备案购房合同范文第1篇

以国家、省、市保障性住房政策为指导，以科学有序发展为导向，以满足城镇居民基本住房需求为目的，坚持公开、公平、公正的原则，逐步解决好辖区城镇中低收入家庭住房困难问题。

二、销售对象

根据《关于经济适用住房购买人资格审批程序有关问题规定的通知》（临经廉办发〔〕1号）精神，通过“三审三公示”的工作程序，对辖区申请购买经济适用住房的家庭购买资格进行审查，核准确定公示无异议或异议不成立的申请家庭为经济适用住房销售入围对象。

三、销售房源

房源为新区所建的一期16栋经济适用住房，属砖混结构六层，总建筑面积47193.96平方米，504套住房。其中：单套建筑面积81.27平方米的有72套，88.97平方米的有108套，90.12平方米的有228套，113.63平方米的有48套，119.42平方米的有48套。单套建筑面积最终以房管所办证测绘面积为准（目前：1#、2#、4#、5#、6#、11#、12#、13#楼，300套八栋楼房已竣工，并具备验收条件；7#、8#、9#、10#楼，96套四栋楼房已主体封顶，进行主体内外安装、砌瓷施工；3#楼，24套一栋楼房进行主体施工；14#、15#、16#楼，84套三栋楼房进行基础施工）。

四、销售价格

我区经济适用住房由区物价局组织进行价格认定，本次销售价格实行明码标价、一房一价的方针。单套建筑面积在60平方米以内的（含60平方米），按照认定价格销售；单套建筑面积超出60平方米的，按照《市经济适用住房管理实施细则》之规定，超出部分在每平方米销售价格的基础上增加15%计算销售价格，同时进行价格公示。

五、销售程序

（一）经济适用住房销售工作在区经济适用住房和廉租住房领导小组的领导下开展工作。由区经廉办牵头负责，新区管委会、建住局、物价局、监察局、司法局、公安分局和瑞麟置业有限公司组成经济适用住房销售工作协调组，具体负责本次经济适用住房销售各流程环节工作的协调和落实。

（二）新区一期经济适用住房已建成和在建住房统一一次性认购销售。由区人大代表、政协委员、纪检部门代表、街办代表和购房代表等组成监督机构。按照“区经廉办负责组织，审查入围对象代表参加，纪检部门全程监督，区公证机关进行现场公证”的基本工作程序，通过电脑摇号的方法产生我区一期经济适用住房购房家庭和选房顺序。

（三）将本次核准确定的审查入围对象电子档案在电脑摇号工作现场送交电脑操作手；先由监督机构代表对本次审查入围对象进行数次（拟进行三次操作搅拌：第一次由街办代表操作搅拌，第二次由区政协委员代表操作搅拌，第三次由区人大代表操作搅拌）电脑操作搅拌，每次打印记录、现场公证签名，核准审查入围对象数目，并现场告知监督人员和审查入围对象数目核准无误差后，由审查入围对象代表操作电脑摇号产生所有购房家庭的排序，排序结果打印后，由公证人员和前三次操作搅拌代表共同签名确认备案。摇号产生的购房家庭排序将在区电视台、区政府门户网站、《人文》等媒体公布，其中：前504号为本次选房家庭，505-1885号属轮候家庭的排序，并书面通知各街办和主管部门。

（四）本次经济适用住房的选房、签订合同及收交房款等各项工作，各相关部门、单位确定专人，集中在瑞麟君府销售大厅统一办公。购房家庭代表在摇号认购后5日内（含实际看房）持身份证在区经廉办办公处领取《市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》。购房家庭代表持身份证和《市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，由新区管委会与瑞麟置业有限公司负责组织本次购房家庭在3个工作日内按摇号排序依次进行选房，公证、监督机关现场监督公证，并向购房家庭签发《区一期经济适用住房选房确认通知单》，明确所购房屋的楼栋号、单元、房号和面积。选房工作完成后，新区管委会负责将选房平面示意图及购房家庭选房定位签名确认汇总单送交区经廉办备案。

（五）在规定时限内本人（因特殊原因本人不能亲临选房者，应提供购房人书面委托并由单位出具证明、签署意见、盖章后，被委托人持本人及购房人身份证代为选房）未进行选房者，不论何种原因，一律视为自动放弃享受保障性住房政策的权利，并今后不能再享受保障性住房政策，一切责任由本人承担，区经廉办登记备案并予以公示。购房家庭因房源面积因素、认为无自己需求的房屋者，应书面向区经廉办申请说明，可进入轮候范围，并列在轮候范围家庭排序之前。

（六）购房家庭在选房定位后，按签订合同、缴纳房款通知要求时限，到集中办公地点，持《区一期经济适用住房选房确认通知单》向区经廉办办公处交纳超面积部分的差价款后（银行现场收款），随即办理《市区城镇居民经济适用住房准购证》（以下简称《准购证》）。

（七）购房家庭持《准购证》到集中办公地点合同签订处，在新区管委会的监证下与售房企业签订《购房合同》，由售房企业负责在区房管所办公处办理房屋登记备案。购房款交纳（银行现场收款）及办法：①全额付款的，签订购房（含未竣工房源）合同时，一次交清全额购房款者优惠1%；②分期付款：对已竣工房屋，签订购房合同时首先支付所购房款总额的80%，下余房款以室外配套工程完成时间确定交付期限，购房人领钥匙时一次性付清；对未竣工房屋，签订购房合同时首次支付所购房款总额的60%，下余房款以工程竣工时间确定交付期限，购房人领钥匙时一次性付清；③对具备按揭贷款条件的购房家庭（须出具金融机构的贷款证明、明确金额和期限），签订购房合同时，购房人按房价总额的30%支付首付款，其余房款可采用住房公积金或商业银行贷款相关政策规定支付。

六、权属管理

房屋权属证书由新区管委会和瑞麟置业有限公司负责办理，办证费用及税收交纳按相关政策规定执行。房屋产权五年内不得上市交易。

七、工作要求

（一）区经廉办要加强对经济适用住房销售工作的政策宣传和组织领导，认真做好本次销售方案的制订和意见征求、修订工作。

（二）区纪检监察部门负责对经济适用住房销售各工作环节的全程跟踪监督，区公证处对销售程序进行全面公证，确保经济适用住房销售工作的公开、公平、公正。

（三）新区管委会和瑞麟置业有限公司负责购房家庭选房和监证《购房合同》的签订。及早完成经济适用住房房源、楼栋、单元、房套编号工作，按区经廉办的要求，选调足够的工作和安保人员，精心编组，安排组织好选房、购房合同的签订和房款缴纳工作，按经济适用住房销售操作流程、认真做好集中办公场所的标示、导引和安保工作。

（四）各申报单位和相关职能部门要切实履行职责，严格执行经济适用住房相关政策，及时准确提供相关资料和手续，工作协调组成员单位应主动积极配合，确保经济适用住房认购销售工作有序顺利进展。

（五）对在工作中弄虚作假、隐瞒事实、骗购经济适用住房的申请人，取消其购买资格，且三年内不得重新申请，同时追回已购房屋；对违规渎职的单位或工作人员，按相关规定追究其责任，造成后果的给予纪律处分。

备案购房合同范文第2篇

本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任

[目录]

一、商品房买卖的基本理论问题

二、商品房预售的法律问题

三、商品房买卖按揭法律问题

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。

狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。

在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。

我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。

由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念

商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质

从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同

（1）商品房认购书与购房合同的关系

商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。

（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。

二、商品房预售的法律问题

（一）商品房预售合同的概念

商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。

（二）商品房预售合同的法律性质和特征

1.商品房预售合同的法律性质

商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。

2.商品房预售合同的特征

第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。

第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。

第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力

1.商品房预售合同登记的法律性质

商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。

2.商品房预售登记的效力

第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。

（四）商品房预售合同转让

1.商品房预售合同转让的概念

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。

2.商品房预售合同转让的法律性质

我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

三、商品房买卖按揭法律问题

（一）商品房买卖按揭的涵义

按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。

（二）商品房买卖按揭的法律特征

1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。

2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。

3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。

4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。

（三）按揭中的各方法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：

1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。

3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。

4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。

5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。

6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

（四）房屋按揭的若干实务问题

1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系

商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：

首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。

通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。

2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系

抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任

在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。

虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。

二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任

由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。

三、房屋不能按期交付的法律责任

开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。

四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任

备案购房合同范文第3篇

为认真贯彻落实《*市市区经济适用住房销售管理办法》（甬政发[20*]87号，以下简称《办法》），特制定本指导意见。

一、购房申请规定

（一）购房原则

购买经济适用住房实行谁申请谁购房的原则，即房屋产权人姓名与购买经济适用住房准购证（以下简称准购证）上的姓名应一致，夫妻可以共同申请购房。

申请购房的家庭需参加工作的子女贷款，要求作为共同购房人的，应提供以下证明资料，经核准可以共同购房：

1、共同购房的子女必须是申请购买经济适用住房登记表中的家庭成员，并提供本户的居民户口簿和家庭成年人的身份证；

2、申请购房人与家庭成年人共同签名，同意子女作为共同购房人的申请；

3、共同购房子女工作单位的证明。

售房单位验证后，可直接办理增加共同购房人的有关手续。若原购房人购房合同已办理网上即时备案的，原购房人可持该户准购证和原购房合同，与开发企业共同到市房产交易中心办理商品房合同备案的变更手续，有关证明资料由售房单位存档备查。

（二）房源套型选择

1、限购小套型住房的申请家庭，只能申请购买小套型住房。

2、不属于限购小套型住房的申请家庭，可以任选一种套型（含小套型）住房申购。

（三）家庭收入核定

申请购房的家庭年收入核定按民政部门的有关规定执行。

（四）购房申请时间

申请购房人应在公示限定的购房申办时间内向户籍所在地区住房保障部门指定的受理处办理登记手续。

（五）申购对象的评分标准

符合购房条件的申请人按住房面积、落户时间、家庭结构、婚龄等方面进行评分，具体评分标准见附件。

（六）准购证时效

区住房保障部门签发的准购证适用购买当批推出可供住房的房源，逾期作废，未购而剩余的房源作为今后住房保障房源使用。

二、户和落户时间的认定

（一）户的认定

以*、*、*区(以下简称市三区)非农业户口簿、房屋产权证或公有住房租赁合同为依据，结合以下条件认定：

1、已婚无房家庭，以结婚证和非农业户口簿为一户认定；

2、现住房建筑面积户低于36平方米或人均建筑面积低于18平方米的，租住公有住房（含单位自管房、军产房、宗教产房）的，以租赁合同为一户认定；居住自有住房（含*年12月17日前已实际承租私有住房）的，以非农业户口簿和房屋产权证、租赁合同为一户认定；租住落实政策私房的，以落实政策前认定的租赁户为一户认定；

3、年满35周岁及以上单身居民，以一户认定。

（二）落户时间的认定

1、市三区非农业户口的落户时间以公安部门户籍档案资料记载的登记时间起算；

2、原户籍在市三区以外，但读书时户口在市三区的大专及以上学历单身居民，按毕业后正式落户之日起算,其户籍在人才交流中心的，由人才交流中心提供集体户籍证明；

3、原户籍在本市，因支援内地建设、上山下乡到外地，后返甬定居且户口迁回的，本人原在甬户籍登记时间可连续计算。因政策性照顾其子女户口入甬的，子女户口在甬时间从出生时间起算；

4、因参军、读书、劳动教养或服刑和组织需要，户口迁出市三区，而后又迁回落户的，本人原在甬户籍登记时间可连续计算；其他原因户口迁出的落户时间应予以扣除。

三、家庭人口和建筑面积的计算

（一）家庭人口计算

1、共同生活的家庭成员（包括配偶、实际共同居住的子女、父母和孙子女）具有法定赡养、扶养或抚养关系且在*、*、*、鄞州、镇海、北仑六区(以下简称市六区)内无住房的，可作为家庭人口计算。

2、购房申请人的配偶户口虽不在市三区，但生活居住在市三区的，可将该配偶计入家庭人口数。

3、虽属非农业户口，但在申请截止日止未满18周岁的寄居、寄养、寄读人员不计算在家庭人口内（列入原迁出地计算）；申请截止日止已满18周岁的，列入现户口所在地计算家庭人口。

4、原属非农业户口，但因下列情况之一，现无非农业常住户口的家庭人员，可将其计入家庭人口：

（1）户口在大中专院校的在校学生；

（2）未婚现役军人；

（3）劳动教养、劳动改造人员；

（4）临时出境，仍要回市三区居住的人员。

5、离婚家庭未成年人子女归属以离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书为准；子女已满18周岁的，以居民户口簿为准。

6、购房申请人中的一方或双方，户口在市三区的，户口注册与常住地不一致的，在申请人户籍所在地计算家庭人口，另一方要在购房前补办好户口迁移手续；

7、原属市三区非农业常住户口且有住所的，至申请截止日户籍迁入申请人处不满12个月的，除出生、结婚以及配偶、未成年子女户籍迁入外，不列入家庭人口计算，如原迁出地符合申购条件的可列入原迁出地家庭人口计算；

8、已申请登记的家庭成员，不能重复计算家庭人口。

（二）建筑面积计算

房屋建筑面积包括自有建筑面积和公摊建筑面积，具体按下列分类计算：

1、已明确建筑面积的，按房屋产权证或其他合法房产凭证载明的建筑面积计算；住房结构属砖混三等按砖混二等规定（即按房改房建筑面积计算规则）计算；结构属砖木、木结构的，若建筑面积与使用面积比例系数在1.35以上的按1.35计算，小于1.35的，按实计算；共有产权的房产建筑面积，按产权证载明的份额计算，产权证上未明确的，按共有人人均份额计算；市六区农村自建房无房屋产权证，但有批地建房资料或土地使用权证的，按自有住房建筑面积计算；非住宅房产视同住宅建筑面积计算。

2、建筑面积未明确的，申请人应提供由测绘机构测绘的建筑面积。

3、离婚时间至申请截止日已满12个月的方可申请购房，离婚户原住房建筑面积的认定按下列规定计算：

（1）离婚前已购买房改房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书中将住房产权归一方所有，且不足10年的，应把离婚前购买的该套住房的50%面积计入另一方核定建筑面积。

（2）离婚前承租直管公有住房或单位自管公房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书中将承租的住房使用权归一方，另一方居住到再婚或另有住房时止的，应按实际建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算；如有住房补偿金的应折算相应的建筑面积计算。

（3）离婚前夫妻双方共有的自有住房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书将产权归一方所有，且不足10年的，另一方应按50%建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算；法院判决书或调解书或离婚协议书中明确产权份额的，建筑面积按份额计算；未明确的，按50%的建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算。

4、申请截止日止，自有住房在10年内转让的，其出售住房的建筑面积应当计入。

5、*年6月1日至20*年7月15日在市三区城市实施拆迁项目时选择货币补偿的，按拆迁补偿协议记载的建筑面积认定。

20*年6月30日以后，在市三区城市实施拆迁项目时享受拆迁低限安置的，其低限部分建筑面积按50%认定。

6、申请截止日止，10年内将一套住房出售，一年内为改善居住条件另购一套住房的，以两套住房中面积大的一套计算建筑面积；至申请截止日，10年内将两套住房中的一套转让，或承租两套公房将其中一套改户的，应合并计算两套住房的建筑面积；如转让或改户给子女、父母或兄弟姐妹的，应计入受让或现承租人家庭。

7、现承租军产住房、宗教产住房及落实政策私有住房的购房申请人，若与房屋产权方约定购买经济适用住房后将原住房腾空归还产权方，并提供签订书面协议的，上述住房可不计算建筑面积。

四、房产登记

经济适用住房购房人应在经济适用住房交付之日起3个月内，按商品房产权登记相关规定，持经济适用住房买卖合同和购房发票等资料，办理房产交易过户手续，申领房屋产权证及土地使用权证。发证部门应按《办法》第七点规定的要求做好权证注记。

购房人选定新购住房后，尚未申办房产证前，因多种原因需要与其他购房人相互调换所购经济适用住房的，必须是同套型且办妥公证手续后再办理产权变更相关手续。

购买经济适用住房满5年，购房人需要转让经济适用住房，需向区住房保障部门备案，并在办理交易过户手续时提交备案证明。

五、相关规定

（一）协查与建档

1、区住房保障部门将需要核查的房产档案名单清册送相关房产档案管理部门或房产交易中心，相关房产档案管理部门或房产交易中心应积极配合，认真核查购房户家庭成员或单身居民的房产档案和预售商品房备案登记档案。

2、区住房保障部门应当将确定的准购家庭按户建立规范的档案，将核准申购家庭的有关证明资料按户归档并制作名单清册备查。

（二）拆迁问题处理

1、符合购房条件的家庭，已经列入城市房屋拆迁范围的，应按拆迁规定办理，安置前不再受理购房申请，安置后若符合申购条件的可以按规定申请。

2、*年6月1日前因房屋拆迁，*年1月1日前住房调换、私房落政、住房解困旧房腾退、公房改户等原因，申请人无法提供户口迁出地住房证明的，可由申请人出具具结书。

3、*年6月1日后房屋拆迁货币安置且尚未购房的申请购房人须提供拆迁时的安置协议和附件（复印件，盖拆迁单位公章）。

对于*年6月前拆迁货币安置“套取现金”的历史遗留问题，申请购房人应提供承办单位出具的证明。承办单位已不存在的，要出具房屋拆迁安置协议，购进房屋时限在6个月内再转让的可视为“套取现金”。

*年6月1日至20*年7月15日期间拆迁户货币安置或*年6月前“套取现金”安置后转给子女、父母或兄弟姐妹购买一套住房并一起居住的，无房一方可申请登记。

（三）其他事项

1、申请购房人居住集体宿舍、集资建房、承租自管公房等须由房屋产权方出具产权性质证明。

2、已取得购房资格及已购买经济适用住房的家庭，若有举报不符合申购条件且经查证属实的，即取消其购买经济适用住房的资格，按原购买价格收回或补交与同地段商品住房的价格差。

备案购房合同范文第4篇

为切实有效解决低收入家庭住房困难，逐步改善住房困难群体的居住条件，促进城乡统筹发展和我县经济持续稳定增长，根据成都市人民政府关于贯彻国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强公共住房制度体系建设的意见（成府发〔20*〕86号）精神，结合我县实际，现就进一步加强公共住房制度体系建设提出如下意见：

一、指导思想、总体要求和基本原则

（一）指导思想：按照统筹城乡发展、构建和谐社会的要求和“保障低端、调控中端、引导高端”的房地产市场发展思路，把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全多渠道解决困难家庭住房问题、促进房地产市场和我县经济持续健康协调发展的公共住房制度体系。

（二）总体要求：以城镇低收入家庭为主要对象，兼顾其他住房困难群体，加大廉租住房和经济适用住房实施和管理力度，以及限价商品住房的建设和管理，逐步改善住房困难群体的居住条件。

（三）基本原则：坚持适度保障、动态调整的原则；坚持保障方式多样化、保障标准层次化的原则；坚持政府主导、社会参与的原则；坚持住房保障与住房市场协调、公平与效率兼顾的原则。

二、进一步建立健全公共住房制度体系

（一）加大廉租住房实施力度

1、*廉租住房保障对象为持本县城镇户口的低收入住房困难家庭,人均住房建筑面积16平方米以下的家庭。

2、加大廉租住房保障力度，对申请廉租住房保障并经审查符合条件的低收入住房困难家庭实行“应保尽保”。主要保障方式为以实物配租为主、租金补贴相结合的方式。实物配租应当优先考虑孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需援助的家庭、面积控制在50平方米以内。

3、建立健全廉租住房制度，由政府分期划拨土地，多渠道筹集资金，组织修建廉租住房。分期安置部分城镇低收入住房困难家庭，逐年减少县财政用于城镇低收入家庭住房困难户住房租赁补贴。

4、多渠道增加廉租住房房源。修建经济适用住房以及在拆迁安置房中配建廉租住房，配建比例原则上控制在总建筑面积的10%以内，应当在城市规划条件、土地使用权出让等有关批准文件中，明确廉租住房数量、套型、布局、建设标准以及建成后的移交和收购等事项。

通过收购市场存量住房、回购保障对象原有住房和经济适用住房以及鼓励社会捐赠等形式多渠道筹集住房保障房源。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小型住房向社会出租。

（二）加大经济适用住房建设和管理力度

1、*经济适用住房保障对象为城镇居民，收入、住房均符合规定条件的困难家庭。经济适用住房保障对象为家庭年收入在规定的中等偏低收入线以下、人均住房面积20平方米以下的家庭。申购经济适用住房并经审查符合条件的家庭，其自有产权住房须交由县房产管理局计价回购。

2、经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由政府统筹组织建设。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。

3、经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用住房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由房产管理局按照届时同类经济适用住房价格进行回购。

经济适用住房购买合同备案满5年，购房人可以转让经济适用住房,按照有关规定补交土地出让金,同时按出售时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益后方可上市出售。在同等条件下，政府可优先回购，在经济适用住房购房合同中应予以明确。

（三）积极推进限价商品住房的建设和管理

1、限价商品住房是政府一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段。限价商品住房供应规模应根据房地产市场住房供应情况，结合调控房地产市场价格合理确定。

2、限价商品房由政府根据市场供需情况组织实施,限价商品住房的套型建筑面积控制在100平方米左右。

3、销售价格实行政府定价，销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价商品住房楼盘的最高价。购买限价商品住房应自购房合同备案5年后方可上市交易。

4、限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买普通商品住房的本县城镇居民。

5、申购限价商品住房并经审核符合条件的家庭，其自有产权住房须交由县房产管理局计价回购。

6、限价商品住房的物业管理参照商品房的相关规定执行。

（四）改善其他住房困难群体的居住条件

多渠道为农民工及其他住房困难群体提供住房保障，改善住房条件。政府统筹引导，支持社会力量开发建设租赁住房等，逐步解决住房困难群体的住房问题。

三、加强住房保障工作

（一）开展低收入家庭住房状况调查，建立低收入住房困难家庭实名制档案，实现动态监管。制定解决城镇低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划。

（二）县政府根据廉租住房工作年度计划，落实廉租住房建设资金，由县政府专项拔款或专项贷款以及多种融资方式相结合进行建设。对实物配租暂时不能解决的，由财政实行对低保家庭廉租住房租金补贴。加强政策性住房建设资金监管，严格收支两条线，促进政策性住房建设资金合理节约使用。

四、完善有关政策措施，认真落实工作责任

（一）国土、建设、规划、税务等相关部门要制定解决我县低收入家庭住房困难的相关配套政策、措施和办法。一是廉租住房和经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金；二是廉租住房由政府建设，廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨供应；三是廉租住房和经济适用住房建设用地要保证供应，依据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出；四是社会各界向政府捐赠廉租住房，应执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。

备案购房合同范文第5篇

为贯彻落实国家、省、市关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，促进房地产市场稳定、健康、持续发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔*〕131号）、省政府办公厅《关于促进房地产市场健康发展的意见》（苏政办发〔*〕133号）、盐城市人民政府《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的若干政策意见》（盐政发〔*〕203号）

等文件精神，结合我县实际，现提出如下意见：

一、积极鼓励住房消费

（一）全面落实国家新近出台的扩大住房消费的一系列优惠政策。合理确定二手住房交易税收征收时点和纳税基准价，加强“卖旧买新”税收抵扣政策的执行力度，降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。

（二）积极拓展住房消费信贷业务，全力保障个人购买自住住房的贷款需求。对首套住房人均建筑面积未达26平方米的购房者购买第二套住房时，购房贷款比例和利率按首套自住房贷款政策执行。家庭中年满18岁子女购买本家庭第二套住房，比照首套自住房贷款政策执行。

（三）调整住房公积金贷款计算方式，提高个人住房公积金贷款额度。申请住房公积金贷款时，购建住房最高总价款的计算建筑面积由90平方米调整为144平方米。购买二手住房、建修住房的贷款最高比例由房价的60%调整为70%。取消对二次申请住房公积金贷款的限制。凡符合贷款条件的购房户，在原政策规定最高额度20万元的基础上可再提高10万元。根据建设部有关指导意见，将住房公积金贷款人的年龄限制由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。

（四）调整契税适用税率及标准，契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。

（五）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（六）实行居住地就近入学。购买普通商品房的购房户，不论户口是否迁进县城，均可凭房产证、土地使用证和户籍证明，按照教育部门划定的施教区范围，到居住地附近的学校就读。

上述鼓励住房消费政策的执行时间从本意见之日起至2009年12月31日。一手住房的购房时间以购房合同备案时间为准，二手住房的购房时间以签订契约的时间为准。在本意见前已经有购买合同备案历史记录，但通过退房后再购（包括换名购买）等各种方式改变购房合同时间的均不享受本次优惠政策。

二、切实支持房地产企业投资发展

（七）扩大房地产信贷投放规模。各金融部门要严格落实国家新近出台的各项信贷政策，积极推进房地产信贷新产品创新和担保方式创新，加大房地产在建项目贷款的有效投放力度和贷款规模。重点支持普通商品住房和政策性保障住房开发建设，支持经营管理和信誉好的开发企业发展壮大。对符合政策条件的房地产信贷业务，各金融部门要提供优质服务，不断简化办理程序，加快办理速度。

（八）在2009年12月31日前，房地产开发企业开发涉及的基础设施配套费等建设规费，从批准之日起缓缴半年或延期至办理预售许可证前。2009年1月1日至2009年12月31日新摘牌地块的开发项目，经批准，人防易地建设费可缓缴半年。

为鼓励房地产开发企业节约集约用地，凡在2010年12月31日前开工建设的小高层、高层建筑（指地面建筑层数10层以上，含10层），对六层以上部分的建筑面积，免收基础设施配套费。

（九）优化土地供应条件。适当降低土地出让金首付比例，对有特殊原因需分期交地的，开发企业可分期缴纳土地出让金。对符合规划和便于地块分割的，可分期发证，相应顺延开、竣工时间。对在本《意见》之日前已公开出让的经营性房地产用地，且《国有建设用地使用权出让合同书》(以下简称《出让合同》)约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，相关部门凭《土地成交确认书》和70%地价款交款凭证办理50%左右的交地手续，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续。

（十）实行按季预缴、按年清算房地产开发企业预售收入所得税。房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税，将房屋交付使用之日作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据。

（十一）积极鼓励2009年度县城区域内（县经济开发区另行制定）的被拆迁户购买商品房(不含二手房)居住。县城房地产开发企业可定期向县有关部门申请，办理向被拆迁户销售享受优惠政策商品房的手续，由县开发办定期对外公布。被拆迁户在本人或子女名下于2009年12月31日前购买县开发办对外公布可享受优惠政策商品房的，县政府给予政策扶持。被拆迁户与开发企业直接商谈商品房价格。在此基础上，被拆迁户所购商品房中拆迁合法建筑等面积部分，县政府给予5%的补贴，开发企业给予下浮5%的优惠。同时，享受自来水、供电、电话、有线电视恢复。拆迁合法建筑面积占所购商品房面积50%以上的，《房屋所有权证》、《土地使用权证》只收取工本费。对2009年6月30日前购买上述商品房的被拆迁户，县财政再给予追加补贴，多层商品房补贴房款总额的1%；高层、小高层商品房补贴房款总额的3%。补贴在办理房屋产权证后发放。*年度已签订拆迁补偿协议选择产权调换尚未进行安置的被拆迁户，愿意放弃产权调换购买商品房的，同样享受上述优惠政策。被拆迁户凭拆迁补偿结算清单直接抵冲购房款，实行多退少补。开发企业可以凭拆迁结算清单抵冲欠缴的土地出让金和政府规费，或按约定与相关部门结账。

三、着力提高房地产业服务水平

（十二）进一步优化土地管理手段。根据市场行情，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格。适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件。

（十三）进一步调整商品房供应结构。在供应节奏上，适度控制上市量；在区域结构上，从严控制存量房较为集中地区的商品房建设；在房源结构上，适度控制高档商品房和商业用房建设；在户型结构上，新批住宅项目应以中低价位、中小户型的普通商品房为主。

（十四）进一步加强对房地产市场的监测和管理。加大信息沟通和协调配合力度，完善房地产市场监测分析和动态报告制度，加强市场研判，准确把握市场走势，及时发现市场运行中的新情况新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。密切关注市场变化，认真组织开展房地产市场风险排查，研究制定风险防范预案，切实做好风险防范和处置工作。进一步加强对商品房预销售、预售款使用、项目建设和交付等房地产开发经营环节的监管，预防和减少因市场变化带来的矛盾和纠纷。