小产权房范文第1篇

《财经国家周刊》记者获悉，在陈刚上述表态的背后，是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。

国土资源部（以下简称“国土部”）内部一位负责人表示，11月底，国土部和住建部联合《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》之前，决策层要求国土部在半年时间内，彻底遏制住小产权房的新增。

1月21日，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤在北京市人代会上透露，国土部将针对小产权房采取“先止血，后疗伤”的原则。当前要坚决拆除一批，坚决查处一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人，要问责一批。

“先止血”

此次两部委重拳出击严控小产权房的新增，源于两个月前小产权房的死灰复燃之势。

在十八届三中全会召开之前，国务院发展研究中心率先向社会公开了其向全会提交的“383”改革方案总报告全文。报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

报告发出后，小产权房有望转正的报道一阵喧嚣。“北京小产权房月涨千元”、“深圳买小产权房像买菜”等消息迅速蔓延，多地小产权房新建呈死灰复燃之势。

国土部内部一位负责人介绍，彼时，正值决策层就即将召开的十八届三中全会进行会前研究，谈到小产权房问题及所处的上述状况时，各方反应强烈。决策层当即要求国土部就小产权房问题“发声”。

随后，国土部联合住建部紧急前述通知，并要求各省上报2?3个典型的违法违规建设的小产权房项目，以刹住小产权房新增之风。2013年11月底，北京市拆除了昌平区沙河镇两处正在违法建设销售的小产权房项目；2013年12月底，海口也拆除了美兰墟、山高村、新海村等三大违规项目。

“治理小产权房，要紧紧抓住它是怎么来的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有责任，除了土地不合法外，其他证件齐全，这已不是简单的。”谈到屡禁不止的小产权房时，国土部一内部负责人直言不讳。

多年来，不断上扬的高房价，迫使一部分买不起商品房的购房者转向购买价格相对低廉的小产权房。持续升温的小产权房交易，给村镇掌权者和与之有关联的企业违法违规抢建、偷建小产权房增加了动力。

据全国工商联此前的一份调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

“国土部门只有发现和查处违法占地行为的权利，没有的权利，在协调城乡规划、住建等部门联合查处的过程中或者申请法院过程中，小产权房已经被迅速建成，造成既定事实，给查处带来了难度。”一位地方国土部门负责人表示。

“后疗伤”

与以往相比，本轮整治小产权房有决策层的指示，因此国土部此次的拆违不是短暂的“刮风”。李建勤表示，接下来首先要拆除那些占据河道、耕地的小产权房，以及位于泥石流、滑坡等危险地方的小产权房，其次要查处一批违法占地和建设的小产权房典型案件。

国土部部长姜大明在此前召开的全国国土资源工作会议上已经强调，坚决不允许城里人到农村买地建房的“逆城镇化”行为。各省国土厅负责人近期也纷纷表示，今年要坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的行为。

据了解，按照决策层指示，目前国土部一方面要严控住小产权房新增，另一方面要抓紧研究对已建已售小产权房的分类处理政策。

“科学界定小产权房，要从违法用地角度，从冲击房地产市场，冲击现行法律，破坏社会公平的角度出发考虑，小产权房应该是违法占用农村集体土地，建造用于出售、出租给本村以外人员的商品性住房。”福建省国土资源厅党组书记、中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员林依标表示。

实际上，业界关于小产权房的分类处理的原则，已经达成了较为一致的看法。依据小产权房的占地性质，对于明显不符合土地利用规划和城乡建设规划、违法占用耕地特别是基本农田的小产权房，要坚决予以拆除；对于符合土地利用规划和城乡建设规划的小产权房，应予以保留，但必须补办有关用地手续，并补缴土地出让金及税费。

但说起来容易做起来难，在当前社会环境下，小产权房治理异常复杂。

小产权房范文第2篇

 

一、“小产权房”的法律界定及分类

 

(一)法律界定。“小产权房”并非法律术语，学界对其概念的界定各有说法。有的从销售对象上将之总结为在农村集体土地上建设、向本集体组织以外的人销售的房屋;有的侧重于建房程序，认为未经法定征地和销售等程序而在集体土地上开发的商品房;有的强调产权的完整性。

 

包括由政府或企事业单位建设供单位职工居住、职工仅享有使用权的福利房，也包含在农村集体土地上、由政府或村委会颁发权属证明的房屋。由此可见，“小产权房”的内涵复杂难以给出科学的界定。本文所研究的“小产权房”主要指在农村集体土地上建造的用于居住的房屋。

 

(二)分类。(1)建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”。按照《土地管理法》相关规定，集体建设用地只能用于建设乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业，建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”属于违法建设行为，其共同特点是：一是建设行为本身未取得建设用地许可，没有办理房屋建设审批手续，所建房屋属于违法建筑;二是建设者不享有所有权;三是房管部门不会对此类房屋进行所有权登记。

 

现实中乡镇政府或村委会给此类房屋出具权属证明，用以表明房屋的所有权;四是此类房屋多是为了对外销售而建造，属于自始至终的违法行为。(2)建设在宅基地上的“小产权房”。这类房屋建造本身是按照国家关于宅基地的规划用途进行的，属于合法行为，其特点为：

 

一是“村民一户只能拥有一处宅基地”，按“地随房走”的政策，村民一户也只能拥有一处房屋;

 

二是宅基地本身是经乡(镇)政府审核并经县级政府批准的，在此建造的房屋一经建成即可取得所有权;

 

三是农民将房屋卖给集体组织之外的第三人的行为将不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

 

二、纠纷类型及其利益分析

 

(一)纠纷类型。经过对中国裁判文书网上关于“小产权房”案件的梳理，其引发的纠纷主要有：第一，城市居民购买村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以买卖合同不合法主张合同无效;第二、政府征收城市居民购买村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有农村集体组织成员身份而得不到赔偿;第三，城市购买者因“小产权房”存在质量瑕疵、或未按期交房而主张出卖者承担违约责任的;第四，因政府征地拆迁，城市购买者得不到赔偿的。

 

(二)利益分析。“小产权房”自产生以来，就涉及到村民的不动产权利、级差地租、房地产商经营利润等各种利益，各种主体基于各自的利益考量促进和抑制着“小产权房”的发展，争夺着农村集体土地产生的利润。随着土地价值的不断抬升，土地上附着的房屋的价值也“水涨船高”。

 

城市居民以较低的价格购买到居住房屋，节省成本;村民建造房屋不用缴纳土地出让金，因出卖房屋而增加财富。在此博弈过程中，房产开发商并不希望“小产权房”的合法存在，因为“小产权房”合法就意味着农村集体组织或村民加入到房地产市场竞争，房产商的垄断利润也就越低。

 

三、解决路径

 

(一)对于农民宅基地上的房屋买卖的处理。按照《物权法》第三十条之规定，在农民宅基地上建造的房屋，自建造事实行为设立成就时就取得房屋所有权，不以房屋登记为取得要件。而按照《土地管理法》之规定，宅基地依法属于村民集体所有，由县级政府登记造册，核发证书予以确权。村民宅基地须经乡(镇)政府审核，由县政府批准，后集体组织无偿分给组织成员。

 

每户可有一处宅基地，宅基地使用权不得转让、出租。由于我国现实行房地一体政策，房屋所有权人处分房屋的权利受到一定程度的限制，转让的对象只能是该集体组织成员。若购买人为组织外第三人，不能办理过户登记，由于没有依法登记，物权变动不能发生效力，购买人也因此不能取得房屋所有权。

 

(二)对于集体建设土地上房屋的处理。集体建设用于兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，“应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，经乡(镇)政府审核，向县以上地方政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

 

因此，将集体建设土地用于建造住房，无论是自住还是对外销售，都改变了土地应有的用途，不符合总体规划，属于非法建筑，即使有乡镇政府或村委会颁发的权属证明，建造者也不能取得房屋的所有权。

 

此类“小产权房”虽属于违法建筑，但其并不会造成农耕地的减少，将来还可能纳入城镇规划，因此应充分考虑其违法程度、违法对象和执法成本等因素分别采取没收、补办征地手续、补交土地出让金等手段予以灵活处理。

 

(三)对于农用地上房屋的处理。我国严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，按照《土地管理法》相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须是道路、管线工程和大型基础设施等重大建设项目，且应当办理农用地转用审批手续。

 

对于村民或集体组织在农用地上建设的用于居住或销售的房屋属于非法建筑，买卖合同因标的物违法而归于无效，双方当事人均不能取得房屋所有权。房屋建造者违反耕地保护制度，根据违法程度承担相应的行政或刑事责任。对于农用地上的“小产权房”则视其在建、建成、已入住以及房屋用途等情况予以拆除、没收或转正。

小产权房范文第3篇

小产权房就是乡产权房，主要是指在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

（来源：文章屋网 http://www.wzu.com）

小产权房范文第4篇

出卖人（甲方） 身份证号码：

买受人（乙方） 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；

六、违约责任

1、甲方应当于__年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向__区人民法院。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：

乙方：

年月 日

年月日

见证人：

小产权房范文第5篇

关键词:小产权房；合法化；法律规则

一、概述

小产权房指在集体所有的土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。农民进城发展资金的短缺使得他们愿意出售小产权房；我国住房保障制度的不完善，城市房价高居不下，为人们购买小产权房提供了动机；而立法上和政府管理上对小产权房的缺失使得这一产业链得以存在。

在现行法律层面，集体土地不能进行转让，它只有依法转为国有土地之后才能进行流通和转让；在政策层面，国家也均明确小产权房的非法性。但在现实生活中，小产权房的现象越来越普遍⑴。对此，国家和政府多次表示需要对小产权房进行法律规制，效果却不甚理想。

二、目前我国处理小产权房的态度、措施及其问题

目前我国法律规定小产权房是非法的，但是对小产权房问题没有找到一种完善的解决措施。

（一）法律规定

《中华人民共和国宪法》和《民法通则》，没有从法律层面对农村集体土地上的小产权房问题做出确切规定。2006年《物权法》被民众给予很高的期望，但《物权法》采用的是授权立法的态度，在第153条中将宅基地使用权的取得、行使和转让的法律适用授权给土地管理法等法律和国家有关规定，这种逃避的态度也没能解决问题。

我国目前禁止小产权房的法律渊源，只可以追溯到《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的有关规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设。"之后国务院有关部门的非规范性法律文件中也有相关规定，均禁止小产权房，例如，国务院办公厅1999年5月6日的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，2007年12月国务院常务办公会《关于严格执行有关集体建设用地法律和政策的通知》，2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》等。

（二）目前我国处理小产权房的措施

目前我国并没有采取大规模的针对措施。笔者将我国处理小产权房的措施简单分为以下几个阶段。

1.第一阶段

在2009年以前，国家对小产权房所采取的态度是，国家与地方共同从实际出发，依法妥善处理小产权房，而中央不出台统一文件。正如国土资源部副部长贠小苏所言："由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见因为各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，中央或国土资源部不可能出台一个统一的文件。"⑵

2.第二阶段

第二阶段的态度由各地处理，变为中央统一决策，但是未形成一种完整的清理方案。2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，标志着全国范围内统一清理小产权房的开始，指出"通过进一步建立健全动态巡查、举报等制度，对苗头性、倾向性问题早发现，及时纠正和查处以预审代审批、通过办理临时用地方式变相开工建设等未批先用、批而不用、批少占多等违法违规用地行为"。2010年，国务院做出部署，由国土资源部、住房和城乡建设部发起，成立专项领导小组，负责小产权房的清理工作。

3.第三阶段

第三阶段是提出具体的清理方案，但未开展实施。2012年2月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。笔者将其称为"两步走"策略。今年"两会"期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房问题，为下一步大规模的清理打基础。另外，试点处理小产权房将是2012年国土部的一项重点工作，试点城市的选择和试点方案的制定，国土部尚在推进中⑶。

（三）目前我国处理小产权房的措施存在的问题

目前我国处理小产权房的措施存在的最大问题的根源，就是否认了小产权房的合法性。笔者认为，小产权房是合法的，对于小产权房问题，宜疏不宜堵。

首先，现行措施不利于保护农民。我国长期以来实行城乡二元体制，城乡居民的收入差距越来越大⑷；而另一方面，现有的土地征收制度十分不合理，政府支付少量的土地补偿金即可征收农民土地，其中很大的收益都被地方政府或开发商获得。如果片面地清理小产权房，而不采取其他保障农民收入的措施，是达不到效果的。

其次，现行措施不利于保护购房者。在房价居高不下甚至不断上涨、住房保障体系未发挥充分功能的情况下，片面取缔小产权房，不利于增加房屋供给、平抑房地产价格，这样会使更多的人买不起房。

最后，现行措施在中国不具有现实性。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。政府迟迟不能找到合理措施，也是由于遇到了无从下手的难题。因此，与其清理小产权房，不如在承认小产权房合法性的基础上，采取更加合理的措施。

三、小产权房的合法性分析

应当指出，小产权房不包括占用耕地而建的房屋。对于建设在农用地的小产权房，自然不具有合法性。本文讨论的仅为建设用地上的小产权房。

（一）小产权房的合法的法理基础

我国《宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。……土地的使用权可以依照法律的规定转让。"由此可见，集体土地和国有土地都是所有权，所有权具有平等性，小产权房是具有合宪性基础的。

民法学者梁慧星指出，"禁止自由转让没有体现农村和城市的平等对待，并强化了目前存在的城乡二元分割局面。"⑸从宪法的角度，集体土地与国有土地使用权的转让应当是平等的，集体有权依法转让土地使用权。因为宪法并没有区别对待集体土地所有权与国有土地所有权，因此从所有权权能来看二者不应当有所差异⑹。国家可以征用土地再转卖给开发商建房，应当同样允许农村集体组织直接建房用地。既然宪法规定国家和集体地位是平等的，则法律不得违反宪法，对二者做出不平等的规定。

（二）小产权房的积极作用

首先，小产权房有助于增加农民收益，促进城乡统筹发展。农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式，而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入⑺。在有些情况下，小产权房是将农村中的旧房改造成楼房，不仅满足了当地村民的居住条件，还可将多余部分进行销售。这样既可以让农民集体有所收获，也解决一些村民的安置工作。当然，小产权房绝对不能损害耕地，不能突破18亿耕地的红线，这可以通过完善立法在达到。

其次，小产权房有利于促进土地一级市场的良性竞争，降低房价。成熟的市场应当是完全竞争的市场，而我国土地一级市场是国有土地垄断市场，价格并不公平⑻。小产权房的合法化可以打破我国当前的土地垄断市场，如有学者指出，小产权房可以"增加集体所有土地作为建设用地的供给者，增加土地的供应量，有利于平抑地价，使土地一级市场良性发展，也有利于从根本上遏制现存的商品房价格暴增现象"。

最后，小产权房有助于完善我国城市住房保障体系。目前，我国大多省市已基本建立形成以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障供应体系⑼。而小产权房在解决住房问题上最明显的作用在于，增加了房屋的市场供应量，并且使房屋市场更加多元化。小产权房入市形成了普通商品房、经济适用房、廉租房、小产权房等各种类型并存的情形⑽。市场供应量的增加，有利于平抑房价，缓解购房者的压力，而房屋市场的多元化又扩大了购房者可选择的范围。况且在上述房屋类型中，经济适用房和廉租房都是国家保障性住房，而小产权房和普通商品房都是市场自发产生的，他们之间必然存在着竞争，这种竞争可以使商品房市场良性发展，从而也能起到平抑房价的作用，缓解购房者的压力。

四、结论

我国现行法律规定小产权房是非法的，法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说："一个法律制度之所以成功，是由于它成功地达到并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后又恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。"⑾我国的房地产立法我国应当在承小产权房的合法性的基础上，在确保小产权房不会破坏耕地、不会侵害农民利益的前提之下，完善小产权房的法律规则，建立起农村集体建设用地使用权流转制度。

注释：

⑴比如根据全国工商联房地产商会的数据，1995年~2010年，具不完全统计，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

⑵阮煜琳：《中央不出台小产权房同一文件》，载《共产党员》2009年第14期。

⑶沈家富：《小产权房的处理新思路》，载《每日经济新闻》2012年3月28日。

⑷陈耀东、吴彬：《"小产权"房及其买卖的法律困境与解决》，载《法学论坛》2010年第1期

⑸梁慧星：《物权法草案的几个问题》，载《法学研究》2005年第2期。

⑹凤凰网房产：《符启林：应考虑尽快让小产权房合法化》，house.省略/fangtan/detail_2011_01/19/4358206_0.shtml，2011年1月19日。

⑺李亚琴:《我国城乡收入差距的现状及原因分析》，载《济研究导刊》2009年第20期

⑻王彦：《解决小产权房问题对策研究》，载《河北法学》2010年第9期。

⑼李哲：《我国经济适用房制度法律问题研究》，载《法学杂志》2011年第1期。

⑽苏沛沛：《"小产权房"问题及合法化的必要性》，载《法制与社会》2011年第1期。

⑾博登海默：《法理学--法律哲学与法律方法》，北京：中国政法大学出版社2004年版。

参考文献：

[1]阮煜琳：《中央不出台小产权房同一文件》，载《共产党员》2009年第14期

[2]沈家富：《小产权房的处理新思路》，载《每日经济新闻》2012年3月28日

[3]陈耀东、吴彬：《"小产权"房及其买卖的法律困境与解决》，载《法学论坛》2010年第1期

[4]李珍贵：《''小产权房''违法之痛》,载《中国土地》2008年第1期

[5]梁慧星：《物权法草案的几个问题》,载《法学研究》2005年第2期

[6]李亚琴:《我国城乡收入差距的现状及原因分析》，载《济研究导刊》2009年第20期

[7]王彦：《解决小产权房问题对策研究》，载《河北法学》2010年第9期

[8]李哲：《我国经济适用房制度法律问题研究》，载《法学杂志》2011年第1期

[9]博登海默：《法理学--法律哲学与法律方法》，北京：中国政法大学出版社2004年版