简单租房合同范文第1篇

网上觅得房源

据受害人黄先生介绍，去年11月7日，他与朋友通过某网站查询到XX区二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照网上的联系方式与出租人倪某取得了联系。在倪某的带领下看房后，倪某说这是他父母留给他结婚用的房子。如果要租的话，希望租金年付，价格还可以在原来1100元／月的基础上优惠一点。黄先生发现房子还算不错，而自己原来租的房子的房东又在不停地催促自己搬走，于是他决定当晚就把房子订下来。

“房东”证件齐全

在经过协商之后，倪某和黄先生敲定了9400元／年的价格把房子租下来，以这个价格在XX区租到了这样一套房子，黄先生显然认为自己捡了便宜。在签合同前，黄先生认真核对了对方的身份证，以及他们认为最重要的房产证及土地所有权证原件，倪某也极为认真地检查了黄先生的身份证，令人觉得他非常谨慎。在双方都没有异议的情况下，大家签订了一份倪某预先准备好的一份房屋租赁合同，并约好第二天中午把现金带过来，交清。

一次支付7500元

11月8日上午，黄先生带着现金来到二道埂子的房子里，与倪某签订了有关合同，并交付了9400元的年租金。据黄先生介绍，在这期间，不断地有人打电话给倪某要租房子，他都向别人抱歉说房子已租出去了，这让黄先生觉得，此处的房子真的很抢手。

又冒出一个房客

就在黄先生缴纳了房租后，下楼时碰巧遇到了来看房的张小姐。张小姐因为不知道房屋的确切地址，就向黄先生打听。出于好奇，黄先生和她聊了起来。谁知张小姐要租的房子就是他已经租到的那套房子。张小姐随后还拿出了草拟的合同，出租方正是倪某。黄先生看了很吃惊，一套住房同时出租给两个人？出于谨慎，他立即拨打110报警。

“房东”证件是假的

很快东窗事发，年仅23岁的倪某随之被警方抓捕归案。经审查，倪某在XX区二道埂子的那套住房，是11月6日他用假身份证租下来的，而且仅仅租了一个月，租金是1100元。随后，倪某伪造了房产证和身份证，准备用自己租的房子捞一把。他先和黄先生约了10点签合同，又和张小姐约了11点，准备拿到两笔房租后就人间蒸发。没想到，张小姐提前来到，当场识破了他的诈骗伎俩。

XX区检察院在对此案的审理过程中，发现倪某的诈骗行为决不是偶然：他早在2004年5月至8月期间，在他女友所开的南京某房地产销售有限公司汉中路分公司的经营过程中，就一直在网上散播虚假的房源信息。然后利用租房和买房的人急于看房的心理，骗取中介费和看房费。收到了别人的钱以后，就以种种理由搪塞推辞。但是因为往往中介费和看房费数额不大，很多人都是自认倒霉。倪某也正是利用了很多人这样的心理，前后共诈骗了上万元。

网上租房迷人眼

对于身在外地的打工一族来说，衣食住行始终是时刻要操心的问题，尤其是“住”这一项，往往占据了打工者收入支出的绝大一部分。依靠中介机构寻找房源中介费用又是一笔开支。街头巷尾所张贴的大小广告的信息量又实在太少。于是，网络租房，成为了信息时代背景下应运而生的一种租赁途径。然而，网络租房的缺陷也是显而易见的，诚信度不够是它的致命伤。由于互联网的信息缺乏规范与核实的必要手段，致使许多初涉其中的网民在网络租房的时候上当受骗，遭遇不必要的损失。

据办理此案的检察官介绍，网络租房信息缺少有效的监管是导致网民上当的主要原因，除了一些不法个人，某些别有用心的中介公司也把自己的房源信息公布在网上以吸引客户，一旦客户看中了此类房子并与之联系时，中介公司就隐身幕后，乘机抬高房租，使得租房者表面上是通过网络找到的房源信息，实际上则是花高价从中介公司购买而来。

租房网站如是说

西祠胡同某二手房交易版块的版主告诉记者，在网站上，除了和网站合作的正规合法的中介公司外，每天还有大量自由的信息。这些信息者良莠不齐，虽然一些大的网站都采取了一定的措施：租房信息时，首先必然要登记账号与密码。尤其是中介公司，网站一般会要求记录详细的联系方式，并通过电话联系核实，合法经营的中介、情况不明的都会在网上有注释。

除了和网站合作的正规合法的中介公司外，很多网站都推出了房屋自助交易服务，每天大量自由的信息会在上面不断刷新，虽然目前推行的一些管理方法还是比较有效的。对其进行管理需花费大量的人力物力比较困难，但目前能做到严格筛选的只是几家网站，大部分网站的信息张贴就像在BBS上发言一样简单，无需注册，更不用密码，这就要看租房者自身的判断能力了。

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简单租房合同范文第2篇

其实，对我来说，谈不上讲课，大家都在税务工作，都知道很多规定的内容，充其量地说，我只是领头和大家一起学习学习，所以，在我讲的时候，有没听明白的地方或是有没讲明白的地方，恳请各位指正。

这份讲稿，摘选了我认为作为税务干部应该知道的一些常识性的、简单的规定。

我把这些规定分成了三大部分。一是财产与行为税概述；二是财产与行为税科各税种的简要介绍；三是对出租房税收核定征收的简单介绍。

首先讲第一部分：财产与行为税概述

1、什么是财产与行为税？

要弄清这个概念，先要知道94年税制改革后，我国的税种分为几类？分类的标准以及各类都包括什么税种？

我国税制改革后，税种由原来的37个减少到现在的24个。按照开征的目的和征税对象来分类，把现在的24各税种划分为8大类。

1）流转税类，包括三个税种，增值税、消费税、营业税。

2）所得税类，也包括三个税种，企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。

3）资源税类，有两个税种，资源税和城镇土地使用税。

4）特定目的税类，有五个税种，固定资产投资调节税、筵席税、土地增值税、城市维护建设税和2001年开征的车辆购置税（有的书把车辆购置税划归流转税类）。

5）财产税类，包括两个税种，房产税和城市房地产税。

6）行为税类，包括六个税种，车船使用税、印花税、屠宰税、车船使用牌照税、契税和耕地占用税。

7）农业税类，包括两个税种，农业税和农业特产税。（有的书农业税类包括四个税种，农业税、农林特产税、耕地占用税和契税）

8）进出口关税类，只有一个税种，进出口关税（有的书把关税划归流转税类）。

知道了税种的分类，明确了财产税、行为税包含的税种，自然就得出了财产与行为税的定义。财产与行为税不是一个独立的税种，是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称。

概念讲的特定财产目前只有一类，即房产，开征的税种有房产税和城市房地产税。

概念讲的特定行为目前有五项，分别是车船使用行为、凭证贴花行为、签订契约行为、耕地占用行为和屠宰行为。

这里讲的屠宰行为上税说的是杀牲畜，即“马、驴、骡、骆驼、猪、牛、羊”7个品种。

不包括杀人！杀人行为不上税，枪毙！

屠宰税，我省已于2000年停征。

2、财产行为税科管辖的税种

为什么要把这一个列为一个标题哪？一句话，我们科管辖的税种比较杂，有必要捋一捋，明确一下，让大家都知道。

财产与行为税科，不能简称财产科，因为我们科不管咱们单位的财产。那只能叫简称行为科了。这就有个问题，行为科净管什么行为呀？（。。。。。。）

大家知道，现在的财产行为税科就是前几年的地方税科，所管的税种也是原来地方税科管的“八税一费”，既城镇土地使用税、房产税、土地增值税、车船使用税、印花税、城建税、教育费附加，还有2000年停征的屠宰税和固投税。其中，资源税类有1个（土地使用税），特定目的税类有3个（固投税、土地增值税、城建税），财产税类有1个（房产税），行为税类有3个（车船使用税、印花税、屠宰税）。也就是说：财产与行为税科所管的税种并不单单是财产类、行为类的税种，比较杂。

下面，我简要地把这“八税一费”的特点概括一下，但我先声明：这几个特点，纯属我个人的观点，不一定准确，权当和大家探讨。

第一个特点是税种比较陈旧。为什么说税种比较陈旧哪？大家知道，除了土地增值税是1993年的外，其他税费都是八十年布的。比如城建税是1985年2月8日的，房产税是86年9月15日的等等。可以说：这些税种大多数都是十八、九年甚至20年工龄的老税种了，很多的规定已不适应新的经济环境，已束缚当今税务征管发展的实际。

第二个特点是额小、难征、易漏。“额小”体现在纳税人应纳的各税种中，往往是这几个税种的额度小。“难征”，尤其以房产税中的从租计征方式更甚，很不容易及时找到出租房产的出租人，更不用说能及时征收到税款了。轻易征不到！“易漏”，不客气地说：在座的各位，都有过偷漏我们科所管税种的行为，连我们科的王科长也不例外。

前几个月，王科长买了一部新手机，花了2000多块钱，开了一张发票，我偷摸给他计算了一下：2000元乘以印花税购销合同税率万分之三，结论是：王科长买手机偷漏印花税税款6毛钱。

天哪！你胆太大了吧，净敢给你科长戴个“违法分子”的帽子。

彪哥有句语录：爱咋咋地！

第三个特点，这些税种被重视的程度不高。上到国家局，对地方税种下个新规定或是补充规定什么了，一年没有几回。再说基层一线，在座的很多同志都曾在基层工作过，都知道所谓的抓收入，很大程度上抓的是数额大的税种，象营业税、企业所得税这样的税种，印花税、车船使用税这样的小税种不受重视，这是事实。

第四个特点是这几个税种没有成型的理论。我上班已经十八年了，见过一些论增值税，论所得税，论营业税的文章或书，很少能见到论述房产税，论土地使用税的成型理论。可能我这个观点比较片面。

以上讲的是第一部分，其实概括起来，也就几句话：财产与行为税，不是一个独立的税种，它是税法规定的对特定财产或特定行为，征收的各税的总称。现在的财产行为税科管辖的业务是“六税一费”，并不是单纯的财产类、行为类的税种。财产行为税科所管辖的税种有四个特点：上面讲了1！2！3！4！

下面讲第二部分，财产行为税科的各税种简单介绍。这部分都是一些法规、政策规定，听起来比较乏味。

一、城镇土地使用税

土地税是古今中外不同类型的国家普遍采用的一个税种。我国1951年8月颁布的《城市房地产暂行条例》中已经有了地产税，但是我们今天讲的城镇土地使用税是1988年9月27日国务院的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从1988年11月1日开始施行的。

那么，什么是城镇土地使用税？

它的定义是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。它的性质属于资源税类。

从城镇土地使用税的定义可以明确以下四个问题：

1、城镇土地使用税的纳税人

土地使用税的纳税人是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税人。

确定土地使用税纳税人的关键是看谁拥有土地使用权，谁拥有土地使用权谁就是土地使用税的纳税人。

2、土地使用税的征税范围

土地使用税的征税范围是被明确界定的。只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村土地暂不征收。

3、土地使用税的税率

这是土地使用税的关键问题，也是在这一税种上，我要多罗嗦几句的地方。

城镇土地使用税采用分类的幅度定额税率，也叫分等级幅度税额。

也就是说，不同地段，每平方米征收的税额不同。

那么，目前白城市市区的土地等级是怎么规定哪？

我市土地等级划分为六级。

一级地每平方米年税额为6.00元。区划范围有两块。一块是火车站到工商大厦这条街两侧；另一块是长庆街以东（含长庆街）属内环路以内的区域（含两侧）。

二级地每平方米年税额为4.50元。区划范围是长庆街（不含两侧）以西属内环路以内的区域（含两侧）。

三级地每平方米年税额为3.00元。区划范围是内环路（不含两侧）至二环路之间的区域（含二环两侧）。另外，开发区执行三级地标准。

四级地每平方米年税额为3.00元区划范围是二环路以外属白城市市区规划内的土地。

五级地每平方米年税额为0.80元。区划范围是平台镇镇区。

六级地每平方米年税额为0.60元。区划范围是建制镇，白城牧场。

4、土地使用税计税依据

土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

应纳税额=适用的每平方米年税额/计税土地面积

5、土地使用税纳税期限

我省规定：按年计算，分季缴纳。缴纳的期限为每季最后一个月份的十日前。

二、房产税

房产税的历史比较久远，首先提出开征房产税的是我国唐朝的户部侍郎赵赞，当时叫“间架税”。

今天我要讲的不是唐朝的房产税，讲的是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例具体施行时间是1986年10月1日。

房产税的定义是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向房产产权所有人征收的一种税。它属于财产税类。

1、房产税的纳税人

房产税第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定的及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税人。

这条说的是房产税的纳税人，说的比较详细，但比较难记。在实际工作中要牢牢记住一条：房产税的纳税人是产权所有人。

在一线工作的同志，经常会遇到这样的情形：

张三把自己的门市房出租给了李四，租金2万元，李四把该门市房转租给了王五，租金3万元。这种情况下，房产税怎么计算？

先说张三，门市房是张三的，张三是纳税人，应就2万元缴纳2400元的房产税。

再说李四的转租行为，应不应该上税？

我认为李四不是门市房的产权所有人，也就不是房产税的纳税义务人，不应该就转租收入缴纳房产税。

很多地方，都就李四的转租收入征了房产税，但我不赞同这个观点。

2、房产税的征税范围

房产税的征税范围和土地使用税的征税范围相同，都是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。

3、房产税计税依据

房产税的计税依据有两种情况。一是自用的，以房产原值一次减除10%—30%以后的余值为计税依据，简称从价计征；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，简称从租计征。

在房产税计税依据问题上，我认为应该强调两点：

1）从价计征的计税依据不是房产原值，而是原值减除扣除后的余值，简称计税余值或简称房产余值。

就象个人所得税中的工资、薪金税目的计税依据不是工资、薪金收入，而是工资、薪金收入减除免征额后的余额，即应纳税所得。

2）房产出租的，必须以房产租金收入为计税依据，不能按从价计征方式计算。这里说的房产租金收入含承租方代付的供热费、水电费及其它代付费用。

4、房产税税率

1）按照房产余值计算的，适用税率1.2%。

2）从租计征的，税率为12%。特殊规定财税【2000】125号规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂按4%的税率征收。

5、房产税的纳税期限

我省规定：房产税按年征收，以月计算，分季缴纳，于每季最后一个月份的10日前缴纳。

房产税这个税种讲到这里，我想举个大家经常遇到，又不太在意的房产税的征管例子。

大家知道，步行街上的新世纪广场里的摊位都被个人购买了，每个摊主都拥有产权证，试问：新世纪广场的房产税该怎么计算？

这里，关键问题是要先明确新世纪广场房产税的纳税人是谁？

我认为新世纪广场里的每一个摊主都是新世纪广场的纳税人。

因为每个摊主都有新世纪广场的部分产权或者说有限产权。也就是说，所有的摊主构成了新世纪广场的共同产权人，那么，每个摊主都应该就自身产权部分缴纳该部分的房产税。也就是说，每个摊主都应纳房产税，一个一个地征。自己经营的，从价计征；出租的，从租计征。

三、土地增值税

在我们科管理的税种里，可以说土地增值税是最年轻的税种了。国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。工龄和地税局一样长。

土地增值税，这个税种计算比较繁琐，涉及的专业知识比较多。有会计上的帐务处理知识、建筑业的土建知识、房地产业的开发知识等等，可以这样说：讲起来，费时间；听起来，不好理解；操作起来，又比较罗嗦。这个税种的复杂程度，不亚于企业所得税。

所以，今天，我讲这个税种，不敢保证大家完全听明白。

那么，什么是土地增值税？

土地增值说是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它属于特定目的税类。

1、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

就是说只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。

2、土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围包括两个方面

2）转让国有土地使用权。不包括集体所有的土地。

3）地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让的。

讲到这，就必须明确一个问题：土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不征税。

3、土地增值税的税率

土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率30%，最高税率60%。

4、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，既纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的金额。

转让房地产的收入，好理解，不用做太多的解释。扣除项目，这部分内容比较复杂、难懂。我简单地给大家介绍一下。

扣除项目包括：1）取得土地使用权所支付的金额。2）开发土地的成本、费用。3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。4）与转让房地产有关的税金。5）财政部规定的其他扣除项目。

有兴趣弄懂开发行业会计制度的同志，花点时间琢磨琢磨土地增值税的有关扣除项目，很有帮助。

5、土地增值税的计算过程

土地增值税的计算过程分四步，1）计算增值额2）计算增值率3）确定适用税率4）按规定计算应纳税额。

6、现在我市土地增值税税种的管理概况

根据土地增值税实施细则第十六条规定和省局的有关规定，结合我市的房地产行业的发展状况，从2004年开始大力推行“对房地产开发企业的土地增值税，先按预征方式申报、预缴，待项目竣工决算后，再汇算清缴。”的征管方式。

这一征管方式的主要内容是“转让写字楼、高级住宅及商业用房的预征率为1%，转让普通标准住宅，预征率为0.5%。”在预征时，主要借助“以票控税”手段，处进征收的完成。

借助“以票控税”手段，也吻合了国税发【2005】82号文“关于进一步加强房地产税收管理的通知”中提到的“以契税为把手，先税后证”的政策精神。

四、车船使用税

在我国，车船使用税可以用历史悠久来形容，汉武帝时期就已经开征了车船使用税，当时的名字叫“算高车”。

和房产税一样，1986年9月15日国务院了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》，而且，施行的时间也是1986年10月1日。

车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。它属于行为税类。

目前，我省各市、州局基本都采取委托的办法对这个税种进行征管。我们白城市各县、市、区局也是采取的委托办法。如洮北区局委托的是交通征费所，大安市局委托的是交警部门等。

这几年，我局的车船使用税效果比较好，每年收入额的增长率都在25%以上。

车船使用税方面的新政策很少，甚至有的政策已经过时。比如（88）吉税四字第75号文规定：载货汽车净吨位超过十吨的按十吨计算征税。大家知道，现在的配货站的货车净吨位都几十吨，甚至上百吨，再按十吨计算车船使用税，是很不合理的。

五、印花税

印花税条例是国务院1988年8月6日的，从1988年10月1日施行。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定应税凭证征收的一种税。它属于行为税类。

1、印花税的特点

1）征收面广。2）税负轻。3）征收简便。由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。（三自）

2、印花税税目

应当缴纳印花税的凭证有以下5类，共13个税目。

1）经济合同常见的税目有购销合同（0.03%）、建安合同（0.03%）、财产租赁合同（0.1%）、货物运输合同（0.05%）、仓储合同（0.1%）、借款合同（0.005%）、财产保险合同（0.1%）、技术合同（0.03%）、加工承揽合同（0.05%）等9个税目。

2）产权转移书据税率0.05%。

3）营业帐簿包括记载资金的帐簿（0.05%）和其他帐簿（每件5元）。

4）权利许可证照每件5元。

5）经财政部确认征税的其他凭证，目前只有一个税目——证券交易印花税，税率为0.2%（2001年11月16日）

3、印花税税率

上面介绍税目时，已经捎带介绍了各税目的适用税率。概括来说，印花税规定了两类税率：比例税率和定额税率。

4、印花税的纳税环节

印花税应当在书立或领受时贴花。

5、印花税的纳税地点

印花税一般实行就地纳税。

6、印花税的核定征收

吉地税地字【1999】240号文规定，我省对不能完整提供购销合同或提供合同不实的，采取核定征收印花税的方式。核定计征的比例是：4、7、7、2。

7）印花税的处罚问题

原来讲印花税的特点之一是“轻税重罚”，实施新的征管法后，这一特点已经不存在了。

国税发【2004】15号文规定：

1）未贴、少贴、未化销的处百分之五十以上五倍以下的罚款。（原来未贴、少贴罚20倍；未化销罚10倍）

2）揭下重用处百分之五十以上五倍以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（原来罚30倍）

3）伪造印花税票的处2000——1万元罚款，情节严重的，处1万元——5万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、城建税、教育费附加

城建税于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育费附加于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。这一税一费的征收管理基本上都比照三税的有关规定执行。我也没有太多的可以讲的，简单地说几条应该知道的业务常识吧。

1、外资企业不征城建税和教育费附加。

2、城建税、教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。

3、财税【2005】72号文件规定：对“三税”实行“先征后返、先征后退、即征即退”办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税、教育费附加一律不予退（返）还。我把这一条规定概括了一下：对城建税、教育费附加，不是错征、多征，一律征进来后就不退还。

三、对核定征收出租房产税收的探讨

近几年，随着房地产市场的兴旺，出现了越来越多的靠出租房产创收的纳税人。可以说一方面出租房产所涉及的税收正成为房地产税收收入增长的主要部分；而另一方面出租房的纳税人难找、租金不实、政策滞后等问题的存在，是制约税务机关对出租房产税收达到应收尽收的主要原因。如何破解出租房产税收难征的问题，一直是各级税务机关征管努力的方向之一。本文从核定征收出租房产税收的角度，来对这一问题做一探讨。

一、出租房产的税收政策简述

出租房产涉及的税收是我国房地产税制中的重要部分，出租房产的纳税人是房产的出租人。一项出租房产行为涉及到出租人应纳的税种及附加有七种之多。有以出租收入为计税依据的，按4%或12%的税率征收的房产税；有以出租收入为计税依据的，按3%或5%的税率征收的营业税及以实征营业税额为计税依据征收的城市维护建设税和教育费附加；有以实际占用土地面积为计税依据征收的土地使用税；有按合同金额或协议金额征收的印花税；还有按规定的房产租赁所得征收的个人所得税等。

二、出租房产税收的征管现状

2004年上半年，我局曾针对出租房税收中的房产税成立了课题组，进行了专题调研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局财产行为税科在市区范围内组织了侧重于个体出租房产的核定征收税款的调查工作。本次调查，市区共抽查了477户纳税人，约占市区个体户的五分之一。其中，一级地段抽查了258户，二级地段抽查了94户，三级地段抽查了125户。调查的数据，科里的全体同志与洮北区局的领导及相关科室的人员一起进行了分析整理，对核定出租房产的税收征管现状做了总结。

（一）漏征的税额比例高。以房产税为例，市区抽查的477户纳税人，应税租金558万元，应征房产税67万元，已征37万元，漏征30万元，漏征比例达45%。漏征税额特点是：地段越好，核定的租金与实际的租金相差越悬殊，漏征比例越大。据这次调查数据显示：市区步行街，出租房税收漏征比例在65%以上。

（二）征收方式以核定为主。有关房产类税收政策规定：房产出租的，以出租收入为计税依据，按实征收。而在实际征管工作中，基本都对个体出租房产采取了"按一定标准把相关房产的税额核定到月定额中，再加以征收。"这次抽查的477户纳税人，无一例外，全都是采用的核定方式。可以说，核定征收出租房产税收已是基层征管惯用的方式。

（三）出租房产的纳税人已错位。以房产税为例，税法明文规定：出租房产的纳税人是房产出租人。而在现实征管中，征管部门大多把出租类房产税款直接核定到承租人的月纳税额中，向承租人征收。这就硬性地把承租人置于了纳税人的地位上，由承租人承担了纳税的义务。这种纳税人错位的做法，不是白城市市区各局独有的做法，恐怕是各地共有的现象。

三、核定征收出租房产税收的成因

在理论上，出租房产的行为，应以出租人为纳税人，以出租收入为计税依据，应是查实征收的，这是法定的且应该遵照执行的规定。但为什么在实际征管中，都闪烁其词，却又都在心照不宣地实行另一套路子-核定征收出租房产税收？笔者就这一问题，也进行了一些探讨。

（一）政策因素

1.出租房产的税收负担过重。按政策规定，出租人出租房产取得的租金收入，要缴纳12%的房产税，要缴纳5.5%的营业税及附加，0.1%的印花税和20%的个人所得税等。笔者曾测算过，一户价值30万元的门市房，假设月租金5000元，经计算：出租人每月应纳各税合计数额1544元，总体税负在31%左右。税收的高负担率往往激发了一部分出租人对纳税产生抵触情绪，增加了税务机关征收税款的难度。另外，税率过高，计税过程繁琐也限制出租人的纳税积极性。

2.对出租房产的纳税人缺乏有效的监控制约规定。出租房产的纳税人难找，原因是出租人为了躲避纳税而在和税务机关玩"捉迷藏"。虽然玩的招法不是很高明，但已让税务机关束手无策。究其原因，就是有关税收政策中找不到合法的有效的规定，以监控制约出租人偷逃税款的行为。

3.计税依据刚性不足。有关税收政策规定：出租房产，以房产租金为计税依据。在实际征管工作中，认定租金收入主要以双方签定的合同为准。合同的签定，是受人的意愿左右的。一项租赁行为，常常因租赁双方不同的利益需要而被签出不同内容的对外合同。至于表达双方真实意识的合同，一般是不对外的，尤其是不对税务机关。税务机关只能以假的租金作为计税依据，失真的计税依据也失去了税收的刚性调节作用。另外，房产税是一种财产性质的税种，而被用来调节房产出租的经营行为，颇有些牵强之嫌。

（二）征管因素

1.纳税人自觉纳税观念淡薄。据调查，白城市步行街上有200多户出租房产的业主，除了几户企业房主外，基本没有主动到税务机关申报纳税的。据洮北区局有关同志介绍，一年之内，整个市区能有几十户来税务机关申报缴纳出租房税收的个体房主，也基本都是因承租方索要发票而不得不来交税的。

2.税务部门重视程度不高。出租房税收零散、面广、额度小，耗费精力却不容易征管。税源比较好的县市，对这块税收不加以重视。税源不太好的县市，耗费不起精力，又重视不起来。在这次调查中，发现有的征管人员对自己负责的区域的出租房情况并不熟悉，不知道有多少户出租房？每户出租房的情况如何？等等，积累相关资料也很少。另外，税务机关对偷逃抗税者打击的力度不大，也是出租房税难征的一个原因。偷逃税的出租房房主很多，但因不纳税而被税务机关处罚的房主却不多，这已是见怪不怪的现象了。

四、对核定征收出租房产税收的思考

无须置疑，对出租房实行核定征收各税，已成为各地基层税务部门征收的主要方式。实践证明，核定征收方式的确在及时组织出租房税款入库方面，有着其独到的优势。

（一）什么是核定征收出租房税收？

核定征收出租房产税收，就是因故不能向税务机关提供详实租金情况的，税务机关根据出租方的房产所在的地理位置，参照同行业、同规模、同地域业户的生产经营情况核定出租方应纳税款的一种征收方式。

具体实施核定征收出租房税收，是税务机关根据《征管法》第35条及有关出租房的税收法规，为保证出租房税收及时入库，对租赁房屋产权不清，租赁条款不明，租金偏低等相关房产，按一定的标准核定应纳税额，并由承租人代为缴纳的一种核定征收方式。

（二）其他省市核定征收出租房税收的借鉴

1.北京市2004年4月了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订），规定个人（含外籍个人、华侨、港澳台人士）在本市范围内出租房屋属应税行为，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便于征收，也可采取按100元应税收入征5元税款的办法统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。

2.福建省厦门市地方税务局规定：核定征收是指根据合理负担、简便征收的原则，对个人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按单位建筑面积确定综合税额的办法征收。厦门市地方税务局制定了《房屋出租单位建筑面积月综合税额表》，如一等地段"中山路"上的店面，规定每平方米月综合税额30元。另外，厦门市地方税务局还规定：凡从事生产经营的纳税人承租房屋的，在支付租赁款项时，应当向收款方索取厦门市房租专用发票或厦门市通用发票。承租人未按规定取得发票的，导致他人不缴、少缴税款的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，处予不缴、少缴税款一倍的罚款。

（三）加强核定征收出租房税收的建议

首先，应该解决纳税人"知法"问题。出租房税收难征易漏的根源之一是出租人不知法，对有关出租房税收政策不理解，被动纳税。如何才能让出租人由被动纳税转变为主动纳税？根本的一条路子就是把税法宣传辅导工作做到经常化、精细化，让出租人真正的懂法，才能达到自觉依法纳税的目的。

其次，要解决纳税人"错位"的问题。在这次调查中，发现在核定征收出租房税收的实际操作中，硬性把应纳税款核定给承租人负担的情况很多，这是违反税收政策的做法。但如何避免纳税人"错位"的做法，是亟待解决的问题。笔者认为，一是需要国家尽快出台一些明确征管操作方面的政策、法规。二是要在明确出租人是纳税人的基础上，可在租赁合同、协议规定的范围内，解决税款转付的问题。比如，税务机关可依法责令租赁双方提供"由谁承付税款"有关协议或与承租人签定委托代缴协议书。三是需要加强对出租房房主资料的收集工作，建立相关档案，并实施动态化管理。

第三、要解决出租房计税依据不实的问题。假合同、假协议提供的假租金，造成的出租房计税依据失真的问题，是影响核定征收出租房税收成效的关键问题，也是必须有效解决的问题。对解决这一问题，笔者建议：税务机关可根据房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在参考建委、物价部门公布的指导租金标准上，结合有关出租房税收政策，核定出计税租金标准或按建筑面积、租金金额实行定额征收的办法。

简单租房合同范文第3篇

1．限制房租制度

在西方国家中，德国是实行住宅社会保障最早的国家，最初不是由政府，而是由天主教会推动的。1521年天主教会开始为贫穷教徒家庭建造住宅，以相当低的租金出租给他们①（HelmutJenkis，，2004）。受助家庭的收入线与缴纳所得税的收入线相同。在之后相当长的期间内，从1667年德皇威廉一世到后来的普鲁士政府都是采取的限制租金的方式，帮助低收入家庭克服居住困难。普鲁士时期的具体做法为：政府以优惠价格或长期出租的方式提供房基，或在一定期限内税收减免（最短6年最长20年）；政府为住宅建筑提供价格适当的石头等建筑材料。1736年政府促进住宅建筑方面支出已达到财政收入的5％，1782年为12％。政府对这些享受政府优惠条件建设的住宅都采取租金限制。这种限制租金的制度一直延续到二战以后的德意志联邦共和国。限制房租在保证低收入者能够租得起房的同时，也带来弊病，即越是管理不善的房产公司，从政府得到的补贴就越多。1953年以后开始改变这一政策，规定社会住宅房租可以提高到政府规定的参考房租的130％到150％（但仍然低于市场房租），以此减少财政补贴负担。1956年取消了统一规定房租的政策，引进成本房租。在成本房租约束下，提高房租需要提出成本资料并经过政府批准。成本房租理论上仍然是社会房租，因为它不是由供求关系决定的。因此，成本房租仍然属于租金限制。社会住宅的所有权并不全是市镇公共所有的房地产公司，有相当大的一部分是属于享受政府优惠的私人房产公司所有。限制房租制度实行过程中产生的问题：1）补贴对象难以控制。享受低房租的人越来越多。申请社会住宅时，虽然要提供家庭状况和收入证明，由于在入住以后的时间里收入提高或者个人受教育时间的延长，使符合条件的家庭越来越多。原申请人收入从低收入变为高收入后，并不能及时退租，也存在为保持享受低房租住房的资格，而减少工作时间，保持低收入水平的情况。2）成本房租导致房租扭曲。其原因：a．由于申请资助用的成本资料是期初成本不是重置成本，导致在同一地区（由于不同时间建设的）社会住宅房租水平的不同。b．从市场经济原则出发，房租不仅仅是成本，也应该包括利润，房租控制限制了供给方增加供给的积极性。c．由于是成本房租，供给方可以加大成本，导致经济性下降。因此，固定房租水平尤其不适合战后经济动态变化和收入增长的变化。限制房租制度存在明显的分配不公。由于低租金的社会住宅并不能够将低收入群全部包括。无论采取排队分配还是抽签分配，总有符合受助条件的家庭被排除在外，对于不能够得到社会住宅的家庭就是不公平。同时，房租控制的核心问题是限制了租金，降低了供给方的积极性，导致整个社会的房租由于供给不足而上升，最终也是损害了低收入者的利益。因为限制的房租是市场房租的一定的比例，并不是固定的房租。低收入家庭中能够得到低房租社会住宅的，就可能得到比较好的居住环境，比如比较大的面积。不能够得到低房租住宅的家庭，在有限的支出预算约束下，只能够租比较小的面积或质量比较差的房子，受助人群之间的不公明显存在。同时，低房租住房有一定的地点限制，不一定能够满足受助人群的就业、子女上学的方面的要求，使住房保障能够提供的实际福利大打折扣。因此，德国逐步放弃这一制度，到1968年，最终取消租金控制法，代之以房租补贴与购房补贴制度。

2．低收入家庭的房租补贴制度

从1960年开始，德国从战后初期的强制住宅政策向正常时期住宅政策转变。新政策首先是取消社会房租采取经济房租（市场房租）。取消限制房租政策需要解决的首要问题是如何保证低收入家庭的居住。限制租金政策一旦取消，房租就会上涨，低收入家庭将难以承受。为此，德国开始采取由财政直接对低收入家庭住房补贴的政策。住房补贴的具体数额取决于实际租用房屋的标准房租水平和居住面积。标准房租由城市等级、地理位置、建筑等级等项指标确定，定期公布。实际租用房子的标准房租越高，可以得到的补贴便越多。1960年以后，对低收入家庭实行直接的房租补贴逐步成为德国住房保障的主要工具。领取住房补贴的家庭所支出的实际房租需要由房东向政府出具证明，以避免骗取住房补贴的情况发生。住房补贴需要个人定期提出申请，申请时需要提供的资料基本是所得税纳税证明。即便是符合领取住房补贴的家庭，如果不主动申请，也就自动放弃了这项权利。住房补贴的弹性比较大，方便管理。个人所得低的时候可以申请，当个人所得超过标准后，不能够提供符合条件的证明资料，只能自动终止申请。需要特别指出的是，实行住房补贴以后，政策上并不要求低收入家庭必须租廉租房或者其它低房租住房。受助家庭可以选择适合自己需要的住房，比如距离城市比较近的普通公寓。因为政府的补贴根据其收入水平和房租水平有一定的限制，房租总支出越高，在所得相同的水平下，政府的补助部分和个人实际支出部分都同时提高。如果受助家庭以节省货币房租支出作为最大效用选择，一般不会租很贵的房。举例来说，你不会因为可以多拿政府200欧元补贴，自己多出300欧元房租。但是，如果受助家庭以居住实物福利为最大效用选择，可以反向思维，租好的房子才能够得到更多的福利，如果租房租低的差房子，自己反吃亏。因此，与实物福利相比较，享受房贴的家庭可以在居住方面有更多的自由选择空间。德国社会住宅分配的原则就是，政府的补贴应该给受助者带来更多的自由，而不应该由于政府补贴而剥夺更多的个人自由。如果补贴与剥夺个人自由相等，这种救助毫无意义。由于有房租补贴，理论上使低收入家庭可以住到一般收入家庭的居住水平，即能够享受有尊严的居住水平。因此，在德国大量家庭从住的方面来看，外人完全看不出这是一个低收入的接受住房补贴的家庭。这也正是政府政策所希望的，因为这些低收入家庭与一般收入家庭成为邻居，其子女可以享受比较好的居住环境，对于低收入家庭孩子成长与发展是有利的。

3．低收入家庭购房补贴

除了对低收入家庭直接提供房租补贴以外，政府也鼓励低收入家庭拥有属于自己的住宅。因为低收入家庭的就业不稳定，多子女，非常容易在经济不景气时期成为需要接受社会救助的家庭。而这些家庭拥有自己的住宅就可以提高个人的抗风险能力，也就是提高了整个社会的抗风险能力①。政府长期实行鼓励低收入家庭的建筑储蓄奖励，建筑储蓄奖励是对个人以购买或建造自住房为目的的储蓄奖励。在一定额度内，个人的储蓄存款可以享受10％的住宅储蓄奖励利息。个人可以自由选择是否参加建筑储蓄和存款银行。如果不参加，就等于自动放弃这部分政府奖励。如果个人先参加了建筑储蓄，后来改变计划，没有购买或者建造住宅，这部分贴息将不予支付，其存款只以普通利息率计算，连同本金到期后，支付给本人。政府建筑储蓄存款奖励只适用于低收入家庭。同时，政府还有对多子女低收入家庭提供自有住宅购买补贴②，政府根据家庭的子女人数提供一定的直接补贴。自有住宅购买补贴和储蓄贴息奖励，都是与购房合同相联系的，直接通过银行支付给卖方，没有套取现金的可能。享受政府补贴购买的自住房，如用于出租，政府将要追回全部补贴。此外，雇主也可以为雇员的住宅储蓄提供的一定限额的额外奖励。能够享受购买自有产权房补贴的低收入家庭的标准为缴纳所得税所得线标准。制度设计的用意是，这部分家庭虽然不属于贫困家庭，没有资格享受住房补贴，但如果经济波动，这部分家庭很容易成为贫困家庭。因此鼓励这部分家庭购买自有产权房，是为了稳定这类家庭的抗风险能力，就是他们一旦失业了，由于拥有自己的住房，也不需要政府支付住房补贴。也许人们更关心这样的问题，在德国的制度中，是如何处理低收入家庭享受政府补贴购买房以后，家庭的经济状况改善的案例。理论上有这种可能，比如，买房前是一个人就业，买房后是两个人就业。如果细致考察，德国政策的确是对那些购买自住房补贴以后改变经济状况的家庭是有利的，比如未成年的孩子，购房时是无收入的，几年以后有了工作，就有了收入。但是，在政策讨论中很少有人注意到这一点。总体上从政府方面的倾向来看，低收入家庭购买自己的住房，是大好事，值得鼓励。2008年开始，为了减少财政负担，购房补贴已取消。改为对所有家庭，对旧房改造、提高能源利用率的措施提供投资贴息。

经验和教

德国从1960年开始引入住房补贴制度以来，是比较成功的。用所得税纳税资料和租房合同作为申请住房补贴的基本资料对于申请者和管理部门都比较简单，每年定期申请制度，受助人群提高收入以后骗取住房补贴的案例相当少见。但是长期实施住房补贴政策，逻辑上的一个宏观经济的后果必然是政府的住房补贴导致了实际住房需求水平的总体提高。这样使得有些设计比较差，离市区比较远，交通不方便的公寓房逐步成为过剩物，房子很难租出去，导致空关现象，最后只能低价拍卖或炸毁，形成资源的浪费。在长期的住宅社会政策促进下，德国住宅总供给持续增加，居民总体居住水平明显改进。1950年德国人均居住面积为10－12平方米，2001年达到人均40平方米，同时，居住质量也明显提高，与西欧其它国家相比，总体居住环境名列前茅（仅次于瑞士）。这些都说明住宅社会政策在战后社会稳定发展方面发挥了重要作用。但是，德国住宅社会政策也表现出明显弱点，与西欧其它国家相比较，德国自有住宅比率为39％，倒数第一（1995年数据）。在有些大中城市自有住宅仅占11％－23％③（EberhardHamerandRainerGebhardt，1996）。这样的结果被认为是不能接受的。这一点被有些中国学者作为经验，而德国学者基本将此作为批评德国住宅社会政策的论据，不是经验而是教训。对此，理论界的主要看法是社会住宅的低房租，政府对市镇房地产公司的补贴等多种政策手段导致了住宅市场的严重扭曲。所以，在新一轮的私有化过程中，大量的市镇公有房产采取了向原租户出卖的政策。四、德国经验对中国社会保障住房分配制度设计的启示从德国的经验来看，最适当的住宅社会政策工具是对低收入家庭进行房租补贴。实际上这也是中国政府改革以来始终追求的目标：福利货币化。经济适用房和廉租房都不是好的工具。也许有人认为，政府直接提供经济适用房或廉租房有利于直接增加住房总供给，这只是一个实物供给的幻觉。政府给那些租不起房子的家庭提供了房租补贴使他们可以租得起房子，就是直接增加了市场在这方面的需求，在这种情况下，就会提高平均房租水平，最后会导致住房总供给的增加。同时，如前所述，廉租房实际上限制了受助对象居住方面的选择自由，廉租房使低收入家庭集中居住，邻里效应对低收入家庭的子女教育非常有害。中国现在关于是否应该限制经济适用房出租的讨论，正好说明这一问题。受助家庭认为房子的位置对家庭成员上下班不方便，于是仍然住在市区的非常小的房子里，而将拿到的经济适用房出租。同样，廉租房可以不可以转租，问题的性质是相同的。在受助家庭完全符合受助标准，没有任何违规的情况下，政府事实上就面临一个制定政策的自相矛盾，这就是享受政府福利和限制个人自由的矛盾。只有住房补贴可以有效地解决这个问题。

简单租房合同范文第4篇

第一条为加强我市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理，逐步解决城区低保、低收入家庭住房困难，管理好已入住的廉租住房，根据有关法律、法规、政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称廉租住房项目，系指集中新建及在棚户区改造、经济适用住房、普通商品住房建设项目中配建的，单套面积50平方米左右的，主要用于解决低保、低收入家庭住房困难的项目。

第三条本办法所称的廉租住房管理，系指实物配租的廉租住房、个人完全产权的廉租住房、共有产权的廉租住房的建设与管理。

第四条廉租住房建设和分配按照政府主导与市场化运作相结合，统筹规划、合理布局、因地制宜、“租售并举”和“公开、公平、公正”的原则，切实改善低保、低收入住房困难家庭的住房条件。

第五条市政府是廉租住房项目建设和廉租住房分配及管理的组织实施主体和责任主体。

市房产局作为住房保障工作的主管部门，要协调发改委、财政局、住房和城乡建设局、监察局、审计局、国土资源局、城乡规划局、环保局、物价局、地税局等部门做好廉租住房建设项目的立项、规划许可、用地许可、环评、施工许可、资金拨付、税费优惠及廉租住房的分配和管理，各相关部门要按职责分工做好协同配合及有关工作。

第二章项目计划管理

第六条廉租住房建设纳入政府住房建设规划，市房产局、发改委、财政局共同编制年度廉租住房建设计划和实施方案，并于每年十月底前将下一年度廉租住房建设计划和实施方案报省相关部门。

第三章项目建设管理

第七条廉租住房建设项目必须认真执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《民用建筑工程节能质量监督管理办法》等有关法律、法规和规章，依法实施建设管理。

第八条廉租住房建设项目实行项目法人责任制。市政府对廉租住房建设项目负总责。市住房保障工作办公室为廉租住房的管理机构。市城市建设投资开发有限责任公司或廉租住房实施机构为项目法人，负责项目建设管理工作。

第九条廉租住房项目建设实行招标投标制。廉租住房项目的设计、施工、监理单位依法实行招投标。项目管理部门要将招投标文件在政府网站及公开媒体上予以，不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标程序。严格履行招标、投标、评标程序。

第十条廉租住房项目建设应选择具有相应资质的设计单位和施工企业进行项目设计和项目建设。廉租住房建设项目选用的建筑材料和设备，其质量必须符合国家和省规定标准。广泛应用新材料、新工艺、新技术和新设备，推广节能、省地、环保型住宅。

第十一条廉租住房项目建设实行合同管理制。项目法人要与工程建设的设计、施工、监理企业依法签订合同，并监督设备材料供应企业提供的设备材料质量。

第十二条集中新建廉租住房建设项目，可以根据建设地点的实际情况建设适当规模的商服用房及物业管理用房。按商服用房的占地面积缴纳土地出让金。

第十三条棚户区改造中低保、低收入住房困难家庭回迁安置的，为其建立廉租住房档案，纳入廉租住房管理。

第十四条享受棚户区改造优惠政策的棚户区改造、经济适用住房及其他政策性住房建设项目中由开发建设单位无偿提供5%的廉租住房，在办理项目审批前签订供房合同，合同内容应包括套数、面积、楼栋号、单元号、房号、建设标准、交付时间、违约责任等相关内容。廉租住房实施机构参与项目的招投标、质量监督、竣工验收等工作。

第十五条廉租住房建设户型标准要控制在单套面积50平方米左右。简单进行室内装修达到基本入住标准。

第十六条廉租住房建设项目实行分户竣工验收，在建设工程竣工验收前，市住房保障工作办公室组织市廉租住房实施机构、设计、施工、监理等单位对每个廉租住房自然间进行检查验收。未经验收或验收不合格的，建设单位不得组织建设工程竣工验收。

第十七条建筑工程质量监督机构应当加强对廉租住房项目的建设及竣工验收的监督检查，对建筑质量不合格、建筑材料质量达不到要求及竣工验收程序不符合规定、工程实体质量或使用功能存在明显缺陷的，要责令建设单位整改。整改合格后，方可允许建设单位组织工程竣工验收。确保廉租住房交付时，供水、供电、供暖、电信等设施达到使用要求。

第十八条建立健全廉租住房建设项目档案。从项目设计到竣工验收等环节的图纸、文件及相关资料，都要严格按照档案管理有关规定收集、整理和归档，档案管理应当由专人负责并严格履行职责。

第四章项目资金管理

第十九条多渠道筹集廉租住房建设资金。建设资金主要来源包括：市房产局会同市发改委、财政局向上争取中央预算内投资和省级预算补助资金；市财政预算安排的资金，土地出让金净收益10%以上的资金，住房公积金增值收益扣除风险准备金、管理费和经市政府批准用于管理设施建设、设备改造等专项资金后的资金；廉租住房专项补助资金结余部分。

第二十条廉租住房建设资金，实行专户管理、分账核算、专款专用，不得以任何形式截留、挤占、挪用。市财政局按照廉租住房项目建设进度及时拨付资金。

第二十一条廉租住房建设项目资金的筹集、管理和使用由审计部门负责审计，纪检监察机关负责监督。

第五章廉租住房出租、出售管理

第二十二条出租的廉租住房是指市政府出资购置或建设，向符合实物配租条件的城市低保家庭提供的廉租住房。

第二十三条出售的廉租住房是指市政府以建安成本价的60%出售给实物配租户和以成本价或低于市场价出售给低保、低收入、住房困难家庭的廉租住房。廉租住房出售可采取“个人完全产权廉租住房”、“共有产权廉租住房”两种方式。

个人完全产权廉租住房是指实物配租户按建安成本价的60%购买的和低保、低收入、住房困难家庭以成本价或低于市场价购买的廉租住房。

共有产权廉租住房是指在城市棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入、住房困难家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的；在城市棚户区改造项目中回迁安置的享受上靠户型优惠价格的，分别按照各自所占资金比例在《房屋所有权证》上标明各自所占份额的廉租住房。

第二十四条廉租住房保障对象购买廉租住房，须与市住房保障工作办公室签订《购房合同》。合同中应载明购房金额和产权比例、支付方式、房屋处置的约束条件、物业管理、违约责任以及相关争议解决办法等内容。

第二十五条保障对象购房后可以申请办理房屋权属登记，领取《房屋所有权证》。市房产局发放《房屋所有权证》时，应当在“附记”栏中标明“个人完全产权廉租住房”或“共有产权廉租住房”。

第二十六条市房产局要将廉租住房售房资金和回收的中央预算内投资及省级配套资金，全额缴入市廉租住房资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。严格管理，分账核算，由同级财政部门监管，同级审计部门监督。

第六章廉租住房使用和管理

第二十七条廉租住房应按照《物业管理条例》的规定组织实施物业管理，为其提供物业管理和其他服务工作。

1、实物配租房暂不收取房租，实行自修自住，物业服务费实行减半收取。

2、取得完全产权和共有产权的廉租住房业主应按规定缴交物业专项维修资金，用于物业的共用部位、共用设备、设施，大中修或更新改造。正常缴纳物业管理费，用于物业的共用部位、共用设备、设施的日常维修。自用部位、自用设备、设施维修养护由业主负责。

第二十八条入住的廉租住房达到限定的年限后，该房屋可以进入房地产市场进行交易。出售廉租住房的家庭，不再享受保障性住房的政策。

1、按照建安成本价60%购买廉租住房的实物配租户，在办理《房屋所有权证》后10年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满10年的，上市交易时补交购房时的40%优惠的差价款。

2、按照成本价或低于市场价购买廉租住房的保障对象，在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年的，上市交易时正常缴纳各种税费并按不低于当年基准地价的10%比例补交土地出让金。

3、实行共有产权管理的廉租住房，在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年后可上市交易。上市交易时，在棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的收回政府投入资金。

第七章监督检查

第二十九条对实物配租户擅自将廉租住房出售、出租或改做其他用途的，由市房产局牵头，组织相关部门根据有关规定依法进行查处。

第三十条对弄虚作假享受实物配租房或骗购廉租住房的个人，已入住的，由市住房保障工作办公室限期退出，责令其按市场租金价格补交房租，并依法追究本人和相关单位负责人的责任；未入住的，无条件收回，并依法追究本人和相关单位负责人的责任。

第三十一条对廉租住房项目建设和廉租住房管理中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、贪污受贿和截留、挤占、挪用、克扣工程建设资金的单位和个人，要依法依纪严肃处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章项目建设和廉租住房实施机构

第三十二条成立廉租住房建设和廉租住房管理的专门实施机构，负责廉租住房建设和后续管理工作。其主要职责是：

1、按市政府廉租住房建设年度计划和实施方案的要求，负责办理项目审批手续和项目建设及管理；

2、负责交付使用后的廉租住房后续管理工作；

3、负责共有产权份额界定和出具相关手续；

4、对实物配租房实施物业管理和房屋维修养护及收取相关费用；

简单租房合同范文第5篇

我国从1980年提出住房制度改革，经十多年的酝酿和准备，1992年启动实质性改革，历时25年，主要经历以下几项改革：提租补贴、建立租赁关系；建立了住房公积金制度；公有住房按成本价向职工出售，盘活存量住房资产；开放二手房市场。提前允许房改房上市交易，为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件；实施住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

一、住房改革面临的困难、问题

经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：

（一）住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。

（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。

一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。

（三）住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。

四异地调动、军转干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。

五住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。

二、进一步推进住房制度改革的对策和建议

（一）进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。

住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。

住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。

加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。

（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程

政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：

一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。

二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。

三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。

四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。

笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：

一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。

二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。

三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。

四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。

（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系

住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。

一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。

二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。

三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。

四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。

五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。

（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、军转干部的住房管理政策

2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、军转干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。

（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用