房改政策范文第1篇

一、合并税种，但不能把土地出让金纳入税种征收

现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，如杭州市，同样建筑结构的房产在市中心每平方米建筑面积的市场价为15000元～20000元，而在郊区只要5000元～6000元。因此，房产税和土地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。

至于土地出让金可否并入税收分年征收?有的学者认为应将现行土地出让金一次性收取方式改为分年收取，并纳入房地产税征收，其理由是分年收取可以降低房屋开发成本，从而降低房价、减轻购房者的负担，并防止地方政府在土地转让中的短期行为。但笔者认为，土地出让金与房地产税性质不完全相同。土地出让金是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入；房地产税是政府为纳税人提供公共建设服务而对拥有房产的单位和个人课征的税收。另外，现在土地出让金已成为各地地方政府开展公共建设服务重要的收入来源，一旦改成年租制，分为50年或70年分年收取并纳入税收征收，会出现两种后果：一是地方政府将减少一大笔可用作地方公共建设服务的收入，造成财政支出安排上的困难；二是将对房地产市场的供求状况带来无法预想的局面，如杭州市现在市中心的普通住宅，每平方米均价为15000元～18000元，杭州市国土资源局市中心土地使用权拍卖的价格为每平方米1000元～15000元，如剔除土地出让金因素，房价可骤降至每平方米4000元～5000元，供求后果很难设想。因此笔者认为土地出让金不能并入房地产税征收。

二、扩大征收范围，但农民、城镇居民一般自住房应继续予以免税优惠

根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是农村农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。另外，国家机关公务员享受国家标准面积内的住房，也可给予优惠免税。

而要征税的房产重点是：经营性房产（包括出租房）；排屋、别墅（含自住）；自有两套或两套以上的房产就超过一套普通住房标准（如杭州市规定为140平方米以下）的部分。这样规定，既能扩大征税范围，又能缓解征收上的矛盾，体现税收调节功能，增加税收收入。

三、科学确定适用税率

房地产税的改革要贯彻“低税率”原则，税法可制定0.5%～1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。

设置上述弹性比例税率，比原城市房地产税税率1.8%、房产税税率1.2%有所降低，但因征收范围扩大，税收不但不会减少，而且会有较大幅度的增加。

另外，某些国家和地区根据地方政府支出需要，采取量入为出的办法来逐年确定适用税率。有的观点认为可以为我所用，但笔者认为这种做法手续较繁，征收成本较高，不符合我国国情，不宜采用。

四、计税依据要改按市场评估值，但应给予适当的折扣

从国外房地产税的发展趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。

按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。根据我国的实际，计税依据的折扣减除率，以市场评估价值的10%～30%为宜。评定公布的房地产评估价值应保持一定时间不变，可3～5年评估一次。

房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用计算机网络加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。

五、房地产税应划为地方税

房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的历史沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。

房改政策范文第2篇

关键词：营改增 房地产业 建筑业

以当前我国经济发展阶段来看，中小微企业的发展速度是十分重要的，而实施结构性的税收政策是促进其发展的重要一环。按照规划，2015年要在全行业推行“营改增”，降低第三产业整体税负，促进服务业的发展，这对带动经济增长、结构调整和拉动就业作用是明显的。

可以看出，全行业营改增势在必行，而房地产与建筑业之间关系非常紧密，如果两者纳入营改增存在时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响，房地产与建筑行业将同时纳入到营改增中。

由于建筑业、房地产业都因其自身业务的复杂性，给政策制定带来困难。这些行业增值额的确认和抵扣认定，要依赖比其他行业多得多的信息，需要大数据的支撑，其中蕴含的不确定性和风险明显增大。因此，对其政策实施进行分析、预测具有十分重要的现实意义。

1.房地产业营改增

自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度很大。主要体现在以下几点。

第一，税率。税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。

不同行业的税率确定的依据一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西；另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。

第二，如何与其他行业、税种如何协调。营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。

以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入；而营改增之后，税率为6%，按照增值税的计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷（1+6%）]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。这相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。

政策分析。改革以后，房地产行业的税负不会有明显提高。目前，房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。专家普遍预计，房地产业改征增值税后，税率方面会和建筑业保持同一水平，即采用11%的税率，原因如下：

首先，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，为了企业减负。现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，在6%的增值税税率下，税负降低；11%持平；17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。按11%税率，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到企业是有增有减。而具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小；后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如果按照营业税，那么两者缴纳数额相同；但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。这点来看，增值税更公平。

其次，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。

最后，房地产业改革会和建筑业同步，一旦建筑业推开改革，房地产将获得由建筑业提供的抵扣发票，税负不太可能出现明显上升。

对于房企来说，“营改增”对财务管理要求明显提高。规范的财务管理将是房企降低成本的重要一环。“营改增”后，如果房企经营模式没有及时调整到位，短时间内税负将大幅增加。总的来看，随着时间的推移，房企在经营方面做出一定改变尤其在税收筹划方面有所建树时，税负会明显下降。这将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破，推动房企关注产品的品质、关注创新，使整个行业回归健康状态。

2.建筑业营改增

相对房地产行业，建筑业的税率还是颇有争议的。现建筑业适用3%的营业税税率，如果实行11%的增值税税率，没有一家建筑企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。

2011年11月，财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点方案》，规定在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率，建筑业等适用11%的税率。在财税部门看来，要不要降低税率不能只顾及一家之言，而必须考虑到“营改增”深入后面临的增值税税率统一问题。为某一行业诉求而在税率方面做出让步，势必会为将来税率统一带来更多掣肘。但11%的增值税率的测算以一种十分理想的税收环境为前提。

第一，如果营改增能将行业推开，上下游产业链都能抵扣，税负会比营改增之前低；每一个建材、建筑类企业都能拿到增值税发票，抵扣将十分顺畅；如果建材业都能提供增值税发票，抵扣完成后比营业税要大幅降低。而实际情况却并非如此，建筑企业实行‘营改增’最大的困难的是无法获取增值税专用发票。

以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元。如果按既有思路推行，可能导致建筑行业全行业亏损。

第二，这次税制改革，若建筑业营业税改征增值税的税率一般纳税人定为11%，小规模纳税人定为3%，按《增值税暂行条例》第四条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额一当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。而第十四条规定：一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+税率）。那么，建筑业企业以100元经营收入为例：

施工企业销售额=100÷1.11=90.09元

施工企业销项税额=90.09×11%=9.91元

建筑服务业销售额=100÷1.06=94.34元

建筑服务业销项税额=94.34×6%=5.66元

有形动产租赁服务销售额=100÷1.17=85.47元

有形动产租赁服务销项税额=85.47×17%=14.53元

建筑业进项税扣除额达到经营收入的6.61%、服务业进项税扣除额达到经营收入的0.2%、租赁服务进项税扣除额达到经营收入的9.03%，各专业税负才能与营业税税制下的税负持平，便完全符合这次改革的初衷。扣除额大于上述系数，税负便有所减轻，扣除额若小于上述系数，税负就会增加。这种理想化的比例，也对政策的实行造成了阻碍。

第三，人工价值占产品附加值比重过高的企业营改增税负会增高。由于企业雇佣的工人主要是人工的投入，如建筑施工企业、业，在增值税环境下缺少抵扣进项税额的条件，因此建筑类企业营改增预期税负承压。

这样，在改革初期，建筑业企业会出现收入减少、利润降低、税负增加、现金流受挫等情况同时存在，对行业的冲击较大。

建议。首先，建筑业推行增值税在国外也是难题，真正施行起来有难度，通常是不收增值税或简易征收。建筑业可抵扣的环节少，购进的材料不易抵扣，钢筋混凝土抵扣不便，农民自做的建筑材料没法抵扣，且征管难度大，还可能增多税率。要全面整合建筑及房地产类税，土地增值税的处理也需要考虑。

其次，企业先期筹建，有大量的固定资产投入，开工之后才营改增，从而造成税负上升。这一情况，政府或应予以考虑，出台政策或过渡期政策，给以特殊对待。

再次，可以考虑将增值税率调整为6%，或以是否包料为标准设定6%和11%两档税率。

最后，建筑业企业要从以后这六个方面积极应对，未雨绸缪，平稳落实国务院税改的重大决策和部署：摸底调查、模拟运转、积极报告、完善机制、调整会计核算和加强学习。

房改政策范文第3篇

乡（镇、街道办 ）人民政府：

我是      乡（镇、街道办 ）     村     组村民，家庭人口      人，我户经济困难，现居住的房屋危险。经乡（镇、街道办 ）危改办评定为    级房屋并纳入2019年危房改造对象。在此，我户郑重承诺：

1、我户家庭成员均为购买商品房及轿车等消耗品；

2、我户家庭成员均为购买廉租房、经济适用房和其他安全住房；

3、我户家庭成员无国家财政供养人员；

4、我户未纳入异地扶贫搬迁、生态移民搬迁和其它搬迁对象。

以上承诺真实有效。若我户虚假承诺、隐瞒家庭情况的，我户自愿承担一切责任。

房改政策范文第4篇

1.2月23日，国务院办公厅通知，对于户口迁移政策，进行了分类规定：

（1）在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

（2）在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

（3）继续合理控制直辖市、副省级市和其他大城市人口规模，进一步完善并落实好现行城市落户政策。

2.背景分析：

据有关资料显示，近几年我们城镇化建设增速放缓。2000-2007年年均增速1.75%，而2008-2010年年均增速下滑至0.85%。城镇人口每提高1个百分点，GDP增长1.5个百分点；城镇化率每递增1%，经济就增长1.2%。户籍制度改革是加速城镇化建设的有效手段，对经济的拉动将非常明显。

2010年7月12日，重庆通过了《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》及《重庆市户籍制度改革配套方案》。依据重庆经验，对于转户居民，可享受城镇的就业、社保、住房、教育、医疗等政策。转户居民可申请公租房、参加征地农转非人员养老保险、自愿选择参加城镇职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险，其子女可就近入学与原有城镇学生同等待遇、可免费享受技能与创业培训，困难家庭可按规定享受低保待遇。根据重庆经验分析，户籍制度改革对当地城镇化提速有实质性推进作用。

3.户籍制度改革对全国房产销售影响不大，利于二三线城市。

依据新户籍制度改革要求，目前除了4个直辖市、15个副省级城市和17个厅级省会城市之外，其余城市都符合新政要求。但依据最新统计，全国目前已有46家城市采取了限购政策。以此计算，仅剩12个二线城市符合要求，这些城市的新落户家庭可购买二套房。同时我们要注意的是，在这些二线城市中，新落户家庭的二套房的购买能力有限，且这些城市房地产销售额在全国占比中相对较小。因此，政策本身对于全国房地产销售的改善空间有限。

本次户籍制度改革短期内有利于非限购的二线城市，中长期有利于三四线城市。由于目前大量三四线城市经济发展相对落后，户籍制度改革将为这些城市带来新的房地产刚性需求，从而为地产公司提供新的盈利空间。由于户籍制度改革利于解决长期在当地务工、经商人员的城镇落户问题，利于解决他们及家庭成员在社会保障、子女就学等方面的问题，因此，在户籍障碍被解除后，一批有经济能力的人口将在未来一段时间内支撑当地地产市场，持续对二三线城市房地产销售起到促进作用。

二、户籍制度改革受益城市

本次户籍制度改革实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同，最大突破是首次放开地级市户籍，即符合工作满三年等条件即可落户。在限购城市中除去落户仍然明确受限制的直辖市和15个副省级城市和17个厅级省会城市之外，相当于放开了其中12个限购城市的户籍。

三、房地产企业仍面临去库存化压力

2011年以“双限”为核心的调控政策，是十年以来对房地产最严厉的一次调控。重压之下，各重大城市房地产交易量明显萎缩。相关统计数据显示，上海2012年1月商品住宅成交105万平方米，同比下跌40.4%；北京1月份（包括保障性住房在内）全市新建住宅成交4473套，创下自2008年3月以来47个月的新低。一线城市萎靡不振的交易量并非个例，楼市的严寒已从一线城市蔓延至二三线城市。

中房信克尔瑞研究中心对十个重点城市房地产市场跟踪发现，2012年1月份十大重点城市交易量环比下挫，数据显示，1月份，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等十大重点城市的成交总量为334.01万方，环比2011年12月下降53%，其中成都和天津的下滑幅度较大，分别下降了78%和65%；从同比数据上看十大重点城市平均跌幅达到68%。

进入2012年以来，房地产行业景气度继续下行。房地产行业的风险在于不断累积的房屋高库存。相关统计数据显示，截至2011年底，全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积达47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量。从目前楼市整体情况来看，如何消化库存将是2012年楼市的一大难题。而从在建面积看，去库存化可能需要至少3年的时间；如果未来一段时间销竣比没有明显改善，那么去库存化可能需要更长的时间。

从2009年到2011年，连续三年的较高的新开工增长累积了较高的房屋库存。2011年年底房屋施工面积为50.7亿平米，扣除保障房5-6亿平米，商品房库存大约还有45亿平米。沉重的房屋库存资金成本已经让大量房企在2011年处于盈亏平衡的边缘。而由于地产调控政策在2012年不会全面放松，保守假设2012年库存与2011年持平，维持在45亿平米，若2012年销售额继续下降5-10%，那么房企原本处于盈亏平衡的状态就将打破，大量房企将陷于亏损或资金链断裂的绝境。

对于房地产能否脱困，关键在于调控政策是否会放松。最乐观的局面就是地方微调、中央默许，其中地方层面的放松是主调，中央层面的政策仍然稳定。户籍政策的后续调整，可能使得三四线城市存在机遇。由于本次户籍制度改革，本质上是为放缓超级城市扩张压力的同时，做强中小城市。所以政策的持续性以及对房地产市场的影响依然有待观察。关键在于，地方政策放松户籍管理的实施情况和进度；户籍变更后，能否带来购房便利；同时就学、养老和医疗政策能否跟上。

当然，无论2012年地产政策能否放松，而从户籍制度改革政策颁布的时机来看，房地产政策最极端的情况已经过去，至少目前已经进入地产政策底部，市场风险已经可控，但去库存化的沉重压力，使得市场即便销售加速，但价格向上的节奏将十分迟缓和艰难。

四、地产股投资机会判断

户籍制度改革公布后，房地产板块一周时间（2月20日-2月24日）上涨了9.93%，同期沪深300指数上涨4.37%，房地产板块大幅跑赢大盘。在存准率下调、地方政府调控放松、户籍改革等多重利好下，房地产板块大幅上涨，严重超跌的三、四线地产股涨幅明显超过房地产行业平均水平。

通过上述两图我们可以看到，房地产板块指数（图2）比上证指数（图1）更为强势，房地产板块资金进出相对活跃：

1.今年1月9日房地产板块的机构资金已经由负转正，说明该板块提前获得机构关注。而上证指数1月10日机构资金线穿越“0”轴，相比地产板块晚了一天。

房改政策范文第5篇

作者：魏淑娟，兰州大学管理

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Transition from the Former Industrial Base to Present Oil-Chemical Zone in X Zone of L City. - 2009-3-6.

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On Danwei Community Stratification in the Industrial Zone of City L

Wei Shujuan Cheng Saiyan

[Abstract]This article offers an account of Danwei community stratification and an analysis of the deep causes according to the relationship between government， enterprises and market by focusing on one industrial zone in city L where Danwei communities are universal based on housing policy changes. The author pointed out that the original Danwei communities without any stratification in the planned economy present both strong and weak forms with their past conventions， accompanying the rise of Danwei community stratification， which put forward new challenges and problems for present urban community construction.