。

但是快速发展的节能服务产业依然没有改变我国经济社会发展高耗能的现实，据国际能源署2007年的统计资料显示，就能源的利用率而言，日本、德国和美国等发达国家分别是我国的8.27倍、5.06倍和4.33倍。如果按照单位产值的能耗情况来计算，我国的差距就更为巨大，是世界单位产值能耗水平的3.03倍，是日本、德国、美国的8.82倍、5.39倍和4.62倍[5]。如何促进节能服务产业发展,改善我国能源使用现状，提高能源的使用效率，降低能耗需求水平，是现阶段我们必须思考和解决的问题。

（二）制约节能服务业发展的因素

对于节能服务产业发展遇到的问题，我们可以从时间和技术两个方面的角度去分析。从时间方面看，对于用能企业来说，节能投资包括初期投资、运行和维护费用、改造费用等。节能服务公司和用能企业的利益全部来自于节能效益，是以未来的效益进行投资的。但是对于未来的预期，节能服务项目具有不确定性，主要包括节能量的不确定性和未来投资回收的不确定性。另外，国家还没有完善的法律法规去规范节能服务行业的发展。例如节能服务公司资质管理、节能收费标准、质量评价和项目验收等标准，国家还没有一个明确的规定，以上因素使得预期的节能收益处于相对的变数之中。

从技术方面看，节能服务项目经过一定的时间后，需要将节能设备无偿交付于用能企业，采用不同节能技术，节能服务企业面临的节能服务风险和获得的节能效益不同。选择优异的节能设备，节能效益明显，但是难以在短期内收回设备投入成本。使用低级节能设备，节能投入低并且容易获取，设备投入成本回收时间短。这样在节能服务市场上，容易出现“坏币驱逐良币”的现象，也影响了节能服务市场交易的顺利实施。

交易成本是为了实现市场交易付出的成本，它正是包含了不确定性、信息不对称性、投机行为等因素。具体到节能服务业，节能量和未来投资回收的不确定性，节能效益分享的不明确性，节能法律法规不完善和节能标准的缺失，以及节能实施过程中的投机行为共同构成了制约节能服务发展的因素。所以高昂的交易成本必然影响了节能服务业的发展。这是因为：第一，企业之所以实行节能措施，主要是应对能源成本的不断上涨，降低企业的运营成本。如果节能服务的市场交易费用太高，以至于企业降低成本的预期不能实现，企业就不会接受节能服务。第二，企业在决定把节能服务外包给专业的服务公司时，要预估自己节能的花费和收益，比较节能外包的花费和收益，如果节能服务的交易成本太高，企业就会选择自己实行节能改造，从而影响节能服务企业的市场发展。基于以上的分析，本文认为节能服务产品交易过程中出现的信息搜索和确认成本、交易和后续维护运营成本、节能效益分享标准等因素对节能服务产业的发展有着压制作用。

二、节能服务交易成本的产生机制及其降低途径

(一)节能服务交易成本产生机制

科斯首先提出交易成本的理论，通过价格机制的成本表述交易成本的概念。他指出交易成本包括价格、谈判和签订合同的成本[6]。随后威廉姆森正式提出交易成本的概念，他把交易成本分为事前交易成本和事后交易成本[7]。事前交易成本包括搜索和获得信息成本、谈判和决策成本、监督和改进成本；事后交易成本包括交易偏差产生的纠正成本、判定和解决交易纠纷的成本。威廉姆森通过人性因素和环境因素两个方面分析了交易成本产生的根源。人性因素中包含有限理性和投机行为倾向。有限理性是指企业或个人为了获得有利于自身发展的资源，做出不合理的行为。投机行为是为了追求私利，故意扭曲事实和欺骗的行为。环境因素包括不确定性、信息不对称性等因素。不确定性是指交易环境中存在许多的不可预期的可能性，如企业预期收益不明确等因素。而信息不对称是拥有较多的有利信息的一方，在机会主义动机的驱动下，利用信息不对称，对交易另一方进行欺骗式销售。见图2。

如图2所示，因为有限理性和不确定性导致了投机行为和信息不对称性的产生。而信息的不对称性，加强了供给方的投机行为，两个方面促使交易成本的产生。

对于节能服务产业来说，该产业刚起步不久，还处于产业和市场的形成期，服务信息平台和规范的制度尚在建立阶段，市场交易过程中不可避免地会产生交易成本。对于节能服务交易成本产生机制，可以从以下几个方面分析。

1.不确定性。因节能产业尚处于产业的形成阶段，现阶段没有明确的法律法规可以用来规范市场交易活动，给交易双方带来许多交易中的不确定性。因节能服务项目普遍采用合用能源交易模式，节能服务企业预先支付节能投资，并通过分享能源节约量来获取节能收益。但是节能成本的回收要经历10年以上的时间，节能服务企业回收成本的风险很大。另外，节能服务企业的规模普遍较小且分布不均，节能服务的需求方要花费很多的时间和很大的资金成本来收集和处理供给企业信息，以减少信息缺失给企业带来的不确定性。

2.信息的不对称性。因对现有建筑或是设备的节能改造，需要许多专业性的技术和管理知识，对于尚处于行为节能阶段的节能服务需求方来说，无法有效地监督节能服务实施方的作业。有关节能服务质量、施工过程和节能效果的标准缺失，一方面增加了需求方的学习费用，另一方面也为节能服务供给企业的投机行为提供了可能性。另外，尚无独立的权威机构对节能服务企业的能力、从业资格等作出评价，使得节能服务需求方无法获得准确的信息，从而选择优秀的节能服务公司。这也增加了节能服务市场交易的交易成本。

3.投机行为。因在节能服务市场中存在不确定性和信息不对称性，节能服务企业为了自己的利益最大化可能会实行投机行为。为了降低节能投资成本回收的风险，节能服务企业可能使用节能效果差，但是节能投入成本低的设计方式、设备和施工方式。因节能服务质量标准的缺失，节能服务公司可能伪造节能服务效果，增加自己的节能利益分享，给节能服务需求者带来利益损害。

(二)节能服务交易成本的降低途径

从上面的分析可知，节能服务交易成本产生的主要原因为：不确定性、信息不对称性和投机行为。关于降低交易成本手段，学者们较为一致的看法是：制度和技术是降低交易费用的两种主要工具。因此，降低交易成本的基本途径主要包括以下三条。

一是节能服务信息平台建设。要建设节能服务信息交易平台，把市场需求和供给的信息统一到一个信息平台之上。对于需求方而言，能够在平台上获得节能服务公司的资质、服务范围和公司所在地等信息。对于提供方来说，可以获得需求方的准确需求信息和特殊要求等。另外，关于节能服务的法律法规和行业的标准也要包含在信息平台之中，方便买卖双方查询。

二是制度和社会监督建设。要建设完善的管理制度和鼓励社会的监督，防止投机行为的产生。

三是品牌建设和标准的完善。制定完善的节能服务标准，加强政府或是第三方权威机构对节能服务公司资质的认证，加强节能服务公司品牌的建设，这些都有利于消除信息不对称性的问题，可以降低交易成本。

下面，主要从交易平台建设、行业协会的监督、节能服务标准建设等方面，给出在节能服务市场上降低信息搜索成本、减少信息不对称、限制投机主义行为的具体策略。见表1。

三、促进节能服务行业发展的新思路

节能服务这种无形产品，要想在市场交易中逐步形成一个规范的行业并得到极大的发展，除了需要国家在倾斜政策、税收政策、金融支持等宏观层面的支持外，还应该在市场环境这个微观领域，形成新的能够引导节能服务交易适应市场规律的新思路。

(一)建设节能服务信息交易平台，降低交易成本

信息交易平台的建立，特别是电子商务的发展，会大大增加信息的沟通渠道和方式，减少信息的不确定和不对称性，从而使得交易活动的速度和效率得到极大的改观。建立节能服务交易平台，集中公布节能服务需求和供给信息，有利于买家和卖家发现对方，并及时作出市场反应。另外在平台上可以节能服务企业的基本信息、节能案例以及关于节能服务的法律法规政策等，这样可以帮助节能服务需求方了解供给方的能力和法律规范等信息，减少信息的搜索和确定的成本。电子商务的实施可以增强买卖双方的互动性，有利于明确节能需求，准确提供节能服务。此外，电子商务也可以帮助节能服务公司理解客户需求和预期潜在需求，帮助节能服务企业迅速的成长。建立节能服务需求供给平台，展开电子商务，不仅可以大大降低客户签约前的信息搜索成本，而且可以使交易契约的定力实现零距离，最终导致交易成本的大幅度降低。

(二)减少信息不对称性产生的交易成本

节能服务公司的业务是为客户开发一个技术可行，经济合理的节能项目。其项目流程中包含的技术因素为：审核能源成本数据、能源调研、监测、工程设计、监测节能量、项目维护等。然而大多数节能服务接受方因缺乏相应的技术背景，对以上的流程不太了解，从而产生买卖双方对于节能服务方的质量和服务能力的信息不对称，为具有投机行为倾向的服务企业提供了谋求利益的可能性。减少信息不对称性带来的交易成本，可以从以下几个方面进行。

一是明确节能服务产品的质量标准，降低信息不对称性。标准的制定要参照具体行业或是服务的特点。节能服务除了具有投入和产出过程的无形性、服务的差异性和服务的不可分离性等服务产品共有的特点，还具有系统性和多参与体的特点。因为节能服务实施和结果具有统一性，服务结束后效果会立即被感知，所以节能服务应该在节能实施的过程中明确参照的标准。节能服务公司要采用互动营销的理念与客户进行有效沟通，确定实际节能过程中应达到的节能标准，其中包括节能产品的节能等级、《合同能源管理》的合同细节等。在确定参考的节能标准时，可借鉴外部权威的节能标准，例如美国政府在实行“能源之星”政策时制定的节能产品等级标准。在确定节能收益分享机制时，节能服务企业应与客户确定具体的检验标准，避免因参考标准不明确，影响节能收益的分享。

二是加强对节能服务企业的资质认证。要加强行业协会的作用，对节能服务企业的资质进行严格审查。行业协会要经常对节能服务从业者和组织进行严格的培训、考核和监督，降低信息不对称带来的节能服务交易障碍，打消节能服务接受方的节能外部顾虑。我国在节能服务企业资质认证方面已经做出可喜的成果。节能服务协会(EMCA)已经通过向社会节能服务企业名单的形式，确认具有良好节能服务资质的节能服务公司，这有利于节能需求方选择优秀的节能服务。

三是加强节能服务品牌的建设。品牌能够用来确认一种产品生产者的生产能力，消费者能够要求特定的供给商对其负责，从而可以增加生产者的信任度。随着消费者的生活变得越来越复杂，决策的事宜越来越多，品牌所具有的简化决策以及降低风险的能力就成了无价之宝[8]。在节能企业市场运作的过程中，因节能服务具有无形性和易变形等特点，如何在消费者不能提前感受节能服务效果的条件下，提高客户对节能服务价值和效果的预期，节能服务品牌的建设就成为企业发展的重中之重。对于节能服务企业来说，品牌是专有的资源，如果提供伪劣的产品，企业在信誉和品牌建设上都受到极大的损失。品牌的建设在一定程度上约束了企业因信息不对称性产生的投机行为。

(三) 抑制投机行为诱发的交易成本

1.完善节能服务法律法规，约束投机主义行为。法律法规是约束个人和组织行为标准的最基本规定， 是市场经济朝着健康方向发展的最基本的制度环境。因现在还没有一部明确的法律法规对节能服务进行约束，使得节能服务实行中遇到的风险没有依据可循。节能服务是节能服务公司预先投入，通过后续节能量来获得收益，节能服务公司、节能需求方和节能服务的利益各方如何分担风险，如何分配节能收益，都是应该通过法律法规进行约束的。完善节能服务法律法规成为约束投机行为产生的根本。

2.发挥节能服务行业协会（EMCA）的作用。行业协会是指介于政府与企业之间，商品生产企业与经营者之间，并为其双方服务、咨询、沟通、监督、公正、自律、协调的社会中介组织。行业自律是企业用行业内的行规约束自己的行为。要发挥节能服务行业协会（EMCA）的作用，应该做到以下几点：一是监督节能服务企业的行为，对节能服务产品的质量、实施过程、节能设备购进和节能效果等情况进行监督，打击企业的违法行为。二是可以作为企业和政府的桥梁，协助政府制定行业发展的规划和行规行约。行规和行约是行业内部自我管理，自我约束的一种措施，无疑会起到一种自我监督的作用。三是推动节能服务行业规范健康发展，对节能服务公司的资质进行审查，公布合格企业的名单，降低节能服务企业的投机行为。

3.发挥社会监督的作用。社会监督是由公民、法人或其他组织对企业及其工作人员的行为进行的一种没有法律效力的监督，如社会舆论监督、新闻媒体监督等。社会监督相对于政府的事后干预和法律法规的惩处来说，具有事前防御的作用。对于抑制节能服务行业的投机行为来说，社会监督是一种可以借鉴的模式。新闻媒体可以介绍节能服务的案例，宣传节能服务的知识，也可以及时曝光节能服务项目的问题，使得社会对节能服务产品和节能服务公司有个清楚的认识。另外社会舆论可以通过网络，或是节能服务信息交易平台及时节能服务项目情况，使得节能服务公司的行为处于社会的监督之下，从而降低节能服务企业投机行为的风险。

[参考文献]

[1] 姚 伟.合同能源管理催生节能服务产业[J].资源与发展，2010（1）：39-43.

[2] 尚天成，郭俊雄.合同能源管理项目评价[J].北京理工大学:社会科学版，2011（1）：11-14.

[3] 李 琪，聂甲森.合同恒源管理在建筑领域中的研究[J].建筑经济，2010（6）：94-96.

[4] 国家发展改革委员会，财政部.关于加快合同能源管理促进节能服务产业发展的意见[J].建筑科技，2010（7）：9-11.

[5] 孙鹏程.建筑节能服务发展管理研究[D].天津：天津大学，2007.

[6] R H Coase.The Problem of Social Cost[J].Journal of Law and Economics,1960（10)：1-44.

[7] Williamson O E.Markets and Hierarchies:Analysis and Antitrust Implications[M].New York:The Free Press,1975.

[8] Rajneesh Suri,Kent B.Monroe.The Effects of Time Pressure on Consumers' Judgments of Prices and Products[J].Journal of Consumer Research,2003（30）：92-104.

Development Strategy Research of Energy-saving

Service Industry on Transaction Costs Theory

LV Rong-sheng，ZHU Qing-ling

(School of Management,Tianjin University of Technology,Tianjin 300384,China)

节能服务行业现状范文第2篇

[关键词]物业服务企业 效益 服务集成商

经过近30年的发展,物业管理在中国从无到有,已取得了辉煌的成就,物业管理行业从不为人知,到目前已经在国民经济发展、推动城市化进程、以及构建和谐社会中发挥着重要的作用。

2009年底,国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据,从普查数据看,2008年末,我国物业服务企业58406个,全国物业管理主营业务收入2076.7亿元,物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米,物业服务企业从业人员2501195人。2008年末,物业管理主营业务收入达到2076.7亿元,北京、上海、深圳等城市物业管理主营业务收入分别占当地GDP的2.48%、2.48%和2.14%,若加上延伸服务的业务收入,所占比例将会更高。这突出表明物业管理行业对扩大居民服务性消费支出以及在拉动经济增长中贡献突出。

然而行业的迅速发展无法掩盖存在的问题,如行业利润偏低,众多物业服务企业收费难,总体收费率低,难以留住和吸引优秀人才等一系列问题仍然制约着物业服务行业的健康、迅速发展。对于行业存在的这一系列问题,但笔者认为根本问题是物业服务企业效益低下。

一、物业服务企业效益低下的现状

中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4600家物业服务企业,有40.76%物业服务企业处于亏损状态,平均亏年损额为37.22元,盈利的企业只有40.07%,平均盈利数81.28万的年利润,其余盈亏平衡,物业服务行业整体经营效益不容乐观。

企业是从事生产、流通、服务等经济活动,以生产或服务满足社会需要,实行自主经营种盈利性的经济组织,物业服务企业自然也不例外。当一个行业盈利能力存在问题,近半的企业都是连年亏损,说明这个行业存在很大的问题。没有合理的经济效益,就无法留住吸引优秀的人才,没有优秀的人才,就无法提供一流的产品和服务,没有一流的产品和服务,就不能够产生客户满意率,会进一步影响行业的经济效益,长此以往,就会形成恶性循环,危及行业发展。

因此,如果不能及时解决行业盈利的问题,提高行业的盈利能力,势必会严重影响这个物业行业的健康快速发展。

二、物业服务企业经济效益低下的原因分析

物业服务企业效益低下原因是多方面的,除国家对物业服务行业界定为是保本微利行业之外,还有其他更多的原因,致使相当一部分物业服务企业成为“亏本无利”企业。

1.业主拖欠物业服务费严重,导致物业服务企业收费率低

业主拖欠物业服务费,这几乎是所有物业服务企业都面临的一大难题。据不完全统计目前行业界物业服务收费率普遍偏低,平均在70%以上,甚至在有的公司以各种理由拖欠物业费的业主达到了50%以上。除少部分业主的欠费属于正当行使抗辩权之外,大多数业主都是以各种借口,如房屋质量问题、保洁不到位,保安服务不好等各种理由,拒缴物业服务费。如此之多欠费使物业服务公司不堪重负。虽说物业公司可以依据物业服务合同通过诉讼方式催缴物业费,但多数物业公司投鼠忌器,只好作罢。

2.国家对物业服务实行政府指导价,物业服务费标准偏低

价值规律理论认为商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间决定的,商品交换要以价值量为基础,实行等价交换。

在我国长期以来,国家对物业服务收费实行严格的政府指导价,特别市普通住宅项目,物价部门会同房地产行政部门根据当地的社会经济情况政府颁布指导价,物业公司在此收费标准的基础,按照一定的浮动率进行收费。然后政府指导价定价普遍偏低,物业公司执行此收费标准,公司合理的利润难以得到保障。不能体现价值规律,不利于行业的发展。

3.物业服务成本连年增长而物业服务收费标准增加难度大,阻力多

近年来,物业服务成本不断上涨,物业服务企业苦不堪言,物业服务成本上涨主要源于以下2个方面:

(1)物价上涨

近年来,物业服务企业经营成本连年增长。物价增长,居民消费指数增长,特别是粮油、蔬菜等生活必须品价格增长幅度非常大,这使得劳动力再生产成本增加。

(2)人工成本增加

众所周知,物业服务公司是劳动密集型产业,人工成本在物业服务中占的比例达到70%以上,而在物业公司的人工成本中,保安、保洁人员的工资由占到70%以上。2010年以来,江苏省在全国率先确定上调最低工资标准。随后,浙江、广东、福建、上海、天津、山西、山东等地陆续调整最低工资标准,调整幅度都在10%以上,一些省份超过20%。其中上海市最低工资最高一档达到1120元。浙江省最高一档的最低月工资标准为也达到1100元。这样以来使物业公司的人工成本大幅上升,如果不提高物业服务费,物业公司将会陷入经营困境。

对于企业来说生产成本的增加都会在服务或者产品的价格上得以体现,可以将增加的成本部分的转嫁到消费者身上。然而由于物业服务企业没有独立的定价权,物业服务费的形成机制比较复杂,不是由物业公司单方说了算的,必须是向物价部门申请,然后再经业主自治组织的同意,才能提高收费标准。物业公司想要提高收费标准是十分艰难的,因为即使物价部门同意了,业主组织这一关也是十分难过。作为理性人的业主总想以最小的投入获取最大的回报,因此,在享受的物业服务质量无明显提高的前提下,是不愿意多掏一分钱的。

4.物业服务企业缺乏其他有效的创收渠道,收入来源单一

目前国内大多数物业公司收入来源及其单一,主要依靠向业主收取物业服务费,物业服务费在物业公司的营业收入中占有较大的比例,物业公司缺乏其他的稳定的收入来源。这样以来,一旦业主欠费较多,物业公司很快就会陷入困境。

物权法出台以前,物业公司还可以利用物业公共部位的经营活动取得一些较为稳定的收入,如电梯、楼顶广告,公共部位的停车收费,来弥补物业服务费的亏空。

物权法出台之后,这些收入也不复存在了,《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

三、提高物业企业经济效益的几点思考

1.提高业主物业服务消费意识

在计划经济体制下,我国住房制度采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,房屋管理和维修也是由政府部门提供的带有行政福利性管理模式。其经费来源有两种:一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度,故靠收房租是非常少的);二是大量的靠国家财政补贴。

实行社会主义市场经济后,人们通过购买商品房成为业主,使房屋产权结构也发生了变化,原来由房管部门承担的房屋维修管理的职责也由社会来承担――物业管理也随之出现。

市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理,其管理单位――物业管理公司属于专业化的企业,它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务,是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。据市场经济的要求,人们在得到住房成为业主后,与物业管理公可签订《物业服务合同》,由物业公司向业主提供物业服务,业主按照合同规定按时交纳物业服务费,向物业公司购买物业服务。《物业管理条例》明确阐明,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

然后,相当一部分业主是从计划经济时代的公房承租人转变为商品房业主的,享受惯了免费或者少付费公房管理模式,缺乏基本的物业消费观念,只愿意享受服务,不愿意承担物业费,物业管理欠费问题十分突出。

对此,政府和物业公司要通过宣传教育改变和培养业主的物业服务消费意识,使业主树立花钱买服务的理念,自觉的交纳物业费。如果业主能够像去超市购物,自觉走向收银台结账一样去交纳物业服务费,中国物业管理的春天也就到来了。

2.物业服务企业自身要强化管理,提高服务水平,降低服务成本

(1)通过物业管理的早期介入,减少经营风险,降低经营成本

在物业管理实践中,有相当一部分业主不交物业费的借口是房屋质量问题,虽然房屋质量问题跟物业公司没有多大关系,但是它会给物业公司后期管理埋下很大风险隐患,因此物业公司要尽早介入减少设计和施工中存在的先天性质量问题,减少后期经营风险。

物业管理成本常常要受到先天因素的制约,这是物业管理公司往往是很难控制的,通过早期介入,建议房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性,从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业服务企业的经营运作。

在设备选型时,多进行设备、设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本进行比较,甚至从交通组织、出口设置,园林景观设计等方面精心考虑对以后的物业管理费用支出的降产生影响,选择最优方案,从而有效减轻业主的负担。

(2)节能降耗,降低成本

物业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念,要求员工高度重视节能工作,树立“节能降耗从我做起”的观念,寻找节能小窍门,并把节约的窍门适用在日常服务工作中,从日常工作中节省能源,减少浪费。要求各部门层层动员,找差距,定措施,从一点一滴做起,最大限度激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。如应对水、电进行测算,防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生,更换声光控开关、改进线路等办法节约水、电;对一线员工进行培训,培养企业职工节约意识,倡导“低碳”服务的理念,建立健全节电、节水制度。

3.国家应当逐步放开对物业服务的定价权,让市场定价

国家应充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置,加强政府引导作用,使物业服务费定价机制,逐步实现由业主委员会和物业服务企业协商定价,形成市场定价机制,真正体现物业服务产品的商品属性,实现优质优价的收费原则。通过市场竞争机制,优胜劣汰,提高行业整体服务水平。可以先从经营性物业着手,逐步到高档居住型物业,再慢慢扩大到普通住宅小区,对设施设备陈旧的旧小区,可以考虑政府向企业提供补贴或者其他税费优惠的措施,鼓励物业服务企业接管。

4.积极开展延伸服务

延伸服务也叫拓展服务,是指物业服务企业向业主提供的,在物业常规之外的有偿或者无偿服务。随着人们生活水平的提高,城市的快节奏生活,业主对服务的需求也越来越多,特别是一些新建小区配套设施不完善,业主平时忙于工作,无暇顾及家务等一些事情。物业服务企业可以向业主提供特约服务或者延伸服务,服务内容包括家庭保洁、食堂、代订报纸、家电维修,钟点工等服务项目。一方面这些服务项目可以满足业主的生活需要,为业主提供方便,另一方面也可以增加物业服务企业以及从业人员的收入。

5.做服务集成商

业主服务需求是多样化,而物业服务企业所能提供的基础服务、特约服务以及所掌握的资源优势是有限的,而且物业服务企业在某些服务的提供上不够专业,成本较高。因此物业服务企业可以做物业服务集成商,一方面积极了解业主需求,另一方面积极向社会寻找分包方供给,充分发挥社会各方资源的优势,做好服务员,和监督员,服务员要了解客户需求,有针对性地提供分包服务;监督员要按照客户的需求对分包方做好管理工作。

四、结论

我国物业服务行业要进一步发展,必须突破盈利能力差,经济效益低这一瓶颈,这样才能吸引和留住优秀的人才,才能向客户提供优质的服务,才能使行业得到长远的发展。当然物业服务企业要提高经济效益,主要还是要依靠物业服务企业自身,开源节流,努力创新,另一方面政府相关部门要给物业行业的发展提供一个相对宽松的环境,作为业主要认真履行物业服务合同,按时交纳物业服务费,毕竟物业管理问题,不仅仅是关系到物业服务公司,物业服务行业,还关系到和谐社会的建设。

参考文献:

[1]中国物业管理协会.物业管理行业生存状况调查报告,2008.

[2]刘寅坤.行业发展形势数据解读.中国物业管理协会,2010年3月.

[3]白云龙.对物业服务集成商模式的思考.中国物业管理,2008,(11).

[4]王龙贵.CCPG物业延伸服务探索.中国物业管理,2009.

节能服务行业现状范文第3篇

【关键词】低碳旅游；酒店管理模式；问题；措施

低碳旅游，顾名思义是一种降低“碳排放量”的旅游方式，也就是在旅游活动中，旅游者尽量降低二氧化碳排放量。即以低能耗、低污染为基础的绿色旅游，倡导在旅行中尽量减少碳足迹与二氧化碳的排放，也是环保旅游的深层次表现。其中包含了政府与旅行机构推出的相关环保低碳政策与低碳旅游线路、个人出行中携带环保行李、住环保旅馆、选择二氧化碳排放较低的交通工具等方面。实现资源利用的高效低耗与对环境损害最小化的全新旅游发展方式。而酒店作为低碳旅游的中介起着桥梁作用，是节能环保的一种重要途径，所以要将低碳旅游和酒店管理模式两者结合起来进行研究，才能更好的促进低碳、环保旅游经济的发展[1]。

1.低碳旅游概念的提出

“低碳旅游”概念的正式提出，最早见于2009年5月世界经济论坛“走向低碳的旅行及旅游业”的报告。该报告根据世界旅游业以及航空、海运和陆路运输业的联合调查写成。报告显示，旅游业（包括与旅游业相关的运输业）碳排放占世界总量的5%，其中运输业占2%，纯旅游业占3%。

2.行业现状

事实上，我国的低碳旅游在实践过程中，早已在民间开展起来。例如，自从燕子沟作为《2012》拯救全人类的诺亚方舟拍摄地，有良好的低碳形象。景区高调倡导低碳旅游，尽量减少了观光车的使用，扩建的步游道也是在以前山民采药时留下的道路上铺设的，景区内还停售一次性雨衣，提供免费雨具；还有著名“低碳景区”――峨眉山，一直实行了统一乘坐旅游交通大巴的方式。景区还在酒店和农民旅店饭店大力推行节能措施，通过数字化峨眉山建设，对景区的空气和水源质量、植被实行监控，实现景区与交通运输、宾馆酒店、餐饮娱乐、旅行社的共同协调发展。多年来，峨眉山的森林覆盖率一直维持在95%以上。有效的减少了汽车尾气的排放和垃圾的排放，即节约了经济成本又保障了景区的空气质量。吸引着大量的游客。目前，我国倡导低碳旅游的景区还有九寨沟、张家界、香格里拉及大兴安岭等等。但是，对于正在摸索低碳旅游可行性措施的旅游业界来说，要将现有的整体上比较粗放的旅游发展方式，彻底扭转到低碳、环保的发展道路上来，还需要做更多的努力。日前国务院通过的《国务院关于加快发展旅游业的意见》，就是在减排的大背景下，国家为配合低碳经济发展而进行产业结构调整的一个信号，而旅游业将成为最大的受益行业。和其他行业相比，旅游业很早就有了“无烟工业”的美称，本身属于服务行业，占用资源少，卖的又是环境和文化，而这恰恰与节能减排的目标相吻合。越来越多的旅游者开始不自觉地把低碳作为旅游的新内涵，出行时多采用公共交通工具；自驾外出时，尽可能地多采取拼车的方式；在旅游目的地，多采取步行和骑自行车的游玩方式；在旅途中，自带必备生活物品，选择最简约的低碳旅游方式，为低碳旅游做一份贡献[2]。

3.低碳旅游视角下酒店管理模式两者之间的关系

在低碳旅游的发展过程中，景区酒店是旅游行业的必要设施，它是旅客休息的媒介桥梁，它对低碳旅游概念的推广和普及起着很重要的作用，而酒店作为服务行业，跟别的行业不同，它提供的产品就是服务，服务水平的高低直接影响酒店经济效益和社会效益。一般酒店都采取“以客为尊、用心服务、为人为本”的服务宗旨，倡导顾客在我心中，服务在我口中，礼先无极限，服务无止境的服务管理模式，然而，随着低碳旅游的流行与推广，对景区酒店的管理模式和服务宗旨进行了一些改变，在“以客为尊、用心服务、为人为本”的服务宗旨基础上，提出了以低碳、低污染、低价格、简约、温馨的服务手段传递低碳生活的理念，所以景区酒店管理是低碳旅游实行的基础，低碳旅游是景区酒店的后盾，两者密不可分。

4.景区酒店管理模式存在的问题

4.1服务设施不完善，服务水平不高

酒店作为一种服务行业，是为人们提供休息和服务的地方，所以酒店里面匹配的服务设施也非常重要，但从现实情况来看，有些酒店在服务设施的匹配方面远远不足，如饭店桌椅板凳、空调等满足不了客户的需求，或者没有从低碳、环保的角度匹配设施。总体而言，不管是从服务设施和服务水平上来看，与五星级酒店的标准都有差距。

4.2国际化意识不强

随着我国加入WTO和旅游经济的不断发展，我国很多名胜古迹越来越吸引着众多西方朋友的目光，但是国内很多景区酒店管理者对国际化意识不强，没有采取一些应对措施，最明显的一点就是语言上的沟通存在的障碍，而酒店管理者没有聘请专业的翻译人员为西方有人解答疑难问题，就很难做到与国际化接轨。

4.3管理模式不成熟，经营不集中

在景区酒店经营管理模式中，一些酒店没有结合自身的实际情况和发展特点，盲目的借鉴那些管理经验丰富的酒店企业，但是自身并没有形成系统成熟的管理模式，加上景区酒店受淡旺季的影响，出现旺季客房爆满、淡季无人问津的局面，所以多数景区酒店都采取旺季提高房价谋取暴利以弥补淡季损失经营模式，随之出现的就是高房价低服务的现象，另外由于我国酒店部分不集中，相对分散，地区差异比较大，发展相对不平衡，很难以国际上成功的酒店相提并论。

4.4缺乏专业的酒店管理人才

低碳旅游概念背景下，随着旅游业的快速发展对景区酒店管理人才提出了更大的需求和更高的标准。酒店作为服务行业，不管是酒店管理还是服务，都需要专业的人才来处理维护酒店的日常失误。但就目前来看，仍存在诸多不足，尤其是缺乏专业的酒店管理人才。

5.景区酒店管理发展对策

需结合酒店实际制定管理制度及管理的基本要求。分析酒店的服务流程与环节，结合流程与环节，确定服务质量监督管理范围，须对企业质量管理进行组织的设计与管理，确定分级、分层的相互制约组织制度，防止出现监督人员与门店人员串通舞弊等情况的发生。学习先进管理模式，制定管理方法、内容、评价指标。质检制度是监督、检查酒店质量状况的有效手段，有了严格的质检制度才能使酒店质量标准被准确无误地执行，才能保证酒店产品质量稳中有升。此外，还应提高员工服务意识，打造专业化人才队伍，加强酒店文化建设，培养核心价值观，最大化的实现管理模式的最优化。

6.结语

综上所述，对低碳旅游视角下酒店管理模式进行分析具有十分重要的意义。作为新时期背景下的景区酒店管理人员，必须紧密结合时展的需要，认真分析低碳旅游视角下酒店管理的不足，并采取相应的措施，最大化的确保低碳旅游视角下酒店管理水平的提升，同时为旅游业的可持续发展贡献绵薄之力。

参考文献

节能服务行业现状范文第4篇

【关键词】 矿区服务; 财务管理; 收支平衡; 保本运行

矿区服务业务因油而生、因油而兴。从艰苦创业阶段到蓬勃发展时期,直至目前深化改革进程中,矿区服务系统作为“后勤部”,发挥了基础保障作用。中国石油天然气集团公司从2005年开始进行基地后勤业务的专项核算,2006年在部分单位进行矿区服务系统改革试点,并取得成功。为适应建设综合性国际能源公司的需要,加快建立具有中国石油特色的矿区服务新型管理体制和运行机制,切实提高矿区服务业务保障企业生产、服务职工生活、维护矿区稳定的能力,2007年在集团公司范围内全面实施矿区服务系统改革,将矿区服务业务作为重要的板块进行统一集中和专业化管理。正是借此改革契机,大庆油田矿区服务事业部于2007年9月正式揭牌成立。

一、大庆矿区服务系统基本情况

矿区涵盖大庆地区14个职工生活基地,住宅小区133个,职工住宅4 751栋,总人口约60万。行业跨及物业与公用事业、社会公益性事业、离退休管理及医疗卫生三大板块,业务范围涉及物业服务、民用水、电、暖、道路养护、文化体育服务,托幼服务、公共交通、社区社保、离退休管理及医疗服务等多项业务。

二、矿区服务系统财务管理的特点

矿区服务系统改革本着“三分开”原则(即分开运行、分开核算、分开考核),其中分开核算是构建矿区服务新型管理体制的重要内容之一,可以真实反映矿区业务板块信息,有利于集团公司科学决策、统筹部署;可以明晰责任,确保矿区投入足额到位;可以清晰反映其他业务板块经营情况,进一步提高专业化管理水平。

矿区服务系统明确了收支平衡、保本运行的原则,对矿区服务业务的会计核算、预算管理、资金管理和运行费用分担等作出了具体规定。

(一)会计核算实现集中核算

矿区服务系统所属单位全部纳入一套账管理,从矿区计划财务部到各集团和专业公司的每一个核算单元都作为一个独立的责任中心存在于一套核算系统中。

为保证会计一级集中核算后财务信息口径的一致性,规范信息系统的标准设置,提高系统运行效率,基于中油财务管理信息系统(简称FMIS7.0),根据会计一级集中核算业务流程和各单位经营管理的需要,制订了会计一级集中核算标准化方案,形成了标准化手册,建立标准化体系,实现报表、会计科目以及各项辅助核算的统一规范管理,在满足矿区服务系统财务管理及信息披露要求的同时,会计信息传递速度较快,透明度较高。

针对矿区系统内部本部及下属各分、子公司间存在的上级拨款、利润及折旧上交、内部产品(劳务)互供等交易类型,增加“汇总抵销”、“合并抵销”责任中心,专门用于处理发生的各种内部交易事项,实现账内抵销,避免内部交易造成的收入、成本虚增及内部材料、资产相互调拨造成报表数据不实,并减少了报表编制过程中抵销工作量,保证各会计实体账表的一致性。

同时矿区所属各单位在严格执行统一制定的标准化方案的同时,在允许的范围内,可以根据各单位自身财务管理的需要建立个性化的辅助核算,使矿区业务核算在具备规范性同时,更具灵活性和操作性。

(二)预算管理方面引入分担基数机制

矿区服务系统承担着部分企业办社会的职能,提供的各项服务达不到自给自足,亏损部分需要集团公司与各驻矿单位共同分担。因此在预算管理方面引入分担基数的机制,即矿区服务系统发生的成本减去社会化收入的剩余部分,由集团公司及驻矿单位按照受益人数进行分摊,确定各承担的分担基数,矿区服务系统收取各单位的分担基数后,达到收支平衡,保本运行。集团公司在审定矿区服务系统年度预算时,在上一年批复分担基数的基础上,仅考虑工资上涨及固定资产折旧的增加,其他生产要素价格上涨因素由矿区服务系统自行消化。矿区服务系统根据现有标准成本及管理现状,将预算层层分解落实,与所属单位签订经营考核责任状,对预算执行情况进行严格考核。

(三)资金管理方面实现资金收支两条线

为保证矿区服务系统资金安全,提高资金运行效率,对资金实行收支两条线模式的集中管理。严格通过收入和支出账户分别办理资金收入和支出业务。其中:事业部设立收入总账户为零存款账户,每日营业终了,各矿区所属单位的收入分账户资金全部上划到事业部收入总账户,收入总账户上划集团公司矿区服务总账户;事业部设立的支出总账户为限额透支账户,实行零余额、支付限额控制,日间透支、日终清算的管理办法。各矿区所属单位在协办行设立支出分账户,由各单位管理,用于办理本单位非委托付款项目资金支出业务。该账户按预算拨款模式管理,各单位预先上报资金用款计划,事业部根据资金计划按周拨付资金。事业部对各单位支出分账户每周五资金余额实行限额管理,各单位支出分账户余额限额最高不超过10万元。支出分账户余额超过规定限额时,承办银行将超限额部分上划至事业部收入总账户。通过这些举措,有效控制了资金风险。

三、矿区服务系统财务运行中存在的问题

(一)定价偏低、社会化收入不到位

物业及供暖行业关联交易价格是在1999年根据当时的物价水平制定的,并在2000年开始执行。这些年来随着生产要素价格上涨、职工工资水平提高、服务标准不断提高,成本压力日益增加,但是服务价格一直未做调整,亏损严重。

由于矿区服务涉及的区域点多面广,服务对象结构复杂,给收费工作带来很大的难度,居民水电气暖费用等社会化收入的收费率较低,有的只有60%。

(二)成本压力日益加大

因为矿区服务系统承担着部分社会公益及维护社会稳定的职能,不能完全追求经济效益。在提高服务质量的同时,对成本控制提出了较高要求,但受各种因素影响,矿区服务成本降低空间小。以物业集团采暖成本构成为例:

大庆地区地处高寒地带,年供热期长达6个月。小区布局服从地下石油开采的需要,楼区分散且难形成规模,供热半径大,热损增加。部分小区规模小,大马拉小车,单位固定成本高;偏远地区空室率高,收支不配比;供暖管线长,末端达标供暖热耗大,要使末端达到政府规定的最低标准18度,初始段需达到24、25度。经测算,室温每提升1度,仅燃料成本就增加近2 000万元。

人工成本也在逐年提高。物业服务存在一定程度的冗员,另外由于承担稳定责任,每年都按照上级部门要求新安置有偿解除劳动合同人员再就业,增加了大量人工成本。职工工资水平逐年上涨,相应附加费也随之水涨船高。

原材料及动力价格上涨幅度较大。近年来,煤炭、渣油等燃料价格持续上涨,2007年下半年起水价格由3.95元/吨涨到5.65元/吨,仅采暖一项年耗水量达到1 300万吨左右,成本上升2 210万元;电价格由0.4892元/千瓦时涨到0.5673元/千瓦时,按年耗15 000万千瓦时计算,成本增加1 185万元。

(三)矿区单位对存在的困难普遍认识不足

一是降低成本的途径和方法比较单一。二是部分单位对成本管理的各个环节不够重视。事前没有明确的成本目标,各项标准及定额修改不及时;事中存在管理粗放;事后对于成本与预算的差异,没有做出更深入的分析。三是部分单位在成本管理方面主动性和创新性还不够。等靠要的思想比较严重,对工作缺乏整体的统一规划,发展信心也不足,存在着得过且过的思想。

(四)预算编制依据不充分

在预算编制过程中,主要还是依据上年的决算情况,零基预算应用不够深入,预算编制的科学性有待于进一步加强。

(五)会计核算不完善

对于同一业务,由于会计人员对会计政策及核算办法的理解判断不同,处理的方法也不尽相同。矿区服务系统非整建制单位财务人员更换比较频繁,相应业务衔接不是很顺畅。

(六)资金运转效率不高

主要是为驻矿单位提供后勤保障服务,收入多为关联交易,结算不及时,资金流入集中,周转不畅。对于各单位特殊情况下的计划外用款只能通过上报紧急用款申请表层层上报审批,在时间上存在一定滞后性,给生产及管理带来不便。对于因付款方延误出现的款项未及时划走等情况,极易出现银行账户超限款项被上收,造成支票空头等情况,且再次申请时还需重新上报资金计划,加大了工作量。

四、改进措施

(一)加强会计政策研究,规范会计核算

加强对会计准则的学习,在制定会计政策时,要做出详细的解释。出现新业务时,尽快确定核算办法,统一会计处理。对现有的会计政策和核算办法进行细化,制定会计核算手册,详细规范每一类业务的处理方法,明确核算时使用的会计科目,确保会计信息口径一致。充分发挥集中核算的监督优势,定期或不定期对账务系统进行查询,及时掌握会计信息处理情况,将核算差异或疑义反馈给核算单位,做好信息沟通,确保信息对称。

(二)完善收费计量设施,提高社会化收入

在矿区服务系统大力推广应用远程抄表技术,实施水电气远程抄表集中监控技术改造项目。加大社会化收费工作力度,通过采取各种手段,进一步提高收费率,做到应收尽收。同时还要积极研究如何利用现有资源,扩大延伸服务,增加社会化收入。

(三)建立标准成本管理体系,提升预算管理水平

标准成本是经过详细调查分析和技术测定而制定的,用以评价实际成本和衡量工作效率的一种目标成本,建立标准成本管理制度对企业提高经营管理水平有着重要意义。基于矿区服务系统业务类型复杂多样的特点,需要在多个领域建立标准成本体系。如物业服务及供暖服务行业,原有成本消耗定额,但是在改革过程中部分业务进行了整合,定额消耗也发生了变化。因此,需要在原有基础上,结合业务整合后的管理现状及技术水平的提升,对成本定额进行修订,使之保持先进性。在医疗服务行业,建立以临床路径为基础的标准成本体系,针对患者住院治疗的全过程制定成本定额,形成患者从住院到出院的一个闭环系统的标准成本。在客运服务行业,按照营运车辆类型建立以营运里程为计量单位的标准成本体系。在离退休服务行业,以离退休人员为计量单位,建立标准成本体系。在管理性质单位,建立管理性支出开支标准,进而形成一套涉及各个行业的矿区服务标准成本体系,为预算编制提供充分依据。

(四)提高资金运营效率

执行关联交易封闭结算,在中油财务公司开立封闭结算专用账户,指定专人负责关联交易封闭结算签认工作及资料传递等事项,确保关联交易资金及时结算。加强资金计划管理,做好资金计划与财务预算衔接,结合矿区服务生产经营实际科学编制资金计划,提高计划执行符合率。建立健全资金内控管理制度。加大银行账户与货币资金管理力度,强化表外资金及网上银行监管。

(五)合理安排基本建设投资,加强企业节能降耗措施

针对大量基础设施需完善但投资有限的问题,应本着因地制宜、量力而行的原则安排投资,对于涉及安全环保、节能减排的项目要尽力筹措资金。大力推广供热系统的平衡节能技术、燃煤锅炉中的分层给煤技术、锅炉动力系统的变频技术等,进一步优化矿区能源供应,实现节约用能,减少能源浪费,在增收节支、成本控制上有新突破。

(六)开展成本分析,加大成本控制力度

开展全面深入的成本分析,在不断提高服务标准、保本运行的前提下,科学划分可控成本与不可控成本,努力把无效或低效成本消除在成本产生的源头,花大力气从研究控制可控成本着手,对矿区运行成本实施科学、有效的管理措施。

(七)合理进行纳税筹划

节能服务行业现状范文第5篇

关键词：浅析建筑节能改造

我国城镇既有居住建筑量大面广。据不完全统计，仅北方采暖地区城镇既有居住建筑就有大约35亿m2需要和值得节能改造。这些建筑已经建成使用20年～30年，能耗高，居住舒适度差，许多建筑在采暖季室内温度不足10℃，同时存在结露霉变、建筑物破损等现象，与我国全面建设小康社会的目标很不相应。

一． 建筑节能改造前景

1. 建筑节能未来十年大有可为。我国目前建筑能耗约占全社会整体能耗30%左右，近几年比例不断上升；对比国外发达国家经验，建筑能耗占全社会能耗可达35%以上；城镇化进程和工业结构调整会进一步提升建筑耗能比例。建筑能耗加剧的多种压力并存，未来十年建筑节能领域仍然大有可为。

2. 建筑智能节能方兴未艾。作为建筑节能的重要手段，建筑智能化可以有效提高建筑用能效率，节能率20%-30%；中央空调系统节能是建筑智能节能的主要领域，行业经过前期发展，技术、设备条件逐渐成熟；进入进口替代阶段，市场空间大；在外部环境不变的条件下，预计智能节能行业未来市场增速可达20%，节能服务行业增速有望达30%-50%。

3. 公共建筑尤其是城轨站上智能化是强者的舞台。轨道交通领域是建筑智能节能的高端市场，资质审核严格、技术标准高、工程规模大、利润有保证；预计轨道交通未来十年有望维持20%左右的增长；至2015年智能节能综合监控市场容量约60亿，该细分市场目前基本属于垄断竞争态势，仅有6家有过大型项目成功经验，预计未来各家市场规模稳定提升。

4. 智能节能系统集成是产业金字塔顶端。建筑智能节能产业链包括：节能设备（中央空调及其配件）、变频器和智能控制系统。工程总包、系统集成的利润水平高于通用设备供应，毛利率25%-35%；部分空调设备受益于节能环保政策，市场份额有望保持稳定增长；空调用低压变频器受益于工冴自动化大趋势和国产品牌替代进口，有望维持稳定增长。

二．我国建筑节能改造现状

住建部表示，今年要制定建筑节能"十二五"专项规划，并将适时开展新建建筑强制性应用可再生能源试点，全面推进绿色建筑发展。此前，本报曾独家报道，发改委、住建部正编制"绿色节能建筑行动方案"，力争在"十二五"期间新建城镇及农村绿色建筑11亿平方米，对5.7亿平方米建筑进行节能改造，并从2017年起城镇新建建筑全部执行绿色建筑标准。

为了推动中国既有建筑节能改造，中德两国政府于2005年至2011年合作实施了中德技术合作中国既有建筑节能改造项目，在北方采暖地区开展既有居住建筑节能改造示范工程、能力建设、产业合作、技术与政策研究等方面的合作。在唐山、北京、乌鲁木齐和太原市对28栋约10万m2既有居住建筑实施了供热计量与建筑节能综合节能改造示范工程；在乌鲁木齐、唐山、天津和鹤壁市对约3万栋近2亿m2的既有居住建筑进行了基本情况调查，并制定了相应的建筑节能改造方案；为建筑节能管理条例、既有居住建筑节能改造技术规程和建筑外保温防火技术标准提供了咨询；对唐山、哈尔滨等6个城市的10个节能改造项目进行了评估并提出了改进建议；组织了15批近200名行业管理与技术人员赴欧洲考察培训，学习了解了欧洲的建筑节能政策、工作经验和新技术新产品；在北方15个省、自治区、直辖市开展了既有居住建筑节能改造巡回宣讲活动。这些工作为推动我国开展大规模既有居住建筑节能改造进行了有益探索，积累了经验，提升了能力。

三． 建筑节能改造部位

1．建筑室内采暖系统供热计量及温度调控改造。因地制宜、合理确定热计量方式，优先实行热源计量及楼栋计量。室内采暖系统改造以温度调控和热计量为手段，实现建筑节能的目的，特别是要根据既有居住建筑室内采暖系统现状选择改造后的室内采暖系统形式。

2．建筑围护结构节能改造。对城市主街道两侧及规模住宅小区建筑立面造型进行高品位规划设计后，实施改造，形成独特风格，彰显建筑特色。建筑围护结构改造的重点根据建筑结构体系和围护结构构造类型的不同有所侧重。改造前对外墙平均导热系数、保温材料的厚度以及相关的构造措施和节点做法等进行分析评价，确定围护结构节能改造的重点部位和重点内容。采用国家标准进行围护结构节能改造，提高门窗的热工性能和气密性。

3． 热源及管网热平衡改造。按供热计量收费政策要求，科学合理制定热源的节能改造方案，锅炉房、热力站采用的调节手段应与改造后的室内采暖系统形式相适应。