第一章总则

第一条为了规范物业管理行为。改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本州实际，制定本办法。

第二条本州各乡村规划区内住宅区物业管理适用本办法。本方法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

指业主通过选聘物业服务企业，本方法所称物业管理。由业主和物业服务企业依照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条本州各乡村规划区内住宅区物业应当逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门。负责做好物业管理的有关工作。

开发区、街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门负责辖区内物业管理的监督、管理、协调工作。

第二章业主自治管理

第五条住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时。选举发生业主委员会；首次业主大会也可由业主自行组织召开。

业主可以委托人列席。公房承租人和其他人根据委托的权限享有表决权。列席业主大会的业主所代表的表决权必需逾越入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。公房出租人可以书面委托承租人列席。

第六条业主委员会是业主大会的执行机构。可以连选连任；不称职的业主大会可予以撤换。

其组成人员不得在选聘的物业服务企业中兼职。业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。

第七条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20%以上业主提议。应当经出会的业主所代表的表决权过半数通过。业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，应当经业主委员会组成人员过半数通过。

对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约。

第八条业主大会行使下列职权：

一）制定修改业主大会议事规则、业主公约；

二）选举业主委员会或者撤换业主委员会委员；

三）审议并通过业主委员会章程、物业服务合同；

四）筹集、使用专项维修资金；

五）监督业主委员会工作。

六）决定物业管理的其他重大事项。

一）召集业主大会会议。演讲物业管理的实施情况；

二）根据业主大会的决定。签订物业服务合同；

三）审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有局部的维修计划、财务预算和决算；

四）听取业主、使用人的意见和建议。

五）业主大会赋予的其他职责。

第十条业主大会、业主委员会的活动经费在物业服务费中列支。

第十一条业主委员会应当自被选举之日起30日内将业主公约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单和章程报所在地的房地产行政管理部门备案。

第三章前期物业管理

第十二条本方法所称前期物业管理。建设单位委托物业服务企业所进行的物业管理和服务。

第十三条新建住宅区在规划、设计时。

物业区域内的供水、供电等实行一户一表。建设单位应当依照规划设计的要求建设或者预留物业管理服务的各项设施。

建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的经所在地的房地产行政管理部门批准，第十四条规划建筑面积3万平方米以上以单元式住宅为主的或者1万平方米以上以独立式住宅为主的新建住宅区。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十五条建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位应当与物业买受人签订物业买卖合同。物业买卖合同约定事项应当与前期物业服务合同内容一致。新建住宅区物业出售时。

前期物业服务合同、物业买卖合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。

第十六条前期物业管理期间、房屋交付使用前所发生的物业管理费用。由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。

第十七条建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十八条建设单位应当在新建物业验收合格后。

一）竣工总平面图。配套设施及地下管网竣工图等竣工验收资料；

二）设施设备的使用说明书、电路示意图；

三）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；

四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

五）其他必要资料。

物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。前期物业服务合同终止时。

第四章物业服务企业

第十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第二十条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。并按照核定的资质等级从事物业管理服务活动。

持证上岗。从事物业管理的人员应当经过培训考核并颁发岗位证书。

本州从事物业管理活动的应当到州房地产行政管理部门备案。已获得国家统一制发的物业服务企业资质等级证书的州外物业服务企业。

第二十一条业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招投标重新选聘物业服务企业。将物业服务合同报所在地房地产行政管理部门备案。

第十八条规定的资料。物业服务企业衔接物业时。

第二十二条物业服务企业享有以下权利：

一）制定物业管理服务制度和措施；

二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费；

三）制止物业管理区域内的违章行为；

四）对造成物业损失的代表业主要求责任人予以赔偿；

五）法律法规规定的其他权利。

物业服务企业应当履行以下义务：

一）履行物业服务合同。

二）书面告知业主、使用人物业使用、维护的要求和注意事项及相关规定；

三）定期向业主委员会演讲和公布物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；

四）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

六）法律、法规规定的其他义务。

第二十三条物业服务企业从事下列物业管理服务事项：

一）住宅区共有局部的使用管理、维修养护和更新；

二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行、管理和维护；

三）绿化养护；

四）协助公安机关进行消防平安、治安防范服务；

五）清扫、保洁服务；

六）车辆进出和停放管理；

七）依照业主、使用人要求。

八）物业维修专项资金的帐务管理；

九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

十）其他物业管理服务事项。

第二十四条物业服务企业可以通过招投标等方式聘用专业服务公司承担专项物业管理服务。但不得将物业项目整体转让给他人管理。

第二十五条物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起30日内。移交物业管理用房和有关资料，并报所在地房地产行政管理部门备案。

第五章物业的使用与维护

第二十六条业主、使用人和物业服务企业应当依照设计合

不得改变公共建筑和共用设施的使用性质和用途；确需改变的应当依法料理相关手续。理使用物业。

第二十七条在住宅区物业使用中禁止下列行为：

一）损坏房屋承重结构。

二）占用、损坏共有局部。

三）乱抛乱倒垃圾。乱停放车辆；

四）排放有毒、有害物质或者发出逾越规定规范的噪声；

五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

六）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为。

第二十八条业主或者使用人装修房屋前应当事先告知物业服务企业。

一）装饰装修工程的实施内容、期限。

二）废弃物的清运与处置；

三）物业外立面防盗窗、空调及太阳能等的装置要求；

四）禁止行为和注意事项；

五）违约责任；

六）其他需要约定的事项。

发现违反协议和有关规定的行为，物业服务企业应当依照装饰装修管理服务协议实施管理。应当立即制止并督促改正；对拒不改正的应当及时告知业主委员会，并报有关部门依法处置。

第二十九条住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外。

第三十条房屋共用部位、共用设施维修时。

第三十一条业主、使用人设置、使用自用设备可能危害房屋平安及公共安全的物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的由业主委员会委托物业服务企业代为消除。

第三十二条住宅区内由相关专业管理机构管理的设施。

第三十三条单位和个人在住宅区内进行管线等施工。并与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，施工后按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十四条利用物业设置广告等经营性设施的应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业服务企业的书面同意。并支付设置费用。

第三十五条物业管理区域内的机动车停车库应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内机动车停车管理服务统一由物业服务企业或者其委托的专业停车管理单位负责提供。

物业管理区域内机动车停放应当遵守以下规定：

一）遵守业主大会决定、业主公约和住宅小区机动车辆停车管理制度。

二）依照规定或约定交纳停车管理服务费用；

三）禁止占用、堵塞消防通道等。

第六章物业管理用房

第三十六条建设单位应当依照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积。

一）总建筑面积在10万平方米以下的项目。但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间；

二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目。逾越局部按2‰的比例配置；

三）总建筑面积在20万平方米以上的项目。超越20万平方米局部按1‰比例配置。

上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的下期建设中除按规定规范配置外，本方法实施前已在分期建设的住宅物业。还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置。

简易门卫房，共用部位、共用设施设备使用的房屋。地下室，人防工程以及室内层高不足2.20米的房屋不计入物业管理用房面积。

第三十七条建设单位应当在规划报建图纸中明确标明物业管理用房的位置和建筑面积。与建设项目同步设计、同步施工。

第三十八条物业管理用房。符合消防、环保、卫生等方面的要求。经验收合格后，县市房地产管理部门的监督指导下，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

应当一并对建筑区划内依法属于全体业主的物业管理用房申请登记，第三十九条建设单位在申请房屋所有权初始登记时。由房地产行政管理部门在房屋登记簿上予以记载。房地产行政管理部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时，应当依照房地产行政管理部门确认的手续核查并注明物业管理用房的位置和面积。

首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%房屋交付使用过半的物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的建设单位应当无偿提供符合本办法要求的临时物业管理用房。第四十条分期建设的住宅物业。

第七章物业管理费用

第四十一条物业管理费用由物业管理服务费和物业专项维修资金构成。

第四十二条物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费、车辆管理服务费依照属地管理由物价行政管理部门会同房地产行政管理部门依照住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则依法确定。综合管理服务费、车辆管理服务费的具体规范由业主委员会与物业服务企业参照指导价协商确定。

特约服务费由当事人与物业服务企业协商确定。

第四十三条物业服务企业应当依照本方法规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费。

业主承担连带责任。业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；业主将房屋出租的应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的从其约定。

第四十四条物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费。由业主从领取钥匙之日起缴纳。

第四十五条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的应当建立专项维修资金。专项维修资金的主要来源如下：

一）商品住宅业主依照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

二）出售公有住房的依照下列规定交存住宅专项维修资金：1业主依照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

2售房单位依照多层住宅不低于售房款的20%高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

三）依照规定收取的经营性设施设置费用和车辆停放费用以及其他物业维修资金。

第四十六条物业专项维修资金应当开设专户。按栋立帐，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修。

应由物业服务企业编制维修工程预算，房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时。经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。

第四十七条物业专项维修资金缺乏时。业主应当依照业主大会的决定交纳物业维修费用。此期间发生的维修费用分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主依照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承当。

第四十八条房屋权属发生转移。由原业主与受让人协商清算。

第四十九条物业管理服务收费应当明码标价。接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第五十条物业管理区域内。

物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。

第八章法律责任

第五十一条违反本办法规定。

第五十二条建设单位、物业服务企业、业主和使用人违反合同约定的应当承担相应的违约责任；造成损失的应当承担赔偿责任。

第五十三条业主、使用人不依照本方法规定交纳有关费用的业主委员会应当协助物业服务企业催交；逾期仍不交纳的物业服务企业应当依法予以追缴。

第五十四条发生物业服务和物业收费争议的当事人可以协商解决或者向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五十五条房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业服务企业或者业主、使用人造成损失的依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。