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新颁布的土地管理法

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新颁布的土地管理法

新颁布的土地管理法范文第1篇

有学者指出,房地产法是具有中国特色的法律,并指出“迄今为止,除我国外,世界上没有任何一个国家制定有单行的房地产法或者房地产管理法,相反,却制定有土地法和不动产法。在我国,用‘房地产’来指称不动产,把调整房地产活动的各种法律、法规的总和称为‘房地产法’,是因为这一概念在我国房地产活动中已使用多年,可谓上下认同、约定俗成。” 但是,虽然我国习惯上以房地产代替不动产,但是,我国目前的房地产法却不能等同于其他国家的不动产法或物权法。

作者认为,物权法的制定必然要求房地产立法进行一次重整。本文即对房地产法重整提出一些看法。

1.我国房地产立法简要回顾

1979年我国开始探索一条新的社会主义建设道路。经济建设的需要可流转的房地产市场,政治环境的改善使房地产立法成为可能。于是,房地产立法也步入正轨。

1983年5月国务院批准,城乡建设环境部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》,赋予城镇个人建造住宅的权利。在1983年底,国务院又颁布了《城市私有房屋管理条例》,成为新中国以后第一部保护城市私有房屋所有权、规范私房交易的法规。同时,国务院还发布了《城市规划条例》(1990年为《城市规划法》取代)等行政法规,规范城市建设规划等其他土地管理事项。1986年6月全国人大常委会制定了《土地管理法》,对宪法所确认的两种土地公有形式及其农村土地城市化唯一方式(征用制度)作了规范,同时规范城乡建设用地规范和对耕地的保护,确立我国土地归属和利用的基本基本规范。但是,这一时期的立法主要是规范既有土地归属和利用现状,可流转的房地产制度还没有确立起来。

从1988年《宪法》修订以及之后的《土地管理法》修改,我国房地产立法进入新制度设计阶段。这一新制度的特征在于,在保留必要的划拨取得方式外,创立了有偿出让土地使用权制度,并使土地使用权成为一种可转让、可继承、可抵押、可出租的一种财产权利,继而创立了可流动转让的房地产,形成今天的房地产市场。1990年5月国务院发布了《城镇国有土地使用权权让和转让暂行条例》。条例明确规定:“国家按照所有权与使用权分离原则,实行城镇国有土地使用权出让和转让制度”,中国境内的外的公司、企业其他组织和个人均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。之后,建设部、土地管理部门等部门颁布了一系列的法规、规章等,基本上是围绕规范土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易行为和房地产开发、房地产市场的管理展开的。其中最重要的是全国人大常委会1994颁布1995年起实施的《城市房地产管理法》,它是迄今为止房地产单行立法中规格最高、效力最高的一部法律。为实施该法建设部陆续颁布了《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》、等等。

这些立法基本上构筑了目前房地产立法的基本框架。

2.现行立法的弊端

从以上对现行立法的简要介绍,我们可以看出,我国现行房地产立法存在着以下弊端:

(1)以行政规章为主体立法

在草创时期所颁布有关房地产规范多是部门规章及少量的国务院行政法规,唯有《城市房地产管理法》属于法律范畴。《城市房地产管理法》在统一房地产法律、确立房地产基本制度方面作出了重要贡献。但是由于房地产行业仍然在探索发展阶段,有些制度一时还难以确立或不宜以法律的形式规范。故该法仍然是一个粗线条的立法,既没有废止以前的颁的法规和规章,同时又有许许多多法规、规章出台,形成了规章多于法律的的格局。

(2)从管理角度立法,行政权力与民事权利不分

不管是法律,还是行政法规或部门规章均称为管理法,均是从行政管理的角度制定的。从1983年国务院的《城市私有房屋管理条例》,到1986年《土地管理法》,再到1994年人大常委会制定的《城市房地产管理法》,均称管理法,均是从管理的角度制定的法律,这决定了以后所有依照这些法律制定出的部门规章也是管理性质的。

由于从管理角度立法,而不是房地产权利的确认和保护的角度进行立法,所以房地产立法中存在着过多行政干预、过多国家利益的保护的倾向。实际上,所有这些立法的思路或出发点是:土地使用权是国家出让的结果,仍然是国家所有权的一部分,国家无论基于所有者,还是管理者均有权利管理土地使用权和土地上的建筑物。这样,两种权利(力)混在一起自然使国家管理权力过分膨胀,使房地产权人权利萎缩。

(3)多层次、多部门立法

以国家管制、政府管理为思路、以行政立法为主导的立法,必然又导致另一个弊端,即一事多法,多头立法、重复立法;而一事多法,重复立法难免导致立法的相互冲突、相互重叠。

从层次上,存在法律、行政法规、部门规章和地方性规章。一旦国家有某个法规、规章发布,各个地方接着即有相应的地方法规和地方行政规章或办法出台;甚至在一些经济发达地区超前性地制定出地方法规或办法。在《立法法》出台之前,关于部门规章和地方法规及地方行政规章的效力并没有统一认识,这就使得人们在适用时具有一定的任意性。即使在效力明确的情况下,也存在前后立法废止不明确的情况;特别是在前颁的行政法规确立的制度,在后制定的法律没有规定也没有明确废止时,之前确定的制度的合法性就不得不引起人们的怀疑了。比如,《城市房地产管理法》就没有明确规范之前《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已确立的土地使用权出租,但也没有明确废止,

除了各个层次的立法外,凡是与土地、房屋建设、交易等有关的部委,均从各自的角度或利益出发,制定了各种各样行政法规,每一种法律、办法或条例均只解决某一个方面的问题,因而出现了多部门、多角度的重复立法,导致一事多法,而不是一事一法。特别是土地管理局和建设部两个部门各自从自己的管辖范围出发,对房地产作出规范,导致许多制度难以统一。比如,房地产登记,既有建设部门颁布的《城市房屋权属登记管理办法》,又有土地管理部门的《土地登记规则》,给现实中产权登记制度带来困难。

3.现行立法弊端成因

目前房地产立法存在的问题和弊端是与我国房地产行业发展的特殊国情有关,同时也与房地产立法的指导思想有关。

(1)政府推动下的房地产行业和市场

在改革开放之前,我国存在少量私有房产,也不存在房地产市场(因土地使用权不能转让)。而现在商品房、各种商用建筑的出现、城市住房商品化等均得益有偿出让土地使用权的确立,而这是政府推动、操作、行使所有权和管理权的结果。作为所有者,政府直接参与房地产交易,出让土地使用权,决定划拨土地转变为有偿出让性质的土地使用权,决定地产市场的供应;作为管理者政府制定各种规则,决定各种项目的审批,颁发各种许可证。而政府本身组织结构,决定了立法成条块分割状态,决定了部门利益驱使下争夺“调整范围”的交量。其结果是,不仅导致一事多法,多头立法,而且导致政府权力的膨胀和扩张,导致民事权利的限制和萎缩。

(2)立法主导思想上的问题

应当说我国房地产立法是“摸着石头过河”。最初,出让土地使用权制度的出台的直接原因是经济发展推动的结果,而不是成熟的制度设计的结果。特别是当初在设计土地使用权没有运用物权法基本原理,而仍然以经济体制改革过程的所有权与使用权(经营权)分离原理设计土地使用权 .这使我国现行立法对使用权的设计呈现一些不尽合理的地方。例如,法律确定了土地使用权存续的期限,并规定期满时土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。需要继续使用土地时,得重新签订出让合同;至于能否获得续展,则主要取决于政府批准。这种规定没有把土地使用权作为一种独立的财产权(物权)看待,而仅仅是国家土地所有权的权利分离。因此,尽管立法赋予出让土地使用权可转让、抵押等独立的权利,但是,土地使用权在许多方面的设计还不如大陆法国家地上权。

如果说摸着石头过河,逐步推进的立法导致立法主导思想方面不成熟还可以理解的话,那么1994年《城市房地产管理法》的推出则不应继续这样的思路。该法仍然没有区分出国家的双重身份,仍然采取国家管理的思路制定大法,导致建设部后来出台的规章也一色地是管理办法(规定)。

4.目前房地产立法整合思路

以上的简单结论是,我国的房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。其他国家的不动产法完全是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律,只是调整平等主体之间因不动产拥有、转让而发生的社会关系。当然所有的不动产法均有国家干预和强制规范内容,但是,除了少数是为了公益目的强加给不动产权人一定义务外,主要是保障不动产交易安全,与我国行政管制式的立法完全是两个概念。

这些管理色彩浓厚的法律、法规、规章对于我国房地产或不动产及其交易市场的形成无疑起到了非常重要的作用。但是,随着社会主义市场经济法律体系的完善,随着我国房地产市场走向规范,随着商品房、商用楼的大量出现,房地产法的功能将从管理功能逐渐地转化保护房地产权人的权利,调整平等主体之间的交易功能。这种转变使房地产法立法的思路、指导思想、理论基础等将发生变化。

作者认为,物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。物权法是以人对物支配关系为规范内容的法律体系。尽管可纳入物权法规范的物种类很多,但房产、地产为核心的不动产(房地产)是物权法调整主要对象,不动产法是物权法的主体部分;除了动产所有权取得、动产质押等涉及动产外,物权法基本上是关于不动产的立法。因此,制定物权法必然要将目前房地产法规范中属于民事法律规范的那部分内容吸收到物权法中。特别是关于出让后形成的土地使用权将作为一种纯粹的财产权(物权)成为我国可流转的不动产权的基础。有关土地所有权及其土地使用权的设定、有关房地产权的转让、抵押、租赁、有关房地产登记,有关建筑物区分所有、有关相邻关系等内容将被纳入物权法规范。一旦物权法出台,房地产法将以物权法(基本法)为基础,物权法将成为房地产法的母法。

这样,物权法势必与现行的《城市房地产法管理法》发生冲突。作为现行房地产法的基本法,《城市房地产管理法》对房地产开发、土地使用权出让及其房地产的转让、租赁和抵押作了规范。既然物权法是关于土地使用权和房屋所有权及其转让的最高规范,那么,城市房地产管理法与物权法相重叠和冲突的部分就变得无用和无效。

但是,物权法只是调整已经确定的物权性质的财产权利,它不调整房地产开发中的法律关系,而房地产开发不仅涉及到房地产开发行业本身的管理问题,而且涉及土地使用权出让基本条件和程序性规则,涉及到一系列的行政程序问题,涉及土地利用总体规范和乡镇或城市规划问题。而现行房地产法的一个重要特点是将房地产作为一种特殊的行业加以规范,从这个行业主体资格到一系列程序规则,均有相应的强制性法律规范。显然,这一部分内容是无法纳入物权法调整。另外,土地归国家所有、只有国家才能出让土地使用权,形成可转让处分的土地使用权的特殊规则,决定国家在房地产业中的作用;在国家土地所有权和管理权力难以清晰界定的情况下,我国房地产法管理色彩在所难免。因此,所有这些都决定了,单纯的物权法还无法调整我国的不动产,也就决定了我国在颁布物权法之后,仍然需要现行的一些单行的房地产立法。

这样,物权法和城市房地产管理法的冲突的解决,也并不是物权法吃掉房地产管理法,而是重新定位房地产管理法。也就是说要剔除其与物权法相冲突或不必要的部分,保留必要部分,并根据建设部颁布的一系列行政规章,对之加以整理,形成专门规范土地使用权出让、房地产开发和必要的房地产市场管理为内容的“房地产管理法”或“房地产法”。它所规范的内容物权法规范不到的内容,也可以物权法与现实接轨的实施性规范。但不管怎样,房地产法只能是对房地产物权的扩展和合理限制,只能以物权法为依据,不能与之相冲突,更不能替代物权法。

新颁布的土地管理法范文第2篇

农地承包经营是特殊历史条件下的特殊产物。“”时期,政府将地主的土地分给农民,并颁发《土地证》,土地归私人所有,以后通过互助组――合作社――的政治运动方式将私人所有的土地公有化,实行集体土地所有制。1962年9月27日颁布的《农村工作条例修正草案》规定:“生产队范围的土地都归生产队所有,这种制度定下来以后,至少三十年不变。” 1982年,“大包干”生产责任制在全国普遍推行,但土地集体所有的性质仍未改变,1988年、1993年、1999年的三次宪法修正案将土地承包制度固定下来并延续至今。

土地承包经营权是不完整的土地使用权。一般认为,土地承包经营权是土地使用权的一种,两者有十分明显的区别:

1.取得方式不同。对于承包经营权,政府主要通过合同关系,实行“大稳定、小调整”,“增人不增地、减人不减地”的基本管理模式。对于新增加的人口,则通过转包、机动土地调整以及婚迁等方式取得相应的承包经营权。而集体土地使用权的取得方式是行政许可,村民建住宅、从事农业专业生产以及兴建乡村企业需要用地,须依法报政府土地行政主管部门批准,然后由政府颁发集体土地使用权证。

2.权能不同。农民承包土地的数量依家庭人口、劳动力、资源数量等可多可少,承包人之间可以存在较大的差距,特别是地区差别非常大,而取得集体土地使用权的数量例如宅基地等有十分严格的标准;承包经营的土地只能用于农业,且不得买卖,集体土地使用权的用途限制相对较少,可以依法上市流通。

3.使用期限不同。承包经营权为三十年,而集体土地使用权无明显的时间限制。

农地承包经营活动有专门的法律规范来调整。《农村土地承包法》是规范农地承包经营活动的主要法律,此外,《土地管理法》也有相应的规定,但由于两部法律的政府行政主管部门和颁布的先后次序不一样,农地承包主要依照《农村土地承包法》、由农业部门和林业部门管理。

新颁布的土地管理法范文第3篇

农村和农民问题的根本是农村土地问题。因此,良好的土地政策是农村经济发展、社会稳定的现实基础。

革命时致力耕者有其田

中国共产党成立以来,一直致力于探索一条具有中国特色的解放和发展生产力道路。中国共产党登上政治舞台后,认识到地主所有的封建土地制度、土地占有关系很不合理,严重阻碍中国生产力的发展。于是提出了“耕地农有”的口号,实行了土地革命,使“耕者有其田”得以实现,调动了农民的生产积极性,解放和发展了农村生产力。

1927年11月,中国共产党在海陆丰县建立了中国第一个苏维埃政府。同时,建立了土地机构,县设土地革命委员会,区建立土地科,分田给农民耕种,给农民、士兵发土地使用证。海陆丰工农兵代表大会还通过了议案――《没收土地案》。这实际上是土地革命战争时期的第一部土地法,第一次提出由苏维埃政府发田地使用证给一切分得土地的农民,并明确了“有土地使用证,才能享受土地使用权”。

党中央在延安战斗的十三个春秋中,为全国开创和奠定了“土地法定、地权证定”的重要基础。1937年9月20日,实施《陕甘宁边区政府颁发土地所有权证条例》。1939年4月,相继颁布了《陕甘宁边区土地条例》《陕甘宁边区地权条例》和《陕甘宁边区土地租佃条例》等。其中都把土地所有权、土地登记、地权处理作为主要章节。

特别应当提到是,《陕甘宁边区政府颁发土地所有权证条例》的颁布,是中国共产党成立16年第一部在法理和制度上比较完善的一部土地确权登记发证的法规。这一条例的颁布和实施,标志着中国共产党对土地确权登记发证在理论与实践上的历史性飞跃。它大大推进了各个根据地、解放区的土地确权登记发证工作,为新中国建立前后的奠定了坚实基础。

1947年9月,中国共产党在西柏坡召开了全国土地会议,详细研究了中国土地制度和的经验,并制定了具有历史意义的《中国土地法大纲》。该大纲共16条。其中,第一条明确:“废除封建性及半封建性剥削的土地制度,实行耕者有其田的土地制度”;第十一条明确:“分配给人民的土地,由政府发给土地所有证”。1947年10月10日,中共中央正式作出《关于公布中国土地法大纲的决议》,要求全国各地民主政府、各地农民大会、农民代表会及其委员会,加以讨论并采纳,并订出适合于当地情况的具体办法。

当时,颁发土地证成为各地完成、巩固胜利成果、确定产权、查实田亩、提高农民生产组织性的一个重要措施。中共中央也及时肯定和推广各地中确权登记发证的成功做法和经验,并多次对一些地区的报告作出重要批示。

建国后紧跟时代新变化

1949年10月1日,中华人民共和国成立。中国共产党成为了执政党,党对土地包括对土地确权登记发证工作更加重视,采取了一系列强化地权的重要措施。

1950年6月,中央人民政府委员会通过和颁布实施《中华人民共和国法》,成为指导的基本法律依据。法规定:“废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制,借以解放农村生产力,发展农业生产,为新中国的工业化开辟道路。”同时规定,把过去征收富农多余土地财产的政策,改为保存富农经济的政策,以便更好地孤立地主、保护中农和小土地出租者、稳定民族资产阶级。

从1950年冬开始,有领导地分期分批地进行。每期一般经历了发动群众、划分阶级、没收和分配地主土地财产、复查总结和动员生产等步骤。在党的正确领导下,到1953年春,除部分少数民族地区外,我国大陆普遍实行了。彻底摧毁了封建剥削制度。

从1953年党确立过渡时期的总路线到党的十一届三中全会召开,是中国共产党领导中国农民确立“劳动群众集体所有,集体统一经营”农村土地政策的时期。在这期间,农村土地政策从“农民个体所有,家庭自主经营”向“农民个体所有,劳动互助”“农民个体所有,统一经营”发展,再向“劳动群众集体所有,集体统一经营”演变,最终发展演变成为“劳动群众集体所有,集体统一经营”的“一大二公”“一平二调”的农村土地政策。

1978年12月,以家庭联产承包责任制为发端的农村改革揭开了中国改革开放新时代的序幕。1979年,安徽凤阳县小岗村勇敢实行土地包产到户,签订土地承包合同,奏响了土地使用改革的序曲。

从80年代起,中国开始土地管理制度的改革,主要分两方面进行。第一,土地行政管理制度的改革。1986年,国家通过了土地管理法,成立了国家土地管理局。第二,土地使用制度的改革,把土地的使用权和所有权分离,在使用权上,变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用,使其真正按照其商品的属性进入市场。

中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。

在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

总书记2008年9月30日专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,发展适度规模经营。

土地流转的决定将是自实行土地的家庭联产承包经营制以来乡村财产制度的一次重大变革,对农村经济、乡村治理都将产生重大影响。而之所以提出土地流转的变革,也是缘于农村现实状况。

其一,在城市化的推动下,大批农民进城变身为农民工,导致农村大片土地撂荒,危及粮食安全。其二,先前的家庭联产承包制,多是以家庭为单位小块经营,缺乏规模化、集约化经营,导致效率低下,农业产出低。其三,城乡二元体制束缚了农村的发展,一边是城市化的一路高歌猛进,另一边却是农村经济发展的停滞不前,导致城乡差距越来越大。

新颁布的土地管理法范文第4篇

关键词:主干法 可操作性 法律监督

欧洲城市管理法规体系发展背景

城市规划管理与法规体系发轫于欧洲,最先出现在英国。大致可分为两个阶段:宣言法阶段和主干法阶段。所有早期进入市场经济国家的第一部国家级城市规划专门法律 , 都带有明显的宣言性倾向, 并以此作为一个国家统一的城市规划专业法律体系的初步基础。1848年英国诞生了一部《公共卫生法(Public Health Act )》,从此,现代城市建设拉开了法制化发展的序幕。

各国在本国的城市规划宣言法诞生之后 , 都经历了一个逐步完善和修订阶段 , 使城市规划法 的可操作性得到了不断的加强 , 城市规划法的涵盖面得到了不断的补充。城市规划法系的建设从 宣言法阶段进入主干法与辅助法相结合的阶段。 德国在1987 年编制了《

建设法典 》就是主干法阶段的代表。

德国城市法规体系历史沿革

德国在20世纪之前只有一部 《城市公共建设法》 。并没有一个真正意义上的规划法。1868年以及1875年,巴登和普鲁士分别颁布了《建筑红线法》,标志着德国城市规划法的诞生。直到1960年颁布的《联邦建设法》,这才是德国的第一部全国性的城市规划法。

1970年后,德国的城市规划管理法规体系有了重大发展,由于城市建设的兴盛,颁布了众多法律法规,逐渐形成了完备的城市规划管理法规体系。针对德国城市的快速发展,部分城市的旧城区面临大量拆建,1970年德国颁布了《城市建设促进法 》 ,制订了特殊的规划措施和财政资助等条款。1976年,为适应石油危机造成的城市产业结构变化,保护和更新现有城市结构,颁布了《联邦建设法补充条例》 。1980年代起,德国改变了60、70年代大面积、推平头式的旧城改造,转向小步骤、谨慎的城市更新,这一条例简化了旧区改造的法律程序。

1987年颁布了新的《建设法典》。综合了《联邦建设法》和《城市建设促进法》两者的内容,并进行了适当的修改。新增了新出现的城市生态、环境保护、重新利用废弃土地、旧房更新、旧城复兴等方面的内容,这部法律是德国规划管理法规的核心法律。

德国城市规划核心法解读

1987年颁布的《建设法典》确定了德国城市规划法的基本框架。这部法律后来通过多次修改,但是依然保持了主题框架,作为现代德国城市规划法规体系的和心法存在。德国的整个城市规划法规体系都是建立在这部法律的基础之上。在整个世界规划法规体系当中,都是非常具有代表意义的。

根据德国城市规划的法律体制,《建设法典》本身并不涉及建筑的具体法律规范,主要从城市规划出发,处理规划和建设项目审批,包括保障并能征购公共建设需要的用地;将公共和私人建设项目纳入城市结构秩序和城市形式秩序设想的框架。

《建设法典》共分一般城市建设法、特殊城市建设法、其他法规和以前法律的过渡和终止规定等四大部分。一般城市建设法以《联邦建设法》为基础,特殊城市建设法以《城市建设促进法》为指导。

一般城市建设法的主要法律手段是制定建设导则和建设规划。 主要对城市这个层次上的建设指导规划进行了划分,将其分为预备性建设指导规划(即土地使用规划),以及约束性建设指导规划(即建设规划)。

特殊城市建设法是针对旧区改造和城市开发的特殊问题而制定的。城市建设中的旧区改造措施、城市建设的开发措施、保护条令和城市建设命令、社会规划对困难者的经济资助、租赁关系、与改善农业结构措施有关的城市建设措施等都属于特殊城市建设法的范畴。

德国城市规划编制流程解析

德国城市规划编制流程和我国的相仿,也大体分为以下三个部分:组织、编制和实施。

在规划组织阶段,德国的镇、区肩负着管辖地方权限之内的自治管理以及作为国家派出机构的委托管理两方面的职责。而从事城市发展规划和城市规划管理的机构形式和从属关系几乎是相对独立的。在德国,城市规划管理的机构形式可以根据各个城市议会和市政管理当局之间不同管理权限进行划分。

市场经济的条件下许多问题通过企业化的途径加以解决更快。因此,德国不少镇、区成立或者组建了为城市更新和城市改造服务的市场化公司,以便利用市场的优势。

在规划编制阶段,镇区政府对规划编制的只保留委托权,以及镇、区议会对规划的审议权,特别强调公众参与,分为2个阶段:一是在规划编制之前,邀请有关部门和市民就规划的编制和调整提供建设性意见,二是在规划编制完成后,通过规划展示向市民征集批评意见。

在规划实施阶段,为了保证建设导则的顺利实施,尤其是为了保证建设导则要求的维护全民福利所需要的公共用途的用地,包括道路用地、公共开敞绿地、公共建筑用地的征用,德国制定了强行征购、禁止改建等法律手段。

由于制订具有法律约束作用的规划控制各地区发展的不平衡,所有地区的建设发展都需要在共同的建设目标下得以控制和引导,在法律上对不同地区的建设发展采取了不同的法律手段,但是又都将它们纳入统一的规划目标框架之内。

德国城市规划法规的借鉴与总结

德国是一个非常严谨的国家,法制化程度也很高。从它的城市规划法规体系当中,我们可以总结出以下几个值得借鉴的特点,用于指导我国的城市规划法律体系建设:

一、对土地使用者的约束力很强。

德国城市规划法除了含有规划编制和管理的内容之外,主要还是土地使用的法律,严格规定了土地使用者在自由支配土地财产的同时承担相关的法律义务。

二、规划控制更加细致有效

在德国,由于起法律约束作用的规划是建设规划(类似于修建性详细规划)而不是城市的发展规划,规划的实施能力和法律约束力都要更加细致和便于实施。

三、重视公众参与,并有明确的实施规定

德国的建设法则明确规定,在规划制定过程中必须尽早告之市民有关规划的目标、规划方案和影响,以便于及早听取市民的意见进行规划修改。建设指导规划在接受市议会审议时必须向公众公开展示听取意见一个月,这些都一直被严格地执行。

参考文献:

新颁布的土地管理法范文第5篇

关键词: 铁路用地;地籍管理;铁路运输;服务保障

中图分类号:F540.3 文献标识码:A

铁路用地地籍管理作为地籍管理中的一种专业管理,具有其特殊性和专业性。铁路用地属国家土地分类中建设用地中的专项用地,具有其特殊的历史沿革、构成因素、保护功能等特定情况,铁路用地是带状串珠、开放式多邻多边界分布;是跨行政区域不间断地沟通城乡纽带;是保障运输安全,关系人民生命财产实施安全保护空间隔离特点,下面仅从以下两方面谈谈铁路用地的地籍管理。

铁路用地地籍管理历史沿革

1.解放前铁路用地地籍管理形成较久

铁路用地地籍管理历史较早,做为地籍管理的原始阶段较为规范。就哈尔滨铁路局而言,早期铁路用地的地籍资料出现在中长铁路、日伪时期,对铁路线路区间及站区的用地全部测绘成图。1932—1945年8月,哈尔滨铁道局的铁路用地,除侵占中国自建铁路用地外,1935年又购买了中东铁路及其用地57 735.03公顷,又以新建铁路占用了大量土地。日本投降前,仅为哈尔滨铁道局所有土地就达82 600.1公顷。人民铁路时期由于每个阶段局界的变化以及新线、复线、枢纽工程建设,铁路用地占有量每个阶段都有变化。总之,每个时期的铁路用地得来都是一部民族耻辱记载,饱含中国人民的辛酸与苦泪。

2.建国后铁路用地地籍管理逐步规范化与制度化

哈尔滨铁路局中长铁路1950年测绘结果,铁路用地总面积为80537.9公顷。较中东铁路减少63752.5公顷,缩减的地段,已退交给东北人民政府。1953年成立的新哈局,接管了中长铁路管理局的全部用地和新划入的铁路用地共89012.7公顷。1956年后,经过沈阳铁路管理局建立、牡局的成立和撤消、齐局并入哈局等变化,到1983年末,哈局铁路用地总面积为58588.5公顷。

1950年6月,中央人民政府颁布《铁路留用土地办法》,规定铁路路基高度在3米以内者,双轨线自线中心起,两旁各留30米,单轨线自轨道中心起,两旁各留20米,特殊地段需要可增加用地。原有铁路所属地产未被破毁有案可查者,仍照原地或其他土地交换,将土地交还铁路。铁路原有用地,仍照原界予以保留。1982年12月20日《国务院关于保护铁路设施确保铁路运输安全畅通的通知》(国发[1982]151号)第一条规定:“凡是铁路部门按一九五O年中央人民政府政务院颁布的《铁路留用土地办法》和一九八二年国务院颁布的《国家建设征用土地条例》的规定,合法留用和征用的土地,均属铁路用地,由铁路部门管理。铁路用地不得视为征而未用的土地,严禁随意占用。任何单位和个人,未经铁路部门同意,不得在铁路用地内修建永久性或临时性建筑物。1990年9月7日《铁路法》第三十七条规定已经取得使用权的铁路用地,应当依照批准的用途使用,不得擅自改作他用;其他单位或者个人不得侵占。1992年10月27日原国家土地管理局和铁道部联合颁布了《铁路用地管理办法》,规定铁路用地属于国家所有,由铁路部门利用和管理,受国家法律保护。2005年4月1日颁布实施的《铁路运输安全保护条例》第九条规定,任何单位和人不得破坏、损坏或者非法占用铁路运输的设施、设备、铁路标志及铁路用地。由此可鉴,铁路用地历来是有法可依,有据有图可查,而且随之的图纸和权属资料管理都是当时各历史阶段最完整最清晰的地籍管理,铁路用地的地籍管理沿革和权属资料管理都是比较规范的,在各历史现料阶段都较高的专业技术水平。

二、现阶段铁路用地地籍管理的目的和作用

1. 铁路用地地籍管理是铁路运输生产和发展的重要基础和保障

随着铁路政企分开和深化铁路投融资体制改革的推进,铁路主辅分离辅业改制、生产力布局调整工作涉及铁路用地资产处置、划分使用工作越来越重,铁路土地资产在铁路跨越式发展中的基础和保障作用也充分体现。事实上,无论是发达的铁路网建设,还是扶持辅业发展都离不开土地,中国铁路总公属作为国家授权投融资机构,其原划拨土地,可采取授权经营方式配置,那么铁路用地地籍管理在铁路政企分开、投融资改革和主辅分离辅业改制、生产力布局调整等方面都发挥着重要作用。通过开展土地资产清查、土地调查、土地权属变更和土地资产划分使用等工作,可以准确地掌握铁路用地的数量和分布情况,能够科学评价铁路改革工作中土地的保障能力,从而为铁路体制改革发展提供准确科学的依据。

2. 铁路用地地籍管理是规范铁路用地市场的重要手段

近几年来,一些地方政府越权审批铁路用地,在铁路用地上“开天窗”;有的地方政府存在严重的地方保护主义,对铁路用地不予办理申报登记、查验确权等工作,致使铁路用地权属纠纷问题有增无减,铁路用地被路外蚕食、被政府无偿收回土地收益流失等问题大量发生,严重地影响了铁路正常的生产、生活秩序。因此,加强铁路用地地籍管理对规范铁路用地市场秩序起着重要的作用,确保铁路用地资产收益,防止资产流失,实现铁路用地管理从资源管理向资源、资产并重管理转换。

3. 铁路用地地籍管理是实现严格保护、合理利用、综合开发铁路用地的重要基础

主辅分离辅业改制土地资产划分移交、编制和修订铁路土地利用规划、审批铁路建设用地、查处违法违规处置铁路用地等土地管理工作,都广泛利用地籍图件、数据、文字资料。各项土地管理工作以地籍成果资料为基础依据,才能真正将铁路用地处置、土地有偿使用、土地用途管制等各项管理落实到位,提高管理的科学性、准确性,防止滋生腐败现象,确保铁路用地管理按照科学发展观,实现全面、协调、可持续发展。

所有这些情况都表明,铁路用地地籍管理工作已成为连结铁路用地管理各项工作,特别是铁路运输安全和体制改革工作的桥梁和纽带,铁路用地地籍管理必须不断的转变观念,逐步改变铁路地籍管理工作资料陈旧、管理手段落后、难以满足铁路快速发展这个中心工作的需求等弊端,借助铁建设发展的机遇,推动铁路地籍管理的全面发展。

4.铁路用地地籍管理是科学严谨管理铁路用地的重要举措

随着土地资源的日益紧缺,国家又先后出台一系列政策措施,实行最严格的土地管理,坚守18亿亩耕地红线等。铁路用地被作为存量土地,面临要盘活要合理开发利用的强大压力,特别是铁路用地大都处在当地的繁华地段,商业和经济效益较大。另一方面铁路用地的利用和开发改造滞后,影响到地方城市改造和城市规划,铁路职工也迫切要求改善居住条件和生活环境。这就要求当前铁路地籍管理要确保权属合法,资料完整,地籍图纸和资料必须保持现势性和科学性,能为铁路用地的保护和利用提供法律凭证和依据。铁路用地地籍管理就要围绕依法用地,凭证管地,动态管理,现势准确开展铁路用地的确权领证,变更登记,土地调查,数据库建库和应用工作。这也是国家提出的集约和节约用地对铁路用地地籍管理工作提出的要求,国务院2004年通过的《中长期铁路规划》,我国铁路将实施和谐铁路建设战略,铁路迎来了高铁项目新一轮铁路建设高潮。铁路部门是我国的用地大户,现有和规划建设的铁路不可避免地要占用相当数量的国土资源,特别是宝贵的耕地。除涉及铁路运输生产安全的以外,其他铁路用地,应当在坚持严格按照国家土地部门批准的用途管制的原则下,按《国务院关于改革铁路投融资体制加快铁路建设的意见》(国发[2013]33号),加大力度盘活铁路用地资源,鼓励土地综合开发利用。文件要求支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构,其原铁路生产经营性划拨用地,可采取授权经营方式配置,由中国铁路总公司依法盘活利用。鼓励铁路创新节地技术,对现有的铁路建设用地的地上、地下空间进行综上所述合开发。地方政府要支持铁路进行车站及线路用地一体规划,按照市场化、集约化原则实施综合开发,经开发收益支持铁路发展。这就为盘活铁路划拨用地,综合开发铁路用地明确了提供了依据和政策支持。实行科学规范的铁路用地地籍管理,就能为这些工作提供基础资料和数据,为铁路工程建设和盘活铁路用地,合理开发利用铁路用地提供准确的资料和分析数据。

5.铁路用地地籍管理也是落实《铁路运输安全保护条例》的重要保证

2005年4月1日《铁路运输安全保护条例》颁布实施又在铁路线路一定区域内设置了铁路线路安全保护区,从铁路线路安全保护区的技术角度和涉及铁路用地权属边界与铁路安全保护区边界出现的不一致时都是铁路地籍管理工作研究的问题。虽然铁路线路安全保护区不涉及铁路权属问题,但《条例》规定在铁路用地能满足铁路线路安全保护区划定要求的情况下,铁路线路安全保护区的划定由铁路管理机构决定。这样的规定是因为在铁路征地时,地方政府已对铁路用地进行了审批,对铁路建设用地及安全保护的需要已经审核同意。所以,在地方政府已经批准的铁路用地范围内设立铁路线路安全保护区,可以不再由地方人民政府进行审批。相反就需要由县级以上人民政府划定,可见为了更好地协调处理好铁路用地与铁路线路安全保护区的关系,铁路用地权属是至关重要的。所以,铁路用地地籍管理也是贯彻落实《铁路运输安全保护条例》的重要保证。

参考文献:

1.《土地管理法》 第九届人大常委会第四次修订 1999年

2.《铁路法》 第七届人大常委会第十五次会 1991年

3.《铁路运输安全保护条例》2005年

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