商砼营销工作计划范文第1篇

关键词：建筑材料；预拌混凝土；市场前景；现实问题；发展思路

Abstract: Ready-mixed concrete is one of the most important materials of modern architectural engineering structure, link the production and construction applications in two major areas, has a series of excellent characteristics. At present, the concrete industry has gradually become a new industry, construction of power resource conservation and environment friendly society. Based on investigation of ready-mixed concrete market of Zhenjiang City, discusses the existing problems and Countermeasures of the basic situation, the market.

Key words: building materials; ready-mixed concrete; market prospect; problems; development strategy

中图分类号：文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

一、预拌混凝土行业发展前景

预拌混凝土作为现代建筑工程结构最重要的材料之一，链接了生产和建筑应用两大领域，具有一系列优秀特征。近几年，我国的预拌混凝土行业发展成就斐然，发展速度极快。 据统计，2011年我国预拌混凝土总产量达到14.2亿立方米，增长率为20%。混凝土产业正逐步成为我国构建资源节约、环境友好型社会的新兴产业力量。

目前，我国的预拌混凝土行业面临着难得的发展机遇与宽松环境，其主要表现在：

预拌混凝土行业发展得到了国家政策的扶持。近几年来，国家对发展预拌混凝土高度重视，且出台了一系列强有力的政策法规，为预拌混凝土的快速健康发展保驾护航。自2003年国家商务部、公安部、建设部、交通部了《关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》，确定了124个禁止现场搅拌混凝土的城市，并且明确规定了城区禁止现场搅拌混凝土的时间表以来，各地政府根据国家政策法规及本地实际情况，也纷纷出台了相关文件，大力鼓励和支持预拌混凝土，大大提高了预拌混凝土的使用量。

城乡建设工程对预拌混凝土的需求巨大。我国目前正处于城乡建设蓬勃发展时期，全国各地正在大兴土木工程建设。且据专家测算，未来5到10年，仍然是我国城乡建设的蓬勃发展时期。随着国家房地产业的蓬勃发展，中国预拌混凝土的产量逐年提高。国家的重点工程项目也是拉动预拌混凝土产量的一个重要原因。“西部大开发”、“中部崛起”等战略实施拉动了地方经济增长和基础建设。大量保障性安居工程、市政重点工程建设、大型水利、危房改造等一系列工程的相继开工，也为近几年预拌混凝土行业的发展提供了良好机遇。

建筑材料资源整合带动了预拌混凝土行业的发展。自2011年底开始，水泥企业向预拌混凝土行业进军，并对水泥行业进行整合，这一方面说明了国家对发展散装水泥、预拌混凝土的重视，另一方面也是水泥企业在水泥行业遭遇发展瓶颈之后，寻求自救的一条发展道路。水泥企业发展混凝土具有相对稳定的原材料供应和相对的成本优势，实力雄厚，后劲十足。延伸产业链、进行企业间整合重组，不仅是中国水泥工业“十二五”规划的发展重点，更是促进中国水泥企业升级转型的必由之路。

二、预拌混凝土产业发展现状

镇江市自20世纪80年代末开始推广使用预拌混凝土，经过二十多年来的发展，预拌混凝土产业已取得了飞速的发展，从当初的1家企业（镇江市预拌混凝土公司）发展到了目前的54（其中1家待批）家预拌混凝土企业，预拌混凝土企业的生产能力与规模已远远超出了我市基本建设规模的需求。（见表一）

表一、镇江市预拌砼生产企业分布情况（企业数）

附注：+为待批企业

目前，镇江市共有预拌混凝土企业54家，预拌混凝土生产线107条，年生产能力约3160万M3。

三、预拌混凝土市场存在的问题

混凝土产业在快速发展过程中，也存在一些不可忽视的问题，不但直接导致一些建筑工程质量存在安全隐患，也严重扰乱了建筑材料市场的规范化运行。因此，全国各地已开始专项治理整顿行动。

（一）市场供求关系失衡。2011年镇江市基本建设规模约为2000万平方米，约须预拌混凝土方量为900万方左右，预计2012年基本建设规模为2300万平方米，约须预拌混凝土方量为1000万方左右。几年来，镇江市预拌混凝土发展迅猛，其产能已处于饱和过剩状态。2012年市区部分预拌混凝土生产企业已处于半歇业状态。（见表二）

表二 镇江市预拌混凝土企业发展情况（企业数）

企业的生产规模已远远超出了市场的需求，与周边城市相比，镇江市预拌混凝土生产企业数也偏多，僧多粥少，必将引发无序竞争。（见表三）

表三 镇江市与周边城市情况对比（2012年度）

（二）行业自律差，市场行为不规范。预拌混凝土企业从早期的垄断市场到后来的无序竞争，给企业自身造成了极大的伤害。二0一0年镇江市预拌混凝土最高价格达450元/M3，而二0一一年镇江市预拌混凝土价格普遍跌落至280元/M3 左右（C30泵送），价格的宽幅波动，扰乱了镇江市预拌混凝土市场，同时低价竟争的结果导致部分预拌混凝土企业处于亏本经营状态，也给建设工程质量带来了隐患。2011年底，市住建局、市质监站、市行业协会联合召开了《镇江市预拌混凝土生产企业质量管理工作》会议，针对当时预拌混凝土企业存在的问题及时组织整顿、引导，同时统一了预拌混凝土生产企业销售合同文本（格式化文本），规定了预拌混凝土生产企业销售价格，统一参照镇江市预拌混凝土市场信息指导价执行，强化了政府监管职能。2012年，镇江市预拌混凝土市场基本处于平稳状态，预拌混凝土价格维持在300～320元/M3左右。

（三）准入门槛低。年产80万方预拌混凝土生产线一般总投资在二千五百万元左右，加上许多企业租赁用地，建厂成本更低。目前镇江市区域内预拌混凝土生产企业设置局部已处失衡，新上企业立项无需通过住建局，等到企业建成，生米已煮成熟饭，因此，协调新建企业从选址、立项、审批各部门之间的联系，是当前控制生产规模有效的途径。同时提高行业准入门槛，避免盲目上马，防止引发无序竟争及社会资源的浪费。

（四）拖欠款现象严重。由于宏观调控，2012年镇江市预拌混凝土生产企业在基本建设过程中被拖欠款现象盛行，加上市场供大于求，企业为求生存，普遍采取垫资行为，企业经营困难，生存环境不良，经济效益不佳。

（五）建设工地预拌混凝土强度试块由生产企业提供的现象时常发生。至2011年，各预拌混凝土生产企业作为市场竟争手段之一，包办了建设工地预拌混凝土强度见证检测试块，从试块的制作、养护到送检，由生产企业提供，企业试验室试块代替工地见证检测试块的现象普遍存在，该试块强度不能真实反映现场预拌混凝土的真实强度，给该市建设工程结构安全带来隐患。因而，镇江市有关职能部门下达了《关于统一全市预拌砼生产企业试块尺寸的通知》，规范了建设工程材料见证取样和送检工作，要求：预拌砼生产企业强度试块的尺寸统一规定为100×100×100mm，建设工程工地现浇砼结构强度的见证试块尺寸为150×150×150mm，以示区别。2012年7月，为进一步加强和规范我市见证取样送检工作，确保送检样品的真实性、代表性，镇江市还在市级建科工程质量检测中心试用见证员人脸识别系统，防止见证取样送检过程中的弄虚作假行为，有效限制了预拌砼企业包办工地见证砼试块的行为。

（六）各投资公司建有自己的预拌混凝土搅拌站，造成各企业间极不平衡，有的生产企业由于无业务，已处于半停产状态，而有的企业由于来不及生产不得不租赁其它企业设施进行生产或在厂区内另扩生产线组织生产。

三、促进预拌混凝土市场健康发展的对策思路

（一）强化行业组织协调与运营监管。

完善行业领导组织。成立市县预拌混凝土市场管理领导小组，吸收市领导、市住房和城乡建设局领导、市部门领导、各县（区）建设局主管局长及有关专家参加到该组织，负责组织开展此次专项整顿活动。领导小组办公室设在市城乡建设局建筑材料管理处，具体负责整顿活动日常工作。发挥行业协会的组织、引导、协调、维权等服务功能，建立以地方行业协会为主导的市场良性竞争保障机制，采取一定措施，培育和发展健康有序的竞争环境。

加强行业运营监管。第一，进一步建立和完善预拌混凝土价格信息体系，定期预算指导价格，对哄抬价格或相互压价偏离预算指导价格的企业进行必要的行政手段或措施。建立和完善符合市场实际的公平、公正、公开、合理的混凝土价格体系和规范的营销规章，不搞恶性竞争或价格垄断。通过规范每一个企业的市场行为，保证混凝土市场价格的合理性和稳定性，促进混凝土企业良性发展。第二，进一步加强对砼生产企业的监管力度，完善混凝土生产企业质量保证体系，强化质量管理制度，同时加强突击抽查工作，扩大砼实体强度抽查范围，确保工程结构安全。进一步做好对预拌砼企业视频监控工作，并完成监控设备的安装、调试。对砼生产企业质量进行动态管理，有计划地对预拌砼企业进行飞行检查。第三，进一步提高行业准入门槛。避免盲目上马及运程过长影响预拌混凝土质量。建立网络信息平台，及时公布镇江市预拌砼生产等信息，实行预警机制，大力提倡节能、绿色环保的砼搅拌站，认真贯彻执行江苏省《预拌砼绿色生产管理规程》，在2014年前，镇江须全面实现改造现有预拌砼企业，淘汰落后产能，以节能减排，节约资源，降低污染物排放，强化环境保护和治理为重点的绿色发展模式，对一些能耗大、噪声大、扰民、排放不达标的企业按政策要求限产或停产。鼓励通过换股、收购、合并等方式进行重组，支持企业引入战略合作者，推荐优秀企业上市，鼓励区域内产能饱和企业向外市迁移。培育年产量超500万立方米的龙头企业。建议确定《镇江市预拌混凝土行业发展规划（2013-2017）》，并向社会征求意见。

（二）依法规范开展市场专项整治行动。

明确专项整治指导思想。专项治理的指导思想是：以建立健全预拌商品混凝土市场各方主体质量管理体系为主线，以规范预拌商品混凝土企业和从业人员的质量行为为重点，加大规范整顿力度，淘汰少数管理混乱的预拌商品混凝土企业，为保证工程质量和建筑安全奠定坚实基础。

突出专项整治重点内容。坚决打击偷工减料、扰乱市场、违法、违规的经营活动。对长期管理水平低下或质量管理严重失控的企业，建议采取必要手段使其停产。在产前环节，对预拌商品混凝土生产企业各项规章制度和质量控制措施、检测能力、仪器设备、人员素质进行监督检查，核查企业实际生产运行能力是否符合资质标准要求。在生产环节，对预拌商品混凝土生产企业的质量保证体系执行情况和生产环节进行监督检查，确保混凝土生产质量。在.使用环节，预拌商品混凝土交货验收、施工方案、施工工艺、养护情况进行监督检查，确保混凝土施工质量。在检验环节，土实体结构关键部位进行监督抽检，确保工程结构质量安全。在专项整治中，对于存在问题的企业下发限期整改通知书，对整改不到位的企业网上进行公示，计入企业不良记录，情节严重的依照相关规定进行处罚，直至降低资质等级、吊销资质证书或清除建筑市场等措施，净化预拌商品混凝土市场。

参考文献：

[1]大庆市城乡建设局（庆建发[2013]7号），大庆市预拌商品混凝土市场专项整顿工作方案[R]，2013-01-24。

商砼营销工作计划范文第2篇

【关键词】建筑施工；工程施工；进度控制

1、项目概况

本工程包括一座酒店（A1）和一座写字楼（A2）；酒店（A1）地下室为一层，地上九层，写字楼（A2）地下室为两层，地上十五层；总建筑面积约为12800m2。本工程的施工工期以业主办理好施工许可证后起计，工程施工工期目标为510个日历天，为了减少地下室施工对周边交通的影响，要求施工工期118天。写字楼（A2）地下室底板面标高最低处为-8.80m，酒店A1-4段与写字楼A2-1段相接处基坑底标高相差4.75m，施工时要考虑好地下室底板高差位置的施工。

2、施工现场布局

根据本工程的规模特点和现场地形条件，按照有利于生产和方便生活的原则，结合创建文明工地的要求，进行了以下现场布置：生活区布置在场地的北面，用隔墙将其与施工区隔离；仓库及办公室设在场地的东北侧；材料堆场设置在临时道路的两侧、拟建工程的附近；施工现场临时道路采用泥夹石修筑，在施工区域的进出口修筑60米、长5米宽的砼道路，并设置污泥池，配备冲洗设备；本工程施工区对外交通方便，可通达施工区域，施工用的建筑材料、施工机械、生活物资等均可由上述道路直接运达工地。

3、保证工期施工组织措施

3.1做好施工计划和安排

根据目标工期要求，制定总进度计划，合理安排每一分项的施工计划，做到总体安排和见缝插针相结合，千方百计确保关键。每月制定月施工计划，每周制定周施工计划。经常检查实际施工进度是否与施工计划相符，如有迟滞，应分析原因，采取有效措施。定期召开工程协调会议，解决施工生产中所遇到的问题，并根据检查落实情况，调整实施进度计划。搞好与建设单位，设计单位的配合，做好施工准备，尽早把设计或变更的的内容定下来。各专业队按总进度计划另编详尽作业计划，以保证控制计划实现。对于有穿插施工的项目，明确工作场地及交接日期。安装工程的预埋预留工作与土建工程密切配合。利用网络计划加强工期控制，尽量缩短主导工序和关键线路施工时间。采用跟踪技术和动态管理办法，坚持日平衡、周调整，保证计划顺利实施。

3.2 配置充足资源

在整个施工过程中通过配置先进、齐全的机械设备，充足的资金保障、工程材料、周转材料、劳动力，确保满足工程施工需要；根据施工进度计划要求，及时组织施工机械、工程材料、施工队伍各种资源进场；同时还要做好施工组织管理工作，配备满足工程施工需要的工程技术管理人员，技术管理人员要认真履行职责，及时解决工程施工过程中出现的各种问题，为工程顺利进行创造良好条件。

3.3搞好安全施工工作

只有安全的施工生产才能有效地确保工程的顺利进行，为此对危险性较大的临时用电、深基坑、模板支架、高处作业、外架搭设、临边防护、洞口防护分部分分项工程及部位认真做好专项施工方案，对作业人员在整个施工过程中严格执行“三级安全教育”制度。在施工中做好日常的安全检查，主要检查是否按专项方案施工，安全措施是否到位，作业人员是否违章，安全隐患是否及时得到整改，发现安全隐患及时消除，确保工程安全施工。

4、关键线路工期的控制

4.1 基础工程施工

该工程基础结构为钢筋砼筏型基础，为了减少地下室施工对环境的影响以及考虑雨季对工程施工的影响，地下室施工工期只有118天，工期很紧，为了提高施工效率、确保按期完工，要根据本工程的特点，采取流水施工作业，先施工写字楼（A2）地下室，在具备条件后马上插入酒店地下室（A1），施工顺序依次为：土方开挖——垫层的浇筑——地模砌筑的施工——板钢筋绑——混凝土浇筑，随即进行侧壁、隔墙、层间板和顶板的混凝土结构施工，地下室结构完成后，转入外壁防水层、保护层及回填土的施工，在土方工程、砼工程施工的同时安排钢筋加工、模板预拼装，为了加快施工进度以及保证工程质量，工程结构砼全部采用泵送商品砼。

4.2 主体工程施工

该工程主体结构为钢筋砼框架结构，为了确保工程质量及施工进度，全部采用泵送商品砼，以酒楼（A1）和写字楼（A2）主体结构划分为两个施工段，分段分层组织流水施工，充分利用工作面抢工期，配备足够满足施工需要的作业队伍、施工机械和工程材料，为了确保机械正常运转，尤其是塔吊、钢筋加工设备、砼输送机械应有备用零配件，配备专职机修员、电工，砼浇筑时24小时值班。在砼工程、模板工程工程施工的同时平行安排钢筋加工、施工机械保养工作，采用新技术、新工艺，如梁模板可先在空余地拼装成型后再吊装至操作层，节约工效；楼板底模采用九层胶合板，基本达到清水模板效果，既减少工序，又节约工期。

4.3 装修施工阶段

装修阶段重点抓好交叉作业、平行作业。根据工作面情况，控制好劳动力，充分利用工作面进行施工，配足施工作业班组，平行施工，开展班组间的工期、质量竞赛，充分调动作业人员工作积极性。工程抹灰及楼地面找平层工作量较大，是装修阶段影响工期的重要因素，因此该工作应尽早插入，见缝插针，为下道工序创造工作面。本工程外墙面采用大面积外墙涂料，工作量较大，施工前必须计算出需用总工日数，再根据总工期安排控制施工队伍人数，限期完成，并应留有一定的质量整改期。外墙仿石面砖及涂料在主体施工阶段就必须签订供销合同，限定进场时间。合理安排工序搭接、穿插。尤其是与专业分包单位的交叉作业，应事先组织协调会，制定工序排列计划、穿插计划，使装修工作井井有条地开展。制定严格成品保护制度，避免交叉污染，返工浪费。

4.4 收尾阶段

收尾阶段重点要抓好室外排水、绿化美化、室外亮化、室外道路工程的施工，为了加快施工进度，在装修阶段后期可安排室外工程施工，同时为不影响室内装修收尾工作的进行，室外工程应分区分段施工，始终保证施工临时道路的畅通。

5、施工进度实施效果

本工程计划竣工工期为2011年12月31日，我部据此制定了相应的节点控制工期，认真组织施工，科学管理，及时有效解决施工过程中现的各种问题，由于施工组织科学、施工方法得当、保障措施有力，工程施工得以顺利进行，工程于2011年12月10日竣工，比计划工期提前18天。

6、结语

建筑工程施工具有工期长、施工过程复杂特点，不合理的控制工期，将直接影响工程效益。文章通过结合实例，探讨该工程中所采取的控制工期的有效措施，工期得到有效的控制，值得为同行所参考。

参考文献：

[1]陈有贵，姜再锋. 浅谈工程项目的施工进度控制[J]. 民营科技. 2011（03）：118～119.

商砼营销工作计划范文第3篇

论文摘 要：在房地产业获得快速发展的同时，一种全新的管理模式也日趋成熟，即集成管理，本文探讨了将集成管理理论运用到房地产项目上，以期对提高房地产业的项目管理水平起到理论探索意义。

近几年来，房地产业获得快速发展，很多开发公司攻城略地，迅速形成了区域性、甚至全国性开发规模的大型集团公司，但项目管理水平未能有质的提高。与此同时，一种全新的管理模式正在日趋成熟，即集成管理，如能将集成管理的理念、模式、方法融入到房地产项目中，必能大幅提高房地产开发公司的项目管理水平和盈利能力。

一、集成管理的含义

所谓集成，来自于integrate一词，意指把多种东西融合在一起，它是构造系统的一种理念。集成管理的核心是运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，提高系统的整体协调程度，以形成一个更大范围的有机整体，包括建设项目参与方组织集成、建设项目全寿命期过程集成和建设项目目标要素集成所组成的三维系统空间结构，如表：

组织 业主（甲方）、承包商、设计单位、监理单位、咨询单位······

过程 决策阶段、设计阶段、计划阶段、施工阶段、运营阶段······

目标 范围管理、进度管理、质量管理、投资管理、合同管理、安全管理······

二、集成管理理论在房地产项目中的运用

1、全寿命期过程集成

房地产项目全寿命期是指从寻找土地机会开始到项目报废的全过程，包含土地获取、设计与报批、工程施工、使用与维护四大阶段。在房地产公司，土地获取一般是根据公司的战略规划或者年度计划来实施的，一些大的地块往往与方案设计同步进行，这样能获得更准确的财务评价指标。这里的设计具体指房屋的方案设计、扩初设计、施工图设计，而室外管线和园林工程的设计在房屋主体施工过程中进行，不影响总工期；报批从环评与立项开始，根据设计进度和其它手续逐步推进，直到取得施工许可证。工程施工从开工开始、直到综合竣工验收结束。使用与维护是业主使用与物业维护共同并存的，很多大型开发商的物业都由自己的物业公司维护。根据目前我国物权法的有关规定，住宅使用年限为70年，商业40年，办公50年，到期后可以有条件的续用，而实际上很多房屋在没有到达使用年限前就已经报废拆除了。

2、参与方组织集成

从房地产公司内部来分析，一般采用集团公司——城市公司——项目部的三级管理模式，一些全国性大型集团公司采用集团公司——区域公司——城市公司——项目部的四级管理模式，在集团公司与区域公司层面突出企业管理的属性，定位于战略、决策、研发；在城市公司与项目部层面突出项目管理的属性，定位于执行、操作。

从项目全寿命期来分析，前三个阶段的参与方都是以房地产公司为主，使用与维护阶段以物业公司和小区业委会为主。其中，土地获取、规划设计、大型设备材料等一般由集团公司、区域公司完成，前期报批、现场管理、预决算、部分材料采购等由城市公司和项目部完成。下表列出了项目实施阶段的主要参与方，某些行业的设计和施工往往是同一家单位，如自来水、燃气、供电、路灯、消防等等。

单位类别 单位明细

政府主管部门 建设、规划、质监、交警、消防、人防、园林、市政······

业主（甲方） 集团公司、区域公司、城市公司、项目部······

设计单位 方案设计、施工图设计、室外管线设计、园林设计、智能化设计······

施工单位 土方、桩基、土建安装A、土建安装B、土建安装C、室外管线施工、园林施工、智能化施工、路灯施工、消防设施施工······

甲供材单位 钢筋、砼、水泥、电梯、门窗······

监理单位 监理A、监理B、监理C······

其他合作单位 银行、信托、营销策划、销售、广告公司······

3、目标集成

根据成虎老师的研究成果，项目全寿命期目标系统分解为四个层次：三大目标（功能、成本/投资、时间）、各方面满意、与环境协调和可持续发展，分别体现了现实性思维、理性思维和哲学思维。不同层次目标之间具有包容性、矛盾性和相关性，三大目标是最基础性的，高层次目标的实现都要以前面较低层次目标的实现为前提。

房地产项目从战略规划与土地获取开始，一直到竣工交付使用，包含三大阶段，参与方都是围绕房地产公司为主体进行的；广大业主、代表业主利益的业委会和物业公司都是在项目交付后进入的，由于项目已经施工完毕，即使他们有各种意见或建议，对项目所起的作用很小，这就需要充分发挥政府主管部门的作用。根据系统论的观点，可以将整个项目寿命期看做一个大系统，把前三大阶段看做大系统下的一个小系统，这个小系统的参与方、实施过程、目标都是以房地产公司为主的，其目标评价指标也具体化，即在确保工程质量、进度、安全的前提下，取得经济效益的最大化。在小系统中，由相关政府主管部门从项目全寿命期目标的高度出发，对规划设计、手续报批、工程施工、综合竣工验收等全过程多方面进行审批、监督、管理，综合协调小系统和大系统的目标冲突。这种方法既能以现实性思维实现房地产公司的目标，又能让政府本着对社会、环境和广大业主负责的哲学思维，以期最终实现大系统全寿命期的目标系统。

三、构建集成管理的信息系统平台

由于项目全寿命期跨度长、参与单位多、目标系统复杂，界面管理繁琐，因此建立一个综合统一的协调沟通机制就非常必要。随着计算机技术和网络技术的快速发展，各类软件和网络信息平台被广泛运用到项目管理中，如Autocad设计软件、天正造价软件、Project项目管理软件、Brass进度软件、金蝶财务软件、明源销售软件，以及异地视频会议、企业FTP、QQ、邮箱等等，这些都为集成管理信息系统的实现提供了技术支持。

通过Internet网络，可以为项目设计一个信息系统软件，作为各参与方协调沟通的平台。在项目实施过程中，各参与方之间有大量的界面管理，很多信息需要由房地产公司来沟通协调或中转，因此，该信息系统由房地产公司来负责建立和维护是最合适的，各参与方将项目有关信息输入系统，并获得自己想要的信息。如施工单位在网上浇筑砼的计划表，经甲方确认后，砼公司根据该计划可以提前安排好配料和泵车，确保现场工程进度；当设计院有变更时，可以先在网上电子版，各施工单位和监理单位可以在第一时间同时得到经确认的变更信息，提前做好准备措施，也可以提出不同意见，待拿到书面变更图纸后按图施工，这样可避免部分变更签证。

四、存在的主要问题和困难

集成管理理论是一种先进的管理理念，尤其是从项目的全寿命期来综合考虑各参与方的目标，将项目管理提升到了可持续发展的高度。但是，房地产项目运用集成管理理论还存在许多问题和困难，如：各参与方的管理水平参差不齐，有的施工单位连电脑软件操作都不熟练，距离电子化办公还有很大差距；更难的是，以信息系统为平台的集成管理需要进行项目的工作结构分解和编码体系，这是一项重要的基础性工作，但是我国房地产项目管理的现状还达不到这个要求。

参考文献

商砼营销工作计划范文第4篇

关键词：细节；造价管控；举措

中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：

近年来，随着政府对房地产市场多方位的调控，房地产行业的经营成本大大增加，利润空间也进一步受到挤压；项目开发利润将来自于何方？各开发商均在进行大力提升运营能力，运用技术和资本相结合加快企业资金周转能力；把握好开发节奏，提供更加优质优价的产品及恰当的销售价格加快资金回收能力；做好合约预算与现场管理沟通减少建安成本；谋定税务筹划减少财务成本；环环相扣，用细节铸就造价管控的成果，才能提升开发利润。

统缆全局，先谋后行，建立标准化产品快速开发项目，实现低成本运营，改变“事后算成本”管理模式，建立“事前控制成本”管理机制，建立畅通的信息获取和沟通渠道，建立房地产项目全过程成本管理体系，在各部门树立“向成本要效益”理念，在运行过程中对每个环节明确管控方法与制度，以动态成本月报为管控主线，以签证月报、变更月报、合同台帐、结算台帐为管控分线，以经济指标数据库、采购数据库、供应商数据库、材料数据库、招标计划台帐为管控支撑，以项目后评价为管控闭环。运用专业化、标准化、精细化管控手段，采用项目现场与集团监督管控相结合，从全局上有效把控成本。

从组织架构上分类，公司是一级监控，项目公司是二监控，二级监控是管理的重中之重，成本管理的权责是：公司层级的管控主责是监控合作商分判；项目的费率水平（成本水平）及工程大宗材料及设备的价格水平；同时要对工程质量、安全、进度达标情况进行综合性监控。项目公司管控主责在正确选择合作商；根据已完项目及市场经济指标库数据编制可研测算（目标成本）；组织编制预算包干价；管控现场签证（含反签证），审核结算资料完整性等。

从专业管控环节分类，有报建、设计、合约、预算、工程、营销、财务等专业，在各专业的成本范围内运用不同方式方法管控各环节要点。

一、 标准设计 整合资源 力争优惠或减免报建费用

1、标准设计

方案设计是整个项目开发成本及赢利决策的重要环节，如何确定好一个项目住宅、商业的配比；户型配比；设施配置；环境配置；风格定格，是开发过程成本形成的关键。例欧式线条的造型有特色能吸引客户群体，但费用由砼、模板、面饰等形成材料费和人工费均会对指标影响，这些要结合客户群体需求和市场能接受的售价权衡后综合考虑。

明确好产品风格，建立好户型、材料档次配置数据库，把产品做成标准化，加快项目复制速度，缩短项目开发周期，提高资金周转。

2、整合资源

资源整合有两个层面一个是公司内部整合，另一个层面是对社会资源的整合。把设计与报建设在同个部门整合资源，能高效地完成报建与优化设计工作，例如：如户型设计的尺寸变更造成容积率变化；地下室建造在二、三线城市一般车位只能卖10-20万，这部份是亏卖的，如何在基本满足小区使用的前提下，尽量减少地下室的面积，需设计工程师与报建员多沟通，在总图和单体施工图审查中多用心。

对社会资源的整合，如消防和人防报建，则尽量请与消防支队相关联单位进行检测，请他们出优化消防方案，以便能顺利通过消防检测，人防施工图请人防设计院设计，这样较易通过人防施工图审查和人防验收，而且能优化钢筋含量、剪力墙和顶板厚度，减少建造成本。

3、力争优惠或减免报建等费用

报建员不仅要熟悉报建程序还要了解施工程序和进度，报建人员要及时了解政策变动信息，在房地产行业中政策性调控力度较大，在报建这块的收费标准是调控手段之一，在报建中多达185项工作环节，对政策的动态监控是很有必要的。要调动一切可利用资源，在新政出台前打球，与时间竟跑，使利润不流失。

报建的工作计划安排要满足项目工程进度，例项目在施工招标前要完成施工图审查；施工出±0，施工许可证要跟上；在销售解筹前要办好预售证，以减少违规罚款和融资成本。

二、 优选分判包干预算融合造价与现场工程管理

房地产开发成本由土地费、前期工程费、建安工程费、基础设施建安工程费、公共配套设施工程费、不可预见费、开发间接费、开发期间税费、营销费等，在诸多费用中，建安成本发生的时间较长，占总成本比例较大，一般在52%左右，其次是土地费13%和基础设施建安工程费10%。故建安成本是施工阶段成本控制的重点。

1、优选分判

建议通过投标竟争，合理合约分判，与实力较强的单位合作并考查选定优秀项目经理，是项目质量、安全、进度的重要保证，以减少项目质量返修、实现安全零事故，完成进度确保。

2、包干预算

以前的项目管理大多是做到那算到那，在项目开发过程中对项目成本没有整体概念，对工程造价没有做优化，随着社会及行业的发展与进步，预算包干对房地产成本测算与过程管控来说起到了一定的管控作用，双方对有可能产生争议的部分在预算过程中确认好，把造价纠纷在前期中预防。包干预算有两种方法，（1）施工图招标法。（2）费率招标法。

对于施工过程签证中出现纠纷，要及时、积极应对，才能较快有效地解决纠纷减少双方的损失。一个项目要做好造价控制，对任何一个环节都需认真、细仔、适时地管控。

3、认真做好现场过程经济记录及影像的备案

在施工过程中一定要做好现场施工过程的经济记录及影像资料并进行备案，特别是隐蔽工程，例如：护壁桩的灌注方法，在设计中明确为砂浆充填，而施工单位则在施工方案中写明了注浆，两种不同的施工方法所使用的机械设备不同，价格也就不同，现场是否按施工方案实施造价人员不清楚，现场工程师又讲不清；又如：人工挖孔桩的土质类别；DPS防水施工情况等，如有影像资料佐证，才能使造价的核定更符合实际。

4、实行施工技术措施方案备案制

在使用《新消耗量定额》中措施费在土建结构这一块的所占造价比约达31%，装饰约达5%；安装喷淋约达5%；安装给排水约达7%；安装消防（水）约达1.5%；弱电约达5%；空调约达3.2%；消防报警约达8%，主体的施工措施方案是管控的重点，做好施工方案现场工程部和合约预算部备案工作，减少结算过程中的争议。

5、 全面提高造价工程师的定额掌握水平

造价工程师不仅要对《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》及《湖南省建设工程工程量清单计价办法及统一解释汇编》能掌握及熟练运用，还要了解现场情况，例如：1）施工单位在报人工挖孔桩芯砼量时常常按实际长度报送，而实际长度如由施工控制不当时的工程量应由施工单位承担，工程量按《解释汇编》人工挖孔桩芯砼按设计图示桩长另加设计规定超灌长度（设计未明确时，无地下水时可按0.2米计算，有地下水采用水下灌注方法时可按0.5米计算）执行，2）要减少对暂定价的核定，尽量只核主材，套用定额，或做固定价的核定。对相关政府部门及行业所发的造价文件要熟读并掌握，如湘建价建函【2011】24号《关于基坑支护桩是否属于施工措施费等计价问题的处理意见》，基坑支护桩在结算时可应实体合同约定的条件执行等。

商砼营销工作计划范文第5篇

我局在市委、市政府的高度重视和正确领导下，在市人大、市政协的严格监督和热情指导下，以科学发展观为统领，围绕“五个基本”、“七个体系”、“十个全覆盖”工作和“创先争优”活动主题，全力推进城乡一体化进程，逐步优化城市空间，不断完善城市基础设施建设，住房和城乡规划建设管理继续保持了良好的发展态势。

（一）继续完善了城乡规划体系和审批程序

本着优化城市空间布局、增强城镇聚集能力、推进农村新社区建设的原则，不断深化和完善了城乡规划体系，重点开展了三项工作：

1、强化各项规划的修编与审批。一是4月份全面启动了城乡统筹规划，目前已完成初步方案，即将组织初步方案汇报，预计年初完成规划编制并提交成果。二是根据5月份省住建厅专家在城市总体规划评审会上对《市城市总体规划（─2030）》的评审意见，对城市总体规划、滨江公园、城西新区及沿江大道景观方案进行了进一步的修改完善，10月初进行了公示，即将依法按程序上报审批。三是组织编制了318国道沿线新城控制性详细规划、民主大道中心商务区概念规划、全民健身休闲广场规划、全面启动了各镇总体规划修编。

2、依法规划管理。全年累计发放《建设项目选址意见书》22份、《建设用地规划许可证》223份、《建设工程规划许可证》386份、《乡村规划许可证》562份，出具土地出让规划条件80余份。共查处和认定违法（章）建设235起，采取强制停工措施280余次，拆除违法建（构）筑物108处，拆除面积8640多平方米。采用建设项目现场公示、固定公示栏公示、建设信息网公示等方式，对400余个建设项目进行了批前公示，对部分项目进行了批后公示。今年共召开规划办公会议5次，对157个公建项目、263户个人建房进行了研究讨论，提交市规划委员会、市政府例会审查项目232个，项目上会率100％。

3、畅通“绿色”通道，服务经济建设。先后为奥美医疗产业园、酒业灌装中心及酿造基地等招商项目打印各类规格图纸约1500张，为国泰电器、日威食品、三宁化工等工业企业项目用地测设约1000亩，为中央山水居住小区、锦华园住宅组团、城西市场、领秀之江二期工程等项目建筑红线测设约65万平方米。

（二）全力推进了市政工程建设

今年共完成市政基础设施建设投入1.59亿元，全面提高了城市基础设施配套水平和园区建设支撑水平。

1、完成投资1.2亿元，组织实施了市政府拟定的11项重点市政工程建设。其中：①投资700万元，金山大道与东湖大道环通工程铺筑砼路面1840米、安装站卧石1135.4米；②投资444万元，南岗路北延与七星大道西延环通工程铺筑砼路面4.7万平方米，埋设砼排水管1700米，于11月中旬通过竣工验收；③投资1975万元，晋煤大道与沿江大道环通工程铺筑砼路面约6.92万平方米，敷设砼排水管2300米，于10月底全部竣工，正在申报验收中；④投资约1550万元，公园路道路排水改造工程完成主车道刷黑3.3万平方米、安装砼站石及平石4900米、铺筑人行道1.05万平方米；⑤投资230.88万元，团结路东延道路排水工程完成道路垫层铺筑、埋设排水管810米；⑥投资302.78万元，建设路道路排水改造工程完成破除旧砼路面1.03万平方米、埋设污水管200米；⑦投资5084万元，民主大道北延与仙女大道、仙女二路环通工程铺筑沥青混凝土路面8万平方米，埋设砼排水管6000米；⑧投资665.11万元，火车站站前广场土方平整及广场建设工程完成土方挖方量1200立方米、填方量1200立方米，广场建设工程正在紧张施工。⑨投资150万元，平整滨江公园新区土地2.5万平方米，同时将“318”国道、当路建设工程中的树木移植新区，对公园核心区进行了改造，新增绿化面积10万平方米；⑩投资350万元，五柳公园综合改造工程完成西门广场花岗岩毛面板铺装6000余平方米，栽植桂花、海枣等高档树木30余株，续建东门观景台370平方米，开通南门，修缮中门，新建老年人门球场3000平方米；11投资550万元，石宝山垃圾处理场渗滤液处理站新建站房294.5平方米，安装处理设备10台套。

另外，投资337.98万元，完成了精细化工园土方平整工程，目前正在办理结算。

2、完成投资3646万元，稳步实施了城市规划区和工业园区基础设施的配套建设与维护。其中：①投资18万元，对城区所有排水泵站进行了维修改造；②投资860万元，处理城市污水1065万吨、处置污泥3146吨；③投资175万元，更换雨水井及下水道井盖287块，疏通下水道堵塞78处，硬化维修坑洼不平道路2.1万平方米；④投资400万元，完成了城区备用水源续建工程，增加城区与仙女联网供水管道2500米，敷设民主大道北延、公园路、仙女一路供水主管道2800余米；⑤投资1854万元，敷设了城区至安福寺工业园区天然气长输管道28.1公里。

（三）稳步提高了城市环境综合执法与管理水平

一是依法打击违建，开展了“打击违法建设风暴行动”，共签订责任状206份，强制停工144次68处，组织强拆违建59次，强拆建筑物3407平方米。二是强化城市管理质量考核，开展了城市环境综合整治行动，累计清除“牛皮癣”3.44万处，清理乱牵乱挂1632处，规范户外广告设置（店招）189处，清理户外广告、条幅残余1125处，整治流动摊点、洗车、修理、废品回收等占道经营行为1400余次，下达整改通知书318份，纠正乱停乱放等不文明行为1300多人次，清除建筑、生活垃圾350余吨。三是完善环卫服务设施，投资131.88万元，购置道路洗扫车1台，购置垃圾巡回收集车13辆，添置、维修果皮箱550个，维修、保养了垃圾压缩站及环卫专用车辆。四是实施园林绿化建设，配合春季义务植树活动，共栽植30余个品种的树木2000余株，组织实施了“市企业捐赠林”建设，有24家企业、个人以及4家苗木经营大户捐赠价值139余万元的名贵大树240余株，广场东西两侧形成了以银杏、朴树、柚子树、黄连木、樱花为主的特色片林。

（四）不断加强了城镇建设与村庄环境整治

全年以突出加快小城镇建设步伐、服务经济建设为中心，对城镇基础设施建设与村庄环境整治工作加强指导。一是对全市148个村进行了村庄规划编制，完成了规划成果的设计工作。二是完成了33个村村庄环境整治，现基本达到一级目标的村庄10个，基本达到二级目标的村庄23个。三是进一步加强了宜居村庄建设，问安镇关庙山村、张家桥村、郑家井村均已达到宜居村庄的标准。四是对宜黄高速公路两侧约占总数53%的400户农房采取以农民自建为主，以政府统一购置涂料、油漆等配套材料为辅统一施工的方法，开展了民居改造；五是按照农村危房改造750户的任务100%批准开工建设，目前已竣工600余户，竣工率达80%。全年完成改造和整治农村危房1200余户。

（五）整体规范了建设行业的管理与服务

以整体规范依法行政行为和办事程序、服务手段为抓手，突出高效能管理、高水平服务，为促进社会经济建设、促进工业企业发展、促进民生环境改善提供了有效保障。

1、规范建筑业管理。严把法定建设手续审批备案程序，强化对办理规划许可证、工程报建、施工图设计、文件审查、质量监督等方面的管理，先后组织开展建筑质量安全大检查4次，受监工程91个,完成各类建筑检测项目19个，共计12659余组件。办理工程备案55个,工程质量均达合格等级,工程备案率100％。全年接收规划、施工许可、建设工程竣工等各类档案779份，出具档案整改通知书36份，发放建设工程竣工档案验收意见书36份。

2、规范公用行业的管理与服务。以诚信经营、文明服务为原则，完成优质供水总量828万吨，出厂水综合合格率99%，实现销售收入880万元；以拓展供气范围、强化售后服务为举措，完成天然气销售量900万立方米,实现销售收入1853万元；以安全生产、优质服务为重点，切实加强了全市乡镇水厂、液化气站场的管理，全面规范了行业行为，提高了服务水平和能力。住建局机关内部完善了各项管理制度，改进了工作流程，强化了工作责任，进一步提高了工作效率。认真完成督查督办工作，严格会议制度，及时妥善完成市委、市政府领导交办的其他各项工作。全系统工青妇组织、普法教育、综合治理、保密、文明创建、人事监察、计划生育、财务审计等多项工作强化制度建设与落实，规范工作行为，通过了上级部门的各项考核验收。

（六）全面开展了基层党组织建设和党风廉政建设

一是狠抓了党员干部学习教育活动。在学习教育活动中，我们突出“一个重点”，把握“两个坚持”，采取“三个结合”，实现了“四个提高”。即以建设学习型党组织和学习型领导班子为重点，坚持每周例会学习制度和“”制度，采取集中培训与分散自学相结合、专家辅导与交流讨论相结合、学习政治理论与学习业务知识相结合的方式，提高了党员干部理论素养、思想境界、业务水平和工作能力。

二是狠抓了党的基层组织建设。制定了10多项有关基层党建工作的责任制和管理制度，强化了党组织活动阵地的“八有”建设。通过民主推荐、组织考核，确定了二级单位24名领导班子后备干部，配齐了二级单位班子成员，营造了和谐的人文环境。

三是狠抓了创先争优活动。以“亮身份、亮职责、亮承诺、亮点评、亮评议”，“比素质、比干劲、比奉献、比创新、比作风”，“创一流部门、创一流队伍、创一流服务、创一流业绩、创一流形象”，“个人自评、党员互评、支部讲评、领导点评、群众测评”为内容，开展了“五亮、五比、五创、五评”活动。进一步实行了党务政务公开。在开展“千百万”活动中，组建7个工作组21名队员进驻七星台兴隆山等7个村，入户走访、体察民请，走访调查农户4405户，采取结对帮扶的形式，慰问贫困家庭36户、捐送慰问金1.87万元，为联系村援助资金物质10多万元。

四是狠抓了庆祝建党90周年系列活动。举办了住建系统“唱红歌”暨庆祝建党90周年第八届职工运动会，组队参加了全市庆祝建党90周年《颂歌献给党》文艺演唱会，召开了住建系统庆祝建党90周年暨“七·一”表彰大会，开展了慰问困难党员和“在窗口行业闪光”的演讲活动。

五是狠抓了党风廉政建设。按照市委、市政府关于“八个严禁”和“五办”的规定，层层签订党风廉政建设责任状，举办了一次《廉政准则》知识讲座，进行了一次学习讨论，组织了一次文明执法业务培训，开展了一次正反面警示教育活动。根据源头治腐“十个全覆盖”工作的要求，加强了工程治理重点领域排查工作，重点解决了工程建设、征地拆迁、住房保障、安全生产等方面群众反映的突出问题。全年接受“政风行风热线”、建设信息网网民来信280件、书记（市长）信箱20件，接待来访群众80多起200余人次，办结率为100%。

二、工作中存在的不足

一是城市管理执法与公安、国土、工商、环保等部门交叉较多，没有形成制度化和常态化管理机制和机构；二是由于受编制的限制，近几年很少招录新的工作人员，规划管理、市政设施管理、建设工程安全质量监督管理和装饰行业(含墙改、节能)管理等十分缺乏专业的技术人才，加之现有干部职工队伍的年龄结构趋于老化，习惯于用传统思维和老办法解决问题，城市管理手段比较单一；三是部分行政执法单位为差供或自收自支的事业单位，办公经费、人员待遇保障不足，行政执法设施的配备跟不上形势发展的需求。

三、年工作计划

（一）强化规划编制与服务，积极实施城乡统筹规划战略。

一是强化法规宣传，营造良好的法制氛围。宣传贯彻《湖北省城乡规划条例》及城乡规划，展示我市城市总体规划、滨江公园、城西新区、沿江大道景观设计、城乡统筹规划等近期城乡规划成果，审定的规划方案及建设项目全面实行公示制度，加强我市城乡规划宣传，提高公众参与度。二是加强城乡规划编制，为滨江宜居城市建设提供有力的规划支撑。完成城市总体规划、滨江公园、城西新区规划、城乡统筹规划报批及各镇总体规划审批工作，推进控详规的编制，以新一轮城市总体规划为依据，启动仙女工业园6平方公里控详规、董市集镇1平方公里控详规、金沙湾工业园2.5平方公里控详规及东湖片区18平方公里的分区规划编制，调整城南片区2.2平方公里控详规。

（二）强化城乡基础设施建设，提高城市服务功能。

启动城西污水处理厂建设和安福寺食品工业园污水处理厂前期工作。全力服务宜昌白洋工业园建设，积极支持五峰民族工业园发展。全面推进问安镇新农村试点、汉宜高速公路沿线村庄整治、318国道沿线城乡一体化示范带建设。启动城西新区、仙女新区、民主大道中心商务区一期工程，积极做好规划、征地拆迁、还建安置等工作。

拟定投资1.8亿元，实施城市规划、建设、管理及维护工程。重点启动城西新区、仙女新区、民主大道中心商务区一期工程，积极做好规划、征地拆迁、还建安置等工作；完成双寿桥路道路排水和马店路、胜利路、礼化路等道路刷黑改造工程；建成全民健身休闲广场和友谊广场；加强城市公共绿地保护，实施滨江公园中西段绿化工程，推进民主大道、仙女大道、大道的绿化建设和管护；加强仙女高速路口环境综合改造；下大功夫抓好城区小街小巷综合治理等。

（三）强化长效管理运行机制，全面实施城市环境综合整治。

一是努力完善城市管理体制。实行相对集中行政处罚权、网格化管理，启动数字化城管。在各建制镇成立执法中队，实施执法权委托。二是不断加强城建管理执法监察。逐步降低违建发生率，处理近两年积案60%以上。建立长效管理机制，大力整治占道经营、乱停乱放，基本消灭主次干道“牛皮癣”，出台墙体立面、户外广告、店招管理规范，争取将特色街区及城区主干道整治、改造到位。三是全面提高市容环卫园林绿化精细化管养水平。做好第二轮环卫作业市场化招投标工作，不断创新检查考核新机制，加大检查考核力度；按照国家规范设置环卫设施标准，对各路段、居民区更新和添置果皮箱、垃圾桶；将门店卫生费一并纳入水费代收，提高费用征收率；在仙女镇新建集公厕为一体的压缩中转站一座，选择合适地点新建两座无障碍高档次公厕。加快实施滨江公园西区绿化、友谊广场绿化、民主大道北延道路绿化和大道绿化改造及4处街头绿地建设，实施民主大道、团结路、胜利路及公园路的特色示范街区绿化建设，全面推进城区绿化精细化管理。

（四）强化建设质量安全管理，认真实施建筑行业政策法规。

一是进一步强化建筑节能管理。从设计施工、监理、验收和备案等各个环节切实把好建筑节能关，严格查处随意变更建筑节能设计行为，确保建筑节能目标的实现。二是进一步巩固城区禁实成果，扩大乡镇禁实面，确保受监项目、办理施工许可项目不得使用实心粘土砖。三是继续完善和强化质量安全监管制度。开展4次安全大检查，1—2次质量检查，形成乡镇、规划、监察、建筑业联合管理体制，对违规建设项目、安全不合格项目实施严格处罚。四是进一步规范建筑劳务市场。工程项目无劳务分包合同及劳务资质的项目不得办理施工许可，不得开工建设。努力提高劳务人员持证上岗率，力争特种工持证率100%，其他劳务人员持证率60%。五是全面推行《建设工程工程量清单计价规范》，在政府投资工程中强制实行清单计价，在其他投资工程中积极引导推行清单计价；进一步完善建设工程合同备案和建设工程决算备案的管理工作。六是加强装饰行业管理。完善公共装修项目的申报登记、发证制度，家装、门店装修的备案登记制度。