契税政策范文第1篇

都在咨询买房卖房的消息，肯定是大利好，省内如何执行，我们在等。一房产交易公司的员工说。

不用等了!2月21日，记者从河南省地税局获悉，目前各保障环节均已到位，契税、营业税优惠政策22日起执行。

我们19日下午就开会讨论如何将政策精神和有关要求迅速传达至基层征收单位，并制定相关服务措施，确保税收优惠政策不折不扣地贯彻落实。省地税局局长智勐告诉记者。

根据财政部通知，本次优惠政策涉及营业税和契税两方面内容。

涉及营业税具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

契税优惠政策调整的主要内容是：

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人购买第三套及以上住房，《通知》中并未作出规定，因此不享受《通知》规定的契税优惠政策。据省地税局相关负责人介绍，关于购房时间以及是否家庭唯一住房的界定，国家税务总局在此前的相关文件以及本次《通知》中有明确规定，大家可自行比照。

据了解，河南地税已在门户网站公布了新政策，针对纳税人关注的热点和容易产生歧义的问题，有针对性地了专题解答。

全省12366热线也将对有关新政策进行咨询答复、宣传解释。22日起，各办税服务场所将安排专人负责解答纳税人申请税收优惠遇到的问题,纳税人在《通知》实施的第一天就能够了解新税收优惠政策的内容和享受优惠政策的具体办事流程等事项。

拓展阅读：负利率政策引发三大担忧

欧洲央行近日的最新货币政策会议纪要透露出更多的鸽派声音。市场对该行的下一步货币政策走向也渐形成共识，那就是最早会在3月份进一步下调隔夜存款负利率水平(目前为负0.3%)，甚至会加码量化宽松货币政策(如从每月600亿欧元增加至800亿欧元)。

另外，全球多家央行也已开启负利率之路。从理论上讲，政策利率降至负值，能够刺激经济增长和实现通胀率反弹，但其效果在很大程度上也取决于央行的对外沟通能力，其是否能畅通、清晰且准确地传递出这种决心和信号，而不是给市场带来恐慌，削弱各界对经济前景的信心。

对于负利率及其实际效果，投资者关注的是以下三个方面，或者说有三个担忧：

第一，负的存款利率会给银行带来直接成本，损害其盈利状况以及降低其发贷意愿。据英国经济分析机构凯投宏观的预测，在欧洲目前实行负利率的四个经济体(瑞士、丹麦、瑞典和欧元区)中，负利率实际每年给该地区银行的新增成本约为45亿美元，其中利率最低的瑞士银行业承压最明显。不过，从欧洲银行的整体体量以及其运营收入与利润来看，这个成本基本上属于小级别，只要负利率能够起到预期效果，实体经济实现复苏，那么成本终究会得以补偿。

第二，央行的负利率竞赛或会导致无意义的汇率战。从某个角度上来看，负利率的推行确实起到了推低货币汇率的效果，只是说迄今为止，还不能认为各主要央行正在进行竞争性汇率贬值。而且在全球经济增长乏力的背景之下，更趋宽松的货币政策对于降低家庭和企业的信贷成本，进而提振经济还是起到了一定作用。

第三同时也是最大的忧虑是，尽管降息目标是支持实体经济，但也给外界以央行黔驴技穷的印象。这样，与其说降息是缓和市场的恐慌和担忧，还不如说是加重了各界的不安感，这也就不难理解为何负利率推出了(如瑞典央行进一步降低负利率)，全球股市却出现一轮抛售潮的原因所在。

契税政策范文第2篇

福州出台房产交易契税和营业税新政实施细则

房地产交易环节开始实行新的契税、营业税优惠(财税〔20xx〕23号文件，以下称“23号文”)，规定个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%征收。昨日，记者获悉，福州市房屋登记中心结合相关政策，出台了实施细则。细则明确，2月22日起申报纳税的购房人，均可申请享受契税优惠政策。

根据实施细则，福州市购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的以市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

同时，市民查询购房时点名下只有1套住房申报查询住房的，福州市房屋登记中心可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

细则再次明确，2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受“23号文”通知规定的契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

而对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在2月22日之后的，受让方可申请享受契税优惠。

这些情况可退件或退税

2月22日前，已受理登记申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，可退件重新申请;

已受理登记申请，2月22日之后(含22日)缴税的，若符合税收政策优惠，可申请退税;

2月22日(含22日)之后，已受理申请并缴税领证的，若符合税收政策优惠，可申请退税。

福州房产契税营业税新政细则公布 2月22日起报税优惠

福州新闻网4月1日讯(福州日报记者 祁正华)昨日，市房屋登记中心公布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的实施细则，今年2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受相关契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月17日联合出台《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔20xx〕23号)规定，契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

营业税政策方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

2月22日起报税可享优惠

我市公布的实施细则规定，购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

查询购房时点名下只有1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在20xx年2月22日之后的，受让方可申请按财税〔20xx〕23号文件享受契税优惠;营业税、个人所得税、土地增值税和印花税按法律文书时间的税收政策执行。

两种情形可申请退还契税

关于已受理登记申请的，有几种情形可申请享受优惠或申请退还契税。

在20xx年2月22日财税〔20xx〕23号文件执行前已受理申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，若申请人申请退件，允许其退件重新申请。重新受理时点在20xx年2月22日之后(含22日)的，按财税〔20xx〕23号文件执行。

契税政策范文第3篇

【关键词】 税收筹划； 契约； 企业； 成本

一、税收筹划的契约属性分析

根据契约理论，企业是“一系列契约的联结”，这些契约关系人包括政府、股东、债权人、客户、供应商、职工等。不同契约之间难免会存在利益冲突，而同一契约中各契约关系人也存在着利益冲突。如政府与企业间的税收契约与其他契约之间就存在利益冲突，税收契约双方也存在利益冲突。不过相较其他契约而言，税收契约具有自身的特点，这些特点决定了税收筹划具有以下契约属性。

（一）税收筹划源自契约关系

前已述及，企业实质是各种契约的联结，各契约关系人存在利益冲突。由于理性经济人逐利的本性和契约本身的不完善性，部分契约关系人就有利用税收筹划减轻税负的强烈动机。如股东和管理者在执行税收契约时，就可能利用契约的漏洞、空白和信息的不对称性，通过经济事项的事先安排或会计数据的处理对企业进行盈余管理，达到减税或缓税的目的，以谋求其自身利益的最大化。因此可以说，没有契约关系的存在，税收筹划就没有其存在的必要性。

（二）税收筹划受制于法定税收契约的约束

税收筹划是纳税人在法定税制框架下通过对经营、投资、理财活动的事先安排，以达到减轻税负的一种经济行为。税收筹划出现的原因在于纳税人与政府之间的法定税收契约。政府为筹集提供公共服务所需的财政资金，又考虑到契约成本因素，不可能与纳税人逐一谈判协调，单独签订税收契约，而是强制性地与所有企业一次性签订了法定税收契约，即通过税法的颁布实施向纳税人强制征收税费，以此保证财政收入，维护国家机器的正常运转。如果税收契约不具强制性，只是企业的一种自愿行为，税收筹划就无从谈起。但正因其独具的强制性，使得理性经济人出于自身利益的考虑，具有强烈的税收筹划以减轻税负的动机。而在法定税收契约中，政府处于绝对的强势地位，有权制定、修改和解释相关税法条款。企业经营活动不能违反法定税收契约，只能无条件地遵守，由此决定了企业税收筹划也只能在法定税收契约允许的范围内进行。

（三）税收筹划中要考虑所有契约方

税收契约作为由社会多方契约关系制约的、多方契约力量之合力推动的一种经济行为，既包括政府与纳税人之间的法定税收契约，也包括利益相关者交易中的税收契约。交易中的税收契约是指利益相关者在经济交易中所形成、维护并履行的有关财产权利流转的税收方面的协议或约定。既然在税收契约中有多个契约方，纳税人的税收筹划行为必将涉及政府与利益相关者。纳税人在进行税收筹划时，必然要针对两类不同的契约方采用不同的筹划策略，设计最优的纳税方案。斯坦福大学教授、诺贝尔经济学奖获得者迈伦・斯科尔斯在其著作《税收与企业战略》中也曾指出在企业的税收筹划中必须考虑所有契约方。

（四）契约的特性给企业税收筹划创造了可能性

由于外部环境的复杂性和不确定性、契约方的有限理性、信息的不对称性和不完全性以及交易成本的制约，在现实生活中要制定一份面面俱到、完美无缺的完全契约概率很小。同样，政府制定的税收政策也不可能是完全契约，总会存在不完善之处甚至是大的漏洞或空白，企业税收筹划时可以利用，而且大部分税种都是以企业经过调整后的会计所得为纳税基础，这样企业便可根据自身情况，通过对会计准则和税法的选择性使用来进行税收筹划以达到减轻税负的目的。另外在订立税收契约中政府虽是强势方，但相较其他契约而言，税收契约的修订程序繁琐，政府无法及时调整其税收策略，导致税收契约的调整在时间上具有滞后性。而企业面对既定的税收契约，可以及时调整其自身策略。因此税收契约双方变动策略的不同步，也给企业税收筹划创造了可能性。

（五）税收契约追求目标的多重性为税收筹划提供了实施空间

政府在与企业的税收契约中除了要获取财政收入，还要努力实现社会公平，通过契约的制定与修订使纳税人的税负与其支付能力相适应，以鼓励经济生活中的外部正效应，抑制外部负效应。这使得不同类型的纳税人可借助边际税率的差异或其他税收契约条款进行税收筹划，为企业的税收筹划提供了实施空间。如企业采购材料会发生运输费用，销售产品也要发生运费，而运费的收支与企业税负关系密切。因为按相关的税收法规规定，增值税一般纳税人购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运费的，应按照运费结算单据上注明的运费金额和7%的扣除率计算进项税额，而收取的运费则视情况缴纳营业税或增值税，当运费的收支情况变化时，企业的纳税情况会随之改变。在购货企业进行自营运费还是外购运费，或者销售企业价外收取运费还是代垫运费的决策中，人们通过对运费扣税平衡点的确定，进行合理的纳税筹划，都能有效地减少企业的税收负担。

二、契约引起的税收筹划风险分析

同样，由于政府与企业间信息的不对称，政府对法定税收契约的内容占据强势信息，企业在进行税收筹划时面临着一定程度的涉税风险，具体表现为：

（一）政策变动风险

由于企业无法及时准确预见公共政策和法定税收契约的变动情况，一旦企业面临的政策环境和税收契约临时变动，将导致预先制定的税收筹划方案的节税收益具有不确定性，而筹划成本已经发生，从而形成风险，尤其目前我国税收政策尚处于频繁调整变动时期，这种政策变动风险不容忽视。

（二）税收陷阱风险

税收制度中常存在一些被称为“税收陷阱”的条款，由于企业无法掌握、理解税收契约中的全部信息，不小心就可能落入条款规定的范围，从而招致税务处罚或者付出更多的税款。

（三）经营风险

企业生产经营中存在不确定性，而企业无法准确预测经营方案的实现效果，当经营成果与预期结果相背离时会使税收筹划方案失效。

三、有效税收筹划理论与契约选择

（一）有效税收筹划理论

鉴于传统理论的种种缺陷，税收筹划逐渐与纳税最小化相分离并形成了新的理论，即“有效税收筹划理论”。它是一种研究在现有各种约束条件下制定对纳税人最为有利的税收筹划方案的理论。有效税收筹划理论的一个重要内容就是运用契约理论的基本观点和方法展开分析，研究在信息不对称的现实市场上，各种类型税收筹划产生和发展的过程。在完全竞争市场，不同边际税率的纳税人可以通过相互订立契约共同受益，从而实现纳税最优，而在存在不确定性和交易费用的非完全竞争市场，由于不确定性引致了一系列非税收成本的增加，各种因素权衡的结果使税收筹划策略的选择更加复杂。这里的非税成本是指企业进行税收筹划所产生的非税收支出形式的其他成本，包括成本、缔约成本、税收筹划咨询费用、信息成本、市场交易成本等。

有效税收筹划理论指出纳税人在进行最有利税收筹划决策时，必须考虑含税收在内的所有经营成本，这个税收既包括“显性税收”也包括“隐性税收”。其中“显性税收”就是通常意义上由税务机关按照税法规定征收的税收，即纳税人直接支付给政府的税收。“隐性税收”则来源于市场，指的是同等风险的两种资产税前投资回报率的差额。隐性税收是开展税收筹划时不可忽视的一个因素，纳税人通过税收筹划不但要减轻显性税收，还要减轻隐性税收，只有使总税收降低的方案才是最佳方案。然而在交易费用昂贵的社会，税收最小化策略的实施可能会引起大量非税成本。如纳税人预计下一会计期间企业所得税率要上调，而个人所得税率不变，为减轻企业税负，纳税人必然设想将职工的薪酬推迟到下一期间支付，以增加下一会计期间的经营费用。但这样处理一则会使职工面临无法支付风险，二则使其失去资金的时间价值，因此职工很可能要求额外的报酬（如加薪等）以补偿其承担的风险，从而导致企业税收筹划的整体收益水平下降。可以说税收筹划所引起的非税成本将在一定程度上抵销税收筹划的收益水平。

（二）税收筹划的契约选择

1.契约改变投资的税后收益率

假定初始状态，市场上两项投资的初始税前投资回报率相同且均为无风险投资，但政府出于宏观调控和产业结构调整的需要，对其中一项投资给予税收优惠，因此导致该项投资的税后投资回报率高于另一项投资，吸引资金投向税收待遇较为优惠的投资，从而使其价格上升，税后投资回报率下降，直到两项投资税后投资回报率相同，这种趋势才会停止，实现均衡。尽管市场达到均衡点以后，边际投资者对两种投资的选择是无差异的，但市场上仍有相当一部分非边际投资者可以通过订立契约获得税收筹划收益。如现行企业所得税法规定一般企业的税率为25%，而国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。现假定甲企业的企业所得税率为25%，而丙企业是高新企业，税率为15%，如果甲企业直接投资于丙企业，按税法规定分回的税后利润甲企业必须补交10%的差额税款，从节税的角度看，这项投资不合算。但由于甲企业非常看好丙企业项目的发展前景，于是它可进行税收筹划，通过在西部地区投资设立高新技术乙企业，由乙企业对丙企业进行投资，由于乙、丙企业税率相同，乙企业从丙企业分回的利润不需补税，而甲企业从处在西部所得税优惠地区的乙企业分回的利润也不需补税。这样通过甲、乙、丙三个企业之间的投资契约，最终实现了甲企业投资收益节税的目的。

2.企业合并中支付方式的契约选择

企业的经济活动通过契约形式约定，在利益相关者之间合理安排或调整契约关系，可以在更大范围内、更主动地安排纳税事宜以达到减税的目的。如在吸收合并中，合并公司合并被合并公司，合并对价可采用现金，也可采用权益性证券（普通股股票、公司债券等）。在国际税收实践中，如果合并方用现金或其公司债券支付，被合并公司股东收到对价时要立即纳税，如果合并公司用其有表决权的股票支付，则被合并公司股东收到合并公司股票时暂免纳税，待股票出售时才计算损益作为资本利得课税，而目前对资本利得除埃及等少数国家外，大多采用轻税政策。因此采用股票作为合并对价对被合并公司的股东而言，可以获得推迟纳税和减轻税负的优惠。同时依国际惯例，如合并公司以其债券或现金支付，则合并中所取得的固定资产按其支付价格作为折旧计提基础，而以其股票支付，则合并中取得的固定资产按其原来的折旧计提基础。如甲企业出价60万元购买乙企业，而乙企业固定资产作为折旧基础的账面价值为80万元。假定甲企业用现金或债券支付，则甲企业按其购买成本60万元计提折旧，而如果甲企业用其股票支付，则甲企业将按乙企业原先的折旧基础80万元计提折旧。众所周知，假定收入、税率、其他成本因素不变，折旧金额越大，应税所得越小，企业交纳所得税额越少。这样合并方与被合并方的股东双方可以签订一份安排合并支付方式的契约，约定用合并方有表决权的股票作为合并对价，将使被合并方的股东推迟纳税和减轻税负，同时亦使合并方减轻税负，达到节税双赢的效果，实现双方的共同利益。

【参考文献】

［1］ 迈伦・斯科尔斯，马克・沃尔夫森.税收与企业战略［M］.北京：中国财政经济出版社，2004：3.

契税政策范文第4篇

一、契税政策

2015年3月31日，财政部针对企业事业单位改革重组的契税政策下发《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，主要内容包括：

1、企业改制、事业单位改制免征契税

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

2、公司合并、分立免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税;公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

3、债权人承受破产企业的免征契税

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

4、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税;同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税;以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

二、所得税政策

2015年1月8日，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，主要内容包括：

1、股权收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

该文件将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%的规定调整为50%。即股权收购达到这一比例时：（1）被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（2）收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（3）收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2、资产收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%规定调整为50%，即资产收购达到这一比例时，转让企业取得受让企业股权或受让企业取得转让企业资产的计税基础，可选择以被转让资产的原有计税基础确定。

3、股权、资产划转可进行特殊性税务处理。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得;（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定;（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

三、土地增值税政策

2015年2月2日，财政部和国家税务总局针对企业在改制重组过程中涉及的土地增值税的有关问题《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，主要内容包括：

1、整体改建暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、企业合并、分立暂不征收土地增值税

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税;按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

契税政策范文第5篇

事实上，在房地产交易环节，这轮税费新政税率已接近探底，甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2019年下半年以来，多地都在密集出台宽松的房地产政策。

多位专家均表示，逾百个城市用不同手段积极去库存，部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为，非一线城市楼市供需基本平衡，330新政以来需求已经被大量释放，房企不应捂盘惜售，要借政策窗口期加速推盘提升业绩，以免在市场变化之时陷入被动局面。

宽松政策频出

去年以来，中央连续出台推进去库存政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招，从供需两端入手出台去库存政策。

总结来看，从购房者消费需求来看，从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台;从开发商融资层面来看，2019年初即放开房企融资平台，公司债融资利率已屡创新低，2019年全年，房企发行公司债3000亿元，同比涨18倍，更重要的是，甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。

在房贷利率方面，央行六次降息，房贷利率已经降至2019年来最低水平;在购房资格方面，二、三线城市全面取消限购;在首付款方面，从330新政再到连续下调房贷首付比例，首套房最低首付比例已降至20%;在公积金杠杆方面，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的标配。

值得注意的是，在房地产供给侧方面，山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

此外，根据福建省最新相关政策，部分商业办公用地，可转商住用地，优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。2019年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

事实上，《证券日报》记者此前在采访中就曾获悉，福建省个别地区商业办公项目库存过量，难以消化，已建起的高楼大片空置，因此政府早有变商业用地为住宅用地的想法。

中原地产首席分析师张大伟认为，福建省新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

降税后买房将省约3万元

昨日起，除北上广深外，根据国务院有关部署，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

据中国指数研究院报告显示，二套房契税下调降低购房成本，进一步刺激改善需求释放。针对新房，90平方米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。

以一套套总价200万元(假设计税依据为房屋成交价格)的房屋为例，若为购买的首套房，且户型面积在144平方米以上，则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。

仍以价值200万元的房屋为例，若购买的为二套房，契税之前按 3%计算。此次调整后，若户型面积为90平方米以下，则缴纳契税较之前减少4万元，若户型面积在90平方米以上，则缴纳契税减少2万元。可见，契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低，并进一步影响市场预期，推动成交回升。

针对二手房，此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。政策调整前，一套满2年的200平方米大户型二手房，若以差价20万元征收营业税额为1.12万元，调整后免征营业税，对二手房买卖双方都减轻了负担，在一定程度上促进大户型二手房交易，而这部分卖房者其后又将进入市场，产生更大的购买力，有效刺激各地楼市去化。

房企应加快推盘

而本次税费新规，其中适用于北京的仅契税第一条，即对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。从这条表述来看，以往普通住房的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的住房一词。

亚豪机构市场总监郭毅表示，以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，则需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平米以内契税为5万元，90平米以上契税为7.5万元。

这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于卖一买一的改善型家庭来说作用相对更大，因此将刺激中端改善型项目入市。

更重要的是，据中国指数研究院报告显示，此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。

相对于其它二线城市和三、四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。

对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的窗口期，增加2019年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。