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恒大集团房地产投资风险分析

发布时间:2021/4/23 9:19:42   阅读:

【摘要】随着房地产行业的迅速发展,投资者在关注收益的同时,也注意到风险的重要性。房地产行业属于资本密集型行业,具有投资额大和回收期限长的特点,在其发展过程中急需金融业的支持和配合。当前,我国房地产行业的投资环境不容乐观,投资顺利与否,不仅关系到个人的投资行为,而且关乎企业的生存,因此研究房地产的投资风险就非常有必要。文章主要从中国恒大集团2014—2018年报中的相关数据入手,从投资前期、中期及后期3个方面对中国恒大集团房地产投资风险和风险成因进行分析,并提出相应的对策和建议。

【关键词】房地产行业;投资风险;恒大集团

投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内,受到种种不可控因素的影响,使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。投资过程中总是伴随着风险,投资风险并非是一成不变的,它会随着投资活动的进行而发生变化。投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。因此,需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析,以便提出对策。

1中国恒大集团房地产投资现状

1.1中国恒大集团房地产发展现状。截至2018年末,中国恒大集团的总资产达1.88万亿元,该集团逐渐将发展战略调整为“多元+规模+品牌”模式,同时逐步降低企业负债率、企业成本,提高企业资金周转率。除此之外,中国恒大集团在规模方面增速放缓,于整个行业中排名第三。随着房地产市场格局的变化,中国恒大集团调整了发展战略,从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移,其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源[1]。目前,中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%,优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时,仍能够获取利润,实现对房地产市场份额的稳定持有。截至2018年末,中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元,毛利润达1689.5亿元,利润同比增长50.5%,毛利率为36.2%,盈利水平仍领先其他房企。2018年的合约销售额为5513.4亿元,较2017年增长10.1%;合约销售面积为5243.5万m2,同比增长4.2%。合约平均售价为10515元/m2,较2017年增长5.6%。目前,中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行,这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市,在售项目累计达到829个,分布于227个城市。本文分析认为,即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下,中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上,主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势[2]。

1.2中国恒大集团房地产投资现状。1.2.1中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大。中国恒大集团年报显示,2014年,中国恒大集团注重可持续盈利能力,选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。总投资用地建筑面积为1.47亿m2,同比减少362万m2,降幅为2.6%,全年新购土地共投资2176508万元。2015年,中国恒大集团继续注重可持续的盈利能力,不断选择优质的项目进行补充,从而使得一、二、三线城市的布局更加均衡。总投资用地建筑面积为1.56亿m2,同比增长897万m2,增幅约6.1%,全年新购土地共投资7126211.5万元。2016年,中国恒大集团加大土地投资力度,在经济发达的一、二线城市和地级市大力开展项目,总投资用地建筑面积为2.29亿m2,同比增长7328万m2,增幅约46.9%,全年新购土地共投资20435048万元。2017年,中国恒大集团进一步优化和完善项目城市布局,补充优质土地投资,总投资用地建筑面积为3.12亿m2,增幅约36.2%,全年新购土地共投资23801400万元。2018年,集团更加注重效益和增长质量,适度补充优质土地,投资土地总建筑面积为3.03亿m2,降幅约2.9%,全年新购土地共投资8043723万元。根据以上数据可知,中国恒大集团房地产投资规模逐年增加,除2018年略有下降外,其他年份投资额保持稳定增长。投资额从2014年的2176508万元增长到2018年的8043723万元,增长超过3.7倍。中国恒大集团房地产投资额的绝对值虽然不断增长,但是房地产投资增速处于不断的波动中,这主要受宏观经济形势影响。1.2.2中国恒大集团房地产直接筹资占据主导地位截至2018年12月31日,中国恒大集团间接筹资来源包括长期银行借款和短期银行借款,累计2560亿元;直接筹资来源主要包括发行优先票据、发行中国企业债权和发行私募信托基金等,累计4171.4亿元。直接筹资渠道的筹资金额远大于间接筹资渠道的累计筹资金额,间接筹资占全部借款金额的38%,直接筹资占全部借款总额的62%。2014—2018年,中国恒大集团两次发行可转债,筹资总额195亿元;发行公司债券(优先股)11次,筹资总额为116.23亿元。2018年1月31日,中国恒大集团发布公告,成功发行2023年到期的180亿港元4.24%可转换债券。这次中国恒大集团债券的利率为4.25%,是历史上最低的债券发行利率。

2中国恒大集团房地产投资所面临的风险及成因分析

中国恒大集团的房地产行业属于资本密集型的行业,具有发展投资规模大、开发周期长和资金周转缓慢的特点,这决定如果资本投资于房地产项目,那么将会面临短期内很难收回资金的风险。考虑到这种情况,本文从投资前期、中期和后期3个方面入手,对中国恒大集团投资房地产行业所面临的风险进行分析。只有这样,才能让集团了解投资房地产行业时将会面临的主要风险,帮助集团在整个投资过程中尽可能地避免风险,减少不必要的损失。

2.1前期投资风险及成因。投资前期是指没有开工之前这一时间段,这个阶段要做的是准备工作,如招标、筹集资金等,一切细节都应在前期阶段做好准备。当中国恒大集团确定对房地产项目进行投资时,就要考虑项目的预期收益如何,项目规模的大小和项目所用资金的多少,以便项目后期的工作顺利进行。中国恒大集团房地产项目在前期的投资风险主要有获取土地风险和融资风险。(1)获取土地风险。截至2018年12月31日,中国恒大集团在中国228个城市拥有811个项目,覆盖了全国各省市。中国恒大集团凭借供应商战略联盟,在进行全国开发、扩建项目的过程中,规划、招标、采购、配送均采用标准化的集中采购和招标方式,而面对供应商时,就要进行沟通与交流,沟通与交流的及时与否定了是否会给集团带来获取土地的风险[3]。(2)融资风险。融资风险是指为满足投资初期的资金需求,投资者通过向外吸取借款以获得所需资金。由中国恒大集团的年报可以得知,其房地产投资的资本来源主要是外源融资,除2014年达到10%左右的水平外,内源性融资金额在每年资本总额中的平均占比为6%左右,而外源性融资占比平均在90%左右,这说明中国恒大集团投资房地产行业的自有资金短缺,其融资来源主要依靠外源融资。

2.2中期投资风险及成因。中期也就是实施建设阶段,即从正式开工到最终建成这一时间段,在这一阶段会遇到的风险主要集中在两个方面,最常见的是成本风险,因为人工费、材料费和管理费用贯穿整个房地产建设的始终。此外,要考虑安全风险,因为在房地产的建设过程中存在着危险因素,所以安全事故的发生有时可以看作是必然的。(1)成本风险。劳动力成本风险主要是由工人工资水平的上涨、劳动力供给不足及缺乏技术性和有管理能力的工作人员这3个方面导致的。原材料成本风险主要是由于钢材和水泥的价格因素会对集团房地产投资规模产生一定影响而造成的。此外,集团房地产项目在投资的过程中也要考虑对成本进行管理,管理费用是因为集团投资房地产项目时,资金投入巨大,若按照规定的2%~5%的比例计算管理费用,其金额也达到上亿元。所以,如果集团没有很好地控制管理费用率,那么投资的资金将会出现波动。根据相关规定,房地产项目的管理费用计算如下:管理费用=规定的计算基数×管理费用百分比据中国恒大集团年报显示,2017年和2018年管理费用率均值分别为3.14%、2.91%,尽管2018年管理费用率较2017年有所下降,但是中国恒大地产的管理费用率仍然处于均值之上,并且与“绿地集团”和“保利地产”相比,管理费用率较高。(1)安全风险。安全风险是指因施工环境、工人的不安全因素处在未知状态,难免会发生安全问题。例如,2018年10月30日11时42分,平顶山市城乡一体化示范区未来路中段恒大御景半岛一期、二期项目工地出现一起高楼坠落事故,导致1人死亡。据公开资料显示,恒大御景半岛是恒大集团在平顶山继“恒大名都”之后开发建设的“扛鼎”新作,这种安全事故会严重影响集团的声誉。

2.3后期投资风险成因。在项目建设完成后,就要进入销售阶段,这个环节不可或缺。集团将投资资金变成建筑物,想要将资金收回来,就要把房地产商品卖出去。通常情况下,销售速度越快,损失金额越少,在各种监管措施和政府限购限贷力度不断升级的经济环境之下,销售阶段最大的任务就是尽快将房子卖出。在房子售出之后,物业管理方面可能会出现让业主不满意的情况,这时,集团会面临物业的管理风险。(1)销售风险。房地产项目的销售毛利率指毛利占销售收入(或营业收入)的百分比,其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额[3]。计算公式为销售毛利率=销售收入毛利/销售收入×100%。当计算所得的值越大,说明成本在销售收入中所占的比例越小,项目的获利能力越强,后期面临的财务风险也就越小。因此,中国恒大集团要提高销售毛利率,就要在保持销售收入不断增长的同时,对销售成本进行控制。(2)物业风险。中国恒大集团投资的房地产行业竞争日益激烈,当集团销售人员将房屋销售给消费者后,消费者不仅关注房屋的价格和质量,而且会考虑购房后续的一系列服务和帮助。中国恒大集团的物业管理是委托它旗下的物业管理公司,通过商业经营手段管理小区,为业主提供高效、优质和经济的服务。2016年11月5日,由于物业工作人员用湿拖把拖地,导致50岁的李女士因地面结冰而滑倒摔伤,进而被法院审判恒大地产金碧物业公司赔偿李女士医疗费、误工费等共计1万元。由此可以看出,物业管理风险是确实存在的,中国恒大集团应该重视对这方面风险的管理。

3中国恒大集团房地产投资风险防范的路径选择

3.1重视与供应商的沟通交流,注重自有资金的积累。精诚合作是集团实现精品战略的基础保障。中国恒大集团应更加注重加强与供应商的沟通与交流工作,通过参观互访、会议交流、优秀供应商表彰等形式,及时了解供应商的诉求和期望,努力与合作伙伴达成共识,约谈表现欠佳的供应商,引导其进行原因分析及制订和落实整改方案,在努力与合作伙伴达成共识的前提下,实现集团与供应商的互利共赢。对于集团自有资金不足的问题,中国恒大集团应采用科学合理的资本管理方式,适应新时代的要求,提升自身创新能力,提高集团管理效率,通过适当调整盈余分配政策,并减少集团股东的分红,使集团的留存收益增加,尽可能地满足企业对资金的需求。

3.2加强成本管理,紧抓安全问题。在物价飞涨的今天,高涨的人工费及原材料的高价采购会使企业的投资成本增加。一方面,可凭借中国恒大集团自身的品牌效应和规模经济效应优势,降低集团的成本费用;另一方面,中国恒大集团应制定更高效的管理条例,加快调整经营理念,将管理重点放在降低管理费用率上。考虑到安全问题,集团应严格遵守法律法规,积极采取各项措施防止生产安全事故发生,确保履行项目安全相关责任。同时,集团在定期检查各项目安全文明施工情况时,应赏罚分明,对于管理不佳、整改不足或者有重大安全隐患的安全文明项目,视情况扣罚相关责任人20%~30%的核定综合奖金。

3.3采取灵活的营销方式,全面提升物业服务品质。从前文对中国恒大集团的销售成本分析可以看出,中国恒大集团的销售成本同比波动幅度较大。因此,集团应加强落实灵活多变的销售策略[4],并采取多元化的促销方式,最大限度地降低集团的销售风险。在物业管理方面,要以“质量树品牌,诚信立伟业”作为企业的发展宗旨,坚持“匠心筑家筑品质”的建筑理念,持续实施精品战略,契合业主衣食住行等多方面的需求,完善周边配套建设,努力打造高品质、高性价比的住宅产品。除此之外,集团应通过“贴心楼管员”“总经理接待日”等措施及时了解并回应业主之诉求,致力从细节方面贴心关怀客户,以切实改善人民群众的生活和提升客户的满意度。

参考文献

[1]徐爽爽.中国房地产开发业发展回顾———以万科、恒大、万达为例[J].财经界,2018(4):107-109.

[2]高虹.新形势下房地产营销的优化策略[J].住宅与房地产,2019(31):10-12.

[3]曹龙骐.金融学[M].北京:高等教育出版社,2016:323-329.

[4]陈璐.恒大地产集团品牌营销案例研究[D].南昌:南昌大学,2019.

作者:常楠 单位:河南师范大学商学院

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