购小产权房合同范文第1篇

出卖人：

法定代表人： 联系电话：

买受人姓名：

身份证

地址：

联系电话：

电话：

买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房）＿＿层＿＿号房。该商品房的用途为＿＿，属＿＿结构，层高为＿＿米 ，建筑层数地上＿＿层，地下＿＿层，暂定名＿＿。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房合同约定建筑面积共＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿平方米

第二条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：

按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米＿＿元，总金额（人民币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

第三条 面积确认及面积差异处理

根据规定按照房地产管理局相关部门实测面积，多退少补。 ；

第四条 付款方式及期限

买受人按下列第＿＿种方式按期付款：

1.一次性付款

买受人在签订本合同时，一次性付清所购房屋全部房款。

2.分期付款

第五条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿2＿种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

1）逾期在＿30＿之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿五＿的违约金，合同继续履行；

2）逾期超过＿30＿后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿5＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿五＿。

第六条 交付期限

出卖人在＿＿年＿月＿日前，将商品房交付买受人使用：

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿180＿日内告知买受人的；

2.遇政府规划变更。 ；

第七条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1.水、电设施在房屋交付时达到使用条件；

2.暖气设施在房屋交付后第一个采暖期达到使用条件；

第八条

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有

2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有

3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有

4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有

第九条 买受人的房屋仅作＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

第十一条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第十二条 本合同共＿＿页，一式＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

第十三条 本合同自双方签订之日起生效。

出卖人（签章）

买受人（签章）

＿＿＿年＿＿月＿＿日

购小产权房合同范文第2篇

小产权合同范本实用新版

出卖人(甲方)： 身份证号码：

买受人(乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本

合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其所购买的位于_________________________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)及______________________________________________(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双

倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、该该房屋具备过户条件时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关

法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对——的房屋占用、使用、收益、处分、

出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房与他人订立《买卖合同》。甲方保证在交接前对该房屋没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与与有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责赔偿。

六、违约责任1、甲方应当于20xx年 月 日交付乙方房屋，并将有关该房屋的买卖合同、相关权利凭证一并交付乙方。甲方如不按合同规定的日期交付，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损

失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款

的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行

使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋

价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因甲方原因致第三人向乙方主张该房屋权利，对乙方造成经济损失由甲方赔偿。

6、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;

协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________

仲裁委员会仲裁。

2、依法向——区人民法院起诉。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效

力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方： 乙方：

年月 日 年月日见证人： 年月日年月日

表达二手小产权购房合同

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

___年__月__日 ___年__月__日

见证人： ___年__月__日

小产权房购房合同范本

出卖人(甲方): 身份证号码:

买受人(乙方): 身份证号码:

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

购小产权房合同范文第3篇

[关键词]小产权房；问题；解决；原则。

小产权房被热议源于其与商品房存在巨大的价格差异，其在实际解决老百姓的刚性住房需求的情况下，又存在着权属上的争议，巨大的售后风险。追溯小产权房的历史，没有人能够明确第一幢小产权房是何时修建的。根据目前理论界的讨论，小产权房产生于上世纪 90 年代，至今为止，已有二十多年的历史，小产权房最初开始多是休闲度假的别墅，直至近十年，伴随着房价的一路上涨，老百姓的刚性住房需求难以在正规的商品房市场得到实现，而小产权房相对低廉的价格却在老百姓的承受范围内，所以小产权房才衍变为当前以居民住房为主的形式，迎来了小产权房的空前繁荣期。据调查，在全国各地的城区或城乡结合部，小产权房不断涌现，并且数量越来越多，建成或在建的小产权房达 90 多亿平方米，小产权房在房地产市场上所占份额已达 10%以上，在北京、深圳等地房价特高的地区，小产权房在房地产市场上所占比重甚至达到 30%以上。随着小产权房数量的不断增多，入住居民的增加，小产权房所附带的各种问题将不断加深，治理难度也将不断增大。因此，解决小产权房存在的问题刻不容缓。

一、本文所研究的小产权房。

虽然小产权房已成为时下热议的话题，然而，何谓小产权房至今并无一致的说法。原因在于小产权房并不是我国法律法规上明确界定的概念。这一称谓来源于社会生活中，是社会公众为了能够辨别这一类型的房屋形式而赋予其的称谓。目前，在社会生活中存在两类主要的小产权称呼：第一类小产权房，是相对大产权而言的，各商品房业主获得《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。在此类中，大小产权的存在仅仅是一个动态过程。根据我国《土地法》、《房地产法》等的规定，开发商在开发商品房前，需要获得以开发房地产为用途的国有出让土地，并且办理土地出让手续，缴纳国有土地出让金等税费，并立项开发，由国家相关职能部门发放给开发商国有土地使用证和房屋预售许可证，取得由国家统一颁发的以整栋房屋为对象的《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。“大产权房”在商品房交房前后应当根据购房合同内容，到国家相关房产登记部门，分割产权给各商品房业主，此时，便产生小产权房。并且，由于此类大小产权房是符合我国相关法律规定的，始终会由大产权房变为小产权房，所存在的仅是程序办理问题，不存在是否合法的问题。第二类小产权房，是相对于通过国家合法审批建设，最终可以拿到《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》这两证的房屋而言。这类小产权房可以细分为：1.占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2.在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

笔者认为，第一类小产权房仅仅是商品房开发中产权分割的动态变化，唯一变化的是产权数量和对象，其本质并无变化，不应当以大小产权进行划分。而第二类才是当前国家出台相关政策进行调整的小产权房的具体内涵，并且应为广义的概念。

第二类中最为普遍的，以房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织，在农村集体土地上建设并向非集体经济组织成员销售的房屋，通常情况下购房者能得到由乡镇政府或者村委会制作的“房产证”类型，应为小产权房的狭义概念。①本文要进行研讨的即为第二类小产权房。

二、小产权房存在的问题。

基于上文对于本文所探讨的小产权房的明晰，我们明确了小产权房的内涵和外延，同时也可以发现小产权房存在以下几种问题：

第一，违法性问题。我国《土地管理法》第 34 条②规定，开发房地产应当使用经国家出让的以房地产开发为用途的国有土地。农村及军队等集体的土地，原则上不能进行商品房开发，除非经国家征收，从集体土地转变为国有土地性质后，经国有土地出让给房地产开发商进行开发建设。农村及军队等集体的土地所能建设的住房应为集体内部人员住房，且不能对集体外的人员出售。而当前我国出现的小产权房，最为普遍的即是在集体土地上进行房屋建设，并向社会公众进行出售。这样的房屋建设违反了我国关于土地使用应按土地性质的使用的规定，也违反了我国关于房屋建设的审批备案的程序规定，属于我国法律明文禁止的范畴。我国政府迟早将对这些违法违规建筑进行整顿清理，这就使得这些房屋建设存在不稳定性。如政府最终将此类小产权房进行强迁或转为租赁性质，则购房人出于刚性住房需求，以获得固定产权及居所的目的就不能实现，购房人的利益将严重受损，并将再一次被抛进高昂房价的商品房市场。

第二，产权问题。虽然小产权房具备了普通商品房的使用性质，但相关的规范商品房的法律法规并不适用于小产权房，小产权房并不能像商品房一样办理产权登记。根据我国《房地产法》、《物权法》的规定，房屋的产权归属，适用登记原则，以登记为准。也即是说，即使许多小产权房的开发商或出卖人均承诺，小产权房一经签订买卖合同，付款交房，购房人即可拥有小产权房的所有权，但在法律层面上，小产权房并不属于购房人。

如果小产权房发生所有权纠纷，购房人难以在法律层面上维护自身的合法权益。根据当前法律规定，小产权房的购买合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，主要是不得违规建设和不得违法上市交易等，应认定购房合同无效。购房人往往只能收回已付的购房款，获得合同约定的违约金或同期商业银行流动资金贷款利息。而在实践中，违约金的比例应不超过购房款的 30%，否则将被认定为过高，而商业银行贷款利息相较则更低。相比当前房屋升值情况，无论获得违约金还是银行贷款利息，从长远看，购房者均在不同程度上被剥夺了预期可得利益收入。

第三，拆迁问题。由于当前已建或在建的小产权房，均是不符合我国法律法规规定的，即不符合国家土地用途的整体规划或违反法律规定的土地用途等。购房人在购买小产权房后，可能被拆迁：其一，是我国相关部门对小产权房进行整顿清理，将违法违规建设的小产权房进行统一拆除；其二，即国家并未对小产权房进行整顿拆迁，而是通过合法的征收集体土地，将集体土地转变为国有土地另行规划使用。此两种情况，任何一种的出现，首先将导致购房者失去房屋，其次，由于小产权房产权不明，购房者并非产权人。因此，根本不能参与产权拆迁补偿，而作为实际使用人所获的拆迁补偿，其数额与产权补偿相差甚远。购房者完全是处于被侵害的地位，只能眼见利益的受损。

第四，售后问题。小产权房由于不符合相关法律法规的规定，关于商品房容积率、绿化面积等规定均不适用于小产权房，换言之，是小产权房并没有要遵守这些规定的必要。因此，在小产权房建设中，众多的小产权房存在整体规划不合理问题，如房屋间距不足，严重影响采光等。另外，由于对于小产权房存在监管缺失，以至于小产权房的物业管理，小区保安设施都存在不同程度的缺限。另外，对于在建的小产权房，由于不能获得银行贷款支持，开发过程中大量依赖开发自有资本或民间借贷资本，一旦开发商出现资金链断裂，小产权房极易变成烂尾楼，即时勉强完成开发，也很可能存在开发商为节约成本的偷工减料行为，使小产权存在房屋质量问题。

第五，转让问题。由于小产权房得不到法律法规的认可，小产权房不具备通常意义上所说的资产特点，其不能进行合法的转让，也不能办理抵押贷款等，这些情形，在当今社会都是对购房者资产升值和资产变现的严重限制。并且，这也导致房地产市场交易主体范围变窄，不利房地产市场的发展。规范和活跃市场的手段，至今而言，不外乎是国家宏观调控干预和市场自我调节，而竞争不仅是市场内在之义，同时也是调节市场的重要手段。

三、小产权问题的解决原则。

通过前文的论述，我们已经得知小产权房所存在的各种问题，为维护老百姓的利益，应当积极调控和整顿小产权房。对于当前小产权房问题，已经不是极个别的老百姓违规建房，违规买房的问题，其是与当前高昂房价难以调控，社会贫富差距严重等社会不公平象一体而生的。因此，对于涉及众多老百姓利益的小产权房问题，不能以取缔作为这一问题的解决原则，而应当以合法化为基调处理小产权问题。

（一）小产权房问题应以合法化为基本原则。

虽然小产权房存在违法问题，但其原因究竟是老百姓无视法律、故意为之，还是迫于当前高昂房价的无奈之举。笔者认为，随着法律的不断普及，老百姓其实对于基本的法律已经有所了解，而对于房屋此类资产，老百姓在购买时，大多也反复咨询，了解甚多。许多老百姓完全是在高昂的商品房房价逼迫下选择购买的小产权房。因此，购买小产权房实是老百姓的无奈之举。从法理上讲，国家的行政行为致使老百姓的利益受损的，应当承担国家赔偿的责任。然而，对于小产权房问题，并非是哪一个具体行政行为导致的，也不能确定老百姓的利益损失，赔偿也无从谈起。基于此种情况，国家对已购买的小产权房合法化，不仅是本着以人为本的理念，实际解决老百姓问题，同时也是对于政策失误致使高房价问题，对于老百姓的一种补偿。

再者，小产权房所使用的大多数是村集体土地，此类土地是否完全不能流转，然而，根据法律规定，国家将集体土地征收后，再将变性为国有土地的原集体土地进行出让。当前小产权房占用的土地只是未依法进行土地性质的变更，如其办理相关手续，不合法问题即自然解决。同时，集体土地征收要向老百姓进行征地补偿，向开发商出让时需要收取土地出让金。而小产权房大多是开发商与村集体组织或老百姓共同开发的，土地补偿和缴款的主体具有同一性，因此，只要允许此类小产权房的合法性，国家相关部门也可减少工作量，同时也可以减少农民因征地补偿过少而引起的各种矛盾。另外，减少或放开部分集体土地征收工作，可以引导各级政府积极促进其他实体经济的发展，形成合理的财政收入结构。

（二）坚决抵制将小产权房取缔或改为租赁形势的观点。

将小产权房直接取缔，并进行行政强制拆除是完全的错误做法。取缔小产权房就是直接对已购小产权房的老百姓房屋产权，预期可得利益的直接剥夺。同时，也会造成有关小产权房的合同纠纷井喷式的出现，造成社会不稳，大大增加司法部门的工作量。而对于已建小产权房的强拆，更是对于生产资料的严重浪费。强拆之后，失去小产权房的老百姓又将重新购房，购房就意味着要有建房，建房又需花费原材料。如此反复，除了造成GDP 的虚高，对于老百姓而言并无实质受益。而相反，当前老百姓的购房压力已经非常巨大，根据市场规律，可售房屋存量的增加，对于降低房价百利而无一害，与当前国家对于房地产市场的调控政策异曲同工。

同时，主张将小产权房改为租赁房也是不可取之策。当然，并不是因为这一措施不能解决当前小产权房的基本问题，而是因为小产权房改为租赁房屋后，所适用的法律规定即为《民法》、《合同法》中关于房屋租赁的规定，其中房屋租赁合同的期限最长不得超过 20 年。也即是说，小产权房改为租赁房后，不仅让小产权房购房者无法取得产权，同时也造成居住的不稳定和不确定性，租房者很可能面临 20 年后即需搬家的风险。从实际生活来看，不稳定生活设施，也将降低小产权房的居住者对家用电器等生活设施的购买欲望，对我国调动内需政策的影响。

综上所述，笔者认为小产权房应当在合法化的原则下进行整顿和规制，引导小产权房积极进入房地产市场，以价格竞争调整商品房房价，最终实现房地产市场泡沫的消亡，真正解决小产房问题，解决老百姓的住房问题。

[注释]

①焦冰冰“，小产权房”法律问题研究，大连海事大学，硕士研究生论文。

②《土地管理法》第 34 条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇） 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

[参考文献]

[1]畅金钊，畅浡含。小产权房的分类、存在问题及对策建议。西部金融，2011,（10）。

[2]陈耀东，吴彬“。小产权”房及其买卖的法律困境与解决。法学论坛，2010-1,（1）第 25 卷，总第 127 期。

购小产权房合同范文第4篇

关键词：小产权房；法律政策；小产权房买卖 

 

引言 

 

房屋产权本无大小之分，如果从法律上来评价小产权房，小产权房就是无产权房。小产权房并非一个严格的法律术语，而是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建立的房屋和在集体土地上建立的房屋，是一种社会现象而已。简要概述之，国家发产权证的叫大产权，如开发商在办理合法的立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，甚至没有任何证书而只有当事人交易的一纸合同。 

近几年，随着商品房价的大幅涨价，小产权房不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反有愈演愈烈的趋势。不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等的权利，但是中央政府却一直裹足不前，而这种权利的模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护，滋生了大量冲突，无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中的妥协处理策略，而现有的法律政策规定与法院判决更受到学者的强烈批判，这就需要我们讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关的纠纷。 

 

一、小产权房的尴尬现状与司法困境 

 

相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜得多，这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。但由于小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户。 

由于小产权房权利本身的不清楚、不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋。这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。不少法院都受理过“小产权房”，一般都是判决合同无效、原房主收回房产。比如2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。 

北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，但也发生了不少纠纷。在媒介所普遍关注的李玉兰和村民马海涛的房屋买卖纠纷中，李玉兰于2002年7月在北京宋庄辛店村与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。通州法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，马海涛要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。2008年1月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济朴偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70％。 

法院的判决是否合适笔者暂不评价，此案例中各级法院虽然都普遍认定合同无效，但实际上都倾向于保护购房者的权利。比如，北京二中院认为造成合同无效的理由在于农民反悔，但合同无效是自一开始就无效，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院一方面不想与政府政策发生冲突，另一方面又似乎认为应当保护购房者的权益，而做出折中的判决。但是该判决明显存在法律上的漏洞，也有损于法律的统一与权威。 

上述案例是单个农民将原有农村房屋出售后，因为房价变化或者政府拆迁等一方可能违约。而违约方既可能是售房人，也可能是购房者。法院审理该类案件的焦点在于小产权房买卖协议是否有效这一问题之上。但这类案件还不是争议更多、也更普遍的小产权房纠纷。由集体经济组织修建出售的小产权存有更多争议，因为其涉及的权利主体更多，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。比如2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。在这类案件里面，购房者与地方政府之间、集体经济组织与地方政府之间都存在异常尖锐的矛盾，各级法院很难处理这些争议。 

购小产权房合同范文第5篇

【关键词】 小产权房 住房保障 土地流转

一、小产权房的概念及法律性质

小产权房并不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，政府文件中也经常会出现“小产权房”的称谓。实际上，“小产权房”是相对于大产权房而言的，所谓“小”，就是没有经过县以上政府土地管理部门颁发的土地使用权证，而是县以下政府，包括镇、乡、村委员会颁发的产权证，因此起名曰小产权房。它是在农村宅基地、集体建设用地或者在农业用地上开发建造的用于居住的房屋。

小产权房初始源于20世纪末大都市郊区的农村出租屋。后来，因为生态环境优于市区，加之城市房价暴涨，一部分租用者干脆买下来，由短期性租用发展为永久性购置。由此刺激了小产权房的变性畸形发展，由最初的个别农户、单个宅院、小规模、低档次的非法私下暗中交易，发展到后来的农村经济组织利用集体土地进行建设用地开发，公开销售，并且愈演愈烈。在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，随着“城中村”的改造和社会主义新农村建设的加快，借解决村民集中居住为由，进行房地产开发，房屋建成后，除安置该集体经济组织成员外，剩余大量的房屋对外销售，于是形成了今天类似这种农民公寓或农民住宅小区形成的“小产权房”。

我国现有法律并未给予小产权房相应的合法地位，因为小产权房往往建设在农村集体土地上，这类土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，这类房屋没有产权，不受法律保护，其交易存在很大的风险。小产权房多次受到国土资源部及住建部叫停，要“刹风治乱”，就是要规范现在在建在售的小产权房的现象。国土资源部部长姜大明在2014年全国两会上表示，针对在建在售的小产权房要“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。

二、小产权房产生的根源

1、城乡二元结构的土地制度

从我国现行的法律对农村集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业生产的权利，要从事非农产业，特别是从事商品化开发建设则必须由国家征收转变为国有土地。农村集体土地被征用的价格和土地的市场价格差距非常大，集体经济组织只能获得少量的征地补偿费，从政策上就剥夺了集体经济组织获取更大的利润空间的权利。为从自己的土地上获取更大的经济收入，集体经济组织在利益驱动下而铤而走险开发小产权房。所以就出现了集体土地未经依法批准，被用于以建设新农村、文明生态村、中心村、农民集中居住区等名义，将集体土地用于非农建设。

2、持续高涨的房价

中低价位房源严重缺位，小产权房建设满足了一定的市场购买需求。近几年，全国各地的商品房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过低收入家庭的实际购买能力，由于小产权房不需要缴纳土地出让金和各种相关税费，价格也只有商品住房价格的30%～50%，而购房者强烈的住房梦，让他们在没有能力购买“大产权房”的情况下，就选择了位置不是很偏远、价格低廉的小产权房。反过来，旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积开发建设，基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，在集体的土地上开发建设小产权房并对外销售。

3、住房保障体制的滞后

随着城乡一体化进程的加快，住房的刚性需求越来越大，但是政府的政策往往难以满足公众的需求。一方面，很多地方严格的限购令，让很多不符合购房政策的市民“望房兴叹”，没有“名分”的小产权房，除了一次性付全款硬性条件之外，没有购买条件限制，不需要出示纳税或社保证明，因此就成为了限购令中的另一选择。另一方面，政府住房保障体系的经济适用房、廉租房或政策性租赁租房发展滞后，况且不少地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，交通、教育、卫生医疗等配套设施很难同步建设，给居民的生活带来各种不便。于是不少购房者把目标投向离市区较近的小产权房。

三、小产权房面临的问题

1、小产权房缺乏相应的法律保障

建设部曾在《关于购买新建商品房的风险提示》中指出，非集体经济组织成员购买在集体土地上建设的房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。其允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不会受法律保护。小产权房虽然具有了商品房的使用性质，但是并不具有商品房的法律性质，所以小产权房并不是商品房，因此也不能享有商品房相关的规则和制度，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。由于小产权房不符合有关规定导致不能合法过户，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到产权拆迁补偿，作为使用人得到的补偿是微乎其微的。

2、开发建设监管缺位

目前，小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，大量资金来源于民间集资资本，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行的监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金链断裂或其它环节出现问题，开发商携款潜逃，房屋开发极有可能变成烂尾工程。而且能否按时交付房屋也有很大的风险，房屋的质量和售后服务难以得到保证，小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，且小产权房没有维修基金，一旦房屋质量出现问题，买受人的利益很难得到维护。

3、物权不完整

物权不完整，不能依法流动。由于“小产权房”是不完整的物权，按照物权法规定，不能在有关部门依法登记，不受法律保护，所以不能依法上市交易，即使遗赠也会因无产权证明，受到制约。我国物权法第39条规定：所有权人对自己的不动产或动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋属于不动产范畴，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。县级以上政府主管部门核发的房屋权属证书有效，因此，乡级政府或村集体组织核发的任何形式的所谓“小产权证”均不具有法律效力。没有合法产权证的“小产权房”只具备了普通商品房的“使用”性质，从法律上说依然没有所有权，即不能享有法律上“占有”的权利，其房屋所有人“收益”和“处分”的权利必然受影响。

四、小产权房的解决办法

1、妥善处理现存的小产权房

对于现存的小产权房，应区分情形区别对待，不能采取所谓的一刀切措施。对于滥占耕地的小产权房、在建和已建未售的小产权房及已经入住的小产权房应采取不同的措施。

首先，坚决禁止滥占耕地的小产权房。耕地是提供粮食的保证，耕地面积趋于饱和甚至减少，无疑为粮食生产埋下隐患。因此，我国土资源部要坚守18亿亩耕地的红线不能动摇。对于那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的，在补缴所有税费的基础上再进行处罚，并且政府要求开发商和农村集体组织通过占补平衡的方式开发出相同数量和质量的耕地。

其次，要坚决拆除在建和已建未售的小产权房。对于在建的“小产权房”项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。

再次，要妥善处理已入住的小产权房。尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有缴纳土地出让金和各种税费，但小产权房已经出售多年，住满了居民，居住氛围已经形成，强行拆除势必激化社会矛盾，影响社会稳定大局。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要支付“转化费用”将小产权转正，即补缴土地出让金和税费等。当然，具体需要缴纳的数额和方式，同样牵涉到许多细节的问题，需要慎重。

2、实行国有和集体土地供地双轨制

近些年，国土部一直在酝酿制定一系列征地制度改革新政，国土部调研组也征求过全国工商联房地产商会的意见，调查了解能否形成政府供地和市场供地双轨制。目前中国是政府垄断土地供应的格局，未来实行“双轨制”就意味着将允许农村集体土地入市。中共十七届三中全会提出来“农村集体建设用地与城市国有建设用地同地、同权、同价”的精神，根据这个原则和精神，对于非公益性质的用地，应该允许农民集体土地入市，在符合城乡统一规划和用途管制的情况下自由交易。而对《土地管理法》中“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，则需要进行修改。

笔者认为，在集体建设用地上建的房子，只要符合规划，只要符合建筑标准，就可以承认它合法，不一定非把它变成征收为国有土地；对农民拥有的农村住房以及集体经济组织修建的“小产权房”，对按照土地利用总体规划、经合法审批建造的房屋，赋予完全产权，允许其自由流转。各地都有不同的情况，只要不改变土地性质，不损害农民利益，各种流转模式都可以尝试。

3、加块政府保障房的建设

中央多次部署要着力解决城镇低收入家庭住房建设、促进农村住房建设，解决住房问题是拉动内需、新农村建设、改善生存条件的重点。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。由于城市中70%以上的常住人口都是中低收入家庭，如果政府不建保障房，低收入家庭何以安居。目前保障性住房制度还很不完善，由于监管不到位和审核不严格，无论是廉租房、公共租赁房，还是经济适用房、限价商品房和棚户改造房，名义上是针对中低收入居民的住房保障，实际上覆盖的却是一些收入和住房都不是最困难的城市居民，结果是进一步扩大了城市居民住房差距，导致了分配不公和设租寻租的问题。如何让保障房落实到实处，解决民众之所需，也是需要政府部门做好监督的问题。

（基金项目：2014河南省社科联、河南省经团联调研课题“城乡基本公共服务均等化治疗保障研究”，课题编号：SKL-2014-155。）

【参考文献】

[1] 小产权房概念明晰，目前等于无产权房[N].山西商报，2007-07-09.