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房价调查报告范文精选

时间:2023-03-02 08:02:12

房价调查报告

房价调查报告范文第1篇

随着“三年一中变”任务即将顺利完成,我市的城市环境面貌发生了显著变化,取得了令人瞩目的成就。按照省委、省政府的要求,“2010年一大变”工作也要同步部署推进。我室在对“2010年一大变”工作进行前期调查研究的过程中,发现我市老城区的危旧房屋问题比较严重,较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此,我室专门组织调研组,对我市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究,并先后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察,研究探索进一步加强我市危旧房改造工作的政策措施。现将有关情况及我们的建议报告如下:

一、我市危改工作的基本情况及面临的主要问题和困难

从上个世纪80年代开始,我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来,在市委、市政府的正确领导下,经过各有关部门的共同努力,我市危改工作取得了一定的成绩。据统计,1990年我市完成危改投资2100万元,而2000年则达到2.3亿元,相当于1990年10倍多;1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米,而2000年完成拆迁面积近10万平方米,相当于1990年数十倍。1999年,市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标,并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前,32片危改责任地块的23万平方米危房(涉及改造总面积70万平方米)的改造任务已基本完成,其中,成片拆除危房12万平方米(总拆迁面积35万平方米),维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元,全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作,共拆除危房7万平方米,约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出,被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区,户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米,人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米;同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作,维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。

据不完全统计,我市目前实有房屋面积13578万平方米,其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米,占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果,我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后,仍然存在危房26.4万平方米,严重损坏房80万平方米,一般损坏房402万平方米,分别占总数的1.42%、4.3%和21.6%。此外,85.2%未列入房管部门经管的房屋中,包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等,同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严峻,改造任务依然相当繁重。

造成我市存在如此数量众多的危旧房屋,以及其增长势头仍在蔓延的主要原因:一是使用年限长。我市的危旧房屋普遍建于三、四十年代,有相当部分甚至建于清末民初时期,到现在已经大大超过了其使用年限。二是建造标准低。由于当时客观条件和技术水平的局限,我市的危旧房屋建造普遍采用砖墙、砖木、预制板式结构,使用年限短,抗震、抗风能力差。三是自然条件的影响。我市气候潮湿多雨,常有台风袭击,而我市老城区大多地质条件较差,地表下存在较厚的淤泥冲积层,地势低洼,排水设施落后,房屋水浸情况相当普遍,对危旧房屋的损坏相当严重。四是违章乱搭乱建。多年来,危旧房屋房屋的业主、住户为了解决居住问题,违章乱搭乱建的现象非常普遍,进一步加快了危旧房屋的损毁速度。五是政策导向的消极作用。一方面,由于我国长期实行低租金制的房屋租赁政策,无论是经管房或私房,其租金收入都不足以对危旧房屋进行有效的修缮和改造;另一方面,我市实行房屋拆迁“拆一还一”的补偿政策,对广大危旧房屋业主,尤其是私房业主起到一定的消极作用,他们宁愿等待拆迁,得到一套新房的补偿,也不愿意掏钱进行修缮、改造,造成了危改工作严重滞后。六是开发建设的负面影响。一方面,我市旧城区有相当部分地块被划了红线,但至今还是征而不拆,房屋业主与征用单位互相推诿,致使其中的危旧房屋得不到最起码的养护;另一方面,老城区基建、市政工程的基础施工,致使周边的危旧房屋压沉压裂,加速了危损速度。这种情况在荔湾区尤为普遍,如陈家祠广场旁边的龙塘西地块,多为建于60年代砖木、混合结构房屋,近年来由于附近康王地下商业城施工,造成房屋因地陷致危、裂缝满布,但居民无法搬出,情况相当危急;宝华路的宝华中约地块,由于周边五元名都、文昌阁的施工,相当数量百年楼龄的房屋岌岌可危,仅靠密集的桩顶承重,住户(相当部分是孤寡老人)每日在木桩间起居饮食,生活环境异常恶劣。

虽然我市危改工作取得了一定的成绩,特别是经过近3年的大规模改造建设,基本完成了23万平方米危房的改造任务。但在实践来看,也面临着不少问题和困难,主要是:

首先,对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性认识不足,缺乏明确的总体思路。由于种种原因,当前对危改工作存在两种错误或片面的认识:一是对我市的危旧房屋总体情况及其产生的原因缺乏了解,认为我市经过这么多年的旧城改造,特别是经过近3年大规模的危房改造建设,危房的现存数量已经不多,不足为患,无须再加大危改工作力度;二是对危改工作的实施情况不甚了解,认为制订优惠政策,加大对危房工作的扶持力度,会冲击正常的房地产市场。这些认识上的偏差,导致我市危改工作的总体思路一直得不到明确,未能结合城市总体规划和旧城改造的需要,研究制定相应的总体规划、实施计划和政策措施,指导危改工作的顺利推进。

其次,危改工作缺乏强有力的组织领导机构和工作机制,部门工作不协调。我市危改工作由于缺乏强有力的组织领导机构和工作机制,有关部门在思想认识上的偏差和其他原因,相应的配套政策措施难以跟进,协调难度较大,致使危改部门在工作实践中遇到不少困难和阻力,在一定程度上阻碍了危改工作的发展。

第三,危改政策不配套、不落实。一方面,我市至今没有一部关于危改的地方性法规,也没有一套较为完善的危改政策体系,而一些与危改工作密切相关的现行法规、政策,由于没有充分考虑到危改工作的迫切性和特殊性,导致危改工作实践中碰到不少操作性的困难。如《广州市城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁期限、补偿安置等方面的规定,明显不适应危改工作的需要,加大了危改成本和工作难度。另一方面,作为迄今为止我市唯一的市一级危改工作专门文件,市政府1999年颁发的《广州市危房改造工作实施方案》,明确规定了危改项目的拆迁政策、优惠政策、资金来源和安置小区用地保障等方面的政策措施,但从实践看,除了免收国有土地使用权出让金、免收配套设施建设费两项优惠政策得到较好落实外,其他各项规定或者因为与其他的现行法规、政策有所抵触,或者因为缺乏相应的实施细则和具体措施,在不同程度上都存在落实较难或不完全落实到位的情况,给危改工作的顺利推进带来极大压力和困难。

第四,危改资金缺口较大。按照我市现行的做法,仅仅依靠从全市经管房租金收入中提取20%(每年约4000-5000万元)作为危改资金,远远不能满足全市危改工作的需要。在近几年的工作实践中,由于危情告急,在《广州市危房改造工作实施方案》规定的银行低息贷款、住宅小区销售所得、危改项目拍卖等筹资方式无法实施的情况下,市、区危改部门为了确保完成改造任务,不得不一方面通过住房公积金贷款等途径,另一方面通过引入开发商参与改造等方式,解决改造资金不足的问题。这些做法,在特定的条件下对危改工作的推进起到了一定的积极促进作用,但在当前我市的政策框架下,也带来了不少问题和负面效应:住房公积金贷款实施危改,违背国家有关政策;引入开发商参与危改,由于在很多关键的具体环节上缺乏相关的政策规范,如准入条件、开发主体、资金监控、享受危改优惠政策、施工管理等等,容易导致工程“烂尾”或开发难以为继。市、区危改部门近3年内与开发商合作实施的11个危改项目,除了一德路地块项目能够顺利完成以外,其他的都先后由于各种原因出现工程“烂尾”或开发难以为继现象,如福今东地块项目是唯一一个由开发商全资投入的危改项目,至今开发商已投入超过1.5亿元,一期工程拆迁安置完成后,由于我市建筑施工管理政策的变化而导致停工,已挖好的面积达10000多平方米、深达10多米的基坑长时间暴露在外,对附近的居民区、幼儿园构成了极大的安全威胁;二期工程也由于拆迁纠纷而无法推进。

二、进一步加强我市危旧房改造工作的几点建议

危旧房改造工作牵涉老百姓的切实利益,是一项十分重要的“民心工程”。进一步加快推进危改工作,改善城市环境面貌和人民群众的生活环境,对于我市率先基本实现现代化、建设现代化中心城市,顺利实现“2010年一大变”目标,起到十分重要的作用。

(一)统一思想,提高认识。

进一步加强我市危旧房改造工作,是各级党委、政府和有关部门义不容辞的神圣职责,要从讲政治的高度,进一步统一思想,提高认识,充分认识危改工作的重要性、紧迫性和艰巨性,将危改工作作为实践“三个代表”重要思想的具体行动,摆上重要的议事日程。建议学习上海的经验,通过党代会、人代会和市委工作会议等形式,明确提出我市危旧房改造的总体目标和要求,并把这项工作列为“2010年一大变”的一项重要任务,作为各级党委、政府和各有关部门未来几年的一项中心工作,不断加大工作力度,切实抓紧抓好,确保抓出成效。

(二)加强领导,明确职责。

危旧房改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程,需要计划、财政、地税、规划、建设、国土房管、市政园林、城管综合执法、环卫、人防、公安、工商、供水、供电、供气、电信、邮政等有关部门的密切配合、共同努力,才能顺利推进。建议参照北京、上海等城市的做法,成立我市危旧房改造工作联席会议制度或领导小组,由市政府分管副市长、副秘书长任联席会议召集人(组长、副组长),各有关职能部门参加,定期或不定期召开会议审议危改工作总体规划及年度实施计划,研究、协调解决危改工作有关重大问题等。联席会议(领导小组)办公室设在市危房改造建设管理所,主要职责是承担联席会议(领导小组)的日常工作,负责起草全市危改工作总体规划及年度实施计划,做好需要审议或协调的有关问题的前期工作,对危改项目进行全过程的管理、监督。具体包括:根据全市房屋实际情况,负责编制危旧房改造中长期规划,制定改造方案并组织实施;负责组织具相应资质的设计单位编制危旧房区域控制性详细规划草案;草拟危旧房改造专项法规、政策并贯彻落实;调动区、街参与危改工作的积极性,对区、街危改部门实施行业管理和业务指导;组织办理全市危旧房成片改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;依法对危改工作的违法违章行为进行处理;监督各区房管、危改部门依法行政,依照既定的计划、方案完成危改工作任务;负责跟踪落实联席会议(领导小组)各项决定等。

(三)完善法规,加强执法。

一是修改完善《广州市城市房屋拆迁管理条例》。目前我市实行的“拆一还一,不补差价”的拆迁补偿政策,对危改工作的推进起到了较大的制约作用。据统计,仅回迁房价一项,就使危改项目拆迁总成本上升了16%,极不利于危改项目的良性发展。不久前,国务院颁布了最新修订的《城市房屋拆迁管理条例》,其中最核心的内容是进一步明确了“产权等价交换”的拆迁补偿原则,也就是在拆迁补偿中,分别对被拆房屋和安置房进行市场估价,差价部分多还少补。建议贯彻国务院《条例》精神,尽快修改完善《广州市城市房屋拆迁管理条例》,科学确定合理的回迁、永迁差价补偿标准和拆迁货币补偿标准,以降低成本,推动危旧房改造以至旧城改造工作的良性发展。二是加快研究制订《广州市危旧房改造管理条例》。危旧房改造过程中的拆迁工作相比一般的房屋拆迁,在拆迁期限、补偿方式等方面具有一定的特殊性。为了促进我市危改工作的健康发展,需要研究制订专门的地方性法规加以规范。建议加快研究制订《广州市危旧房改造管理条例》,将危改实践工作中碰到的危房鉴定、危改地块确认、强制搬迁、补偿方式机标准、改造开发优惠政策、监督机制、法律责任等问题,以法律形式固定下来;同时,学习香港及国外的先进经验,以法律的形式强制性要求房屋业主定期对达到一定年限楼龄的危旧房屋进行安全鉴定,对属于危房或不符合有关房屋安全标准的,要求业主自行修缮,或由有关部门强制性进行修缮,并通过法律途径追讨修缮费用。

(四)摸清情况,制定规划。

建议对全市范围内的危房、严损房、一般损坏房和超过使用年限的旧房(包括公房、私房,住宅、非住宅)开展一次全面的清查、摸底工作,分门别类,一一造册登记,建立起全市危旧房屋动态信息库。根据城市发展的要求,以及房屋危险程度的轻重缓急,由规划部门根据规划的要求,划定各危改地块“红线”,确定规划设计要点,由市、区危改部门会同有关职能部门制订我市危旧房改造总体规划以及年度实施计划,报市危改工作联席会议(领导小组)批准实施。这项工作所需的劳务费、房屋安全鉴定费等有关费用,由市、区财政拨出专门经费或通过建立危改专项资金解决。

(五)提供贷款,改善住房。

为了使危改的拆迁户有能力购买安置房(包括回迁房、永迁房或另购住房),建议借鉴北京市的做法,向危改区拆迁户提供较低利率、较长还款期的政策性住房公积金贷款,即危改地块的所有拆迁户,可以以回迁房、永迁房或另购住房为抵押,参照房改的有关政策,申请政策性住房公积金贷款。

(六)疏散人口,改善住房。

进一步加快我市危旧房改造工作,不仅要解除危房对人民群众财产安全的威胁,改善城市环境面貌和人民群众生活环境,还要通过危改,疏散旧城区人口,降低旧城区人口密度,进一步改善人民群众的住房条件。建议学习上海的经验,研究制定有关政策措施,将危改工作与盘活解困房、安居房和解决空置商品房问题结合起来;同时,落实《广州市危房改造工作实施方案》有关精神,按照规划的要求,在我市城乡结合部和城市组团中建设一批交通便利、配套完善、环境较好的危改安置小区,以促进危改工作的发展。

(七)明确思路,完善机制。

要从根本上解决我市危旧房改造问题,关键是明确思路、完善机制。既要按照“尊重历史、实事求是”的原则,妥善解决好历史遗留问题,积极创造条件推动已拆平地块的施工建设,确保市政府1999年提出的23万平方米在册危房改造任务的圆满完成;又要适应当前形势发展的要求,研究确定我市危旧房改造工作的总体思路和运作机制。

1、明确危改工作总体思路。根据我市“北优、南拓、东进、西调”的总体发展战略和旧城区改造建设的总体规划,为了保留和体现广州历史文化名城风貌,我市危改工作要坚持修缮维护与拆迁改造并重的指导思想。对于大部分体现岭南文化特色的危旧房屋,主要由市、区危改部门根据房屋危险程度的轻重缓急和实际需要,先通过加固、修缮和内部改造实施排危枪险,再按照“修旧如旧”进行“穿衣戴帽”整饰。对于部分确实没有保留价值或房屋破损严重、非拆不可的危旧房屋,由市、区危改部门作为项目业主,通过招投标组织有资质的拆迁单位实施统一拆迁,按危改拆迁补偿安置办法进行统一安置,拆平地块作为政府土地储备,按照规划的要求需要进行开发建设的,按有关规定进入土地有形市场,由市国土部门结合市场的情况,通过招标、拍卖方式进行国有土地使用权出让,项目的开发建设享受危改优惠政策;需要改变土地用途,进行城市道路、广场、公园、绿地等公共设施建设的,由有关部门组织建设。

2、建立危改专项资金。危旧房改造工作属于政府行为,是政府城市建设工作的重要组成部分。建议建立我市危改专项资金,资金来源:一是保留从经管房租金提取一定比例(每年4000-5000万元)用于危改的原渠道不变,二是全市每年的城市建设资金切块,三是危改地块拍卖收益,四是危改安置小区的销售收益。危改专项资金实行预算管理和封闭运作模式,专项用于全市危旧房屋的修缮、整饰、改造、拆迁、安置和危改安置小区的建设工作。根据市危改部门的初步匡算,目前我市现存的26万平方米危房,按照危房面积占需改造总面积1/3算,总拆迁量为78万平方米,以平均每平方米拆迁安置成本4000元计,理论上共需投入拆迁资金31.2亿元,按5年完成每年需6.24亿元。建议市政府在下一个财政年度在城市建设资金中拨出5亿元作为危改专项资金的启动资金,以后每年由市危改工作联席会议(领导小组),根据当年的改造计划以及上年度的资金使用情况、危改地块招标拍卖收益情况和危改安置小区销售收益情况,研究确定城市建设资金切块部分的具体数额。

房价调查报告范文第2篇

自20今年下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,采取带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信心。那么消费者需求情况究竟如何?对此,笔者采集了自今年9月份至今年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。

为了更实际的体现目前开县购房主体的需求情况,本调查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且根据开县商品房网上信息平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明开县商品房市场购买群体现状。

第一部分调查报告主体内容分析

购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注重会所等商务设施。

从调查结果来看,影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。

一、商品房价格变化

在房地产调控政策被调整、新城发展等因素不断释放刺激下,开县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新房如此,存量房也如此;销售价格如此,租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将延续。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。

二、供给明显不足。

由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城,加大土地供应和市场现实需求。很多商品房预售一空现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量,也未必会形成市场价格下跌,最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。

三、成交惯性延续。

相当一批人认为,下半年开县商品住宅成交量低于上半年,标志着开县市场不接受高房价及其快速上涨,下一步将导致拐点的出现。实际情况是开县商品住宅需求并未减少,而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比,虽然少了点,但远比去年同期要好得多。开县今年商品住宅成交量远远大于20今年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。这样的显赫成就依然被媒体称作为“房价高,老百姓在观望”。

四、低端带头走高。

下半年以来,上海低端房屋的销售和租赁非常活跃,各板块价格指数涨幅都比较平均,上涨的区域也开始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区,存量房交易远远高于增量房交易;一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲;存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。

五、后市继续看好。

只要经济恢复还不稳定,国民经济继续需要房地产业当领头大哥,房地产的现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好,也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题,哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明,较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定,因为城市中多数人都有了产权房屋,老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动,反倒是在经济出现严重滑坡时,中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为发展中的开县,10年其房地产成交量和市场价格都将维持发展。

(一)成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成,而成本占整个价格的80%,主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年起一类区域成本分类比较,土地从355元/㎡上涨到707元/㎡,上涨98%;建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡,上涨27%;公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡,上涨1800%;附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡,上涨900%。成本中,主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高,企业利润标准8%虽然没有改变,但因利润提取是随成本基数计提的,利润也水涨船高。

(二)市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查,人均收入增幅分别为14.1%和11%。随着人们生活水平的提高,迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境,而是向更高的居住条件迈进,他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件,而市场满足了群众的需求。

(三)人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施,但从客观来看,房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素,因此,说实在,谁都不愿看到房价有明显下降,中央政府强调“发展是大局”,地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设,因此,地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长,寻求发展政绩;一些经济学家也以“市场经济,有市场就应随意发展”为口号,一方面高举发展大旗,另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德,趁机谋取利益,使得老百姓产生一定的恐慌心理,赶涨买涨,造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握,只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻,在房地产市场中,商业传媒为谋求商业利益,夸大其词,夸张宣传,这不但表现在房地产,还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面,给群众造成误导,使群众对其价格运行的判断产生了偏差,人为营造了一个巨大的市场。

房价调查报告范文第3篇

根据县人民政府《关于经济适用房整改相关事宜的专题会议纪要》和县纪委《关于县审计局移送经济适用房销售中有关问题的调查报告》文件精神,结合中介公司开元房地产评估有限公司对洋川镇古城路经济适用房评估情况,,经县委、县政府研究,对我县经济适用房进行清理整改,特通知如下:

一、要进一步加强对经济适用房的认识

经济适用房等保障性住房政策是国家为了解决低收入群体住房问题的民生措施,各单位部门要高度重视、提高认识,在经济适用房的审批上要严把“入口”关,对把关不严的单位和个人要严格问责;已购买经济适用房者所在单位要进行核查,对不符合购买条件而违规购买的要严格清退。

二、本次经济适用房的清理整改方针

按照属地管理原则,坚持谁申报、谁审核、谁整改,涉及到的各单位要密切配合;按照退房或补差价的两种方式进行清理整改,如愿意购买的按评估价补缴地价款和房价款后颁发商品房证件,房屋可进入市场销售。如不愿购买的,按原价退换购房款,装修装饰款不退还。选择任何途径处理都需要提供购房者签字并按手印的书面承诺,存档备查;如需退款的,县财政暂时借款回购,短期内在购房款中归还借款;补缴的资金分别由住建局和国土局收缴后上交国库,专款用于保障性安居工程建设。

三、工作要求

1.各责任单位负责督促本单位相关人员到县住建局和县国土局财务室补交房屋差价和土地出让金。

房价调查报告范文第4篇

一、物价检查工作。

1、加强市场价格监管,整顿和规范市场价格秩序,加强价格监督检查

①、加强农副食品市场价格监管工作。为防范囤积居奇、哄抬物价等价格违法行为出现,维护市场正常价格秩序,我们多次联合县工商、农业、质检等部门对我县各农贸市场、三大超市(名人、名大、好利来)进行巡查,严防价格异动。同时启动价格预警机制和价格日报制度,每天对各农贸市场和超市的主要农副产品价格进行巡查,并要求各市场做好明码标价,便于群众监督和选择。经检查发现,我县农副产品供应量基本能满足群众需求,没有发现价格违法行为

②、20*年初冰雪灾害和5•12四川汶川大地震后,为防止地震灾情对我县市场价格造成波动,我所按照国家和省、市关于加强抗震救灾期间价格监管维护市场稳定的要求,切实加强监测预警、宣传引导和对交通运输、生活必需品的价格监督检查。紧急启动"一日一报"价格监测制度,重点加强对粮食、食用油、猪肉等副食品,药品和建材、农资等灾后重建物资的价格监测,严防市场价格异动。同时,组织力量加强市场价格巡查,严厉打击利用灾情散布涨价谣言、哄抬价格、囤积居奇、价格欺诈等违法行为;并做好宣传引导和商品价格信息工作,引导群众保持理性消费心理。除了以上的重点价格检查外,我们还开展了节假日市场价格检查、3.15消费者日物价宣传活动等工作,既规范了我县市场价格秩序,又宣传了价格政策法规,受到群众的好评

2、搞好涉农收费和价格公示,加强农资价格的监管

①、为开展价格服务进万家活动,我所积极争取资金,印制下发了涉农收费和价格公示牌,全县8个乡镇均在显著位置公示,全县公示率达到100%。涉农收费和价格公示牌内容涉及收费项目、收费标准和收费依据,使“老百姓明白交费、各单位阳光收费”,深受群众赞许。我所将进一步督查各收费单位的贯彻落实情况,切实为群众合法权益保驾护航,从政策上开辟绿色通道,以利农民减负增收。

②、鉴于今年农资价格波动大,我所克服人员、资金等困难,除准时向州物价局上报市场农资价格监测数据外,还组织专门人员对化肥、农膜、农药等农资价格进行检查。通过各方努力,使我县农资上涨趋势有所缓和,农膜、复合肥等农资价格也有一定下调。今后我所将继续发挥“12358”价格举报电话的优势,密切关注农资价格走势并积极应对,以促进农资流通,保证农资供应,对扰乱农资市场的行为将根据《中华人民共和国价格法》予以严惩。

3、继续开展成品油、教育、医疗等专项检查,切实维护广大群众利益。

①、为促进基础教育事业健康发展,进一步规范教育收费行为,切实减轻群众负担,我所对我县各中小学春秋两季教育收费进行了检查,重点关注农村义务教育阶段学校免收杂费后,有无违反规定向学生收取其他费用等乱收费行为。现阶段我县教育收费比较规范,目前我们把监控力度重点放在非九年义务教育学校方面,坚决杜绝各类教育乱收费行为。

②、为继续整顿药品和医疗服务价格秩序,规范医疗机构的价格行为,切实减轻群众医药费用负担,今年5月我们对县内各医疗价格进行价格检查,检点是药品加价率政策执行情况,医疗服务项目及收费标准执行情况,一次性医用卫生材料、医疗器械、医用设备检查治疗价格与收费执行情况。由于近年来我们加强了对医疗服务价格的监管力度,医疗机构的药品价格和医疗服务收费比较规范,无重大重复收费或变相提价等价格违法行为。今后我们将继续加强监管力度,督促和帮助医疗机构完善价格管理机制,规范价格收费行为,切实维护广大患者利益。

4、加大价格政策宣传,推进价格服务,强化综合服务功能

①、全年,物价检查所共发表价格报道38篇。其中:县级25篇,州级6篇,省级7篇。

②、处理价格举报工作。今年到目前为止我所一共接受价格举报27件,价格咨询35人。接到4宗价格举报案件,均能快速进行处理和回复,并得到举报者的好评。今年上半年价格举报宗数和违法金额都呈现下降趋势,一方面表明群众维权意识日益加深,另一方面也表明随着价格工作的深入开展,价格违法行为逐渐得到遏制。

二、价格管理工作

1、及时传达上级物价政策,确保了国家、省、州价格政策在我县的贯彻落实。

20*年价格管理股共承办上级文件62件,全年起草发文47件,占全局物价发文73.2%。先后制定或调整了公路客运价格、食盐价格、药品价格、石油价格、电力价格、民爆物品销售价格、库区粮食供应价格、城市污水处理价格,规范了乡镇自来水安装价格等。

2、加强价格管理,采取有力措施,关注民生价格

20*年全年CPI居民消费价格指数上涨4.8%,但是食品类上涨12.3%,在CPI统计中占32.74%。为了防止价格由结构性上涨演变为通货膨胀,按照国务院、省、州物价部门的要求,先后成立了实施*县临时价格干预措施领导小组,设立了调价备案办公室;上报并公示了*县调价备案商品目录及经营者名单,对关系民生的部分重要商品及服务价格及时采取了干预措施。截止20*年12月2日10点解除临时干预措施,期间共办理调价备案批复12起。主要涉及猪肉、挂面、食用植物油等价格。通过干预措施,有效遏制了经营者调价幅度,如挂面价格降低调价幅度17个百分点。到6月底7月初,在多方面作用下,猪肉价格回落10%,食用植物油价格总体回落10%,但个别品种价格回落20%多。

3、依规按程序核发服务价格监审证及开展监审证年审工作,监审证年审率达到98%。

价格股从六月份接手经营性收费管理工作以来,首先,对核发监审证文件依据、办证资料进行了搜集整理,并按照省、州要求,首次完成了归档工作,做到了一证一档,共69个,其中新核发监审证5个。其次加大年审力度,多次电话、捎信、上门督促持证单位速来办理。年审时按照年审要求认真核对收费项目及标准,及时发现问题并予以纠正,累计发证69个,年审68个,年审率达98.6%。

4、根据定价需要及成本监审目录的规定,认真开展成本监审及成本审核工作,为政府制定价格提供了真实、可靠、合法、合理、科学的定价依据。对*县库区粮食供应价格、乡镇自来水安装服务价格等六项申请单位共计申报总成本653.83万元,经过成本监审及审核,确定定价成本573.59万元,核减成本80.24万元。

5、认真开展调查研究,为县领导当好参谋,为上级部门价格决策提供科学依据。

通过详细调查,先后向县政府办呈报了《关于*市场公路运价稻壳花生壳等各种秸秆收购价格的调查报告》、《关于建筑装饰材料及人工工资的调查报告》等调查报告,均被被上级部门采用,为上级部门提供了第一手价格资料。

6、按照时间要求及时回复县领导批件。

20*年先后承办了县政府督查室转呈的县长信箱中1250号、1451号、1658号、1663号县领导批件。在承办中认真阅读批件内容后,采取走出去调查,请进来座谈的办法及时了解事实真相,对反映的问题,按照相关政策规定,准确界定,按时向县领导作了回复。涉及的有水泥价格、公交车价格、商品房价格等。

7、热情接待群众价格咨询,解答百姓价格疑点。

价格咨询工作是物价工作的组成部分,也是物价部门义不容辞的责任。20*年价格管理股共接待群众价格咨询68人次,涉及的有药品价格、自来水价格、公路运输价格、电力价格、污水处理费收费标准、燃油附加费以及猪肉价格等。通过价格咨询答释了群众价格疑点,增强了消费者、经营者对相关价格政策的理解。

三、行政事业性收费日常管理和收费许可证管理及年审工作

1、全年,共转发各类收费文件达38个,在转发文件过程中,对需要在《收费许可证》上变更的收费项目和标准,要求各单位按时到我局来履行变更手续,以便上级的文件精神得到贯彻落实。

2、根据有关文件规定,规范了全县各类短期培训班收费的审批,对各单位各部门申请举办短期培训班收费,严格按照鄂价费〔1998〕440号文件精神,与县财政部门密切配合,严格把关,从严控制,对符合文件精神的短训班收费由物价和财政联合下文予以审批,对不符合文件精神的短训班收费坚决不予批准。这样使我县短训班收费由过去泛办班、乱办班、乱收费逐步走向制度化、规范化、科学化,与前几年相比,我县各类短训班减少了三分之二。

3、根据上级业务部门有关文件精神积极开展行政事业性收费许可证档案整理及收费资料档案搜集整理工作。20*年共计整理行政事业性收费许可证档案案卷264卷,真正做到了一证一档管理,同时还搜集整理各类行政事业性收费文件档案资料12卷。为行政事业性收费规范化、科学化管理奠定了基础。

4、在行政事业性收费管理工作中,我们坚持依法行政,科学管理,始终坚持把好行政事业性收费管理工作中的“五关”。即:收费政策关、审批权限关、收费项目标准关、《收费许可证》核发关和行政事业性收费年审关。严格按照《湖北省行政事业性收费管理办法》(省政府52号令)和《国家计委财政部监察部国务院纠风办关于印发<收费许可证管理办法>的通知》(计价格〔1998〕2084号)等文件精神,搞好行政事业性收费管理工作,基本做到了“三无”现象。即:无违规设立收费项目,无擅自提高收费标准、无将取消的收费项目转经营服务性收费批准继续收费。

5根据国家、省有关文件规定,我局办理了06式《收费许可证》264个,基本做到了严格按规定范围发放收费许可证,无以证代文、以证批费现象。

6、按照省、州有关规定,我们与县财政局联合下发了《关于开展20*年度行政事业性收费年审工作》的通知,规定了年审的范围、年审内容、年审方法及年审时限、年审纪律、责任、年审工作程序,采取进审和调审相结合的审验办法,共审验《收费许可证》264个,年审率达到100%。其中:注销《收费许可证》29个,取消收费项目7个。全县行政事业性收费总金额2785万元,收年审费7万余元,与去年相比年审费实现翻番。

7、我们于4月20日起在我县全面开展行政事业性收费统计年报工作,组织各收费单位认真学习贯彻执行收费统计工作的有关文件精神,并要求各收费单位建立健全收费统计工作机制,实行收费工作台帐制度,并按照规定时间如实填报统计数据,于4月30日报我局,我局收费管理人员和收费统计软件操作人员加班加点,仅用20天时间将数以万计的统计数据和相关资料信息全部输入电脑,保质保量按时完成了收费统计年报工作,并撰写了*县20*年度行政事业性收费统计分析报告。

8、对全县行政事业收费项目和标准进行了全面清理。根据各执收单位的申报情况,我们对照《省物价局省财政厅关于公布湖北省行政事业性收费标准的通知》认真清理,此次清理共涉及到企业、事业、个人及其他组织的行政和事业性收费项目申报单位34个(公安局、发改局、商务局、人事局、林业局、农业局、畜牧局、卫生局、民政局、文化局、科技局、教育局、水利局、司法局、统计局、药监局、环保局、工商局、质监局、国土局、劳动局、财政局、档案局、建设局、规划局、房产局、计生局、粮食局、旅游局、交通局、编委办、广电局、气象局、法制办),执收的行政事业性收费项目885个,共有行政许可和行政审批事项334项。全县涉及收费的行政许可和非行政许可项目有381项,经过认真清理和反复核对,共清出12个单位22个不合规的行政事业性收费项目和标准。

四、价格认证中心工作

房价调查报告范文第5篇

1信用风险个人消费信贷的安全性与借款人的收入水平、经济实力及个人信用息息相关。目前,中国人民银行个人征信系统提供的个人信用报告,借款人单位出具的收入证明,客户经理在调查过程中给出的信用评分是对借款人信用评价的基础指标。个人征信系统是由中国人民银行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台,该系统通过采集、整理、保存个人信用信息,为金融机构提供个人信用状况查询服务。然而,由于借款人单位出具收入证明的随意性,个人信用报告内容比较简单、粗略,并且部分客户没有信用档案,而目前的客户信用评分也不能完全反映客户的信用状况,以上因素都导致银行在防范个人消费信贷风险存在一定的先天不足。形成这种先天不足的原因除了部分人信用观念淡薄、信用缺失外,另一重要原因还是由于我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度,从而导致银行与借款人之间存在着严重的信息不对称,借款人在向银行申请借款时必定了解自己是否具有偿还能力,从而会更多地提供对自己有利的信息,隐瞒那些对自己不利的信息或者不确定性因素。在个人消费信贷市场中,信息不对称与信用缺失现象是紧密相连的。信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因,信息不对称的存在必然导致信用缺失现象,而信用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。因此,如果不能有效地解决信息不对称问题,信用缺失现象将不可避免,必将引发信用风险。

2管理风险目前,我国商业银行管理水平不高,缺乏个人消费信贷方面的管理经验。从风险控制目标上看,过分追求资金运营的效益性,而对经营安全与风险防范的认识严重不足。为了完成既定的贷款和利润指标,无视信贷资产风险,违规操作、盲目发放贷款,导致不良贷款不断增加。从贷前资信评估上看,尚未建立科学、完善的评估体系,往往依靠定性的、人为行的风险评估大多是针对信贷业务设计的,而对市场风险、利率风险、操作风险等其他业务的风险评估还处于空白或者探讨的过程中,对衍生金融工具、中间业务、电子银行等新业务的风险更是缺乏监控。这些问题随着个人消费信贷业务的不断扩大,新产品的不断产生而愈显突出。从贷后跟踪管理上看,信息缺乏与滞后导致贷款预警机制失灵。长期以来,虽然商业银行实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度,但由于机构岗位之间的分工不明、职责不清,对同一个借款人的信用信息资料分散在各个部门,未能建立起有效的沟通机制,难以实现信息资源共享。在贷后跟踪管理上,经常会因利益的交叉而导致权力制衡的失灵,如对保证金的管理上,会计部门与信贷业务部门的工作职责不清导致保证金账户失去监控,出现余额不足或挪用现象。

3法律风险国外消费信贷市场发达国家都有庞大的消费信贷法律体系,内容丰富。这些法律一方面对消费信贷参与各方的行为提供了参照标准,另一方面保护了参与者的利益,维护市场健康发展。我国的消费信贷是从20世纪80年代中后期起步的,真正得到关注和重视是到90年代中期,发展的时间不长,消费信贷市场还很不发达。我国的消费信贷法律不健全,国家尚未制订统一、规范的具体针对整个消费信贷的法律法规,尚未对消费信息的披露和消费信用的评估等做出规定。一般都是以国家下发的规范性文件和实行性的规范等来约束的,规定比较分散,至今并没有一部统一的消费信贷法律。我国关于信贷方面的法律法规有《物权法》、《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等,这些法律法规是针对生产性贷款而立的,还没有完全意义上的消费性贷款法律法规,致使银行开办个人消费信贷业务缺乏有力的法律保障,对出现的问题往往无所适从。在回收个人消费信贷过程中,一旦出现贷款本息回收困难、涉及担保保证的履行、抵押物的处理、质押品的拍卖等问题,缺乏强制性的法律保障,实际操作中极为困难。就汽车消费信贷而言,汽车消费信贷业务在我国尚处于起步阶段,我国的《贷款通则》、《担保法》均未有针对汽车消费信贷的相关立法、司法、执法成套的法规。不仅商业银行开展汽车消费信贷业务无法可依,而且一旦借款人故意或非故意的违约,就会出现耗时耗力,加大社会劳动、执行难的局面。国家对汽车消费税费标准、税费种类也未规范统一,各种税费负担还比较重,汽车抵押手续、法规不完善。这些在法律规范上的欠缺都成为消费信贷业务开展中的障碍,使消费信贷业务处于无法可依的境地,对消费信贷市场的完善也产生了负面的影响。

4市场风险作为零售业务的个人消费信贷,其客户分散,单笔贷款数额小,贷款时间跨度长,操作环节多,业务量大,交易成本高,易受市场环境的变化而诱发风险隐患。如部分银行在房地产热潮中放低贷款门槛,很多不符合条件的人也贷到了款,在房价攀升的时候,借款人可通过卖房偿还贷款,但当房价下滑、利率上调的时候,越来越多的借款人不堪重负,从而出现违约现象。同时消费信贷中出现不良贷款后,由于我国消费信贷法制建设和商品交易二级市场尚未完善,银行欲将抵押物变现,需经历重重环节,层层收费,还要投入大量的人力、物力、财力,最后导致成本过高。

二、防范和化解个人消费信贷风险的对策

1建立完备的个人信用制度发展个人消费信贷制度,就是要通过评级掌握借款人个人收入的真实状况、个人资产和负债情况以及有无不良信用记录等,从而据以判断借款人的诚信度、还款能力的稳定性以及还款意愿。通过建立信息收集与信用评估机制,以中国人民银行个人征信系统为平台,整合健全系统功能,实现银行、工商、税务、房地产等相关部门信息的全面采集,真实全面反映个人信用记录。银行应以客户的信用记录为基础,通过信用评分卡机制,建立起科学的个人信用评估的程序和制度。同时有效利用客户信息管理系统,及时收集、录入、变更客户的财务信息、账户信息、与客户相关的其他非财务信息,确保信息的时效性与关联性。

2完善消费信贷市场法制环境我国目前消费信贷方面的法律法规比较缺乏,健全消费信贷法律建设迫在眉睫。用法律法规来规范消费信贷参与双方的行为,既保护信贷消费者的利益,又不损害银行的利益。消费信贷法律法规以及管理条例不是权衡风险与收益的组成部分,而是作为要求和禁止从事某些业务活动或作法的规范,其必须明确消费信贷的主管机构、经营原则、办理机构、业务范围、贷款利率、办贷手续、法律责任等,确立双方的权利和地位,督促双方履行责任和义务,使消费信贷做到有法可依,便于银行规范经营,推动消费信贷规范化、合法化、制度化。同时要加大消费信贷执法力度,做到违法必究,执法必严,共同维护消费者和银行正当权益。

3规范操作消费贷款业务对银行来说:重点开发风险低、潜力大、信用好的客户群体,把处于上升阶段的中等收入群体列为个人客户的目标市场,其较强的还贷能力和良好的资信状况将是培植个人产品和盈利能力的新增长点。规范操作,严把贷款金额及期限关,针对不同的客户和贷款业务的具体情况,合理确定贷款的首付比例及贷款期限,降低贷款风险度。注意完善保险手续,化解贷款风险。银行要在正确理解保险条款的基础上完善贷款保险操作手续,重点关注保险期限、保险金额及第一收益人的设置是否符合要求,机动车辆保险在贷款期限内是否连续,采取要求借款人按照贷款期限一次性全额投保的方式,杜绝按年投保后出现续保难的问题。建立高业务素质的客户经理队伍。消费信贷所涉及的业务范围很广,专业性很强,因此对从业人员的金融理论知识、消费信贷专业知识、营销技能、工作经验等都有很高的要求。因此,更新和完善信贷从业人员的知识结构和服务技能,培养出一支知识全面、业务水平过硬的消费信贷专业人员队伍显得格外重要。

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