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商业建筑论文范文精选

商业建筑论文

商业建筑论文范文第1篇

1.教学结果远远重于教学过程

以往的教学模式都是老师在课堂传授专业知识于学生,留有作业让学生在一定的课后时间去完成。老师只看重的是学生完成课后作业的数量,却没有重视学生在做作业的过程的质量。由于学生缺乏自觉性,很多时候不能合理的安排作业时间,往往作业前期进展较慢,后期到了要交图稿的时间,学生只能匆忙的应付了事,只是努力完成了老师布置的作业数量,却没有很重视自己的作业质量,对于专业知识的巩固过程效果不好。老师过于重视教学结果,轻视教学过程的话难以调动学生自主学习的积极性跟自觉性。

2.教学模式过于单调

随着工作的越来越繁琐,建筑专业问题分析越来越细化,只有专业知识技能的学生已经不能满足于现如今社会工作岗位的需求。建筑工作中员工间的交流、团队合作、集体创造显得尤为重要,这是建筑师未来投身工作中最重要的职业素养之一。所以,过于单调的老师讲、学生听的教学模式已经不能跟上时代的脚步,各高校更应该注重的老师与学生、学生与学生之间对于专业的沟通和协作,在建筑设计方案中相互探讨,学习。以提高不同程度的专业水平。

3.学生成绩评定体系的缺陷

通常高校学生考试成绩靠两部分来评定。即平时课堂作业完成成绩和期末考试试卷成绩。老师只是评定一些卷面分数的结果却无法确定学生建筑水平的情况。这种成绩评定体系正是学生缺乏自主学习的积极性和不能合理安排时间的根源所在。学生只是在快交作业图稿的时候通宵赶稿、只是在快要期末考试的时候临时复习考试范围以获得期末的较高分数来应付老师。这对于学生提高专业水平存在一定负面效果。

二教学成果提升的实践探索

1.强化学生的专业知识

训练实践是检验真理的唯一标准。普通的老师传授给学生知识的教学模式不能够准确强化的巩固学生的专业理论。学生要在实践中去更真切的了解建筑专业,以便更好的学习。从而,老师在教学中要重视专业学习的过程。在教学期间,老师就本地的商业建筑为例为学生讲解知识,课后布置相关的专业作业,将班级学生分为小组课后对本地商业建筑进行真实调查,考量以完成作业。在完成之后学生要对于本次的考察进行汇报交流,相互学习。同时,由于学生不能够合理的安排作业时间,老师应该加快作业交稿周期的节奏。让学生用专业知识、和专业技能对建筑设计进行思考、发挥自主能动性积极的完成任务。

2.强化学生的专业认识

老师布置课题,学生通过自主对本地的商业建筑进行调研从而增加了学生对建筑的认识和自己本专业的了解。学生在调研商业建筑的过程中掌握了最真实的数据,通过对本地商业建筑的实地考察,建筑周围的商业环境,自然地理位置和附近居民的走访调查,之后对于统计的数据进行分析、考量、设计,从而去完成建筑课题。这个过程中,学生从对课题的不了解,到课题的各个方面数据的掌握和建筑的分析有了更深的认识。这在整个建筑专业的教学过程中是十分重要的。

3.强化学生的表达和对专业的责任感

学生通过分组进行调研、汇报成果的过程中,培养了学生之间相互协作的能力,并且在学生展现自己课题成果的时候激发了对本专业的学习兴趣。调研课题是对建筑专业学习的一个巩固实践的过程,但是只调研设计完成了课题,这仅仅是完成了老师的作业,学生集体协作共同展示课题结果是一个相互学习认可的过程,学生在展示的时候富有激情,这个过程已经使学生热爱上了自己的专业。同时,强化学生调研中的表达能力,这是未来建筑师与业主之间的基本沟通,建筑师通过倾听业主对于建筑的要求跟期望,从而去完成这项建筑设计。这会很好的提升学生对本专业的责任感,这是任何教学课堂都达不到的效果。

4.强化学生团队合作的能力

无论是学习还是工作中,团队合作、互相学习都是成功不可或缺的条件之一。老师在教学传授知识的同时也要注重学生之间的相互交流相互学习。学生在完成作业的时候只是巩固自己的专业知识,却无法认识到自己专业中的不足,老师要开展互相讨论的课堂,在课堂上大家拿出自己的设计方案,进行自我讲解,讨论调研课题过程的心得跟经验,老师可以当场评定成绩并且指出不足。这样学生在完成自己任务的同时,也吸取了别人的专业经验,弥补自身不足。而且在这样的学习氛围中,可以充分的调动学生的学习积极性和学习竞争性,达到专业学习事半功倍的效果。

三结束语

商业建筑论文范文第2篇

商业楼基础设计等级为甲级,采用桩加防水板基础。根据前期试桩检测报告结论,采用Φ700钻孔灌注桩,抗压兼抗拔桩。基础埋深12.1m,远大于建筑结构高度的1/18。经复核,风荷载及水平地震作用下基底均不出现零应力区,可满足高层建筑结构抗倾覆稳定要求。

二地下车库设计

地下车库采用框架剪力墙结构,局部增加的剪力墙,主要有两个作用:一是为了使得地下1层与地上1层的剪切刚度比大于2,满足正负零作为地上单体嵌固端的要求,二是为了更好地保证室内外高差处水平力的传递。商业楼室内及室外相关范围内,正负零零层采用梁板式结构,板厚180~250,双层双向配筋,且配筋率不小于0.25%。

三上部结构设计

(1)超限情况的判定

根据“住房和城乡建设部关于印发《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》的通知(建质〔2010〕109号)”,对商业楼的超限情况判定如下:①商业楼结构高度29.2m,采用现浇钢筋混凝土框架结构,属于A级高度高层建筑,高度不超限。②商业楼3层以上竖向构件缩进大于25%,属尺寸突变(立面收进);③商业楼地上楼层存在多处楼板有效宽度小于50%,开洞面积大于30%的情况;④商业楼3层和4层之间质心相差达18m,大于相应边长的15%,同时,考虑偏心扭转位移比大于1.2,小于1.4。综合以上分析,商业楼属于超限高层建筑。

(2)上部结构计算分析

在小震作用下,全部结构处于弹性状态,构件承载力和变形应该满足规范的相关要求。根据《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010第5.1.12条的要求,本工程采用SATWE与PMSAP两种不同分析软件分别进行了整体内力及位移计算,两种软件的计算结果基本一致,结构体系满足承载力、稳定性和正常使用的要求。楼层最大位层间移角小于1/550,满足JGJ3-2010第3.7.3的要求;在刚性楼板假定下,虑偶然偏心影响的规定水平地震力作用下,竖向构件的最大水平位移和层间位移与该楼层平均值的比值均小于1.4。根据建筑抗震设计规范GB50011-2010第5.1.2条,对不规则建筑应采用时程分析进行多遇地震下的补充计算。本工程所选的三条波为TH2TG035、TH4TG035、RH4TG035,每条时程曲线计算得到的结构底部剪力均大于CQC法的65%,三组时程曲线计算得到的底部剪力平均值大于CQC法计算得到的底部剪力的80%,故所选三条波满足规范要求。时程分析的结果表明,结构体系无明显薄弱层,时程分析法包络值较CQC法计算结果小,故结构的小震弹性设计由CQC法计算结果控制。根据高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010第5.1.13条的要求,对商业楼采用弹塑性静力分析方法进行了补充计算。两个方向罕遇地震下性能点最大层间位移角均小于1/50,小于规范弹塑性位移角限值,因此宏观上商业楼所用结构体系能保证大震不倒的设计要求。在通过二阶段设计实现三个水准的基本设防目标以外,针对本工程的具体情况,提出了以下抗震性能化目标:①设防地震作用下,中庭连廊等薄弱处楼板内双层双向钢筋不屈服;②设防地震作用下,悬挑梁根部框架柱及大跨梁两端相连框架柱斜截面抗剪按弹性设计,正截面抗弯按不屈服设计;PMSAP楼板应力分析结果表明,中庭连廊根部、平面凹口阴角位置一般为应力集地区域,在多遇地震作用下,楼板主拉应力不大于混凝土抗拉强度标准值,楼板不会开裂,在设防地震作用下,应力集中位置楼板主拉应力略大于混凝土抗拉强度标准值,但适当加大楼板配筋,即可满足楼板内钢筋不屈服。在设防地震作用下,利用SATWE进行弹性设计和不屈服设计,分别校核悬挑梁根部框架柱及大跨梁两端相连框架柱的箍筋和纵筋,并与多遇地震计算结果一起进行包络设计。计算结果表明,配筋值均在合理范围,配筋切实可行。通过以上性能化设计措施,在对结构的经济性影响较小的情况下,提高了结构的抗震性能,增加了建筑的安全性。

(3)上部结构设计

针对偏心布置和扭转不规则,设计时,尽量使结构抗侧力构件在平面布置中对称均匀布置,避免刚度中心与质量中心之间存在过大的偏离;加强构件的刚度,增强结构的抗扭性能。计算时,考虑偶然偏心的影响,设计时适当加强受扭转影响较大部位构件的强度、延性及配筋构造。通过调整结构布置,将考虑偶然偏心下的最大位移比严格控制在1.4以下,第一扭转周期和第一平动周期比严格控制在0.9以下。针对立面收进带来的扭转不利影响而采取的抗震措施详第(1)条。构造上,对收进楼层(4层)加厚至140mm且双层双向加强配筋,配筋率不小于0.25%,但为减小大跨部分楼板自重,室内大跨度区域楼板厚120mm,屋面大跨度区域楼板厚130mm,收进部位上下层楼板(3层和5层)厚度不小于120mm,并双层双向加强配筋。根据《高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010》的相关规定,体型收进部位上、下各两层塔楼周边竖向结构构件的抗震等级提高一级,框架柱在此范围内箍筋全高加密,提高纵筋配筋率;收进部位以下两层结构周边竖向构件配筋加强。针对因开洞形成楼板不连续情况,整体计算时按实际开洞情况建模,并将以上楼层定义为弹性膜,以考虑楼板不连续对结构的影响;同时,构造加厚连廊等薄弱区域楼板至130mm厚,并双层双向配筋,配筋率不小于0.25%。

四结语

商业建筑论文范文第3篇

建筑施工企业在施工过程中,涉及人员、物料、机具及工程本身等多方面的风险,可根据项目面临的实际风险、投保财产的范围、合同或业主的要求等因素,合理选择所需投保的险种。由于不同险种的保险责任范围不同,故在实务应用中还需对各险种的保障范围有所了解。“建筑工程一切险”保障的是工程项目物质标的因自然灾害或意外事故导致的灭失或损坏,而“第三者责任险”保障的是施工过程中的意外事故导致的第三者的财产损失或人身伤亡而依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,两者在实务中可归于同一个险种下,业主一般强制要求购买并承担保费。“建筑施工人员人身意外伤害保险”保障的是建筑施工人员在从事工程建设期间的人身意外伤害,《中华人民共和国建筑法》规定,自2011年7月1日起,该险种不再强制投保,而调整为“鼓励”投保,但从在一些部门规章或地方性规定中,该险种仍属于强制性要求。此外,在工程项目中,可能涉及的险种还包括“国内水路、陆路货物运输险”、“船舶保险”、“施工机具险”、“设计/监理责任险”、“雇主责任险”等,可根据实际需要进行选择。

二、了解项目所在地法律法规及地方行业规范,合法合规投保

随着全球经济的高速发展,建筑施工企业的施工项目遍布世界各地,项目的管理者可能面对的是不同国家、不同地区的保险、安全相关法律法规和行业规则。如:在沙特,该国法律要求工程项目应在当地投保;在我国湖南省,当地保险协会的文件要求选择当地保险公司;在甘肃省,保险协会文件(甘保协发【2009】89号)对于保险公司非车险报价的最低费率、最低免赔、扩展条款等均有相关限制性约束;在云南省,云南省建设厅的《关于在全省统一实施建筑施工人员人身意外伤害保险的通知》(云建发【2006】715号)对于费率、每人最低保额等均作了强制要求。此外,根据保险监管要求,各保险公司均在保监会报备了各险种的格式条款,需要相关人员收集了解并制定符合法律法规的投保方案。保险管理人员在实务操作中经常会遇到保险专业知识不足,无法进行专业判断的情况。在这种情况下,可以考虑适时引入保险经纪人提供专业指导和服务。根据《保险法》规定,保险经纪人是基于投保人的利益,为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务,并依法收取佣金的机构。相当于企业的专业保险顾问,可协助企业合理制定保险方案。

三、在项目前期做好保险相关基础工作

在项目投标阶段,招标合同中一般约定工程一切险及第三者责任险保费由施工方投标时计入工程量清单,而不同项目类型之间的保险费率差异较大,从一般费率水平来看,“地下工程”>“铁路、公路工程”>“市政工程”,对于具体工程类型,其费率水平还受到自然灾害、地质条件、工程内容、工程规模等因素影响,需要投标报价人员对项目实际风险予以充分考虑、合理报价。在实际保险安排工作中,当地政府、业主、合作单位等对于保险方案往往还会提出较为苛刻的限制性条件,如指定经纪公司、指定保险公司等,也需要相关经办人员了解实际情况,合理分析、据理力争施工方的保险安排主动权,为后续获得全面的保险保障做好铺垫。

四、制定权责清晰、关键风险保障明确的保险保障方案

一份好的保险合同是成功索赔的起点。在保险工作中,首先需要认清投保的目的是通过保险条款来实现转移风险、弥补损失,这就要求相关人员在起草保险方案前,对保险条款尤其是其中的保险责任、责任免除等条款予以充分理解,并在保险方案中明确保险双方的权责义务。只有理解了保险条款的真实含义,才能更清楚地知道哪些属于保险责任、哪些不属于保险责任,在保险事故发生后的理赔过程中,才能做到心中有数,不盲从、不偏信,对于保险公司所拒赔的事项和理由,也可以理性地加以分析和判断,有理有据地争取维护应得的保险利益,如,是否属于免责范围,具体适用那个条款等。在从事保险相关工作时,相关人员还需要注意到,工程险赔付是严格按照工程量清单的单价和数量来计算的,而一般施工单位报价的工程量清单中临时设施、周转材料部分的价格并不是资产的全部价值,一般为市场价值的50%以内。一旦临时设施与周转材料出险全损,投保人只能按清单价获得赔付。所以实际操作中,可以增加临时设施、周转材料发生全损时按重置价值赔付的特别约定。此外,工程项目所面临的关键风险各不相同,如港航项目主要面临的是台风、洪水、暴风雨等自然灾害;市政工程主要面临的是施工区域周边的第三者责任;云贵川地区主要面临是地质灾害。管理者应根据项目部的实际风险偏重类型,确定保险责任的范围,在扩展风险保障增加保费和自留风险减少保费两者之间加以均衡,并重点关注免赔额(率)、赔偿限额等关键点。对于索赔所需提供的资料清单也应认真审核及时沟通,对于无法提供的资料,应于保险合同签订前协商调整,避免索赔时出现争议,延长结案时间甚至因资料不齐遭到保险公司拒赔,为企业带来不必要的损失。

五、多险种合理组合,保障范围覆盖合理,利用规模优势获得成本优惠

随着承接项目的规模不断扩大,施工企业也可以考虑将公司或企业内所有项目统一投保,形成规模效益。具体方案可以因地制宜多样化,比如单个项目的所有险种统一投保,保障范围合理衔接;或者集团公司单个险种统一投保,简化投保流程、规范合同条款;或者集团公司所有险种统一投保,在保险公司形成规模采购优势,便于长期战略合作。投保方案设计过程中需要注意的是,由于不同险种的保障责任范围不同,拟定方案时考虑不同险种保障范围的衔接合理性对施工企业成本管控、风险管理也具有同样重要的影响。如,工程一切险条款一般保障施工红线内,有可能扩展至项目所在地市内运输途中的财产或工地外存储的财产,项目部和运输方签订运输合同或者投保运输险的过程中,应考虑到工程险涵盖的运输范围,合理衔接。

六、做好保险合同的日常维护工作,及时办理各项变更申请、保留第一手资料

商业保险合同不是签订了就束之高阁,等到出险了才想起来翻看,在整个施工过程中,需要相关人员始终具有保险意识,出现合同约定的被保险人义务相关的事项,应及时向经纪公司或保险公司办理报备手续。比如合同额超过10%的增减、施工进度计划重大调整、设计方案的变更、人员的变动等。另外,定期及时收集事故易发地段的照片也是十分必要的,一旦发生有争议的事故时,出险前后的照片对比是强有力的证据。

七、出险后积极施救、科学索赔

商业建筑论文范文第4篇

常见分“大中庭”或“步行街”模式,又有室内与室外之分。来福士广场为典型的大中庭布局。大型商业建筑的营业厅布局应注意如下设计要点:应尽可能让每一家店铺都有朝向中庭或主要步行街的门面,防止出现“死铺”。中庭宜长,但不宜过宽,中庭长可以多布置面向中庭的店面,而过宽反而导致看不清对面店铺,也浪费空间,一般短边开口十余米即可,再小些也可接受。中庭宜避免直行走道太长,否则顾客可能产生懒得走到另外一端的念头。几个连续的中庭空间效果好。考虑到人流通畅度以及距离橱窗的视角感受,一边为中庭的通道宽度宜取4m左右,两侧都是店铺的通道宽度则宜取7~8m。中庭内要有连接两翼的天桥,既方便人行走,又可丰富内景。中庭内的自动扶梯上下不一定都对齐,可有意进行一些错位,这样能产生比较丰富的动感效果,同时使得扶梯上的人流视线可扩散,看到更多的店面。面向中庭的观光电梯也能创造活力效果。扶梯、电梯宜错开布置。因底层店铺价值比较高,沿中庭的1层店铺可扩大至2层走道下方,但应注意解决好防火卷帘和水电设备安装问题。普通店铺开间一般取一跨(8~10m),进深一到两跨(8~17m)。面积小的店铺比面积大的容易招租;面积特别小的店铺有时很受欢迎。另外,同一商业综合体,兼有室内外商业步行街的,室外部分人气会比室内差很多,这应该是室内不受日晒雨淋、可享受空调的缘故。但不少开发商还是会设计相当比例的室外独立铺位,其原因主要是迫于资金压力,必须出售一部分物业所致。来福士广场整个工程均为自持,所以采用全室内商业的模式。近期有一些项目采用室内商业但分割销售的模式,为了降低销售总价,将铺位分割得极小,出现了很多不靠中庭的铺位,形成“死铺”,因而不是好的解决办法。平面设计中,划清公共空间与出让空间的界限十分重要。一般公共空间做统一精装修,出让空间为业主自理装修,应做到租户装修不影响整体设计的完整性。

2交通流线场地的总体流线布置非常重要

商业建筑的最大特点是其招徕性,交通设计应照顾不同方向的顾客的便捷到来,同时还要尽量做到人车流不交叉、办公商业出入不冲突,且办公主入口要有车行道通达。由于商业建筑室外行人比较多,地下车位多又导致地库坡道出口多,要做到各股流线通达且又少干扰是很不容易的。地下车库室内交通也是颇有讲究,主车道应明显,停车位区域要易于辨识(可采用不同色彩醒目涂装)。来福士广场因为追求商业平面变化,柱网非常不规整,导致地下车道比较曲折,笔者已经听到多人抱怨在地下室里晕头转向,应该在一个整齐的柱网基础上调整局部柱位满足上部建筑需要(甚至可以考虑柱转换),这样地下室才能通畅。另外,应重视地下车库到地上营业厅的垂直交通,电梯应位于地下室醒目位置,有条件的设自动扶梯下地下室。来福士广场有2组各2台商业客梯下到地下3层,同时有一台自动扶梯下到地下2层。

3建筑造型与结构设计商业综合体

项目的结构设计比较复杂,商业的中庭空间、影院中间不能有柱,这样就会出现大跨度、大出挑、大空间的设计,同时为了在造型上出新意,建筑师会做出挑战结构极限的设计。这时作为施工图设计单位一定要能从施工难度、工期、造价等多方面分析利弊,供甲方作出合理的选择。来福士广场也同样遇到上述问题,经充分沟通,有的通过结构专业设法克服,方案公司也放弃了一些结构上很难实现的想法,最后形成了成熟可行的方案。商业综合体的荷载设计,一般需要比规范取值大一些以满足不同业态的通用性,而超市、厨房等荷载特别大的范围一定要与甲方事前沟通妥当,避免后期加固。

4影院及超市商业中心必须要有吸引人气的主力店

(一般为超市或百货),影院也是带来顾客的重要业态,此两者的共同特点是占据面积大、对土建具体要求多。电影院线公司对影厅的个数、大小、候场面积、小卖部、厕所等有基本的要求;超市连锁公司也同样,对营业厅面积、辅助用房、层高、电梯扶梯、荷载、入口门面以至广告位等都有明确的要求,如果不能满足其基本要求,则很难招租。

5商业层高大型商业建筑的室内净高

以3600~3700mm为宜,加上结构需要的高度和设备、装修所需高度,一般而言层高不应小于5m。另外因为商业建筑的消防疏散宽度计算值很大,所以商业建筑经常采用剪刀楼梯的形式,由于商店建筑的楼梯踏步高度不能超过160mm,而一跑楼梯的步数按规范不能大于18级,因此可计算出采用两跑剪刀楼梯的形式,最大层高不宜超过5760mm;另外因为梯段净高不宜低于2200mm,所以层高低于5000mm时楼梯会因半层高太矮而碰头。综上所述笔者认为层高取5500mm左右是比较理想的。来福士广场的商业层高为:首层5700mm,其他层5250mm。

6下沉广场

下沉广场对大型商业中心的意义十分重大。下沉广场在解决通风、采光方面的作用显而易见,更大的优点是在消防疏散上,由于地下商业的疏散宽度规范要求比地面高,而规范对于下沉广场通往室外地坪的楼梯要求是“应不小于进入该下沉广场计算总宽度30%且不小于任一防火分区的设计疏散总净宽度”,利用好这条规范,把下沉广场设计成多个防火分区进入疏散,可以节省相当数量的楼梯。另外面向下沉广场的店铺有对外的独立门面,可获得价值的提升,广场本身还可作为活动场所。故采用下沉广场是一举多得的设计。来福士广场有两处下沉广场,充分发挥了其应有的作用。

7货运流线以及卸货区

货运流线的设计应做到前后场流线少交叉,但又不应过分浪费通道面积。地上部分的水平向货运流线有混合走道和背走道两种常见形式,来福士广场采用了两者兼有的设计。商业中心的卸货区一般设计在地下室,卸货区如集中在一处,水平向运输距离就会长;而如果将卸货区分散,因为货车需要净高较高,这样地下室车库净高就要高,或者多设货运坡道。来福士广场采用了卸货区集中在一处、货运电梯分散的做法,这样做的优点是地上货运距离较短、地下室只对局部净高有要求,但是地下室卸货区到货梯的流线比较长。

8建筑造型与泛光照明的结合

商业中心一般有比较醒目的建筑造型,同时还需要炫丽的夜景灯光以烘托商业氛围,所以建筑造型上宜结合夜景照明进行设计,在设计过程中为夜景灯的安装做好预留。来福士广场采用了大量的幕墙内置泛光照明的形式,需要在幕墙后部背板上开安装口才能安装灯具;而在施工图设计时未作充分的考虑,部分幕墙后部的实体墙阻挡了灯具的安装。直到施工后期才注意到灯具安装问题,经过节点细化,才把问题解决。另外广告位的照明也需要在施工图阶段考虑好灯光安装的位置,才能把控好建筑最终效果。

9消防消防设计是商业建筑设计的难点

解决疏散问题一定要选用合理的平面布局。商业中心的平面布局宜为走廊在里圈靠中庭,楼梯在外圈靠外墙,这样楼梯不会占据沿中庭走廊的商铺面,在底层又便于直通室外。由于规范有疏散距离的限制,所以商业建筑不宜设计成长宽都很大的平面,否则会导致疏散距离难以满足规范要求。来福士广场窄而长的布局就非常有利于消防疏散的组织。另外应合理利用好规范允许的手段,如采用剪刀楼梯以减少楼梯数量,借用相邻防火分区进行疏散以平衡不均匀布置的楼梯,设置部分库房以减少疏散总宽度,采用室外天桥或下沉庭院等,尽量压缩辅助面积,增加利用率。

10影响观感的设备

安排大型公建有相当一部分设备必须设计在室外,如冷却塔、热泵机组、风机、油烟处理设备等,这些设备一般安置在屋面,但商业中心往往还利用屋面作为上人露台,这样如何合理安排设备位置并进行遮挡、美化就成为设计中的重要一环。来福士广场在设计过程中对5层上人屋面上的设备位置进行了有意的归并,并通过屋顶绿化的遮掩,挤出了几处较为完整的露台,可供5层餐饮部分扩展利用。值得注意的是这些影响美观的设备大多是通风设备,进风与排风设备一般是有距离要求的,所以需要将进风和排风分类集中。如造型能够处理好,宜优先考虑在外墙上直接开百叶通风。一般商业建筑会采用幕墙饰面,结合部分百页是不难做到的。

11结语

商业建筑论文范文第5篇

1绿色建筑商业地产项目建造成本控制的特点

持有型为主的商业地产主要经营收益为租金及物业增值,是以实现营业周期内运营成本最低、运营收益最高为目标的商业地产项目类型。因此,商业地产项目与住宅项目相比,对开发技术要求更高,同时,运营增值空间也更大。由此可以看出,决定商业地产项目适合作为绿色建筑发展的着力点的主要原因是:第一,商业地产项目多采取租赁为主、租售结合的经营模式,与传统绿色建筑住宅项目相比,改变了绿色建筑增量成本的投资者和受益者分离的尴尬局面;第二,与传统绿色建筑住宅项目相比,绿色建筑商业地产项目投资规模更大、回收期更长,但同时运营增值空间也更大。这两个因素都导致了投资方追求的将不再是能够赚取市场眼球以其将建筑产品卖个好价钱的绿色建筑评级指标,而是真正能节约后期运营成本的绿色建筑运营指标。而这种通过运营成本节约弥补前期绿色建筑增量成本的动机将有利于改变传统绿色建筑住宅项目重建设、轻运营的弊端,成本管理所关注的将不仅局限于规划设计阶段和施工阶段所发生的全部费用,还要充分考虑运营阶段成本情况,以项目特定运营周期为视角进行项目开发成本管理研究更有意义。

2绿色建筑商业地产项目建造成本控制存在的问题

尽管目前我国对发展绿色建筑商业地产项目建造成本的控制模式进行了不懈的探索,但目前仍然存在诸多问题。

1)项目成本参考数据缺乏或不准确,又没有合理的、简单可行的绿色建筑成本投入绩效评价标准,因此,许多开发商难以确定合理的项目目标成本,使后期成本管理困难。

2)项目设计指标偏高,又没有评价体系进行规范和指导,造成能耗浪费严重。

3)缺乏系统设计的理念,许多商业地产项目成为技术堆砌的产物,实际节能指标远低于设计节能指标的现象普遍存在,部分节能技术不实用且成本高昂,未能实现绿色增量成本和效益的有效平衡。

4)缺乏有效的绿色建筑商业地产项目成本动态管理方法,对项目的管控偏管理而轻治理,项目过程控制效果不理想。

二绿色建筑商业地产项目成本控制的要点

绿色建筑商业地产项目建设规模大、参与方众多、技术复杂的特征决定了其成本管控过程的复杂性。基于绿色项目设备的循环周期N进行的成本管控视角,以下从决策设计管理、制度管控方面对绿色建筑商业地产项目成本管控的要点进行论述。

1决策设计管理

(依靠绩效评价体系作出判断)绿色建筑商业地产项目决策设计阶段的成本控制工作要遵循以下原则:

1)决策阶段尤为重要,可行性研究的成功与否在一定程度上决定了项目的成败:尽量使绿色建筑咨询顾问提前介入项目,以便绿色建筑顾问从决策设计阶段即可对项目各专业的设计方案提出意见,避免方案确定后因绿色建筑申报引起方案变更所导致的成本增加。

2)可以采用成本预估和效益回收预期情况对项目采用绿色建筑技术、设备及材料的情况进行绩效评价,形成较为可信的绩效评价结果和运营成本分析。

3)坚持资源节约的理念,合理确定项目的建设规模和建设标准,在确保项目使用功能及舒适性的前提下,权衡优化设计指标,避免设计指标偏高造成的资源浪费。

4)重视各专业设计的系统整合,绿色建筑商业地产项目涉及专业众多,技术体系复杂,与传统的住宅或非绿色建筑商业项目相比更加重视专业穿插,对于设计的精细程度也要求更高,商业项目的系统性要求亦更高,因此,各专业要从概念设计阶段就紧密合作,通过精细专业化的设计,对各种方案进行技术经济统筹优化,避免专业设计冲突导致的设计变更或者后期节能效果不理想。

5)技术选用要兼顾技术的适宜性及可用性,既要充分与当地气候、水文条件相适应,且兼顾绿色建筑商业地产的实用功能要求,又要有技术成熟且易操作的特性。

6)要兼顾所选用技术的前期施工及后期运营成本,以特定的运营周期为视角进行项目经济分析,对绿色建筑增量成本、建造成本及产生效益进行深入研究,充分论证项目的经济可行性,真正实现绿色建筑商业地产项目“使用成本最低”的目标进行方案选优,确保实现科学决策,全面提高项目的经济、社会和环境效益。

2制度管控

(项目治理与项目管理相结合)绿色建筑商业地产项目涉及的参与方众多,各个参与方在项目中考虑问题的角度不同,这就给项目整体的实施带来了难题。然而目前,我国对绿色建筑商业地产项目成本管控的研究还是集中在对施工阶段居多,且大多重管理轻治理的思维倾向也十分严重,这极大地制约了绿色建筑商业地产项目在我国的发展。因此,更需要有效的项目管控机构,实现对项目从制度到流程的全方位管控,即项目治理和项目管理相结合的项目管控模式。对于绿色建筑商业地产项目的建设过程,强调的是在项目参建各方的协调下,在项目建设各阶段都能够体现绿色建筑的特色,这就要求项目参与各方的有效沟通和协调,通过良性的沟通避免造成绿色建筑特性的缺失,保证绿色特性的可用性。因此,在绿色建设项目的项目管控模式中,主张做到摒弃静止的、片面的和孤立的立场和观点,坚持发展的、全面的、系统的项目管理和治理相结合的项目管控。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的核心思路,是通过完善的责、权、利分配制度更好地保障项目的顺利实施。在此治理模式下,首先要明确的是在绿色建筑建设管控过程中,绿色等级方面及商业项目功能需求的实现是面向全生命周期的,要建立一套合理的制度体系,将项目建设任务分解到各个环节,并通过项目治理在参建各方中完善责、权、利的配置与制衡,从而维持项目交易中的一种良好秩序的过程,这种秩序绝非只是在出现治理问题时才需要,而是贯穿项目的整个建设过程。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的最终目标是通过建立以项目建设目标为导向的项目管控结构,使最有能力,最有积极性做出正确决策的人掌握决策权,以合理的部门责、权、利关系和有效的执行力去开发和利用最合适的资源,从而在此制度下,更好地通过项目管理实现资源、能力和态度的匹配,配合有效的监督机制,实现绿色建筑项目的成本、质量、工期和节能减排的项目目标。

3建立独立的商业绿色建筑项目节能及效益实现的绩效评价及管理平台

(商业绿色建筑项目的项目核心管理目标统一)绿色建筑商业地产项目建设过程的复杂性决定了其成本管控模式的探索将是一个漫长的过程,且目前我国绿色建筑商业地产项目尚处于起步阶段,参考数据缺乏,这就要求参建方在建设过程中,一方面要积极通过绿色建筑专题会议、论坛等平台学习新经验,并根据项目自身开发和运营特点进行改造实现为我所用,另外更重要的是,要做好建设过程中的经验总结和数据库的积累,并在施工阶段就要形成项目节能及效益管理平台,实现能耗指标监测、节能成果展示和对外宣传的展示平台能耗在线监测,以便后期跟踪各项技术的实际运营效果,积极总结经验,完善节能技术措施。最终通过积累和分享,在标准化的基础上,实现绿色建筑商业地产项目的模块化的设计、生产,有效形成成熟做法的拼接复制,形成节能技术的菜单化操作,模块化设计、成本测算、工程实施一体化操作;最终实现绿色建筑商业地产项目成熟成本管理模式的推广。

三小结