第一篇 一、房地产开发企业成本管理普遍存在的问题

房地产开发企业初期预算应该在制定合同之前就进行，其开发与运营是在合同的基础上进行的。然而，开发商在进行决策过程中，对于成本的控制没有明确的方向，对建设资本的投入以及后期的销售，往往只考虑相关的经济效益。企业在控制成本上没有给予相应的重视，也没有专门的人员资本，如此以往，往往就不能使企业的预算达到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

1、任意设立成本核算对象

对于成本控制来说，做好成本核算工作有着重要的意义，成本核算对象是控制成本的重要内容。对于项目的开发，房地产开发企业首先应当明确成本的核算对象，并对其进行全面、科学、合理地分析。但是，目前我国多数企业在成本核算过程中的目标往往都不是很明确，只是随意的设立成本核算对象，从而影响了成本的控制，造成了一定程度的混乱。

2、对成本进行随意分摊或未进行分摊

在房地产项目进行的过程中，众所周知，成本的分摊对成本的控制通常有着很大的帮助，成本的分摊是成本控制的主要途径，合理的成本分摊可以通过控制项目成本达到增加企业经济效益的目的。但是，目前我国一些房地产开发企业对分摊的部分没有认真审核，在分摊成本过程中过于随意，从而出现在项目后期企业成本控制过程中不能进行合理分配的情况，这不仅会影响到项目的顺利进行，也会影响到企业的经济效益。

3、工程实物工作量与财务成本结算不一致

在自建或者购买商品房、拆迁用房时，由于管理上的混乱，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真实，如拆迁差价中的调房收入直接冲减拆迁成本等，一些房地产开发企业中经常出现内部划账面或调拨与实物的数量严重不符现象。

4、获取工程成本核算的依据不及时

获取施工企业开具的发票是房地产企业进行工程成本的核算基础和前提。施工承包单位必须纳税后才可以开出发票，然而一些房地产企业在完工后不能及时付清工程款，施工单位就不给开具发票。由于不能及时取得正式发票，导致成本核算真实性受到影响，在此种情况下，成本核算的意义不大，长此以往，给房地产开发企业经营决策也会带来影响。

二、加强房地产企业成本管理

1、建立成本管理构架

为了加强房地产企业成本管理，企业应当依据所处阶段和发展情况建立起成本管理构架。在设计组织结构时，为了使组织构架更加合理化和高效化，关键环节尽量由专业人员完成。从成本管理考虑，如果企业在同一地区同时开发多个项目，可以各个项目成立单独的项目管理部门，即采用矩阵制运营，在成本管理方面，成本管理人员一方面负责协调各个项目之间的工作，一方面负责各个项目的成本管理；如果企业只是开发一个项目，所有部门应当接受单一指令，即采用职能制运营模式；如果企业在不同地区同时开发几个项目，各分公司独立管理成本，即采用分公司运营模式，项目完工时组织汇总。

2、建立目标成本管理制度

投资估算应在项目策划阶段就进行编制，它是房地产企业决策的依据。大型房地产企业多数都在制定投资估算基础上编制项目目标成本，并且为了防止出现目标成本失控的现象，企业在项目生产销售过程中将目标成本与实际成本随时进行对比。所谓目标成本，主要由以下几个方面组成：准备费、土地价款、基础设施费、建筑安装费、管理费、间接费、配套设施费以及财务费组成。以上各项费用可以指定成本科目，房地产企业在日常运行过程中发生的任何一笔费用都需要归类到相应科目中去。根据科目成本制定出目标成本后交予公司的决策层进行审核，通过后，将项目的目标成本分解到各职能部门，制定出目标成本控制书。成本部门需要负责检查各部门项目责任成本的执行情况，同时需要负责成本责任制度的制定、修改和指导工作，对出问题人员，及时提出警告。在项目竣工后，需要统计目标成本与实际成本的偏差，主要由成本管理部门和财务核算部门进行核算，从而分析出造成目标没有实现的原因，并提出修改方案。

3、建立企业开发产品的设计标准

由于设计师或者设计单位不同，在房地产开发过程中，某项目同一分项或同一部位的设计发生变化，致使设计和材料的选择也随之改变，这就需要大量的人力和物力，在房地产企业建设过程中不断对材料进行重新采购。房地产开发企业发展到一定阶段，可以对不同住宅的建筑方法、装修标准、技术性能以及安装材料的档次等作出具体要求，即根据市场建立企业开发产品的设计标准，但是在这里需要强调的是，设计标准需要符合、满足我国强制性设计标准。

4、企业内部贯彻全面预算管理理念

预算的编制一定要根据企业的发展目标和策略编写，可以组织各部门编制预算。预算经审批后，为了确保预算的执行体系全面具体，要将其落实到各个部门、各个岗位上，所有执行人员必须认真负责。在编制预算的时候，要本着实事求是的原则，通过分散预算来保证年度预算目标的实现，将年度预算细分为季度或月度预算，与此同时，为了保证预算的可行性，需按照“分级编制、上下结合、逐级汇总”的程序来编制预算。在预算执行过程中，各个部门需要定期汇总预算执行情况，将其中出现的问题及时进行研究分析，迅速将其解决。

三、结束语

综上所述，我国房地产开发企业要重视项目的成本控制，应当将成本控制放在与企业经济效益对等的位置上，领导也要明确成本控制的目标，要坚持培养成本控制人员的专业性，在实际操作上真正有所改变。减少一些不切实际的工作，明确目标，加强成本控制的思想建设，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。

作者：许丽娜单位：中铁十六局置业投资有限公司

第二篇 1新形势下我国房地产行业存在的问题分析

1．1房地产市场结构中存在的问题

就我国房地产市场结构而言，由于我国企业数量多、规模小的市场需求特点，我国房地产市场上的竞争性还比较激烈，呈现出了市场集中度逐步提高的趋势。在特定房地产市场区域内，存在少数垄断的房地产开发企业，他们之间缺乏有效竞争，导致市场的资源配置功能得不到有效发挥。近些年来，我国房地产业在区域性范围内，大部分城市迎来了房地产企业并购潮，并呈现出市场集中度提高、强者更强的竞争格局。我国政府需要继续采取有效的规制政策和措施，以增强市场竞争性。

1．2房地产成本管理上存在的问题

1．2．1未对成本进行分摊处理

在房地产项目进行中，对成本的分摊处理是实现项目成本控制的主要措施之一。成本分摊工作不仅能有效提高项目成本的管理效率，同时也对增加项目收益有很大的帮助。但是很多房地产企业在进行成本分摊工作时不按规范要求操作，忽略了分摊审核工作，导致在后期进行成本分配工作时出现偏差，严重影响企业经济效益的发展。

1．2．2未按规范设定成本核算

成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作，对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析，为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房地产企业在进行成本核算工作时就是由于未按照规范确立核算对象和核算目标，导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象，严重影响整体企业的成本控制。

1．2．3未及时获取成本核算收据

房地产企业进行成本核算时，必须要以施工单位的有效发票为核算依据。施工投资方开具的发票必须具有缴纳营业税、附加税和所得税等印章才有效。有些施工项目虽然已经完工，若投资方没有支付完所有款项，施工单位就不能开发票，房地产单位由于未及时获取发票就进行成本核算工作，造成核算结果准确性受到影响。

2房地产成本管理措施

2．1贯彻全过程预算管理观念

在企业内部建立项目成本预算编制部门，根据企业的发展前景和发展战略编写预算。预算审核通过后要落实到每一个部门，确保编制预算的全面执行。在编制预算时要遵循实事求是的原则，按照分级编制的程序编制预算，不可高估或低估预算目标，从根本保障项目预算的可预见性。

2．2建立成本管理机构

房地产企业成本管理工作的实施是以建立成本管理机构为基础的，管理架构的建立必须以企业发展情况为依据。成本管理机构的功能就是针对项目的不同合理安排企业运营模式，对于单个的项目开发，采用职能制运营模式;对于多个项目的开发采用矩阵制运营模式;对于施工地点变化的项目则采用分公司运营模式。

2．3规范房地产市场交易行为

造成房地产成本增加的一个主要原因就是投标方不按规范操作，变相提高中标价格，因此对房地产市场交易行为进行管理是必不可少的一项工作。从最近几年里我国房地产业的发展趋势来看，房地产市场的市场反馈不容乐观，再加上近几年来我国各个城市房价的上涨，我国的房地产市场也开始遭受了一些谴责。其主要的原因来自于我国房地产市场管理不够规范，进而导致房地产市场出现的问题源源不断，然而这些问题并没有阻碍房地产交易市场的发展，甚至促成了很多人在这方面取得了很大的成绩。现阶段我国房地产交易市场的监管力度还有所欠缺，因此从根源上对房地产交易市场进行管理以及对市场交易行为进行规范是不可或缺的。

3结语

就现阶段我国房地产行业的发展状况来看，不仅要提高人们对成本管理的重要性认识，更要从实际发展入手，明确成本控制目标和控制手段。在企业上下贯彻成本控制管理理念，加强成本控制建设，从根本上减少项目施工成本，切实提高企业发展效率。（本文来自于《江西建材》杂志。《江西建材》杂志简介详见）

作者：许青单位：重庆北大资源地产开发有限公司