第一章.××村实施旧村改造的必要性和及时性

一.放眼未来,与时俱进,

推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命,农村建设城市化.村庄管理规模化,是党中央和省市县委以后几年中建设社会主义新农村工作的重点项目.城市化经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下,应运而生的全新理念.也是政府运用市场机制来调控城市发展与有限资源之间矛盾的一种经济活动,为加快城乡一体化进程，实现我县城区内的几个乡村由农业向工.商业化的转型，根据市政府关于加快农村改造建设步伐，积极推进农村集镇化、集镇城市化的要求，结合各我村的实际情况，××村村委会及其全体村民决定,积极响应上级号召,群策群力,力争成为高青县第一批“规划科学，布局合理，独具特色，交通方便，设施配套，卫生整洁，环境优美”的社会主义现代化新农村，为高青县的旧村改造做示范带头作用.

为了能够作好旧村改造工作,村两委带领旧村改建领导小组,每家每户做工作.搞测量,经过十几天的日夜奋战,取的了全体村民的一致通过和赞成并完成了楼房兑换的基础工作.为××村的旧村改造打下了坚实的基础.

二.利国利民.义不容辞

××村位于张田路北侧.,张田路.南外环(花博路).和鲁泰路的交会之处,在城市的总体规中以列入了城镇规划之内.也是高青县新开发区的南大门.

随着社会的发展,科学技术的不断提高,农民的生活已经从温饱奔向了小康,对物质文化的生活也有了越来越高的要求,有些刚过温饱线村民盲目攀比,划新宅,建新房,致使我村出现了大量的空白和闲置宅基.久而久之使我村形成了一个庞大的"空心村".

据统计,我村现有人口406人,共计130户.旧村占地450亩,户均占地3.46亩,人均占地约1.12亩,占人均良田地的0.5倍.造成了土地资源的极大浪费,因此,旧村的改造工作是我村一项势在必行的百年大计!

1.旧村改造有利于加快村村民的转型

我村原有土地700余亩,目前,经济开发区已占用我村100多亩(租赁费1000元/年/亩),加上这次城市总体规划修建东外环和南外环又将征用我村土地500余亩(租赁费1000元/年/亩),届时,全村剩余土地将不足100亩.到那时,因我村的特殊位置所剩的这百余亩地也完全可以以1000元/年/亩的价格进行租赁,这样,我村所有村民全部都能在不减少收入的情况下完全脱离了繁重的土地劳动.继而投入别的经营行业.也就基本完成了由农转工转商的过程.

2.旧村改造有利于节约土地增值增收.

我村旧村占据土地面积450余亩,改造后的新村只占150余亩,可腾出土地300多亩用于更充分的利用.据预计,那时,只是此一项,我村村民就可每人每年多增加收入1000余元(仅此项增收完全可以弥补入住楼区后的多余开支).因此,事实上,进行旧村改造后的可利用土地不是减少而且是增加了.

3.原村村民将在改建后的新村中得到更大的受益

据预计,在我村改建后,将来会在新村处形成一个庞大的社区,届时必须配备水.电.暖.有线电视.宽带网络等设施,建全完善绿化.亮化.美化和各项物业管理,并设立购物.餐饮.医疗.幼儿教育.健身娱乐.美容美发.以及各种维修等机构.所有这些都会成为广大村民的又一增收项目.

4.旧村改建会有效的减少村民的重复建设投资

此次的楼房建造绝对按照有关部门的施工标准进行,设计为七级防震的五层豪华居民楼.户形以70---136平方米不等,村民可按照自己的所需兑换和购买.进而减少了不必要的重复建设.

第二章.旧村改建的宗旨以及初步意见

一.土地置换,建设家园

此次进行旧村改造,是响应党中央第十六届五中全会的号召,在为全县做好示范村的同时,造福我村子孙后代.为了加快我村的经济发展,使广大村民都能脱离土地尽快的过上幸福生活,千方百计增加村民收入,把发展外向型经济,引进外商前来投资兴业作为一项加快富民工程来抓.通过招商引资,规划相应区域,以土地置换的方式利用外资建设一个全新的.具有现代气息的新农村.

二.精心组织，统一部署，高标准制定发展规划

我们按照新农村建设出新意、出精品的指导思想，采取学外地、看当地、比着干的办法，2006年在县.镇级领导的带领下,组织村中群众代表以及部分群众到张店区甘家村、南王村.桓台县马桥村.金家村以及泰安.蓬莱等地.学习、借鉴外地经验，通过实地看、问、学，提高了干部群众对新农村建设的感性认识。近来,又在镇委.镇府的大力协助下,进行了各个有关部门的审批工作.同时，组织群众.干部系统地学习十六届五中全会精神和中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见，增强村民对建设社会主义新农村的理性认识。在此基础上结合自身实际，详细制定我村新农村建设规划。对全村167处住宅进行了全面测量.制定出了兑换的初步方案,并取的了户主的同意.

三.咬定目标，精心组织实施

从外地发展的经验看，社会主义新农村建设是通过长期抓、长期积累形成的，最根本的一点是咬定目标不放松，我村无疑也必须走这条路。当然××村有××村的有利条件，我们立足从努力调整产业结构、转变增长方式入手，解放生产力,促进生产发展,农村农民生活富裕,立足通过用先进文化、致富策略、《乡规民约》打造文明乡风，立足通过集镇建设、公路建设、现代化住宅小区建设、生态家园建设等基础设施建设改善群众生活环境，实现村容整洁.力争使我村成为我高青县第一个高标准.高质量的社会主义新农村.

四.充分体现民意，让群众参与新农村建设

新农村是人民群众的新农村，他们日常生活中最缺、最盼、最急的事情他们自己最清楚，建什么样的新农村，他们最有发言权。因此，我们在领导、主导旧村改建时，最重要的是充分听取、采纳他们的建议、意见，体现民意，让群众的主人翁精神在新农村建设过程中迸发出来。为此,我村成立了由15名群众代表组成的××村旧村改建领导小组,分片到户广泛收集村民意见和建议,并在街头按装了群众意见箱,使群众的意见和建议能够得到几时的反应.只有这样才不会出现“急在上头，冷在下头”的尴尬局面，才能调动全体群众参与新村建设的主动性、积极性和进取心，才能全村上下拧成一股绳，加快××村新农村建设步伐。

五.

创新思维，创造条件，扎实推进××村的旧村改造

社会主义新农村建设是一项时代负于我们的历史任务,是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命,农村建设城市化.村庄管理规模化,是党中央和省市县委以后几年中建设社会主义新农村工作的重点项目.

要想扎扎实实的完成这一项历史使命,做好农村建设城市化.村庄管理规模化,建设一个全新的.具有现代气息的新农村.就需要有一个好的规划.高的起点.单一.零散的几栋楼房,想做到水.电.暖等现代化设施配备齐全,是不太现实的.要想做到这些,首先必须有一个初据规模的小型住宅区.据有关规定,一个住宅小区的基本概念是:能容纳3000--5000人居住,建筑面积在十几万平米.基础设施配套比较齐全的才算是一个标准的小型社区.根据我地区的实际情况建造这样一个小区只需要150余亩地.可现在我村不足400人,却占用了450余亩地.因此我们要用150亩置换出这450亩.这样就能节约出了300余亩土地.当然,要完成这一艰巨而宏伟的大业也不是一件简单的事情,为此我们预先做好了大量的调查分析和研究策划.计划将150余亩地全部建设,将本村村民入住后剩余的楼房卖与其他入住户,用所得利润来弥补原村民的资金空缺.

第三章.高青经济的发展及其房产的市场潜力

高青县位于黄河南岸,有三条主要道路穿纵高青,是名列前茅的产棉区,近年来,有许多象鲁泰等大型的全国棉纺企业入住高青.给高青注入了新的活力.随着经济的发展和外来常住人口的增加,带动了房产业的发展,

房地产市场处于由启动阶段向快速发展阶段过渡的关键时期，消费者需求不断增加，住宅价格与投资稳步提高，未来几年将持续发展；城市基础设施建设逐年持续增长，促进房地产开发的稳步发展；当前房地产整体开发效率及水平有限，未来有较大的发展空间，外来开发商对高青本土房地产开发起到了较大的带动效用。

房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好；人均可支配收入增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；住房支出比重及人均住房面积还有一定的上涨空间，房地产业有一定的发展前景；区域经济对周边县镇具有一定辐射效应，对周边经商户有吸引力；高青投资的综合运行成本低。××村位于开发区的南大门,不但,享有投资黄金地带的地域优势、市场优势、信息优势和发展优势，而且其投资成本也低的多，使客商以最低的投入获得最高利润的回报。

××村是一块蕴育着无限商机和广阔发展空间的地盘。随着市场经济的完善和对外开放的更加深入，××村的投资环境将更加优秀。

经济的发展，必然带动对商品房的需求。而住房做为一种特殊的商品也有其自身的需求特点。面积、环境、位置、物业、价格是购房者主要考虑的因素，并同时考虑该地区的整体价格水平。从市场供应与需求两方面结合考虑，在70-120平米的区段，供应少于需求，因此,我们计划建造一部分建筑面积在70-110平米的设计适量略紧凑的户型，以在较低单价的前提下控制总价，并填补市场空白。主力户型仍以70-120平米为主。户型创新要考虑：结合当地的气候及生活习惯，结合当地市场能接受的适当创新，以高青的市场情况为参考，并完善提升其不合理之处，挖掘当地消费者的潜在需求，以考虑居住者的舒适度、功能合理分区、突显主人的尊贵感等普识原则为依据，引导市场的高端需求。

第四章建设条件和项目建设规模

一、项目建设规模

依据淄博市规划局的规划设计要点，我村聘请北京墨臣建筑设计院完成××村新村改建项目规划设计方案，规划用地面积共计150亩，总建筑面积20.38万平方米，容积率约为1.4。

依据市场定位，考虑到消费者不同的购买动机和不同的面积需要，大三室和小三室的布置占总套数的26%，大户型安排比较少，仅占总面积的7%，符合国办发【2006】37号文件中，关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的要求。公建建筑包括物业设施用房，如变电所、泵房、调压站、垃圾转运站、公厕等。全部建筑采取现代建筑风格，具有很强的时尚感，住宅分为五层以下的坡屋顶框架结构,底层配套车库，满足存放小型轿车的需要。

小区设计南北走向的中央绿化景观带，沿鲁泰路设计绿地公园休闲广场，楼间设计了庭院景观，绿化率达到31%，利用小区以南30余亩的天然水库建造一处人造湖公园,完全体现生态绿化小区的特点，小区设计运动主题公园，大量的运动健身地点集中在公园内，为小区住户提供交流、沟通的环境。分布在小区东侧和西侧的商业店铺满足小区购物需求，小区生活便利。

项目建成后由村委成立物业管理有限公司管理小区的治安、维护，

××村新村规划项目经济技术指标一览表

规划经济技术指标

项目单位指标备注

总用地面积平方米

105691

其中住宅用地平方米

45000

公建用地平方米

2561

道路用地平方米

15853.7

公共绿地平方米

42276.3

总建筑面积万㎡11.857

地上总建筑面积万㎡11.857

其中住宅建筑面积万㎡11.4552

公建建筑面积万㎡0.418

地下总建筑面积万㎡0

其中设备用房万㎡0.03

其它地下设施万㎡0

容积率1.13

居住户（套）数户1032

居住人数人3302

户均人口人3.2

机动车位辆516全地上

停车率%50%

自行车位辆2064按每户2辆计

住宅平均层数层5.4

建筑层数

其中地上层6.5(最高)

地下层0

人口毛密度人／hm2314.18

住宅建筑套密度（毛）套／hm298.18

住宅建筑套密度（净）套／hm2184.02

住宅建筑面积毛密度万m2／hm21.096

住宅建筑面积净密度万m2／hm21.083

住宅建筑净密度%18.1%

总建筑密度%20.1%

绿地率%45.0%

二、项目建设条件

供电由高青县农电所引入，供水为自备深水井供水，排污可自建小型污水处理厂经处理后引入向人工湖后经高淄路西侧流入支脉河,燃气由司姜村北金杰公司引入,暖气经镇府协调后由虹桥热电厂引入.总体分析来看，该地块基础设施配套齐全，地块平整，基本具备熟地的条件，便于开发。

第五章工程方案

一、规划指导思想

尽量利用现有用地面积，以达到最大的社会和经济效益的前提下，创造一个既符合城市规划发展，又在建筑和绿化间取得平衡的优美居住环境。

二、规划设计

本着“城市的各个区域之间都存在着内在的联系，地块内部也因这种联系并形成异化”的设计理念。通过探索小区与周边区域的相互关系，分析区域的资源差异，形成与城市良性互动。主干道毗邻地块，均直达县城中心，交通方便。

用地南侧原有自然水库建成天然园，成熟的生活气息已然形成。用地东南侧一地块建成规划中的养老院，预计绿化情况良好。地块东北侧现为农田，近期将改造为观光农业项目,将与本项目共同形成社区氛围。西侧隔路相望为大片农田林地，优良的自然景观一览无余。

多元复合——因应前期资源分析，创造多主题，多产品复合社区。沿街设置底商住宅，高低错落，形成社区门户，并与周边区域形成城市化互动。沿社区中轴设置高档产品，最大化享有中心资源，同时形成连接南北的空间主线。主打的多层建筑围绕在中心布置，南北朝向。高端叠拼产品至于社区中心景观位置，丛林环绕，尊贵品质尽显。

生态宜居——以不同“主题公园”串联南北，形成贯穿全区的生态景观主轴。主入口喷泉广场气势恢宏的社区客厅，是景观绿化主轴的起点。中央台景公园台地、喷泉、树阵构成社区中心广场，是主景观轴的高潮，居民活动的核心。水岸湖畔宽阔静诣的水面倒映高层住宅，是生态主景观轴的结束高潮。生存宜居经多迁回曲折的副景观轴与次级开放空间，创造多线索，多层次的空间系统。林景园以密柏树林形成独特空间氛围，是连接水入口与中央台景公园的过渡。生态谷地山坡起伏叠拼等高端产品环绕其间独有微谷地形。生态宜居住宅两两一组形成纯步行宅间绿化、停车置于背侧，并以台地形成立体空间格局。

绿化景观——绿化空间以鲁泰路绿地公园、南侧自然湖公园、水岸湖畔三个各具特色的主绿化空间，串联成一条南北贯穿全区的“主题公园”的空间格局。以林景园、生态谷地作为副绿化空间，起到点缀串接、过渡的作用，大大丰富了空间层次。以楼间绿化作为绿化空间的第三级别与主绿化空间无缝连接形成半分共享空间。整个步行绿化空间较车行道路高出半米左右，同时利用微坡地形，形成立体的空间格局。

交通分析——完全人车分流系统

车行道路沿设置，楼间背侧布置停车，保证两组住宅组团内部及中央主绿化系统的完全步行空间，同时，人行空间均比园边道路及停车高出约0.2米，有效保证人车完全分离，停车场利用植株创造花园停车的效果，将停车的不利因素减置最小。

建筑形象

品质——以富有力度的体型结合坡屋顶造型设计，配以富有品质感的材料与色彩，彰显不凡居住品质。

温馨——以温暖的主色调为主体，辅以明快的浅色点缀，底层部分强调人体尺度的细节设计。

时尚——简约而不简单的色彩、体型搭配，使用玻璃橱窗、外飘窗等时尚生活元素，精致生活外在体现。

房地产市场处于由启动阶段向快速发展阶段过渡的关键时期，消费者需求不断增加，住宅价格与投资稳步提高，未来几年将持续发展；城市基础设施建设逐年持续增长，促进房地产开发的稳步发展；当前房地产整体开发效率及水平有限，未来有较大的发展空间，外来开发商对高青本土房地产开发起到了较大的带动效用。

房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好；人均可支配收入增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；住房支出比重及人均住房面积还有一定的上涨空间，房地产业有一定的发展前景；区域经济对周边县镇具有一定辐射效应，对周边经商户有吸引力；

根据我县经济发展的步伐,预计,在不久的将来,我地区的货物吞吐量将剧增.每天会有很多大型货运车辆出入我县,而我县境内并无一处正规的大型停车.配货场所.为了解决这一问题,填堵我县的物流.配货空白,带动我县的经济发展.计划,在建设新村社区的同时,沿鲁泰路两侧,建造一处物资.物流.配货.停车.餐饮.娱乐.以及各种商业服务设施为一体的,大型物流配货中心.它将会成为黄河以南,张店以北的一处链接大江南北的物流中心.会给高青的经济带来突飞猛进的发展.

××村是一块蕴育着无限商机和广阔发展空间的地盘。随着市场经济的完善和对外开放的更加深入，××村的投资环境将更加优秀。她将会成为淄博大地上的一颗绚丽明珠.

第六章项目进度计划

预计本项目建设从2007年6月至2009年10月，建设期28个月。项目被批准后，即进入项目建设的实施阶段。首先要进行施工图设计、工程招标和施工前准备，之后进行主体施工和配套附属工程，项目建设内容较多，故分期滚动开发。

一期工程进度计划

2007年6月——7月，前期报批。

2007年6月——9月，施工图设计。

2007年7月——9月，工程招标。

2007年7月——8月，施工前准备。

2007年10月——2008年10月，主体施工。

2008年10月——2009年9月，配套附属设施施工。

2009年10月，竣工验收。

第七章.拟选择招投标方案

（一）具体招标范围

本项目拟对勘察设计、建筑安装工程、工程监理等进行招标。

（二）招标组织形式

本项目实行委托招标。拟划分为8个标段，其中：

勘察设计各1个标段，监理3个标段，要求乙级及以上资

质.。

设备购置及安装1个标段，建筑工程3个标段，要求三级以上资质。

（三）招标方式

本项目采取公开招标。

（四）拟选招标公告媒介

(具体方案与数据暂时保密)

第八章

节能

节约能源是我国能源政策的重要组成部分，也是每一个项目应遵循的准则。本项目的建设选用合理的工艺、技术、设备和材料，达到用最少的能源消耗获得最大的经济效益的目的。

本项目采用的具体节能措施如下：

●建筑本体部分

本项目属公用建筑类别，设计时应遵循建设部颁发的《民用建筑节能设计标准实施细则》进行，墙体采用粉煤灰砌块加保温材料。

●机电设备部分

全部采用节能型设备，以达到节能目的。

●供热管道加强保温措施，提高能源利用率。

●采用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备运营效率，同时加强综合管理措施，达到综合节能的目的。

●采暖、供电、供气、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。

●采用高效节能型灯具，照明采用高光效灯管，小区照明采用光敏开关和钟控开关控制。

●合理选用导线截面，以减少线路损耗。

●电器器件采用节能型。

第九章生态环境影响分析

一、环境质量标准

大气：《环境空气质量标准》（gb3095—1996）

水：《地面水环境质量标准》（gb3838—88）

《地下水质量标准》（gb/t14848—93）

噪声：《城市区域环境噪声标准》（gb3096—93）

防振：《城市区域环境振动标准》（gb10080—88）

二、排放物标准

大气：《大气污染物排放标准》（gb16297—1996）

水体：《污染物排放标准》（gb8978—1996）

噪声：《工业企业厂界噪声标准》（gb12348）

三、垃圾及污水情况

本建设项目为住宅项目，属于非生产性项目，故无生产性污染物排放。生活污水为可生化有机无毒水，对周围环境的影响程度不大。故直接排入市政污水管网，从而可以有效的控制污水排放，避免水污染。

垃圾主要为生活垃圾，生活垃圾集中后由环卫部门处理。

四、综合利用与治理方案

本设计贯彻“预防为主，治理为辅”的方针，对环境质量全面负责，采取综合利用化害为利，变废为宝的原则，搞好三废处理和回收，使三废排放达到国家标准，并同时采取绿化美化环境等措施，使环境质量得到进一步提高。

（1）废水的处理

拟建项目采用化粪池进行处理，生活经化粪池处理后，悬浮物一般可降到140—150ppm，生化需氧量（bod）可下降60%左右，有的可下降80—90%，（cod）可下降60%左右。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积值只有原悬浮固体的1%。达到排放标准要求，外排至城市排水管网，集中进入污水处理厂。

（2）废气处理方案

对大气环境质量的影响主要来自施工期间机动车辆及施工机械的燃油、运输车辆道路扬尘和施工场地扬尘等。为了减少工程扬尘对周围环境的影响施工时采取如下措施：

①在现场周围设围障，将施工场地与现有各建筑物隔开。

②施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等场尘较多的工序选择在无大风的天气进行，原材料堆放在固定位置，以便采取防尘措施。

③使用商品混凝土，减少扬尘污染源。及时运走弃土，并在装运的过程中采取有效遮盖。

（3）固体废弃物处理方案

每日清运垃圾一次，由市环卫部门送至市垃圾处理厂分类统一进行处理，分类利用处理如废纸回收后送造纸厂。

（4）噪声

主要噪声源来自施工期间重型运输车辆及各种施工机械的运行噪声，在施工过程中，除打桩机等个别设备外，大多机械施工距施工场地边界80m处，其最大影响声级达52db（a）低于二类区域昼间标准，接近该区域夜间声环境质量标准。

为了减少工程施工对周围声环境质量的影响，建议工程施工时采取如下措施：

①施工单位必须按国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工，尽量分散噪声源，减少对周围环境区域声环境的影响。

②施工时间尽量不安排在晚上10时—次日上午6时，或在该时间内不使用噪声较大的施工机械，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。

③因工艺需求确需夜间一定要施工的，又可能影响周围声环境时，应对施工机械采取降噪措施，也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障装置，声障材料的单位面积质量至少应为7kg/m2，同时应提前到当地环保部门办理相关手续，并公告周边四邻和居民。

④施工单位的具体施工计划中敏感受体附近所使用的施工机械种类、数量应写在承包合同之中，以便监督。

（5）设置环境保护机构

由物业中心设专人负责环境保护管理工作，设专兼职环保工作人员、综合管理人员、环境监测人员。

（6）绿化

绿化是防止污染、美化、净化环境的重要措施。本项目场区内规划了大面积绿化，由水面与种植有机结合，整个场区绿色怡人，风景如画，使环境更加优美。

（7）消防措施

场区给水采用生产、生活、消防联合供水系统，给水管道呈环状布置，设地下式消火栓。

在规划设计中各建筑物建筑间距均满足防火规范要求，并在建筑周围设环形消防通道。

场区给水采用生产、生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓。建筑消防给水由设在地下室内的消火栓、喷洒泵从水池吸水加压供给。

自动喷淋消防用水量20l/s，火灾延续时间1小时。

根据规范要求，场区内部分楼应设消防自动报警及联动系统，同时配置消防广播通讯系统（可与行政广播兼用），按有关规范的规定防护等级设防，一旦有火灾发生，火灾探测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。并设置消防监控中心。

(8)劳动安全卫生

凡有易燃、易爆的房间，所有电气设备和照明灯具均选用防爆型，设备管道作接地处理，以避免产生静电火花，建筑均设避雷针，供热管道全部作保温处理。

在建设期，编制各种有关施工安全的政策大纲，提出安全防护措施方案，落实各方面的责任制；项目建成后，制定安全管理体制，定期对工作人员进行医疗检查，发放和使用安全产品。

第十章劳动安全卫生消防

一、劳动安全卫生

按照卫生和劳动保护“同时设计，同时施工，同时投产”原则，在各专业设计过程中充分考虑了安全、卫生和防护措施。

1、供配电将根据有关安全规范进行设计

为保证人员生命安全，所有用电设备金属外壳、金属构架均有可靠的按地，电源引入线的零线，在进户处重复接地。电源进线装设延时速断及过流保护。各建筑物设置防雷设施。

2、防机械伤害

车间通道标识醒目，以利人流、物流畅通。

3、严格执行建筑防火、防雷设计规范，采用可靠防火措施、疏散通道，保障安全。

二、消防

1、设计依据和采用标准

《建筑设计防火规范》gbj16-87；

《建筑灭火器配置设计规范》gbj140—90。

2、消防措施

本项目采用生活、消防联合供水系统，消防系统完整，采用低压制。在室内外设置消防水栓，并在住宅楼、公建、库房等处设置手提式1211灭火器。消防用水量为：

室外消火栓用水量为：20l／s

室内消火栓用水量为：10l／s

一次火灾连续时间2小时：室内外一次火灾用水量为216m3。

第十一章组织机构与人力资源管理

一、项目实施管理

为保证项目的顺利实施，提高管理效率，根据工程具体情况，建议设置临时管理机构。临时管理机构实行项目负责人负责制，下设前期部、工程部、财务部、投资管理部、销售部、后勤部等职能部门，

项目负责人

总经济师

总工程师

前期部

工程部

财务部

投管部

销售部

后勤部

二、劳动定员

根据本项目的实际情况，村委指派聘请专门人员，组成工作机构，专职负责项目的相关工作，拟定员25人，其中项目负责人1人，总经济师1人，总工程师1人，前期部3人，工程部4人，财务部2人，投资管理部3人，销售部5人，后勤部5人。

序号人员职务人数备注

一管理人员3

1其中：项目负责人

1

2总经济师

1

3总工程师

1

二前期部

3

三工程部

4

四财务部

2

五投资管理部

3

六销售部

5

七后勤部

5

合计22

三、工作职责

项目负责人总负责，总经济师和总工程师各司其职。

前期部：负责项目申报准备和工程前期准备等工作。

工程部：负责项目的设计、招投标、土建施工等。

财务部：负责工程的财务管理等。

投资管理部：负责工程投资资金的运用与管理。

销售部：负责楼盘销售的策划、销售等。

后勤部：负责项目的设备配置、采购、维修等。

第十二章投资估算与资金筹措

一、投资估算

根据项目规划方案，依据近期高青同类工程费用水平以及有关工程费的取费标准。

本项目预算总投资141575万元，其中：

（1）工程费用12608万元；

（2）其他费用1426万元；

（3）预备费123.5万元。（详见附表1）

二、资金筹措

本项目总投资为141575万元，由开发商或××村集体以及村民自筹资金投入4985万元，占总投资的35.2%。预售房款收入为4172.5万元，占总投资的29.5%，尚有资金缺口5000万元，拟向银行申请项目贷款以弥补资金缺口。

第十三章财务评价

一、财务评价依据

本项目的财务评价是参照国家计委计投【1993】530号文，《建设项目经济评价方法与参数》和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。

二、基础数据

1、建设投资：

本项目进入项目财务评价的建设投资为14157.5万元。

2、实施进度及项目计算期

根据本项目的建设工程内容，项目建设计划在28个月内完成。

3、本项目基准收益率确定为9％。

三、投资情况说明

1、工程费用共计12608万元

2、销售、管理、财务费用合计1426万元

其中：销售费用388.5万元（销售收入2%）

管理费用194.25万元（销售收入1%）

财务费用8435万元

3、基本预备费123.5万元

四、资金筹措

项目投资来源分析表

单位：万元

项目金额比例%

自有资金投入498.535.2

银行借款500035.3

预售及销售收入417.2529.5

合计14157.5100

五、经济效果分析

1、利润分析

该项目实现销售收入19427万元，实现利润4195.5万元，减去村民自留楼房占用销售收入2240万元,剩余利润1955.5万元.销售收入利润率为21.6%。项目总体经营效果预测理想。

2、贷款偿还能力分析：

（1）还款来源：主要以销售收入及所得利润归还贷款，本项目建设期28个月，经营期两年。基础完工后开盘预售期房，按照施工计划开发面积共计10190平方米，2007年预售收入810万元，到2008年底实现销售收入5476万元，到2009年底实现销售收入11275万元，到2010年底实现销售收入19427万元，归还贷款不成问题。

（2）还款计划：通过测算，根据项目现金流量分析表，2008年3季度末归还1500万元本金及其利息，至2010年5月归还剩余3500万元本金及利息。

4、敏感性分析：

项目敏感性分析通过总投资与经营收入测算，以两项指标分别上升5%和下降5%来测算其对该项目的敏感程度，通过测算项目对经营收入与总投资均较敏感。

第十四章

结论

综上所述，该项目建设指导思想明确，符合城市总体规划，资金筹措方案可行，营销策略手段科学、合理，市场前景广阔，项目建成后不但会为高青县的社会主义新农村建设起到示范带头作用,而且会有良好的经济效益和社会效益.

房地产市场处于由启动阶段向快速发展阶段过渡的关键时期，消费者需求不断增加，住宅价格与投资稳步提高，未来几年将持续发展；城市基础设施建设逐年持续增长，促进房地产开发的稳步发展；当前房地产整体开发效率及水平有限，未来有较大的发展空间，外来开发商对高青本土房地产开发起到了较大的带动效用。

房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好；人均可支配收入增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；住房支出比重及人均住房面积还有一定的上涨空间，房地产业有一定的发展前景；区域经济对周边县镇具有一定辐射效应，对周边经商户有吸引力；

根据我县经济发展的步伐,预计,在不久的将来,我地区的货物吞吐量将剧增.每天会有很多大型货运车辆出入我县,而我县境内并无一处正规的大型停车.配货场所.为了解决这一问题,填堵我县的物流.配货空白,带动我县的经济发展.计划,在建设新村社区的同时,沿鲁泰路两侧,建造一处物资.物流.配货.停车.餐饮.娱乐.以及各种商业服务设施为一体的,大型物流配货中心.它将会成为黄河以南,张店以北的一处链接大江南北的物流中心.会给高青的经济带来突飞猛进的发展.

××村是一块蕴育着无限商机和广阔发展空间的地盘。随着市场经济的完善和对外开放的更加深入，××村的投资环境将更加优秀。她将会成为淄博大地上的一颗绚丽明珠.因此，××村新村建设这一项目是可行的。