公租房的管理政策范文第1篇

【关键词】公租房；市场化；管理

2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，《意见》中明确指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。”可见国家对住房保障主导措施已逐步转向公租房，各省市政府也相继制定出台了符合当地情况的公租房政策。

1 如何选择公租房的管理人

随着公租房政策的推进，各级城市的公租房也开始涌现，随之而来的是公租房的管理问题就呈现在政府尤其是房地产管理部门面前，公租房由谁来管理？怎么管理？

公租房是解决中低收入住房困难的家庭保障性住房，它的经济定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相关部门负责房屋建设和管理，这是世界其他各国解决住房问题经常用的方法，此模式能够使政府部门更好的掌控公租房供应的数量和质量。但它也存在政府投入大的问题，仅靠政府力量建公租房，规模和资金上都受限制，要想持续长期地解决中低收入的家庭住房问题，政府应该逐渐地从主体供应地位，转向主导市场供应，大量吸引市场投资和多种筹集方式。有庞大的数量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常运营和房屋维修的费用也是非常巨大的，面对各地住房的保障机构普遍存在人员紧缺的事实，巨大的工作量会加大政府管理的负荷并影响执行效率。

根据一些国外解决中低收入的住房问题和公共住房的建设管理的先进经验，还有国内一些城市对住房保障的探索，笔者认为，不要重走供给计划性租赁住房的老路，建立政策支持的市场化、市场化的专业管理机构——公租房管理公司，使它成为接轨市场和执行政策的主要载体。公租房管理公司既可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，也可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，通过市场化的运作包揽政策监督、存量房源整合、管理维修、租金核算等一系列服务，公租房管理公司必须在政府的指导下面向中低收入家庭进行房屋租赁业务，实现其保本微利的目标。

2 公租房市场化管理的优势

公租房管理公司是连接政府和市场的纽带，可以充分挖掘市场潜力，灵活运用市场管理手段，解决中低收入家庭的住房困难，实现政策保障的目标。

2.1 从政府方面考虑

2.1.1 挖掘整合住房资源。据有关部门调查显示，目前空置的住房数量很大，一些毛胚房很多年都空置着，造成供不应求的原因是租赁市场不规范，很多业主不缺钱用而不愿费时费力进行房屋整修管理，就让其空置。如果政府出面长期承租这些空置住房，委托公租房管理公司统一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，可以扩大房源数量，并实现城市多点定居房源储备。

2.1.2 减少政府的建设投资。把私人空置住房纳入公租房管理体，可以充分利用现有房源，大大缩减政府投资建设公租房的规模，只需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。

2.1.3 调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公租房管理公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，政府可以发挥公租房管理公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格。

2.2 从租户方面考虑

2.2.1 满足区位多元化需求。面对众多租户，其需求也是有一定差异的，按租户申请的意愿，管理公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，如果是集中建设的房屋，则较难协调租户所在区域的需求。管理公司还可租户需求数据积累，在需求密集地域提供较多的房源，尽量满足保障人群的区位多元化需求。

2.2.2 提高租赁者居住质量。集中建设公租房租金可以低一些，但区位选址往往远离市区，交通不方便，通勤成本较大，众多的困难群体的集中居住可能产生贫民窟等社会问题；而公租房管理公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租户的舒适性需求。

2.2.3 承担稳定低廉租契约。公租房管理公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。

2.3 从房源供给者考虑

2.3.1 减少空置率。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房管理公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。

2.3.2 获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房管理公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。

2.3.3 享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房管理公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠政策，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房管理公司合作的积极性。

3 公租房管理公司运行模式的思路

通过分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以发挥灵活有效的作用，能通过市场化手段盘活存量市场，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房管理公司具有较强的政策意义和现实必要性。下面从四个方面阐述具体设计思路。

3.1 收购房源。公租房管理公司在政府的支持下，进行统筹管理加盟的私房，与房主契约签订不少于5年，价格与市场上同类住房的长期租赁的相同，当年的租金在每年年初支付给房主。把空闲私房吸收到公租房管理范围，经过一定时期的发展，形成多点居住的公租房房源。

3.2 公布信息。主要是在互联网上建立公租房服务信息平台，将筹集到的房源统一在信息平台备案，房源信息，供符合条件的租户选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房管理公司统筹把握。

3.3 运营管理。公租房的运营成本包括：支付给房主的租金、装修和维护费用、配租过程中的花费等等。收入包括：承租户按政策缴纳的租金、政府支付租金差价和管理费用，公租房管理公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。

3.4 退出保障。公租房要有完善的退出机制，才能保障真正的困难群体的需求。通过公租房信息网络管理公司可以掌握租户全部的信息，每年或两年都进行信息一次评估，确定是否停止配租。若是租户在不符合政策条件后仍拒绝退出公租房，管理公司则按照市场价格收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。

参考文献

[1]王春敏公租房制度的现实选择与理想路径[J] 中国房地产 2010 1；

公租房的管理政策范文第2篇

    【关键词】 直管公房;管理和使用;转换

    引言

    直管公房向租赁型保障房(廉租房、公共租赁住房)的转换,是指河南省现有的直管公房政策和管理模式与当前河南正在实施的租赁型保障房在政策和管理模式上的衔接和转化。

    国有直管公房是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建,产权归国家所有并由房地产管理部门直接管理、出租、维修的房产。作为社会主义国家的一种社会公共资源,从建国初期开始,它为解决城镇居民家庭住房、维护社会稳定起过积极的作用。1993年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的出台,使公有(直管)住房租金的改革取得了突破性进展,住房商品化程度不断提高。如河南省截止到2005年上半年,实行租赁管理的公有(直管)住房对现住户执行的租金标准由2000年前的建筑面积每平方米平均0.8元调整为185-2元,占当时工资收入的10%,个别城市达到了工资收入的15%。从全国来看,截止到2005年上半年,除新疆外大部分省市公有(直管)住房租金标准达到了建筑面积每平方米1.4-4.88元左右。这一时期公有住房的出租或使用,大大缓解了城镇职工家庭住房困难的紧张局面。

    1. 直管公房向租赁型保障房转换的必要性

    随着房地产市场的飞速发展和我国社会主义市场经济的不断建立,直管公房原有的经营和管理模式出现了诸多难题:

    (1)管理体制不明,模式僵化;

    (2)政策、法规不建全,无章可循;

    (3)长期不变的收费标准使 “租不养房”的局面日益严重;

    (4)部分公房闲置或被无偿使用,使房屋的社会效益逐年下降。导致直管公房私下转租、转让、买卖等违法现象不断发生,也致使政府为住房困难家庭提供的社会福利制度遭到不同程度的弱化和破坏。因此,加快直管公房经营管理模式的转换已势在必行。

    2. 直管公房向租赁型保障房转换的可行性

    直管公房的租金是由政府确定、低于市场标准的福利性租金,它所供应的对象是城镇无房居民家庭。并且其对特困家庭或不同时期参加革命的离退休干部,还可经有关部门审核后实行租金减免。由此可见,直管公房是具有社会保障性质的公共产品和维持居民正常生活的保障品。它所具有的福利性、公益性、补贴性这种和保障性住房共有的特质和功能,决定了直管公房可以向目前政府积极倡导的保障性住房进行转换。

    3. 转换的途径和措施

    为充分体现政府实施保障性住房的惠民政策,确保直管公房转化后“保障”功能的可持续性,考虑到公平和效率的统一,转换时应采取以下措施:

    (1)对直管公房现状在全省范围内进行一次彻底的摸底、清查

    全面排查直管公房的使用状况和危旧程度,按户建立直管公房状况信息档案。对直管公房的数量、面积等情况进行一次全面的清查、核实,将未入账核算的直管公房进行重新估价入账,达到账目能够真实、全面反映房屋的现状和价值。同时,按房屋危旧程度制订维修养护计划,保证房屋使用安全。对那些可继续使用的成片公房小区,可用现行保障房建设中央投资奖补资金进行维修和整固,升级改造后纳入租赁型保障房供应范围。

    (2)明确房屋产权,完善合同管理制度

    直管公房的产权归属是其向租赁型保障房顺利转换的前提和基础。从直管公房的来源看,其所有权归政府。各地直管公房或保障房行政管理部门要依法与入住家庭签订房屋使用合同或协议。合同或协议中应载明房屋的地址、性质、使用方式、租金水平、使用年限、退出措施、违反使用规定的处罚、法律责任、合同或协议解除条件等事项,明确界定双方的责任和义务。这样既可以避免直管公房在转换过程中受到原有部门的阻挠,还可以让公房居住者明白公房产权归政府所有,任何组织或个人不得私自侵占。政府相关部门还可以根据需要,有权收回直管公房或对其进行整固改造。

    (3)加快直管公房管理部门的改制,重新理顺直管公房经营管理体制

    这里我们可以考虑下面两种模式:一是采取强化基层直管公房服务中心(房管所、保障中心)管理职能,将直管公房和租赁型保障房合二为一统一管理。市、区(县)国资委(局)、住房保障和房管局等相关部门协商配合,将直管公房产权按所在区域划转到直管公房服务中心(房管所、保障中心),代表政府授权该中心专职负责直管公房的行政、租赁和产权管理;二或是采取组建政府独资的公共资产管理公司。市、区(县)国资委(局)、住房保障和房管局等相关部门,将市、区(县)直管公房产权划转或授权该公司实行专业化、市场化或企业化管理。该公司在业务上接受市、区(县)住房保障和房管局等相关部门的业务指导;在资产处置、财务运作上接受国资委(局)的行业指导;直管公房或租赁型保障房出售后归集的资金、拆迁补偿款的管理按收支两条线的规定接受财政监督。

    (4)制定配套政策,完善现行管理制度

    即在原有管理制度的基础上,制定出相应的配套政策,构架起一套与租赁型保障房相衔接的房屋运营和管理、准入和退出、出租或出售、拆迁补偿、处罚和救助等为主要内容的经营管理体系。对于那些不符合租用条件的住户,必须明确退出政策和处罚规定;而对于那些承租直管公房的住户,如果承租人达到了房改房购买条件,而且其本人有意愿购买的,则可以给予政策上的优惠鼓励他们购买;对于那些低收入住房困难家庭,则可以按照其困难程度分别实行廉租住房、公有住房、公共租赁住房等政策进行住房保障。同时,要加强对直管公房的监管力度,针对那些欠租的承租户,可以通过法律手段来解决。

    (5)调整租金标准,确保稳定的现金流

    亦即根据现住房状况,对不同层次的承租家庭实行不同的租金标准。一是按照《河南省人民政府关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定的通知》(豫政[1995]5号)规定,调整现行公房租金标准,按成本租金或市场租金计租;二是对符合保障条件的承租人,经住房保障管理部门审核批准后,在其享受面积标准内按租赁型保障房标准交纳租金。租赁型保障房(廉租房、公共租赁住房)租金制定办法按照政府有关规定执行;三是对不符合保障条件的承租人停止执行福利政策,使其完全按照市场价格支付租金。

    4. 转换后需要加强和关注的几个问题

    尽管各地直管公房向租赁型保障房转换的方式各异,但实现两房有效转换、体现政府对低收入家庭住房困难的关怀,是政府有关部门应坚持的方向和目标。因此还需要考虑以下几点:

    (1)完善法律、法规,为直管公房的有效转换保驾护航

    抓紧研究和制定符合直管公房、租赁型保障房的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》;出台针对住房使用不同类型、居住者不同收入水平的物业服务标准和收费标准;研究和制定因物价变动而物业费标准或补贴标准的动态调整机制及操作办法;拿出直管公房、租赁型保障房使用人(承租人)参与物业管理活动的权利和义务规则;制定出房屋及设备修缮的地方标准,明确界定两房的修缮范围、修缮标准和修缮责任。同时,还要研究和解决两房转换过程中出现的新情况、新问题。保证直管公房、租赁型保障房运营和管理的良性循环。

    (2)政府对符合低保的人群建立物业管理费补助保障机制

    低保人群物业管理费应由政府补贴,并纳入住房保障体系。同时,制定相关的保障政策,使措施的落实恰到好处。在制定收费标准时,哪些是属于减、免、补的对象要加以细分,并制定出不同的补贴标准,由财政直接拨款物业服务企业为其支付;也可以采用抵用券的形式,享受政府补贴的家庭由民政部门实行核定,发放物业管理费抵用券,居民持券缴付物业管理费,物业服务企业凭券按月与民政部门进行结算。

    (3)建立住房信息管理制度,扎实做好基础工作

    对直管公房转换后纳入住房保障范围的低收入家庭建立住房信息档案,为对直管公房进行科学管理创造条件。 一是建立房源信息数据库;二是建立家庭基础信息数据库;三是建立家庭信用评价信息数据库。

    5. 结语

    总之,直管公房的转换是一项复杂而又繁琐的系统工程。转换的措施和政策是否到位,不仅影响到国有资产的安全和完整,还将会影响到社会的和谐和稳定。因此,有必要对直管公房的管理现状和存在问题进行一次全面、科学、合理的认识和界定。在当前我国保障性住房资源短缺的情况下,尝试直管公房向租赁型保障房的转换、并轨,充分发挥其“住房保障”的功能和作用,将是一件非常有意义的事情。

    参考文献

公租房的管理政策范文第3篇

关键词：公租房；可持续运营；机制设计

中图分类号：F120.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

Research for Chongqing’s affordable house sustainable operating mechanism

Yang Xianyi

(Faculty of Construction Management and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400045)

Abstract：Through the analysis of China's current development status of affordable house, combining successful operating mechanism, this article analyzed the sustainable operating mechanism for China’s affordable house system, and the results show that building a strong monitoring system is imperative. After analyzing the availability and exit mechanism of affordable house, this article offered some suggestions for the sustainable operating for the affordable house.

key words: affordable house; sustainable operating; mechanism design

1. 引言

随着城市化进程的加快，我国房地产业取得卓越成就的同时也存在房价格上涨过快等问题，导致中低收入水平家庭的刚性需求得不到满足，为了解决这些问题，国家出台了保障房政策，提出“十二五”时期要建设保障性住房和棚户区改造住房3600 万套，尤其是大力发展公租房。本文探讨了适合我国公租房建设运营情况的可持续发展模式，提出了相应的建议。

2. 公租房可持续运营机制

2.1 公租房运营体系

公共租赁住房的资金、建设、分配、运营等诸多事项需要一个完善的体系来支撑，借鉴世界各国公共住房的发展经验构建出公共租赁住房运营体系，如图1所示。

图1公租房运营体系

Fig.1Affordable House Operating System

政策保障体系是政府在公租房建设过程中提供一系列政策支持的体系，包括免除公租房建设用地的土地出让金，城镇土地使用税、土地增值税以及城市建设配套费等行政费用。

资金保障体系是在公租房建设运营过程中，通过银行贷款、公积金贷款、央企融资、房地产信托基金等筹集建设资金，通过运营期的公租房租金、商铺出售金、公租房出售金等偿还贷款本息，从而实现资金保障体系的良好运行。

运营体系是负责公租房的建设、运营部门的总称，它是公租房与需要人群接触的媒介，负责对项目的建设、公租房分配、管理等一系列后续工作的体系。

监督体系包括质量监督部门、财务监督部门和资格监督部门，通过监督、监理保证住宅质量，通过运营过程中的监督保证公租房使用人员符合法律要求等。

5个体系相互独立，但又彼此紧密联系，合力保障公租房的可持续运营。

2.2 公租房的资金保障体系

公租房面临的首要的问题是建设资金缺口较大，各地政府通过投资补助、贷款贴息、注入资本金、税费优惠等政策措施，鼓励企业参与公共租赁住房建设和运营。

资金保障体系包括前期建设资金投入保障和后期运营发展的资金保障。

建设期公租房资金来源的可持续性体系包括：1、政府财政投入和政策支持，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等方式。2、市场融资，包括银行融资、公积金贷款、房地产信托基金、国企投资、发行债券等方式。

运营期公租房资金来源的可持续性体系包括：租金平衡利息、商业配套和公租房若干年后出售所得收入偿还本金。

2.3 公租房的运行体系

公租房的运行体系包括建设体系和执行体系。其中建设体系是指政府通过自己建造公租房，给予房屋所有者税收减免收储社会商品房资源，给予开发商减少税收、土地出让金等推行商品房捆绑建设等方式，迅速的持有大量可配租房源。当房源规模在整个房屋租赁市场中达到10%～20%时，可以对租赁价格产生影响，形成政府房源的“房屋银行”作用，加上国家的限房令等政策，可以有效缓解房地产过热，调节市场租金水平，稳定房屋租赁价格市场，减少投机机会，促进房价的稳定和整个市场安全和社会稳定。公租房的执行体系是公租房健康运营的重要支撑，是联系租户与政府的桥梁，是贯彻相关政策的纽带，执行过程中应该公平公正公开。

2.4 公租房的监督体系

公租房可持续发展的监督体系包括工程监督、财务监督和资格监督三个方面。在公租房项目实施过程中，要对公租房建设的资金、建设质量进行监督，防止。在公租房项目运营管理过程中，通过以公平公正的态度对公租房的分配实行动态监督，通过建立“封闭运转”[1]的机制，使得公租房只能由公租房管理局回购，防止权力寻租。通过对公租房运营中实施动态监管从而避免公租房在运行过程中出现运营效率低下，通过加强征信体制的建设，加强对个人不透明收入等模糊信息的监督，实现退出机制的良好运行使不符合条件者的及时退出，保障真正需要的人能及时住进公租房。由图1、表2也可以看出，强有力的监督体系是保证公租房项目可持续发展的保证，是保障低收入群体利益的重要手段。

2.5 公租房的终端体系

我国公租房保障配给模式应以实物配租+租金补贴两种方式并行的模式[2]，根据原来的退出机制来看，“实物配租”的公租房从发现不符合条件开始到搬出公租房一般要用6个月时间，这样的退出机制效率低下。通过在实行“砖头补贴”的基础上再实行“人头补贴”，把这两种补贴方式的优点结合起来以“全额交租，差价补贴”方式支付租金是完善公租房退出机制的有效手段，租户首先把以市场水平确定的租金支付给公租房运营机构，公租房运营机构再把市场水平租金与公租房水平租金之间的差价支付给政府机关，最后政府机关再把这部分差价补贴给公租房租户。补贴在发现租户条件不符合要求时停止发放，这样不符合条件的租户就没有必要再租住公租房，从而提高公租房退出的效率，保证需要的人及时租住公租房，整个退出流程如图2所示。

图2公租房退出机制

Fig.2Affordable House Exit Mechanism

3. 公租房可持续运营的建议

（1）建立长久的政府政策保障体系

公租房的建设需要政策体系的支持，长久地原则性地保持稳定的政策，打击投资者的积极性，同时吸引大量的社会资金，有利于我国的可持续发展和人们的长治久安。

（2）构建强有力监督体系

通过实行资产动态监控体制，完善个人信用机制，设立专门的监督部门进行事前、事中、事后监督，对公租房整个体系的有效监管、引导调控，保证公租房政策与实施的统一，减少风险，为公租房的可持续发展创造一个公平、良好的环境。

（3）扩宽公租房来源渠道

尽快完善金融支持在保障性住房建设中的作用。各地政府应该努力调动市场积极性，既保障政府和企业持续稳定的“保本微利”，又积极搭建社会融资平台，合理分担保障性住房建设过程中的经营风险。

（4）完善退出机制

使用“全额交租，差价补贴”制度，完善公租房退出机制，加速公租房流通，推进我国的共租房退出机制深入发展。

[参考文献]

[1] 任宏，齐丹丹，钟清.公共租赁住房管理部门权力寻租问题研究[J].世界科技研究与发展,2013(6)

[2] 王英，胡梦阳，顾湘.快速城市化下的重庆公租房制度研究[J].软科学,2011,25(9):64-64

[3] 陈义东.基于SWOT理论的公租房管理公司发展战略分析[J].住宅科技,2012(5):54-56

公租房的管理政策范文第4篇

(一)公共租赁住房的发展现状

关于公共租赁住房，尽管对其概念的内涵和外延在学术上还有不同理解，但至少有如下四点共识：一是特定供应对象；二是限定户型面积；三是优惠租金；四是政策支持。具体来说，不同城市在以上方面可能有不同的规定。

2009年，我国公共租赁住房竣工了约23.67万套；2010年，各地开工建设公共租赁住房40多万套，主要集中在沿海地区用工比较集中的城市和一些内地大城市。2011年，在1000万套保障性安居工程目标任务中，提出新建公共租赁住房220万套，较去年增加约180万套。“十二五”期间，为达到国家规划目标，各城市公共租赁住房建设规模将会有大幅度提高。

(二)公共租赁住房的政策指向

2009年总理在政府工作报告中指出“要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，积极发展公共租赁住房”。2010年6月8日，住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)。2011年1月26日国务院常务会议提出，加大保障性安居工程建设力度；努力增加公共租赁住房供应。2011年政府工作报告指出：进一步扩大保障性住房建设规模；重点发展公共租赁住房。2011年3月14日，总理在记者会上指出：保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。2011年3月16日，《我国国民经济和社会发展十二五规划纲要》指出，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。

从关于公共租赁住房的一系列领导讲话、文件和规划中，可以清晰地分析出未来公共租赁住房政策的指向，即公共租赁住房将成为未来保障性住房的主体。

(三)公共租赁住房的长期趋势判断

公共租赁住房制度的存在是长期的，但其建设发展具有阶段性，不同时期面临的发展任务不同。在发展初期，以大量新建公共租赁住房为主。在发展后期，当公共租赁住房数量达到一定程度，则以维护改造以及部分出售为主。住房保障形式也将逐步由新建转向补贴。这是综合分析国际经验得到的关于公共住房政策调整的大趋势。实际上，公共租赁住房发展的周期长短取决于城市结构，包括城市化水平、人口结构的调整。当城市化水平提高到一定程度，公共租赁住房的需求量将趋于稳定。从我国现阶段看，“十二五”期间，我国公共租赁住房政策的重点仍然以建设为主，以满足城市中等偏低收入住房困难家庭和外来务工人员的居住需求。

二、公共租赁住房建设和运作模式归纳分析

我国现有公共租赁住房建设模式按照不同分类依据，可以归纳如下：一是按布局，分为园区型和城市型公共租赁住房；二是按投资和建设主体，分为政府建设公共租赁住房和企业建设公共租赁住房；三是按建设方式，分为单独规划建设的公共租赁住房和配建公共租赁住房。

(一)园区型公共租赁住房

园区型公共租赁住房指主要布局在城市开发区或工业园区，以满足外来务工人员和新就业人员住房需求的公共租赁住房。具体来说，根据投资、建设和运营主体不同，又可以分为如下三类。

1　园区统一建设的公共租赁住房

由开发区、工业园区组织实施，解决外来务工和新就业人员阶段性住房问题的公共租赁住房。结合各园区拆迁复建点和产业功能聚集区，由开发区或园区管委会自筹资金(其中也包括部分财政资金)建设公共租赁住房，共享公共服务配套设施，并统一出租给企业，不对个人。如合肥高新区、南京开发区等。

2　园区企业自建的公共租赁住房

由园区内有条件的、规模较大的企业自行组织建设，并用于解决本企业职工住房需求的公共租赁住房。企业按规划要求，利用自有工业配套用地自建宿舍，用地比例不超过企业全部工业用地的7％。这种类型公共租赁住房的土地多以挂牌方式取得。如格力公司、美的公司等自建职工宿舍。

3　开发企业建设并运营的公共租赁住房

由房地产开发企业参与园区内公共租赁住房建设，并负责出租运营。这种模式目前并未普及，其原因是如果完全由企业按市场机制运作，投资回报很难实现平衡。

(二)城市型公共租赁住房

城市型公共租赁住房指主要布局在城市市区及周边，以满足本市中低收入住房困难家庭及符合条件的流动人口住房需求的公共租赁住房。具体来说，根据投资、建设和运营主体不同，又可以分为如下两类。

1　由政府投资建设并运营管理的公共租赁住房

这种类型的公共租赁住房一般由城市政府委托国有房地产开发企业(部分城市还专门成立了保障房开发公司)实施，其资金来源以财政资金和贷款为主。按具体建设方式，又可分为单独规划建设的公共租赁住房和配建公共租赁住房。

单独规划建设的公共租赁住房其土地取得一般采用划拨方式。以重庆市公共租赁住房为例，在主城区一、二环线之间的21个大型聚居区布点的公租住房，建设用地占整个聚居点的4％～5％，居住人口占聚居区总人口的17％～27％。实行先租后买，承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买所居住的公共租赁住房。

配建的公共租赁住房包括在保障房小区中配建(划拨土地)和在商品房小区中配建(回购或作为土地出让条件)。如南京市目前在建和“十二五”时期规划建设的公共租赁住房全部采取配建形式。

2　由企业投资建设并长期持有的公共租赁住房

这种类型的公共租赁住房目前主要还处于探索阶段，有些地方正在准备做这方面的尝试。根据土地取得方式不同，有两种类型。

一是出让土地。由政府拿出土地，规定其用途就是公共租赁住房，由各类企业(包括房地产开发企业以及其他机构投资者)通过市场方式取得这些土地，然后建设和运营公共租赁住房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。

二是划拨土地。对企业投资建设经营的公共租赁住房土地也可以采取划拨方式，但企业不拥有公共租赁住房的完全产权，企业可以在运营若干年后交由城市政府回购。

三、企业参与公共租赁住房建设和运营的主要思路

《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确提出公共租赁住房建设的一项重要原则就是“政府组织、社会参与”，“充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性”。但企业如何响应政府号召，积极参与公共租赁住房建设与经营，仍是值得探讨和研究的问题。

由此，在分析和比较现有公共租赁住房建设模式的基础上，提出如下三种企业参与公共租赁住房建设和运营的基本思路，供大家参考。

(一)从单个项目角度：企业投资公共租赁住房建设并长期持有

该思路的主要内容是：由企业(包括开发企业或机构投资者)开展公共租赁住房建设并负责出租运营。目前存在的问题是，如果完全由企业

按市场机制运作，投资回报很难实现平衡，特别是就单个项目而言，很难做到资金平衡。因此，需要政府在土地、租金、贴息、税收和规划等方面的优惠政策加以支持。

1　土地政策。一是划拨土地。企业不拥有公共租赁住房的完全产权，在合同中约定运营结束后交由城市政府回购。其优点是企业在土地方面支出减少，有利于降低财务成本。二是采取土地出让方式。由各类企业通过市场方式取得土地建设和运营公共租赁住房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。其优点是企业拥有公共租赁住房完全产权，能够以此进行再融资。三是采取土地年租制。即企业取得土地产权，按年支付土地出让金。其优点是既降低了企业一次性支付土地出让金的资金压力，同时又拥有土地产权。

2　贴租政策。对于由企业来投资(包括购地和建设)的公共租赁住房，企业为尽快收回投资成本，这类公共租赁住房有可能以略低于市场价格，甚至于等同于市场价格，提供给保障对象。但是政府对支付能力不足的保障对象，应该提供必要的租金补贴，即由政府对市场租金和公共租赁住房租金之差进行贴租。目前存在的主要政策障碍是，需要中央政府将公共租赁住房租金补贴纳入财政部门预算，即允许财政资金用于公共租赁住房租金补贴。

3　贴息政策。除发展与公共租赁住房资金需求相匹配的长期性贷款外，由政府对企业建设和运营公共租赁住房的贷款进行贴息，也是减轻企业运作资金压力和财务成本的较好措施。

4　税收政策。2010年9月27日，财政部、国家税务总局出台了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，规定公租房用地的一系列相关优惠政策，包括免征城镇土地使用税，建造购买公租房免征契税、印花税，租金收入免征营业税、房产税等。目前工作重点在于进一步落实关于公共租赁住房税收优惠的具体政策，同时保持优惠政策的相对稳定。

5　规划政策。在公共租赁住房小区规划中，允许建设一定比例的商业配套设施，利用商业配套溢出效应弥补公共租赁住房投资回报缺口。

(二)从城市角度：由城市政府解决资金平衡问题，企业单纯参与建设或运营管理

该思路的主要内容是：企业受政府委托参与公共租赁住房建设或运营管理，并获得合理比例的利润，而不考虑各项目的资金平衡问题。其优点是发挥企业的专业化优势，提高效率，降低成本。具体来说，可以做如下工作。

1　承担公共租赁住房建设任务。企业承担城市政府投资的公共租赁住房建设，包括单独建设的公共租赁住房和保障房中配建的公共租赁住房，具体方式有BT制(即“建成一转让”)、代建制等；承担商品房项目中公共租赁住房配建，建成后由政府回购，或在土地出让条件中约定，建成后移交政府，其投入通过商品住宅和商业项目综合平衡。

2　承担公共租赁住房项目运营管理。如负责回收租金、物业管理和维护保养等。

(三)从国家角度：由中央投资，委托国有大型开发企业建设、地方政府负责运营管理

公租房的管理政策范文第5篇

关键词： BOT；廉租房；财政资金

一、引言

2012年的十报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示：

由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。

二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析

（一） BOT模式简介

BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。

在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。

（二）可行性分析

（1） 国家政策支持

财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。

（2） 民间资本充沛

由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。

（3） 有经验可循的双赢机制

BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。

根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度缓解财政资金紧张的局面，从而一方面提高投资建设效率，另一方面保证廉租房的供应量，满足低收入群体的住房需求。而对于项目公司而言，因为有了政府的税收优惠以及担保等支持，投资廉租房有着稳定的收益和低风险，同时也可以提升企业在社会中的形象。

三、BOT模式在廉租房建设中应用方式设计

（一）基本模式

图2-2是BOT模式在廉租房建设中的概念性流程，每一阶段的具体分析会在后文阐述。

（二）模式分析

（1）前期准备阶段

廉租房作为准公共商品，由政府作为廉租房建造项目BOT模式的发起人，首先聘请咨询公司或委托廉租房管理部门对项目进行可行性研究，可以通过详尽的市场调查及经济效益分析，确定项目的必要性，以确定项目建造的地点、规模、资金投入、投资回报、风险、建造期限等各种经济及技术指标。在这一过程中，政府要提供一定的财税支持，才能使得具有福利性质的廉租房建设项目能够有足够的优势来吸引民间资本。然后，政府进行招标活动，选择最佳合作伙伴，而投资人在进行一系列的考察调研后进行投标。确定中标人后，政府与项目公司即可进行合同谈判，对于项目的具体内容比如特许运营期、租金及日后经营管理等问题达成一致。与此同时，企业可以向由各商业银行组成的银团以及政府的出口信贷机构或开发银行进行贷款申请，在这一过程中，由政府作担保，给项目公司以支持。

（2）实施筹备阶段

完成前期准备阶段后，由政府授予企业特许权，而项目公司主要完成各种设备、材料、技术等准备工作，完成各项手续的办理，若还需要进行其他融资以及一些其他辅助合同的谈判，比如与供应商、修建商的合同谈判，也可在这一阶段完成。

（3）建造开发阶段

对于项目公司来说，进入建造开发阶段即与一般的工程项目类似，但由于BOT模式中还有政府、咨询公司等的参与，因此在建造开发的同时，项目公司要接受政府的监督检查和咨询公司所作的对项目的进度安排与资金运营，以确保廉租房项目的进度、质量、配套等严格按照合同执行。在这一阶段，银行及其他贷款人还需按计划给予贷款资金，这是工程按预算及资金完成的重要保证。

（4）运营维护阶段

工程竣工验收后，即进入运营维护阶段。这是一个投资者收回成本、偿还贷款（若有其他融资，还涉及到分发红利）的过程。这一阶段政府要根据国家及地方相关政策，对廉租房建设项目进行严格把关。这一把关由两部分组成，即首先是对工程质量的严格审查，其次是对申请廉租房用户的资格审定。近来曝出多起房姐房叔的新闻要引起政府高度重视，杜绝类似情况再出现在廉租房申请过程中。对廉租房申请者的审查不仅是前期资格审查，还包括中间分配的公平效率性以及后期居住情况的监控，避免出现二次转租现象，破坏以公平分配为目的的廉租房建设项目。进入到入住阶段后，在特许经营时间内，由项目公司负责整个廉租房的运营及配套管理，在确保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周围的配套设施可按市场化方式运作，由住户支付给项目公司按国家政策所制定的租金，而廉租户支付的租金与市场实际租金间的差价，可由政府进行一定的补贴，确保项目公司在经营期间可以收回投资。

（5）移交过渡阶段

当特许经营权期限届满后，项目公司即将整个廉租房项目移交给政府，这并不是朝夕间就能完成的工作，政府与项目公司要有一定的过渡交接时间，以保证在政府收回廉租房产权进行后续经营管理的过程中，不会出现纰漏。当项目完全移交政府后，整个BOT项目即宣告结束。

（三）注意的问题

对于BOT模式在廉租房项目中的运用，必须要考虑投资收益的问题。BOT项目投资规模大，包括了资金投入大和建设周期长。因此，如果没有投资收益的保障，无论是BOT运作的项目公司，还是出借贷款的银行，都不会愿意进行投资。

廉租房BOT建房相比一般建房有一个最大的收益，即土地供给收益。在如今“土地财政”模式下，房价的高居不下有很大一部分原因是由于开发公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企业出钱”，因此建设成本相比一般建房会有很大程度的下降。这为项目公司在特许权经营期收回投资提供了有力的保障。

而特许经营期的长短也很大程度决定了BOT项目在廉租房建设中的投资收益。根据我国有关规定，BOT项目的特许经营期不得超过30年。考虑到廉租房建设的成本、风险、市场需求、投资回报率等问题，要确定廉租房BOT建设的特许经营期限是一个复杂的工作。而在建设过程中，难免出现信息不对称的情况，这会导致政府对成本的监控失效。本文对此给出一个初步的概括性的确定特许经营期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租户支付租金和政府补贴租金两部分组成），i代表利率，Z表示项目公司利用周边配套设施赚取的年租金，C代表项目公司对整个廉租房项目的建设投资成本（包括材料、设备、技术、利息等所有资本化及费用化费用扣除所有项目的抵税作用后的金额），O代表建成营运后的每年经营成本，T代表项目公司由于承接BOT项目所获得的政府提供的一切包括税收、政策等优惠而获得的收益。由此等式计算出来的n即为特许经营期限。

四、政策保障

（1） 法律保障

若要BOT模式在廉租房建设中成功实施，就需要有成熟完善的法律体系作为保障。鉴于BOT模式建房涉及到投资、融资、经营、转让等多环节项目，且其建设周期长，投资量大，参与方多而导致拥有复杂的经济法律关系，规范详实的法律体系可以为BOT模式在廉租房建设中的运作奠定基础。虽然我国已有一些关于BOT运作的规范，然而这些规范大多立法层次低，内容简单，各部门职能分工不明确，因而当务之急是完善我国的BOT立法工作，避免在实施过程中因法律的缺位而导致纠纷矛盾的产生。

（2） 以经营城市模式发展廉租房BOT建设

由于廉租房建设投入资金巨大，而租户所支付的租金远远低于市场平均水平，虽然政府可以根据财务分析，得出由于BOT建房所带来的各项收益，比如因避免了大量财政资金的一次性投入所产生的间接收入用于租金补贴，但单靠政府补贴租金差价还难以形成足够的力量来吸引民间资本参与廉租房建设，因此，政府可以考虑以经营城市的模式来发展廉租房BOT建设，即在保证廉租房居民的基本生活设施要求的前提下，运用市场经济手段来带动廉租房周边的商业配套设施。可以利用商业赞助、冠名、广告等方法激活廉租房周边发展。而周边配套所产生的收益，在特许经营期限内由项目公司收取。对BOT模式建设廉租房采取经营城市模式，同时还可以避免由于项目公司追逐个人利益，而忽略对于医疗、教育、小区物业的管理服务。管理质量低下、医疗教育等民生设施的欠缺会造成周边犯罪率上升、环境水平低下。而这一措施恰好可以弥补这一城市隐患，为居民和投资者带来“双赢”。

（3） 金融财税政策保障

金融体系的完善也有利于BOT模式在廉租房建设中的运用。在住房领域进行一定的货币资金和信用的融通，比如信托、保险等，可以使得资金融通，规避风险。将融资运用于廉租房建设，吸收城乡居民储蓄、发行廉租房建设债券、发行廉租房都可以起到资金筹集的作用。除此之外，廉租房作为重大民生项目，同时具有准公共产品的性质，政府也应给予BOT建设项目公司一定的财税优惠政策。政府不仅可以在项目建造开发期间给予财税优惠，比如对印花税、土地使用税等税收的减免，同时，也可将政策优惠贯穿于运营维护阶段，可以涉及到营业税、房产税、企业所得税等的减免。财税政策的优惠如何做到对项目公司有利，又不至于过多地削弱财政收入，可以进行一定的实证分析来得出平衡点。

（4） 监管运营保障

监管可以分为两部分，首先是对项目公司的监管。在项目公司承接项目到项目的建设开发到最后的竣工运营过程中，首先要进行招投标公正性的监管，防止利用职务之便任人唯亲，接受不合格项目公司的项目承揽；其次要保证建设资金的来龙去脉都有帐可查，避免建房过程中现象的滋生；在建成后，政府要对房屋质量进行严格把关，对于豆腐渣工程或与合同不符的地方要进行整改，无法整改的拒绝验收。提高政府与项目公司在建设廉租房过程中的公信力，是项目成功的有力保障，只有将各项监管结果公之于众，增强透明性，配以一定的优惠政策与收益保证，才会有更多的