次级抵押贷款范文第1篇

自2005年4季度以来，美国的住房市场出现低迷，开工量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级抵押贷款危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。

一、次级抵押贷款和次级债的基本特征

所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其具体特征可归纳如下：

（一）个人信用记录比较差，信用评级比较低

美国的信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750―850分）；良（660―749分）；一般（620―659分）；差（350―619分）；不确定（350分以下）。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。

（二）贷款房产价值比和月供收入比较高

美国的常规抵押贷款与房产价值比（LTV）多为80%，借款人月供与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有个人自有资金投入情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人月供与收入比过去高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。

（三）少数族群占比高，且多为可调利率，只支付利息和无收入证明文件贷款

据美国抵押贷款银行协会的调查表明：37．8%的次级抵押贷款借款人是拉美移民；53%是美籍非洲人。[1]这些少数种族的居民基本没有信用史料，也无收入证明文件。次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款；30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这种抵押贷款开始还贷款负担较轻，但积累债务负担较重。

（四）拖欠率和取消抵押赎回权比率较高

由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险是优级住房贷款的7倍，因此，次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点。由于次级抵押贷款多为可调整利率，当贷款利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担；但是当贷款利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率而上升，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年2季度，次级抵押贷款的拖欠率（拖欠30天）和取消抵押赎回权的比率分别高达13．33%和4%，远远高于优级抵押贷款2．57%r的拖欠率和0．5%取消抵押赎回权比率（见图1）。①

在美国，由于70%的住房抵押贷款实现了证券化，自2001年以来住房抵押贷款证券已成为美国债券市场上高于国债和公司债的第一大债券。②次级抵押贷款也被打包，通过发行优先/次级抵押贷款债券或多级抵押贷款债券和结构性金融担保抵押债权等方式实现了证券化，出售给境内或境外的投资者，但这类债券的风险评级多为Baa级和Ba级。当宏观经济处在上升周期，房地产市场向好时，借款人还可以按期还贷，次级抵押贷款证券也可以有稳定的收入流，来保障证券投资的收益。而投资者的信心、媒体炒作、从众行为和羊群效应，招致大量资金进入金融市场，形成一种惯性，使得资产证券化的信用链条可以不断地延伸、运作下去，即使有一两个借款人违约，也不会造成资产组合收入的断流。这就是为什么在金融市场上大量资产证券无论质量高低，甚至是垃圾债券也可卖出好价钱的原因。问题出在经济环境发生逆转或波动时，如近期美国经济增长放缓，利率上调导致借款人偿还能力下降，加之房价连续4个季度走低，使借款人无法靠房产增值、重新融资来减轻债务负担。美国的一些贷款发起和服务机构就因次级贷款违约率上升而陷入亏损和倒闭的境地。日本的证券公司和银行也因持有上千亿日元的次级债券而蒙受损失。澳大利亚、新加坡的银行多持有AA级以上的抵押贷款证券，因此免受次级抵押贷款危机的冲击。[2]

二、次级抵押贷款市场的兴起与发展

如果是20年前，一些收入低、少数种族和无信用记录者根本没有资格获得住房抵押贷款。1994年，次级住房抵押贷款发放量不过350亿美元，仅占当年贷款发放总额的3．5%，然而，如今这一比重在20%左右（见表2）。美国次级抵押贷款市场兴起和快速发展可以说是90年代以来美国放松金融管制、金融产品创新、政府住房政策、税收制度和住宅抵押信贷经营方式变化等多种因素共同作用的结果。

住房政策的导向随着大多数美国人拥有了自己的住宅，政府的住房政策开始向低收入家庭和少数种族倾斜。《1977年社区再投资法案》中政府鼓励银行向低收入家庭和低收入社区提供住房贷款。《1978年平等信贷机会法》要求贷款机构不能因借款人种族、肤色、年龄、性别、、原国籍和身份差异有任何信贷歧视。联邦住房局一贯奉行为第一次购房的中低收入家庭提供购房抵押贷款违约保险。在抵押二级市场上，政府发起设立的两大抵押证券公司依据《1992年联邦住宅企业金融安全和健全法》需要为政府三大住房政策目标服务：一是为中低收入家庭住宅信贷服务，两大企业每年购买的抵押贷款中，购房者收入等于或低于当地中等收入水平的贷款应占一定的比率。二是为特定地区的住宅信贷服务，即少数居民聚集地区的贷款应占一定比例。三是为可支付住宅目标服务。这些新的法规迫使两大公司提高了收购中低收入住房贷款的比重，包括次级抵押贷款，并以此为基础发行多级抵押贷款证券。2006年美国住房私有率高达68．9%，拉美移民的自有率达到49．5%，美籍非洲人的住房自有率为48．2%，③比10年前提高了两个百分点。但是，次级抵押贷款市场兴起与发展也加大了贷款机构的信用风险和市场风险。

低息和房产升值的市场环境自1992年以来，美国经济持续稳步增长，年均增长率在3．2%，加之人口增长和失业率下降推动房价持续走高，2005年2季度房价涨幅最高时曾达到13．64%，与此同时，美联储多次下调基准利率，使住房贷款利率屡创历史新低。房价的走高使美国68%房屋所有者受益，房产增值幅度达13%，约2万美元。而低利率刺激了居民的重新融资，希望以房产作为“现金奶牛”从中获得更多的消费信贷。按美联储主席格林斯潘话来讲，④在2003年重新融资高峰时，有10万多笔抵押贷款选择了重新融资，涉及金额达到2．5万亿美元，占当年新发放住房贷款的66%（见图2）,而以往这一比重多在30%左右。但重新融资也有不可低估的负效应，房产的财富效应和重新融资便利吸引着许多低收入、信用记录差者加入借贷者队伍，然而他们贷款的目的不是购房，成为房产的主人，而是希望借助低息住房抵押贷款和房产增值潜力获得更多的消费现金或消费信贷。正如Freddie Mac的一份次级贷款调查报告显示，只有19．7%次级贷款是为了购房，其余贷款的目的大多是为了重新融资或获得与房产相关的消费信贷。⑤然而，这些次级贷借款人却很少了解房价市场波动的风险，多寄希望于房产升值，却不了解重新融资潜在的利率风险，这就为今天次级贷款危机埋下了隐患。

税收政策激励。过去20年美国次级住房抵押贷款、房屋产权贷款和与房产产权挂钩信贷产品的快速发展，在一定程度都与美国的税收政策密切相关。 依据美国《1986年税收改革法案》，只有纳税人以分期付款方式购买的第一套和第二套住房贷款的利率支出可免交个人所得税，其他分期付款的消费信贷利息均不在减免税范围之内，如信用卡、汽车贷款和其他耐用品贷款的利息支付等。这种税收安排诱使金融机构不断开拓新的金融产品，帮助消费者避税。次级抵押贷款、重新融资、产权贷款和与房产产权挂钩的信贷产品便应运而生。重新融资可减免利息税的优势是显而易见的。例如，一家人购房贷款余额是7万元，重新融资后可获得11万美元贷款，将11万美元用于偿还原先的贷款后，可获得4万美元的产权信贷。如果他们将2．5万元用于改善房屋，1．5万美元用于购置新车，那么，11万美元的新贷款利息支出可全部免交个人所得税，这样，购房者可以减轻税务负担，还可以有更多信贷额度扩大其他消费支出。

在美国，房屋产权贷款就是以房产净值为抵押获得第二抵押贷款或其他信贷产品，这样房屋所有者就可以将不动产变为可流动的资产，如现金、支票和储蓄存款，用于支付其他消费支出。例如，一对夫妇有房产价值12．5万美元，贷款余额为4万美元, 按房产价值的70%获得产权贷款的最高额度就为4．75万美元。具体计算方法如下：

从上述分析中我们可以看到：在新的税收政策下，住房抵押贷款包括次级贷款、重新融资和房屋产权贷款等与消费信贷相比有诸多优势:一是贷款利息支付可以减免个人所得税。二是贷款利率通常要低于消费信贷，但是次级抵押贷款是个例外，其贷款利率因个人信用风险而定；正是由于有上述优势，次级抵押贷款、重新融资和房屋产权贷款等成了消费信贷的替代品，《1987年税法修正案》对购房贷款、装修、改善住房贷款和产权贷款总额制定了上限，最高不超过100万美元，其利息支出方可减免个人所得税，但是这种税收优惠对众多美国人来说还是非常有诱惑力的。也正因如此，在美国购房者贷款利息减免成为政府税式支出中最大的一项，2006年抵押贷款利息减免高达720亿美元。

金融业的竞争与经营方式的转变 过去20年随着放松金融管制、信息技术发展、金融产品创新、住宅金融市场已发生了巨大的变化。传统的贷款申请、合同签署已逐渐被电子合同、电子银行所取代。住房信贷不再是单一的首付20%，固定利率可调整利率抵押贷款，信用评分、风险定价机制使银行可以为客户量身定做各种信贷产品，使住房抵押贷款已远远超出了购房的边界。经济结构的变化，使住宅金融业务成为各金融机构的竞争对象，其占银行资产的份额不断地扩大。从表3我们看到，1985―2006年房地产信贷的比重从15%上升至33%左右，其中，住房贷款增幅最大，从9%提高至20%，而工商贷款的比重从22%降至11%。

更值得人们关注的是住宅抵押贷款的证券化，它不仅能将银行不可流动的金融资产转化为可流通的证券，更重要的是对银行的中介功能进行分解，即将过去由银行一家承担的发放住房抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息服务等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，这使得越来越多的金融和非金融机构开始进入住宅金融市场。在今天美国住房抵押贷款市场上，贷款发起者有传统的储蓄节俭机构、商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私营保险抵押机构、贷款服务机构，但更多是大量的抵押贷款经纪人（Mortgage brokers）。传统上，经纪人不从事抵押贷款的发放业务，他们只为购房者与银行、贷款公司牵线搭桥。过去他们多是购房者人，为购房者寻找最佳贷款合约，如今，经纪人摇身一变成了贷款人或贷款机构的人，具有了双重职能。他们发放的贷款资金多来源于：（1）未来贷款购买者提供的周转资金；（2）银行或其他金融机构提供的短期信贷资金；（3）自有资金。据美国住房与城市发展部（HUD）的报告，[3]如今60%的住房抵押贷款发起和贷款交易活动是由经纪人完成的。

职能的变化使得经纪人成了银行和金融机构的人，从中介服务变为卖贷款。那么。经纪人要想把贷款推销出去最好的办法就是让更多的人负债，负债的金额越大、时间越长，他们的收益和利润也就越大。在利益的驱动和监管不当的情况下，掠夺性贷款不可避地发生了。掠夺性贷款的特点可以归纳为：（1）贷款人向借款人恶意推销贷款；（2）贷款推销中有寻租行为，如从中获得佣金以外的其他收入；（3）强行推销中有误导和欺诈行为；（4）以各种手段诱使借款人在对借款条件了解不充分的情况下被动接受贷款；（5）贷款合约条款含糊不清使借款人没有可诉诸法律把柄。由于许多次级贷款的借款人受教育水平低、金融知识匮乏、信息不充分、搜寻最佳贷款意愿小而成本高的特点，使他们接受了一些经纪人向他们推销的许多高成本，甚至一辈子还不清的贷款。

三、次级抵押贷款危机给中国的警示

中国的住房抵押信贷市场才刚刚起步，在流动性过剩、竞争加剧和可贷机会有限的大背景下，各商业银行为抢占市场都有积极发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足，监管机构的风险识别和监控体系建设也明显滞后。

(一)美国次级贷款危机给银行业的警示

1．认识和防范房贷的市场风险。房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模，但世界上“没有长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。当市场发生逆转时，房价走低，银行处置抵押物难，即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。而现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，因此，房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体，这不仅给贷款银行带来大量的呆帐坏帐，还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力。

2．认识和防范信用风险。次级贷款违约率高的原因在于贷款机构在放贷中没有坚持“三C”原则，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。从国外的经验看，借款人的基本特征（年龄、受教育水平、健康状况、职业、购房目的、婚姻家庭状况），还贷能力（房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收入比、资产负债比等）和抵押物（房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等）都与违约率密切相关。香港在东亚危机中资产价格大幅缩水，许多购房者承受负资产的压力，但银行却没有出现违约率大幅上升的问题，就是因为香港银行业自身有较强的抗风险能力，对个人住房贷款有严格的资格审查标准，借款人购房多是自住，只要他们职业稳定，收入现金流不变，房产使用价值不变，都会按期还贷。

我国的商业银行在扩大个贷业务中应避免“政绩目标”等非经济和非理性色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，加强对借款人还贷能力的审查，对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有资本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，从粗放经营向精细化、个性化转变，提高自身抵御风险的能力。

(二)美国次级贷款危机给监管部门的警示

1．建立完善信息披露机制和贷款规范。监管部门应监督从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向借款人充分披露产品信息，让借款者有充分的知情权、选择权，减少信息不对称对借款人权益的损害。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行贷款和贷后的服务。

2．建立房地产金融预警和监控体系，提高抗风险能力。既然金融风险在经济生活中无处不在，是一种不以人的意志为转移的客观存在，监管部门的职责就是提高风险识别的能力，预测、防范、规避和化解风险，提高风险的可控性。因此，建立房地产金融预警和监控体系迫在眉睫，它将对银行体系的安全，房地产市场和整个国民经济持续健康发展产生积极促进作用。

(三) 次级贷款危机给政府部门的警示

让百姓安居乐业是政府的职责，但“人人享有适当住宅”并不意味人人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场，拔苗助长不仅事与愿违，还会产生许多负效应。一个优化的市场结构应是新建房与存量房；出售房与租赁房；商品房与政府提供公共住房的统一。

注 释：

①注：2006年美国债券市场三大债券的余额：住房抵押贷款债券余额64924亿美元，国债43229亿美元，公司53742亿美元。

②资料来源：MBA Policy Paper Series 2007-1.

③资料来源：Chairman Alan Greenspan Remarks on Home Mortgage Market, March 4, 2003.

④资料来源： Housing Policy Debate Vol.15, Issue 3,2004.

主要参考文献：

[1]Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,2007．

[2]Fitch Ratings, “ Limited Direct Impact on Asia-Pacific Banks from Sub-prime Exposure”, Aug.27,2007.

[3]Elizabeth Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Lending Process”, Housing Policy Debate, Vol 15, Issus 3.,2004.

US Sub-Prime Mortgage Crisis: A WarningWang LinaAbstract: Recently sub-prime mortgage crisis has initiated great impact on America and world financial market. This article presents the overall basic features and characteristics of sub-prime mortgage and MBS based on sub-prime loans. It analyzes the underlying causes for the development of sub-prime market, including government housing policies, taxation system, fierce competition and financial market. Finally policy recommendations are put forward for the Chinese government, banking industry and supervision authorities. Key words: sub-prime mortgage; financial crisis; financial institution

次级抵押贷款范文第2篇

    【关键词】美国次级抵押贷款危机 CDO 信用衍生品

    1次级抵押贷款危机回顾

    1.1次级抵押贷款的内涵

    次级抵押贷款(subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”),是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差,很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款,因此次级房贷机构面临的风险也更大,其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2 %至3 %。

    1.2危机爆发的过程

    2007年2月末,统计数据显示,次级债贷款违约率正在上升,住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备,引起市场不安。

    4月2日,美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

    2007年夏季,大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO,出现重大损失而陷于破产。

    7月中旬,三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

    这场危机迅速蔓延到欧洲市场。欧元区短期金融市场流动性紧缺,短期市场利率急剧上升。英国北岩银行(Northern Rock)出现了英国近140年来首次“挤兑现象”。

    至此,美国次级抵押贷款危机全面爆发。为防止市场陷入流动性危机,欧、美中央银行积极进行了干预。

    10月下旬,欧美大金融机构陆续公布第三季度财务状况,巨额财务损失远远超出市场预期,市场再次出现恐慌。各中央银行不得不再次联手干预救市。

    进入2008年,美国大金融机构公布新的季报,损失又一次超过预期。次级债引发信用紧缩对实际经济的影响开始显现,美国年经济增长率在2007年第四季度已经降到0.6%。此外,2008年初的失业率、零售商品指数等主要经济指标开始恶化;IMF在2008年2月初将全年的经济增长预测下调了0.5个百分点。

    2危机爆发的原因

    2.1次级房地产抵押贷款制度是形成美国次级债危机的客观原因

    美国住房抵押贷款市场大致可以分为最优贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)三个层次。次级贷款市场面向信用较低的借款人,无需提供任何偿还能力证明。美国次级贷款市场的存在和发展依赖于房价持续上涨,凭借抵押物剩余价值大于贷款本息规避市场风险,并不依赖借款人的还款能力保障市场存续。正是如此,随着上世纪90年代后期美国房价不断攀升,次级贷款市场迅速发展。目前全美抵押贷款规模约10万亿美元,而次级抵押贷款就达1.5万亿美元左右,已经具备了形成危机的制度基础和物质条件。

    2.2应对流动性过剩的货币政策是促成美国次级债危机的人为原因

    从2004年6月至2006年6月,美联储连续加息,联邦基金利率从1%提至5.25%,标志着此前扩张性政策的完全逆转。另一方面,自2006年2季度以来,美国房地产价格出现了负增长,抵押品价值下降,还款压力大幅度上升,次级贷款的购房投资者,倾向放弃房产,止损出局。不断上升的利率和下降的房价冲垮了次级按揭贷款市场。

    2.3对房地产市场的过度乐观,使得贷款机构进行恶性竞争,盲目降低贷款条件

    随着美国房地产市场价格不断冲高,市场的竞争压力不断加大。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额,一些次级贷款公司甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式,s使得贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息,使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

    2.4评级机构反应滞后影响市场信心及市场的过度反应

    按揭贷款拖欠率从2006 年开始上升,银行界提示过、预警过,但直到2007 年,评级公司才大幅降低了评级,导致了市场的恐慌和抛售。

    市场的过度反应和普遍的恐慌情绪,使得这次危机对全球市场的影响却远远超过的它本身的能量。当市场出现丧失抵押品赎回权的借款人增多,导致房地产市场空置现象加剧,市场恐慌情绪加剧,使得贷款机构低价脱手,从而导致房价进一步下跌,借款人信用问题进一步加剧,以致更多的抵押品无法赎回。

    3信用衍生品——CDO在次级抵押贷款危机中的角色

    次贷危机的发生反映了整个金融市场的信用环境的重要变化,在这次危机中,CDO这种信用衍生产品的作用不可小视。

    3.1 CDO的概念

    CDO(Collateralized Debt Obligation)担保债务凭证,它是市场为了弥补ABS(房产贷款支持证券)的不足,而创造出来的信用产品。它的最大特点就是通过自身结构为自己提供“信用增级”,即通常会有一个次级系列(Subordinated Tranche)或一个股本系列(Equity Tranche or Income Notes),由这些系列来充当缓冲。当CDO 资产出现信用问题时,首先损失的是股本系列和次级系列(股本系列多由发行人自己持有)。

    同时,CDO的资产组合十分分散,包括ABS、MBS 等结构性产品、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等高风险固定收益资产的分散组合,这就保证了在不出现违约时,CDO可能获得超额收益。

    3.2 CDO产品的特点

    3.2.1 CDO 的“信用分级”技术实际上将资产池中的信用风险进行了再分配。这种结构将大量的信用风险集中给予了次级系列和股本系列。如果金融市场存在很大的流动性,使得大量资金投资了次级类型,当CDO 资产池中较大比例的资产发生违约时,投资次级系列的投资者将血本无归。这对金融市场无疑是很大的冲击。而且由于CDO2 产品的存在,使得一份标的资产衍生出的衍生证券有许多份。当标的资产发生信用风险时,就会产生多米诺骨牌效应,造成几倍于基本债券数量的衍生债券同时受到损失。

    3.2.2 CDO产品几乎没有流动性。CDO 是一种高度个性化的产品,他们被设计专门满足某个机构的需求。CDO 大多只被设计给“买入持有”型的投资者,比如养老基金、保险公司等机构,而这些机构正是看准了这种产品的高收益与高信用评级的特征。低的流动性意味着,一旦这些机构在CDO火爆的时候持有了过多的CDO,以后的转让将十分困难。而市场参与者的同质性又使CDO 的流动性进一步降低。

    3.3 CDO在这次危机中所扮演的角色:

    3.3.1放大器、助推器、加速器的作用

    它将实体经济的危机放大到信用衍生品市场、推广到全球金融市场,并加速了危机的蔓延:实体经济的危机被信用衍生品放大和加速,首先传导为CDO 的贬值和整个信用衍生品市场动荡,投资这类衍生证券的对冲基金开始大幅缩水。然后,发行衍生品和管理衍生品的公司股价开始下跌,这又引发投资者对金融类公司的普遍忧虑,进而有可能引发金融市场的动荡。金融市场的动荡有可能再反过来恶化实体经济,进而形成恶性循环而导致实体经济衰退。

    3.3.2风险的隔离与转嫁的作用

    它将银行体系的风险转嫁给了其他的投资者,也就是前面提到的养老基金、共同基金、保险公司、对冲基金等等。所以从另一个角度看,这个放大器同时也是一个警报器、减震器,它使得积累在金融系统中的信用风险能够及时被社会所认知并释放,以避免风险的继续聚集和放大。

    4危机的启示

    虽然,此次危机暴露出信用衍生品的一系列问题,但次级债及其衍生产品却将信用风险进行了跨国界的分散,使美国独立支撑的金融困境演变成具有扩散及传染效应的系统性难题。为维护我国的金融安全,信用衍生产品的发展就显得十分重要:

    首先,是人民币债券国际化中心建设的需要。发展信用衍生产品是将我国建设成为人民币债券市场定价中心和交易中心的重要保障,亦有助于我国成为国际经济金融格局中的一极。其次,是银行间市场参与者分散风险的需要。通过将信贷资产证券化和衍生化及使用分层技术,可以使原本单一的信用资产构造出各种不同风险水平的产品及组合,从而满足银行间市场参与者的不同风险承受能力和避险需要。再次,是跨市场分散风险的需要。通过贷款和债券的信用风险衍生化,可以将原本固定收益市场的风险演化为其他金融市场风险,从而在不同的市场间分散了风险。第四是跨币种分散风险的需要。通过衍生产品技术可以将人民币市场的信用风险演化成美元、欧元等其他币种市场的风险。

次级抵押贷款范文第3篇

关键词：美国次贷危机  我国银行  启示

        0 引言

        次级抵押贷款，是指美国贷款机构面向收入水平不高因而信用程度也较差、出现违约概率较大的借款人提供的一种住房按揭贷款。次贷危机则是指一场发生在美国，因房地产和金融市场泡沫互动，导致次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。

        1 次级抵押贷款危机的形成

        在经历了从1991年到2000年长达10余年的经济较高增长后，美国经济步入衰退，联邦基金利率由2001年1月的6%锐减到2003年6月的1%，信贷成本的急剧降低使美国经济步入攀升轨道，与此同时在居者有其屋的政治理念下，美国成立了房利美、房迪美、吉利美三大政府支持抵押贷款机构，向投行出售mbs融资，帮助私人尤其是低收入人群购置住房，并为私人购买住房提供大量财政补贴。

        2007年美国为私人购买住房提供的财政补贴预算额度

        为了分散大量次级贷款可能引发的风险，美林、高盛等投行推出一种金融衍生品cdo，通过打包向对冲基金融资，转嫁风险。投行为了盈利又推出另一种产品cds，每年从cdo发行所得中抽出一部分资金向保险公司投保。同时普尔，穆迪等评级机构均又给予这些派生产品以3a评级，诱导人们及一些金融机构疯狂购买，使得原产品与其派生产品形成了一条环环相扣的债务链。

        两年的超低利环境虽然保住了经济增长，但也造成劳动生产率增长速度放缓、美元持续走弱、能源和原材料价格趋升、通胀压力增大的资产泡沫。于是美联储从2004年起不断加息，加重了购房者的还贷负担，美国房地产价格在2006年上半年达到近年来高位后逐步下滑，数据来源：bloomberg.

        由于次级房贷借款人不能按时还款，次贷违约率上升，次级房贷大比例地转化为坏帐。对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，随后股市大跌，无法偿还房贷的民众继续增多，最终导致美国次贷危机爆发。数据来源：bloomberg.

        2 对我国银行业的影响

        次级抵押贷款及由次级抵押贷款证券化而来的债务抵押债券（cdo）基本上分散在银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司和养老基金5类金融机构中。数据来源：imf。

        依据美国财政部数据，截止2006年6月，包括外汇管理局、商业银行等在内的中资金融机构持有1075亿美元美国按揭债券mbs，585亿美元美国公司债券。按照美国次按债券占住房按揭债券20%的平均比例，美联储估测因次贷危机造成次按债券的损失约10%，则仅次按mbs这一品种，中资金融机构就大约遭受了21.5亿美元的损失。另外，如果考虑中资金融机构购买、持有风险远甚于agency debt的公司债券中的abs及cdo，则中资金融机构因次贷危机造成的损失更大。数据来源：美国财政部。

        事实上，中国投资于美国次级贷款的主要是工行、中行等几大国有商业银行，其中中国银行持有800亿左右美元的资产，较一般商业银行为多，然而该行已经处理了所有的次贷债务抵押证券，并为次贷投资计提了足够的准备金。再如工行，其在年报中披露07年末累计计提减值准备4亿美元，累计拨备金额超过07年末的浮亏金额3.57亿元，拨备覆盖率达到112%，推算看，4亿美元的减值准备约为该行07年净利812.56亿元的3.5%左右，并且并未持有与美国次级房贷相关的债务抵押债券。其他几大国有商业银行也是类似，再加上资本项目并未完全开放，游资的流入流出受到严格限制，国内金融市场相对比较封闭，内地主要股市、债市与汇市并未与国际同步，国内衍生品市场也未建立，次贷危机对我国银行业不会构成直接威胁。数据来源：各银行官方信息。

        3 对我国银行业的启示

        目前国内的住房抵押贷款主要还是优质贷款，没有美国的次级抵押贷款，更没有“零首付”的现象（相反，我国目前的首付比例已提高至30%，而且有进一步上调的可能），违约风险比较小，发生次贷危机的可能性同样较小。

        但是根据国外的研究报告，住房抵押贷款违约率的上升要在贷款发放后的3~5年才会释放。而我国目前住房抵押贷款余额中的绝大部分是近两年新增的贷款，其违约率随着时间的推移仍有上升的可能。同样，我国央行自04年起的数次加息并提高存款准备金率也加大了违约风险发生的几率。而且我国抵押贷款证券化目前尚处于起步阶段，规模小，流通性低，风险又主要集中在银行体系，一旦违约率上升，银行体系所受到的冲击是不容小觑的。这就需要我国银行体系借鉴美国次债危机在贷款抵押、信用评级、监管体系、风险管理等领域的经验教训，从以下方面着手完善金融衍生机制，规范金融市场秩序：

        3.1 加强金融机构审慎经营与风险监管 一些不考虑风险管理和不遵守审慎原则的银行业为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力，通过利用表外工具避开监管者，结果对风险的低估和无视风险以及杠杆的大量使用造成资产急剧膨胀，发展到最后难以控制，遇到爆破点引发连锁反应，由次贷危机发展成次债危机，使大批投资者蒙受损失。从现在的情况来看，贷款公司和银行推出的一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等的确都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。因此在金融自由化的进程中，我国更应当重视风险管理及内部控制，强化内控建设，提高贷款门槛，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

        另外为了适应混业经营发展和金融业对外开放的需要，我国应当实行金融监管的专业化和功能化，完善、拓宽联网核查渠道，加强金融监管协调，防止出现监管重叠、监管遗漏空缺或不作为的现象发生，从分业监管逐步转向统一监管。可以考虑设立一个机构，不仅机构内人员可以监管银行从业人员及其业务流程，本机构人员之间也存在相互制约机制，每个人都可以检举他人的监管不作为，进而加强金融协调监管，解决目前金融领域存在的监管冲突、监管空白等问题。逐步建立起统一、高效、全方位的金融监管体制，不断完善金融监管措施和手段，更好地体现金融监管的动态效率和灵活性，确保金融体系稳健运行。

        3.2 健全银行体系资产证券化与风险转移机制 美国的银行由于自己不持有风险资产，而是将贷款转手赚取手续费，规模经营成为主要模式。为了提高手续费收入，不惜降低信贷标准，而次贷借款人由于自身条件不具备拥有房屋的能力，所依赖的外部条件是房价的不断上涨以及低利率环境，但这两个外部因素又是最不确定的，而且可能同时走向反向。这显然不符合资产证券化将风险转移给愿意并有能力承担的投资者的初衷。因此证券化本身并非美国次贷市场危机的“罪魁祸首”，祸根在于在房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益，向那些风险很高、还款能力比较差的借款人发放了高利率的次级抵押贷款。于是风险转移并未使风险降低，相反，由金融创新诱发的金融风险有时可能还更大，带来更严重的冲击。

        尽管如此，我们并不能就此否认或抑制金融创新。近年来我国银行体系资产与负债期限结构不相匹配的问题不断显露，贷款长期化与存款短期化、贷款流动性降低与存款流动性增强两对矛盾并存，银行“短借长用”矛盾日益突出。不仅如此，我国商业银行信贷资产投向长期以来一直较为集中，由于创新工具的缺乏，商业银行只能被动持有信贷资产，信贷资产集中使银行体系信贷风险也难以有效分散。面对资本市场的发展、融资“脱媒”的加剧和信贷风险的集中难释，国内银行要着眼长远，不能因目前的流动性还很充足而滞缓资产证券化的发展，相反，要审慎的加速资产证券化进程，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者，以分散银行风险，改善银行流动性，优化银行资产负债匹置结构。 数据来源：中国人民银行

        3.3 加强信息透明度 美国次贷市场存在着严重的信息不对称。新的金融产品的出现对市场来说是好消息，但有关次级房贷的大量真实信息存在于贷款公司和经纪公司，资产证券化以后，风险转移给了市场，信息并没有很好地传递给投资者，投资者本身的无知和设计与推销新产品的机构未能充分披露潜在风险，都在破坏着正在形成的市场。比如评级机构，95%的cdo评级未对包内资产做任何提示，表面看来都是3a级的债券，而包内主要是由垃圾债到次级抵押贷款组成的高风险资产。一旦次级贷款的借款人出现违约，资产池出现损失，次级债市场立即出现冷却。

        同时，评级机构收取的费用主要来自资产抵押债券和cdo的卖家，而不是市场真正的投资人，因此存在内生性的、无法避免的利益冲突问题，导致评级机构对部分次级债的质量评估过于乐观。近年来，银监会一直提倡，资产证券化必须基于银行的优质资产，这无疑能够约束投资者的盲目投资，然而在某种层面上限制了金融衍生产品市场的发展。为了避免由于信息不对称等因素使得市场无法对所有的风险进行准确的识别和定价，我国应当加强行政审批和信息披露制度，还原市场的定价机制与投资者的合理认知，进而规范资本市场。

次级抵押贷款范文第4篇

关键词：住房抵押贷款；资产证券化；次级债

abstract：in august 2007，the sub-prime debt crisis suddenly hit the united states，and quickly spread to the world financial markets. this paper explains what sub-prime debt is and the real reasons for this crisis. by analyzing its impact on chinese commercial banks，it finds that the impact is actually rather limited；but there are still many useful experiences that chinese commercial banks can draw on in it.

key words：mortgage loan；securitization；sub-prime debt

2007年8月，美国次级抵押贷款出现还款困难，进而引发级债危机。危机引发美国股市强烈震荡，造成美国多家房贷机构破产，并且殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金。瑞银集团2008年2月29日报告称，次债危机对银行、券商及保险公司造成沉重打击，预计全球金融机构将面临至少6 000亿美元的次债相关损失。各国央行纷纷向市场注入流动性资金以缓解危机，美国次债危机迅速成为全球关注的焦点。

一、什么是美国次级债危机

(一)什么是次级住房抵押贷款市场

美国住房抵押贷款市场依据借款人的信用状况(信用分数、收入水平等)分为三类：优质贷款市场(prime market)，“alt-a”贷款市场，和次级贷款市场(subprime market)。不同市场的贷款利率是不同的，优质贷款市场贷款利率一般在6%-8%之间。“alt-a”贷款的全称是“alternative a”贷款，其利息普遍比优质贷款产品高1%到2%。次级贷款市场的利率平均比优质住房抵押贷款高四个百分点。目前美国住房抵押贷款存量达10.9万亿美元，其中次级抵押贷款存量约为1.4万亿美元，约占住房抵押贷款总额的14%。

2001年到2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的 发展 ，次级抵押贷款成了信用条件达不到优质贷款要求的购房者的首选。次级抵押贷款的特点是，在还款的开头几年，每月还款额很低而且固定，但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。

(二)次级住房抵押贷款的证券化——次级债

由于住房抵押贷款具有借短还长的特点，从而影响到商业银行资产负债结构。为了获得更好的流动性安排，商业银行通常愿意部分或全部出售其住房抵押贷款。借助于发达的资本市场，商业银行可以通过住房贷款证券化来达到这一目的。所谓住房贷款证券化是指商业银行将其住房抵押贷款的收益权打包出售给一个具有风险隔离功能的特定目的机构(spv)，并由这一机构公开发行以此为基础资产支持的住房抵押贷款支持证券(mortgage-backed securities，mbs)，其发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款，而投资者相应获得主要由住房抵押贷款利息构成的收益权。 [1]

根据打包资产的质量不同，mbs可分为由优质住房抵押贷款支持的mbs和由“alt-a”贷款支持的mbs以及由次级抵押贷款支持的mbs。前者被称之为优级住房抵押贷款证券，由“alt-a”贷款支持的mbs被称为良级住房抵押贷款证券，而由次级抵押贷款支持的mbs被称之为次级住房抵押贷款证券。事实上“alt-a”贷款的风险并不见得低于次级抵押贷款。因此，可以将除优级住房抵押贷款证券外的住房抵押贷款证券都称之为次级债。

(三)美国次级债危机的原因

2000年年底， 网络 股泡沫破灭，美国 经济 陷入衰退，美联储为了刺激总需求增长，促使美国经济复苏，从2001年1月开始的短短2年半时间，将联邦基金利率从6.5%调低至1%。如此低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣，美国的房价随之大幅上涨。随着美国经济的繁荣，房地产金融机构在利益的驱使下，产生了强烈的放款冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构把眼光投向次级抵押贷款市场和“alt-a”贷款市场，导致次级抵押贷款猛增。

美国经济从2003年开始全面复苏，通货膨胀压力重新显现。为此，美联储改变了利率政策，以减少流动性，抑制通货膨胀。从2004年6月到2006年6月两年的时间连续17次上调联邦基金利率，至2007年1月利率达到5.25%。美联储连续加息最终致使美国的房地产价格上涨步伐明显放缓，房地产市场逐渐降温。雪上加霜的是，基准利率的提高使得住房抵押贷款的利率相应上升，使得潜在购房者望而却步，进一步压缩了住宅房地产市场的需求。 [2]

随着房地产价格的下降，住房抵押贷款的还款违约率不断上升。次级抵押贷款的违约率的上升正是此次美国次债危机的导火索。随着次级抵押贷款违约率的上升，首先受到冲击的是房地产金融机构，它们必须承受未实施证券化的债权的违约成本，大量的次级债供应商因此而纷纷倒闭或申请破产保护。紧接着，由于抵押贷款违约率上升导致次级债的市场价值缩水，购买信用评级较低次级债的对冲基金和投资银行因此蒙受了巨大损失。与此同时，各大评级机构纷纷调低次级债及其相关金融产品的信用评级。这使得购买信用评级较高次级债的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等也面临较大损失。机构投资者一旦遭受损失，便纷纷抛售其所持有的部分非流动性资产，其结果使得全球固定收益产品市场和股票市场大幅下跌，市场上流动性趋紧。

从金融监管的角度来看，监管部门监管不力是造成此次危机的一个根本原因。美国政府和美联储过分地看重资产泡沫促进实体经济的积极意义，积极鼓励金融机构在“保证”风险控制的基础上去发展次贷业务，使得次贷规模迅速膨胀，从而导致房贷市场风险大增。监管部门忽视了住房抵押贷款证券化过程中市场参与者之间的信息不对称和利益冲突的问题。结果标的资产(次级住房抵押贷款)的信用风险通过资产证券化扩散到衍生品市场，形成非常严重的标的资产市场和衍生品市场的双重危机。正如美国太平洋资产管理公司(pimco)董事总经理比尔·格罗斯(bill gross)所说的，次级债市场长期以来缺乏透明度，信息严重不对称，监管层置身事外，这使得该市场上积累的问题在蛰伏很长时间后，出现了大爆发的情景，等无辜的消费者意识到风险时，一切为时已晚。 [3]

另外，与次级债相关的 金融 衍生产品的结构越来越复杂，在信息不对称的情况下，投资者无法准确把握产品的内在价值与风险，无法理性判断美国次债危机的影响力，因而动摇了投资者的信心，纷纷抛售手中原本没有受危机影响的债券等其他金融资产，从而使危机趋于恶化。

二、美国次级债危机对我国商业银行的影响和启示

次级抵押贷款范文第5篇

美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。

在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。

二、危机产生的原因

自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投资银行、对冲基金等各类机构投资者，次级抵押贷款公司的信用风险被转移出去了。但从2004年6月开始，美联储持续加息，房地产业开始趋冷，一些借款买房人不能按期还贷而违约，违约率的上升导致一些次级抵押贷款公司（如美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融）出现亏损以至破产。同时，次级抵押贷款支持的债券也随之变成了垃圾债券，它的价格下跌引起了投资于此机构出现财务困难。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次级债危机就演变为流动性危机，引起了造成美国和全球主要股市下跌。

探究危机产生的原因，归纳起来有以下几点。

1．美联储的低利率货币政策以及房地产泡沫的破灭

为了应对网络泡沫的破灭和“9.11”恐怖袭击对美国经济的冲击，刺激经济增长，美联储前主席格林斯潘连续13次降息，低利率的政策极大的促进了美国房地产也的发展，在拉动经济发展的同时，也为危机的形成埋下了伏笔。随着美国经济的复苏，为了防止经济过热，美联储又先后17加息，引起房地产泡沫的破灭，次贷危机从而发生。

2．放贷机构和投资者“见利忘险”，忽视风险管理

由于次级抵押贷款的利率比一般贷款利率高2%~3%，在巨大的利润面前，放贷部门以及次级债投资者们“见利忘险”，大量发放次级贷款，大量持有次级债。当危机发生时，难免遭受巨额损失甚至破产。

3．贷款证券化等金融创新引起风险的传递和扩大

通过贷款证券化，放贷部门将贷款的风险转移出去，同时回收的资金继续用于放贷，使得放贷规模不断扩大。金融创新创造了大量以次级抵押贷款为基础的衍生产品以及以这些衍生产品为基础的“再衍生”产品，这些衍生产品渗透到金融市场的各个角落，风险也得以传递和扩大——次级抵押贷款市场的异动将引起整个金融市场的动荡。

4．信用评级机构严重失职

在这次危机中，标准普尔、穆迪等信用评级公司从一开始就认定次级抵押债券和普通抵押债券同等风险，并给予最高的信用评级。投资者出于对这些机构评级的信赖，放心的大量购买了此类债券。但当次贷危机开始显现时，2007年7月，这些评级机构又将几乎所有次级抵押债券的信用等级调低。这样的行为，直接引起了市场的极度恐慌，导致了全球性的流动性不足。

三、引发的思考

尽管美国的次贷危机在欧美各国央行联合救市的措施下得到了缓解，但这次危机对美国以及全球经济造成的严重的冲击，教训是深刻的，值得我们的深入思考。

在中国，住房按揭贷款一直理所当然的被认为是“优质资产”，在银行的贷款业务中占据了很大的份额。但这种“优质资产”的背后的风险是巨大的：这几年，银行为了发放更多的贷款，放松了对贷款人的审查，凡是个人要申请住房按揭贷款的，没有谁不能从银行获得贷款，贷款人基本上没有信用等级之分；同时，不少人甚至利用假信用，大量的从银行骗贷用于炒作房地产。而且，这些不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，一旦风险爆发，会对银行业以及整个国民经济造成巨大的冲击。

目前，中国房地产市场的基本情况，与危机爆发前的美国房地产市场有一些相似特征：房价快速上涨、进入加息周期、流动性过剩等。而随着央行多次提高存贷款的利率，贷款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，风险正在逐渐积累。

在美国次贷危机以后，该是时候全面检讨中国住房按揭贷款了。为了避免类似危机在我国上演，我想以下几个方面值得重视。

1．培养风险意识，强化银行风险管理

美国次贷危机发生的一个重要原因就是金融机构“见利忘险”，为了追逐利润大量放贷，由于房价的持续上升而忽视了贷款管理的基本原则，即收入所得是第一还款来源，而过度依赖于第二还款来源，导致风险越积越高，最终引发了巨大的危机。我国商业银行必须吸取这次危机的教训，重视防范和管理风险，尤其是信用风险。

2．加强金融监管

由于商业银行的本质上是以盈利为目的企业法人，在房地产市场繁荣时期，受到住房抵押贷款高收益的吸引，银行有放松贷款人申请标准以扩张住房抵押贷款规模的冲动。金融监管部门尤其是银监会有必要进一步规范银行的贷款操作行为，并建立有效的风险监控和预警体系。

3．政府应该采取措施保障中低收入人群的住房问题

美国次级贷款主要是为了解决低收入人群和少数族裔的住房问题，但其经济支付能力低又限制他们的还款能力，也容易造成违约现象的大量出现。在这次危机后，当银行房贷收紧时，又会导致部分中低收入者买房困难。因此，政府应该想尽一切办法解决这一问题，让百姓安居乐业，人人享有适当住房——但这并不意味着必须买房（如廉租房也是一种办法），把没有支付能力的中低收入者推向购房市场，拔苗助长只能事得其反。

参考文献：

[1]汪利娜.美国次级抵押贷款危机的警示.财经科学，2007，10.

[2]冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险，南方金融，2007，（9）.