一、房地产企业的财务特点

房地产业是一个资金密集型行业，由于其投资大、回收慢、高风险、高回报的特点，房地产企业的财务运作模式具有一定的特殊性。1.财务风险的特点（1）房地产企业面临现金流风险。由于房地产开发所需资金巨大，且所跨时间较长，现金流断流是房地产企业必须要面对的首要问题，保持现金流的稳定，是房地产企业财务运作的重要内容。（2）房地产企业还存在销售风险。由于房地产的存货是以不动产的形式存在的，其变现能力较差。同时，房地产业易受到宏观经济的影响，当经济不景气时，易造成产品积压，从而出现变现困难。2.资金管理的特点（1）房地产企业在资本结构上表现为债务资本占了较大比重，由于房地产项目投资巨大，房地产企业往往采取债务融资方式，对投资项目进行大规模注资，其融资渠道主要是银行信贷，因而易受到货币政策的影响。（2）在开发产品竣工前，房地产企业一般会采用预售的方式取得销售回款，并将其投入到后期的开发建设中，使得房地产企业期末预收账款余额巨大，而货币资金则相对较少。

二、构建房地产企业财务绩效评价指标体系

财务绩效评价，是指在财务范畴内，应用财务指标体系对企业的经营绩效做出评价，具体包括，盈利能力、营运能力、偿债能力和成长能力4个方面的评价。对于房地产企业财务绩效评价指标体系的构建，本文基于房地产企业的财务特点，选取财务绩效评价指标，并运用层次分析法（AHP）对指标赋予权重。

1.评价指标的选取选取财务绩效评价指标，应根据指标体系构建的一般原则。笔者从盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力4个方面，选取房地产企业财务绩效评价指标，并结合房地产企业的财务特点，在所选取的指标中强调了现金流量、存货变现、资本结构等因素。（1）盈利能力指标。确定了净资产收益率、总资产报酬率和盈余现金保障倍数指标。（2）营运能力指标。确定了总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率和资产现金回收率指标。（3）偿债能力指标。确定了资产负债率、速动比率和现金流动负债比率指标。（4）成长能力指标。确定了营业利润增长率、资本保值增长率和总资产增长率指标。

2.指标权重的确定房地产企业财务绩效评价指标权重的确定，应建立在对房地产企业财务特点充分理解的基础上，需要一定的职业判断。因此，笔者运用层次分析法确定评价指标的权重。（1）向有关专家发放权重调查问卷，进而得到判断矩阵。（2）运用AHP专业软件ExpertChoice11.0，对回收的权重调查问卷逐份进行处理。该软件可自动进行运算和一致性检验，如果运算结果不能通过一致性检验，则需对判断矩阵进行调整，直到出现满意的结果为止。（3）汇总上述步骤得出的权重结果，进行加权平均和归一化处理，确定最终指标权重。

3.评价指标体系的确立根据以上对评价指标的选择及指标权重的确定，最终完成了房地产企业财务绩效评价指标体系的构建。

三、运用沃尔评分法建立财务绩效评价模型

沃尔评分法，是由美国著名财务学家亚历山大•沃尔（AlexanderWall）创造的一种评价企业综合财务状况的分析方法。与其他的财务绩效评价方法相比，沃尔评分法简明扼要、便于操作，其评价结果以得分数表示，易于与其他企业进行横向比较。

1.沃尔评分法的基本思路（1）确定指标和权重。选定流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和自有资金周转率作为评价指标，并以百分制的形式分别赋予各指标权重。（2）计算各指标评分。以行业平均值作为各财务指标的标准值，然后，将企业实际值与标准值相比，得出相对比率，继而将该相对比率与对应评价指标的权重相乘，得出该指标的得分。（3）求出财务绩效综合得分。将各指标的评分加总，最终得出综合财务绩效的得分。

2.对沃尔评分法的改进虽然沃尔评分法在实践中被广泛应用，但是仍存在着一定的局限：一是沃尔评分法对财务指标及其权重的确定具有较强的主观性；二是其评分计算方法未考虑个别严重异常的指标会对财务绩效综合得分的影响。鉴于此，在本文的研究中，有必要对沃尔评分法进行一定的调整。（1）评价指标和权重的调整。以上文建立的房地产企业财务绩效评价指标体系作为调整后的评价指标和权重，从而更符合房地产企业的财务特点。（2）计算方法和技术的调整。针对因某一指标严重异常而造成总评分不合逻辑这一缺陷，改进的办法是，给各指标的得分分别设定上限值（标准评分值的1.5倍）和下限值（标准评分值的0.5倍）；同时，采用评分标准值与调整分之和作为综合得分。若综合得分介于上限得分和下限得分之间，则取综合得分为最终得分。否则，则取上限得分或下限得分作为最终得分。具体计算过程为：综合得分＝标准评分值+调整分，调整分＝（实际比率－标准比率）÷每分比率，每分比率＝（行业最优比率－标准比率）÷（最高评分－标准评分值）。

3.评价模型的建立经过上述调整，可使沃尔评分法得到较大程度的改进，使得评价结果更客观合理。因此，本文以改进后的沃尔评分法作为房地产企业财务绩效评价的评价模型。运用该评价模型可逐一算出各二级指标的最终得分，进而可求出相对应的一级指标得分∑Zi（i=1,2,3,4），最终算出综合财务绩效得分Z=∑Zi。改进后的沃尔评分法使得综合财务绩效标准总得分为100分，上限得分为150分，下限得分为50分。若得分在100～150分之间，则表示该企业财务绩效高于行业平均水平，且得分越接近150分，表明该企业的财务绩效越好；若得分在50～100分之间，则表示该企业财务绩效低于行业平均水平，且得分越接近50分，表明该企业的财务绩效越差。

四、结论与建议

1.结论对企业绩效的评价是一项复杂的系统工程。笔者的研究着眼于财务的视角，根据沃尔评分法，构建了一个较为完整的房地产企业财务绩效评价指标体系，并以万科地产为对象，对构建的评价模型进行了实证分析。

2.建议笔者提出了几点关于对房地产企业财务绩效评价的建议，以期为我国房地产业的可持续发展提供借鉴。

（1）由于财务指标有时并不能完全客观地反映企业的财务状况，因此，在实践应用中，对房地产企业财务绩效的评价，要适当地结合非财务指标的使用，以非财务指标作为财务指标的重要补充。

（2）由于各财务绩效评价方法的关注角度不同，因而评价结果也会有所差异。房地产企业应根据自身的财务状况和评价目标，选择适当的财务绩效评价方法。

作者：陈超周朔单位：大连大学经济管理学院