旧社会土地制度范文第1篇

[关键词] 级差地租城市土地地租曲线原理边际产出递减性原理旧城改造

土地有偿使用、住房制度改革以及大量外资引进，使我国旧城改造获得了新的动力和契机。随着市场经济体制的建立，旧城改造在利益机制的驱使下存在着一定的盲目性、投机性，重经济效益，轻环境效益、社会效益，给城市的可持续发展带来了隐患。

一、旧城改造面临的问题

旧城改造的目的是减少人口、改善交通和居住环境，但开发商往往为了追求最大经济效益，追求最大利润而片面地进行高密度、高容积率的开发，改造越改越乱，人口越改越多，交通越改越差。主要表现为以下几个方面：

1.产业布局混乱，商业中心区单一。旧城改造的核心内容是调整用地功能，优化土地配置。旧城中心区是发展商业、金融、贸易、信息、服务等第三产业的优良地段。在我国，目前的现状却是工业夹杂于旧城区内，严重浪费土地，污染环境；旧城区商业和办公、居住用地比例也不合理；次一级的商业中心在大多数城市尚未形成，使得旧城规模无序和无限制的“摊大饼式”扩大，各种矛盾交杂，旧城改造陷入困境。

2.追求经济利益，急功近利趋势明显。旧城改造是一项长期而艰巨的任务，是一项复杂的系统工程，设计人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造等等。在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的成本时才是可能的，基于这一利益动机，目前我国的旧城改造多趋于高密度开发，开发者在进行开发时往往又脱离市场需求，使城市某些内型的商品房供过于求，造成商品房大量空置。许多住房困难户得不到适用住房，这既不利于房地产市场的正常发育，又造成大量资金的积压。

3.基础设施和环境质量越改越差。旧城改造的目的之一是要改善基础设施，提高环境质量。但我国目前的旧城改造中却出现了越改越乱、越改越差的局面。旧城区商品房的高密度开发，不仅使得人口过度密集，交通问题、环境污染问题日益突出，也使社区结构衰退，很多旧区动迁的居民被暂时或长期安置在远离原住区的地方，由于缺乏认同感和归属感而对社会稳定带来了危险。同时，大面积的旧城改造中“建设性”破坏现象也日益突出，建设项目任意选址、定随意改变规划确定的建筑密度、容积率、高度控制等指标，在重点保护的历史地段违反规划大拆大迁、甚至随意拆除或任意改建已经明确需要保护的建筑等等都在不同程度上存在。开发商从经济利益出发，而损害城市的历史风貌，使历史文化特色丧失。

二、级差地租理论在旧城改造中的应用

1.城市级差地租的产生。级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那部分超额利润。马克思的地租理论认为级差地租的存在需要有三个条件:一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别；二是土地经营权的垄断；三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断，并且这三个条件是缺一不可的。在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益的差别，以及在同一块土地上连续投资带来的收益差别都是客观存在的:由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的，与特定社会经济制度没有关系，他们是由于土地这一特殊的生产要素的特点决定的。此外，社会注意制度的建立，消灭了土地的私有制，但并没有消灭土地所有权。我国宪法第十条规定：“城市土地属国家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一种类型，而不是土地所有权的取消。而且我国城市土地所有权与土地使用权是分离的，无论是改革前还是改革后都是如此。因为国家土地的 所有者只有一个――国家。国家以行政划拨的方式供给土地是一种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也是一种两权分离的形式。因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部都具备，从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。

2.城市级差地租在旧城改造中的应用。(1)城市土地地租曲线原理的应用。在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者之间进行分配时，总是遵循“最高租金原则”――即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者对于城市不同区位上的土地所给出的投标租金是不同的。当然不论选址在投标租金曲线上的哪一点，企业的获利都是一样的。一般来说，商业单位处于对位置的敏感性最强，故其用地的投标租金曲线最陡；居住单位对位置的敏感性较弱，投标租金曲线也较缓；制造业单位则居于二者之间。根据城市土地地租曲线原理，在同一地块上安置不同的产业会导致不同的产出率、形成不同的经济效益。因此在经济规律厂作用下，在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有别就会自动地形成一种产业的布局方式，从而促进了土地资源的最优配置，使土地潜在的效益得到最大的发挥。利用这一原理，城市规划不宜过多干预城市土地的使用性质，因为地租原理最终会租金城市自动产生合理的布局。(2)边际产出递减性原理的应用。所谓“边际产出递减”是西方微观经济学的重要理论。它是指在其它生产要素投入量不变的情况下，某生产要素的投入量超过特定限度后，其边际产量会随着投入量的增加而递减。对于城市土地来说，边际产出递减表现在对土地的使用超过一定限度后，收益开始下降。根据这一原理对土地的投入并不是越多越好。对某一个地块有一个最佳的容积率指标，对土地的投资越接近该容积率值，利润越高，而超过该容积率值时利润就逐渐降低。从城市建设的角度来考虑，一定的地内建筑面积越少，环境就越好，如果建筑面积太多，环境必然不好，只能以降价来弥补，因此经济效益必然低下。所以，任何过度开发不仅是对环境的破坏，经济上也是不合算的。（3）利用级差地租调节旧城区产业用地和城区改造的合理布局。按照马克思地租理论的观点，级差地租可分为级差地租I和级差地租II。马克思所说的级差地租I和级差地租II在城市中都是存在的。级差地租I是等量资本投在等量面积的各类土地上所产生的不同结果。这是由于土地的肥沃程度不同和土地位置不同而产生的。城市中,土地的收益主要不是来自于土地的直接生产品,所以土地的肥沃程度不同不直接产生影响。在城市中,经营者的超额利润主要与土地的地理位置及土地上的城市基础设施有关,从城市工业看,占有较好土地进行生产可以节省交通运输费用。运用较便利的城市基础设施,获得较多的级差收益;从城市商业看,占有较好的地段,可以实现较多的营业额,并且降低各项商业流通费用,实现较多的超额利润。这种超额利润,应该作为级差地租上缴给土地的所有者。鉴于此，城市工商业级差地租就成为城市级差地租的主要来源，而商业级差地租更不可避免地成为城市级差地租的典型形态，城市中其他用地的级差地租就必须由它来调节。具体说，就是以商业级差地租作为城市各地带中的统一级差地租，由市中心地带到边缘地带，逐带递减。其道理可用下图加以说明。

在下图中，假设城市的范围是从A到B，有两家商业企业X和Y。它们开始时按照称呼司规划的均衡布局原则分别被放在AB线段的四分点位置上，占有等量的AM段市场与BM段市场。此时视为最佳均衡模式。但出于追求更大利润的目的，X悄悄地向Y移动直到C点，以图使市场份额从二分之一变成四分之三，此时Y必然作出反应，报复性地向X靠拢，并进一步占据D的位置，而X不甘示弱，继续向Y靠拢――于是最后，X和Y都落到了AB段的中点M ，其市场覆盖面都是100%，出现了稳定的局面，对于X和Y这种市场分配是皆大欢喜；而城市中心区也在M点形成，并吸引更多的商业企业向它聚集。当然，城市中心区的形成决非简单地由商业竞争造成的，它会受到城市地租尤其是级差地租的有力约束。

级差地租II是指由于对同一块土地连续追加等量投资而具有不同生产率所产生的。在资本主义农业中,对于较肥沃的土地,采用集约经营的方式,把大量资本连续投在同一块土地上,采用先进技术,可以提高单位面积产量。在城市土地上,连续追加投资,也可以取得超额利润,这种连续追加投资主要体现在土地上的高层建筑物上。在地理位置较好的地段追加投资形成高层建筑,可以给土地经营者带来超额利润,而在地理位置较差的地段修建高层建筑,则未必能给土地经营者带来超额利润。因此,这部分超额利润源自于经营者对土地经营权的垄断,应作为级差地租II上缴给土地所有者。级差地租II使旧城区可以通过追加投资，加强基础设施建设，改善投资环境来增加收益。

三、旧城改造的对策研究

从以上分析中可以看出，级差地租对旧城区的改造所产生的影响是极大的，要改变我国旧城改造中存在的一系列问题，就要在发挥级差地租指导作用的同时，加强对旧城改造的调控，具体可归结为以下几个方面：

1.调整旧城区用地功能，优化产业布局结构。根据级差地租原理，调整旧区用地结构应充分发挥市场经济体制下中心区土地的区位效应。商业、服务业需要在中心区聚集形成规模经济效益，同时商业和服务业也有能力支付中心地高额地租。而处于市中心或繁华地带的居住区和工厂应调整到中心区以外。在住房商品化条件下，中下收入的家庭难以负担中心区昂贵的地租，会转移到市内租金较低的非中心区。工厂（尤其是污染性）应通过改、并、迁等方式空置出其用的，迁到城市，那里地价较低，空间回旋余地打，更适宜工厂的发展。通过调整旧城区用地结构，可以极大提高旧城区的环境效益。

2.降低旧城区开发强度，改善旧城区环境。旧城改造应采取统一规划，统一建设的综合开发方法，把基础设施建设放在首位，这有利于改善居民生活条件、改善投资环境。特别是要搞好道路交通设施的建设。只有交通运输发展上去，才能分散城市工业，实现工业合理布局。交通是实现城市更新的前提和基础。其次要注重对文物古迹、景观特色、历史文化传统的保护，在追求经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益，只有这样才能保证城市建设的健康发展，保证经济效益的长期稳定实现。

3.发展卫星城，严格控制旧城区规模恶性膨胀。旧城区的昂贵地租发展到一定的程度时，必然会阻碍其本身的发展，东京和香港就是前车之鉴。级差地租不仅存在同一城市的不同区位上，也存在不同规模的城市之间。一般而言，大中城市的级差地租II总要高于小城镇，这样会形成一种排斥力，将那些占地过大或经济效益不是很好的劳动密集性企业推向周围的地价相对较低的小城镇。这样一方面有利于控制大规模城市的过度膨胀；另一方面也推进小城镇经济的发展，有利于城镇体系的合理布局。

4.以人为本，进行旧城改造。“以人为本”是可持续发展理论的重要内容，这里的人实际上是广义的，它是管理者、使用者（居住者）和经营者的总称。旧城改造是与全社会各阶层的人都息息相关的,因为它的发展最终是人的需要来推动。旧城改造是一项全社会范围的系统工程，它不仅是人民自身生活的需要，是社会生活的要求，更是经济生活的重要成分。对旧城改造的方式要充分发挥“人性化”特色，考虑各地段的民俗民情，做好改造区动迁居民的保障工作，最大限度地提高他们对旧城改造地满意度。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标，建设最适合居住和创业的地方是许多城市提出的口号，在社会主义从计划经济过渡到市场经济的过程中，我们必须认真研究城市地租理论，为合理规划城市用地、规范建设项目及城市可持续发展提供科学的依据。

参考文献：

[1]马克思:资本论[M].北京:人民出版社，1975

[2]马壮昌:论城市级差地租[J].当代经济研究，1995（1）

[3]易松厚:地租理论及其在广州市建设中的应用[J].中国优秀硕博士毕业论文，2002.11

[4]李靖:马克思地租理论及其应用――兼论小城镇建设用地存在的问题与对策[J].贵州工业大学学报（社会科学版），2004.12，（6）

旧社会土地制度范文第2篇

一、推进旧村居改造示范村居建设的主要内容和目标任务

（一）主要内容。从*年起，按照“政府引导、集体扶持、农民自筹、各方参与”的工作思路，分类指导、分步实施包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村居改造工程，今年启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居。

（二）目标任务。争取用3-5年时间将纳入旧村居改造的示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓，成为承接城市延伸、构建现代化大城市格局的重要组成部分，成为资源集聚、产业发展的重要平台，成为环境优美、绿色环保的生态家园。

主要任务：旧村居改造示范村居，要以规划为先导，全面推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治，鼓励多个村居联合推进旧村居改造，建设组团式的农民公寓和集体物业，集约节约利用土地，加快产业结构调整优化升级，发展农村集体经济，改善村居生产生活环境。

二、推进旧村居改造示范村居建设的基本原则

（一）自愿互利原则。充分尊重农村居民的意愿，坚持自愿参与，不搞强迫命令。鼓励各种社会力量参与旧村居改造，形成农村集体、农村居民和开发商等诚信合作、优势互补、互惠互利的良好局面。

（二）市场化运作原则。按照“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”的工作思路，积极探索农民公寓建设和旧村居改造的可经营性项目市场化运作，引入竞争机制，以项目和利益招商，吸引房地产商参与旧村居改造，实现多方共赢。

（三）让利于民原则。实现好、维护好、发展好广大农村居民的根本利益，保证集体经济持续稳定健康发展、农村居民收益分配不断提高、农村社会保持稳定，切实让广大农村居民从旧村居改造中得到实惠。

三、推进旧村居改造示范村居建设的保障措施

（一）加强组织领导。要充分发挥政府引领作用。各级党委、政府要把旧村居改造示范村居建设工作摆上党委、政府工作的重要位置，进一步转变观念和作风，自觉当好引导者和服务者的角色，使这项工程真正成为惠及广大农村居民的民心工程。要切实加强组织协调。市成立旧村居改造示范村居建设推进专责领导小组，对全市旧村居改造示范村居建设工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、农业局、国土局、规划局、建设局、财政局、环保局、公用事业局、金融办、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责日常具体工作。成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧村居改造示范村居建设工作。

（二）坚持规划统筹。要以规划为龙头，使旧村居改造规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接，促进村居生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展与农村居民综合素质同步提升。

（三）广泛宣传发动。各级政府要充分利用报纸、电台、电视等新闻媒体做好广泛的舆论宣传，重点加强各种先进典型、先进经验的宣传报道。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、说服、教育和动员工作，形成推进旧村居改造示范村居建设的良好氛围。

（四）抓好组织实施。坚持分步实施。在推进旧村居改造过程中，必须循序渐进，先易后难，注重实效，有计划有步骤地推进，不搞“齐步走”，不片面追求进度。建立工作责任制。各级党委、政府和各有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识，建立健全推进旧村居改造示范村居建设工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。认真抓好落实。加强对规划编制、制定方案、组织实施各环节协调、指导和服务，把推进旧村居改造示范村居建设的各项政策落到实处，保证该建设的各项工作有序推进。

（五）加强监督检查。各级各有关部门要经常深入基层，定期或不定期对旧村居改造工作进行督促检查、调查研究，及时总结和推广典型经验。加强对土地规划建设、建设项目招投标、建设资金筹集使用等环节的监督管理，发现问题及时解决，确保旧村居改造工作顺利推进。

四、推进旧村居改造示范村居建设的扶持优惠政策

（一）规划方面

1、科学编制详细规划。旧村居改造详细规划按旧村居改造专项规划、控制性详细规划和修建性详细规划（或项目设计）三个层次进行编制。旧村居改造规划，要尊重历史客观规律和经济社会发展现状，广泛听取村（居）民、村（居）委会、当地政府和各级规划部门的意见和建议，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设规划、产业空间布局规划的衔接与配套，形成较为完备的规划编制成果体系，提高规划的可操作性，为旧村居改造工作提供科学依据。

2、完善规划编制的组织体系。坚持市管到镇（街道）、区管到村居的规划体制。专项规划草案由区规划部门负责组织编制，报区政府审定；控制性详细规划草案由镇（街道）负责组织编制，按《中华人民共和国城市规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》和《*市城市规划管理暂行办法》的规定和程序进行审批；修建性详细规划草案由村居负责组织编制，并向村（居）民公示，公示时间不少于20日，经征求意见修正后，送镇(街)规划部门初审，报区规划部门审批,并自批准之日起15日内向村（居）民公示。区规划部门审批的村居规划应当报市规划部门备案。

位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的重要地区的旧村居改造规划，以及市规划部门指定的其它旧村居改造规划，经镇（街道）、区初审后，报市规划部门审批。

各规划部门对报批资料完整的村居规划，应在40个工作日内予以审批。

3、合理制定相关规划指标。编制旧村居改造示范村居详细规划，要在符合现行国家规范和《*市城市规划管理技术规定》的框架下，针对各村居实情和特色，因地制宜地制订规划相关指标,要避免简单照搬城市住宅小区的规划模式，同时要注意城市文化脉络和地方特色的延续。“城中村”、“园中村”、“空心村”详细规划的编制，要对人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明确、合理的相关规划指引，防止新的资源浪费。具体户型的设计，由村（居）委会汇总并进行分类，经村（居）民大会讨论同意后确定。

4、鼓励联合建设农民公寓。鼓励、引导具备条件的行政村联合建设农民公寓小区，实现更高程度的人口集聚、资源共享和城市社区管理。

5、加强规划实施的管理和监督。完善市、区、镇（街）三级监督管理网络，要把规划实施监督职能延伸到村居，未经批准的旧村居改造规划一律严禁实施。健全行政审批管理机制，建立“绿色通道”取代传统的行政审批程序，提升管理效能。加强“一书两证”（规划部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）制度的实施管理。

（二）土地方面

6、改革土地管理制度。属“城中村”、“园中村”、“空心村”等的示范村居，鼓励实行土地管理制度改革，经集体经济组织全体成员循民主决策程序讨论同意，向国土资源部门提出办理征收集体土地的用地申请，依法律程序上报审批后，由国土资源部门核发用地批文，并办理《国有土地使用权证》，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不变，依法开发建设的房产由房管部门依法核发《房地产权证》。如该土地房产进入市场，按有关规定公开交易，补缴国有土地使用权出让金及有关税费，办理相应变更手续。

7、盘活集体建设用地。加大示范村居建设用地的整治力度，彻底整理“城中村”、“园中村”、“空心村”，通过旧村居改造节约的旧宅基地，鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权属不发生转让的，政府不收取土地出让金。节约的旧宅基地，可按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行出让、转让、出租、抵押等，实现土地资源优化配置和高效集约利用。同时，防止以旧村居改造为名倒买倒卖集体土地。

8、控制单家独户的村民住宅建设。自本意见公布实施之日起，土地利用总体规划中城镇规划区范围内的农村集体暂缓分配宅基地，禁止建设单家独户的村（居）民住宅（包括不属农民公寓的新建、改建和扩建），积极推进农民公寓建设。土地利用总体规划中城镇规划区范围以外地区，农村居民建房暂按原规定不变。各区原制定的有关停止审批农村居民建房政策从其规定。

（三）建设方面

9、严格拆旧建新手续。规划建设农民公寓的示范村居，经村民大会表决通过同意拆旧，并把腾出来的旧宅基地由集体统一开发利用，在办理同意拆旧的有关确认手续后，才批准新建农民公寓。

10、合理制定拆迁补偿办法。旧村居改造中涉及村（居）民房屋拆迁的，可采取实物补偿、货币补偿等多种方式进行补偿。具体补偿安置办法根据有关规定和本村居实际制定，不搞一刀切，实行一村居一策。补偿安置办法须经村（居）民大会表决通过，报镇（街）审核同意，再报区批准执行。各区要根据本辖区的实际情况制定拆迁补偿办法的相关规定和指引，规范拆迁工作，保障农村居民的合法权益。对于农村五保户、低保家庭、特殊困难户，要参照农村居民危房改造的有关政策给予财政补助。

11、妥善解决历史建设遗留问题。对旧村居改造示范村居建设中的历史违法建筑，要遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策，补办相关手续。对符合详细规划和安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关建设手续；对不符合详细规划，但符合安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关临建手续；在国家建设需要征地时，经协商对上述两种建筑物给予合理补偿；在集体按详细规划，需要拆旧改建时，按相应有关规定办理报建手续。

12、加强旧村居建设项目管理。对旧村居改造建设项目，必须在完善用地、规划等相应手续基础上，到属地的规划建设行政主管部门办理工程报建和施工许可证。工程建设过程中由属地的工程质量安全监督机构对其质量安全情况进行监督。工程竣工后，到属地的规划建设行政主管部门办理竣工验收备案。未依法办理施工许可证和竣工验收备案的，按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》依法对责任单位进行行政处罚并依法追究法律责任。

13、完善配套设施建设。各规划、市政、建设等行政主管部门，要认真负起旧村居改造各项配套设施建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证旧村居改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信、人防等基础设施及时配套到位。

14、平等保护国家、集体和私人的物权。推进旧村居改造示范村居建设中，集体转为国有土地上的建筑，适用土地管理法等法律和国家有关规定，依法办理有关确权手续；集体土地上除住宅外的其它建筑，适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，依规定办理有关集体产权确权手续。

15、严格改造建设执法。由城市管理行政执法部门牵头，成立以城市管理行政执法、国土、建设、规划等相关部门组成的联合执法小组，加大执法力度，坚决遏制新的违法建设行为的发生，对违反有关规定抢建、改建和扩建等违法建设，根据有关法律法规和市、区有关规定严厉查处。

（四）产业发展方面

16、确立主导产业发展方向。要以旧村居改造为契机，准确把握产业政策投资方向和市场走势，充分利用自身优势，以经营土地和物业为重点，培育和发展特色主导产业，承接城镇产业转移。

17、合理规划产业发展用地。旧村居改造节约、整理出来的土地，要规划一部分作为发展第三产业为主的产业发展用地。鼓励有条件的村居，打破行政区划界限，将产业发展用地进行统一规划，连片开发，实现产业集约化、规模化发展。

18、坚持旧物业改造和产业升级同步推进。根据建设现代化大城市发展目标的要求和主导产业发展方向定位，对旧物业进行全面改造升级，与产业提升紧密结合、同步推进，承接城市建设和产业延伸。

（五）投融资方面

19、加大财政支持力度。坚决落实对“三农”扶持的各项政策，加大各级财政对旧村居改造示范村居建设的支持力度，重点支持示范村居的公共基础设施建设，改善村居环境。由各区、镇（街道）根据自身财力制定具体办法，通过奖励、对建设改造贷款的贴息、建设改造工程的适当补助等形式，支持旧村居改造。

20、充分发挥金融支持的作用。充分发挥银信部门的融资平台作用，加强银信、村居互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制，采取集体资产抵押、质押、集体物业租金担保、互保等多种形式，多渠道争取银信部门信贷资金支持，缓解旧村居改造资金短缺问题。银信部门要采取积极措施，改善服务，支持旧村居改造。

21、多渠道开展招商引资。有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。吸引国内外投资者参与物业开发建设和优质、高端产业项目的进驻。

22、鼓励集体依法经营土地。积极鼓励和引导农村集体通过落实旧村居改造政策，取得合法化的建设用地，按法定程序进行出让、转让、出租和抵押，通过“以地易地”的办法解决改造资金短缺问题。

（六）管理方面

23、建立财政扶持机制。在旧村居改造过程中各相关纳税人应依照有关法律、法规及时足额申报纳税。凡通过招商引资，引入房地产商在集体转为国有的土地上合作开发农民公寓，属拆迁安置部分，以及村居集体自筹资金自行建设的农民公寓，所征税额按政策属地方留成部分，通过财政支出专款，全额用于所在的示范村居农村居民养老保险、农村基础设施建设等。符合房屋拆迁补偿税收优惠规定的，按照有关规定享受优惠政策。

24、加强土地出让金管理。农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地等，无论是国有性质还是集体性质，只要土地所有权属不发生转移，不管是农村居民集体自用还是通过出租、出让、转让等方式进行流转、改变用途开发利用，政府不收取改变用途的土地出让金。

若土地所有权属发生转移的需按国家有关规定补缴土地出让金。凡通过招商引资，引入房地产商在国有留用地或集体转为国有的土地上合作开发的农民公寓属商品房性质的部分，所发生的土地出让金，按政策属地方留成部分，扣除按规定计提的农业土地开发资金等专项资金外，经各级政府批准通过财政支出专款用于所在的示范村居支农哺农，包括用于保证被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设等在内的支农支出。

旧社会土地制度范文第3篇

关键词： 旧城改造、拆迁、城市规划、区位、公平与正义

Abstract: the rapid development of urbanization makes the old city problems become the city with social issue, especially in the process of reconstruction of interest income redistribution. This article focuses on urban renewal in the benefit main body and contradictory to appeal, urbanization and urban planning from analyses the root of land benefit increase, and reveals the urban renewal in neglected the social fairness and justice.

Keywords: urban renewal, demolition, the urban planning, the location, fairness and justice

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：

旧城改造是城镇化进程的一个重要内容。当前，旧城改造过程中引发的一系列社会问题已然成为城市发展中的主要矛盾，特别是拆迁问题所引发的暴力事件，得到了全社会的高度关注，影响到了社会的和谐稳定。

现代城市规划在应对和解决城市发展中不断出现问题和矛盾的具体实践中诞生并快速发展起来。其作为一种引导和控制城市发展、调节和分配城市公共资源的公共政策得到了学界及社会的广泛认同。科学合理的配置城市空间资源，充分发挥规划在资源配置和空间协调的公共政策功能，体现社会公平与正义则是现代城市规划的核心价值追求和规划理论关注的核心课题。

从规划角度分析旧城改造拆迁过程中的矛盾冲突，有助于理解各方诉求的合理性，制定科学合理的拆迁补偿政策，维护社会的公平与正义。

1.旧城拆迁与城市发展的关系

旧城拆迁与城市发展密切联系，是城市建设的前提和基础。城市的扩展、新城的建设以及城市建成品质的提升改善，都需要征地拆迁。从当前实践来看，征地拆迁已然成为旧城改造和城市发展中最关键的环节，在很大程度上直接决定着城市建设发展的速度和质量。

同时，旧城改造中拆迁活动也是城市化进程的必然产物。城市化是人类文明发展以及现代化程度的重要标志。而城市化在空间上有两个表征：其一是城市规模的扩大、数量的增加；其二是城市建成环境品质的改善和提高。而这两个过程的实现都需要通过征地拆迁来完成。

作为引导、控制城市发展的城市规划，应当对旧城改造中的“拆迁”问题给予足够的关注和重视。

2.城改造拆迁过程中的利益与矛盾

近年来，因旧城改造所引发的恶性事件频现媒体（图1）。

图1旧城改造中的对抗

仅2010一年，媒体报道因旧城改造过程中所引发的暴力拆迁事件达数十起，江苏省连云港市东海县的“老战士父子自焚事件”、“抚顺命案” 、“昆明拆迁爆炸案”、“宜黄拆迁引发自焚”、“武汉拆违流血事件”等等，造成了恶劣的社会影响。

2.1各方利益诉求

我国城市拆迁中所涉及的利益主体包括政府、开发商和被拆迁人，通过对利益关系进行剖析，将有利于寻找拆迁关系中的利益衡平机制，维护社会公平与正义。

1) 地方政府的利益诉求

地方政府在拆迁过程中扮演着多种角色。它代表国家利益，是国家制度政策的制定、实施者，行使公共权力管理社会。同时，它代表公共利益，在城市管理中重要职能是提供公共服务，具有为公众服务、为公共利益服务的公共属性。

当前，土地出让是地方政府最为主要的经济来源，地方政府通过拆迁形成的满足政府管理需要的社会资源和经济利益，又通过城市硬件设施建设和完善，获取政绩。

开发商的利益诉求

开发商在房屋拆迁中的利益诉求最为简单，获利是其唯一目标。开发商在拆迁过程中主要通过减少拆迁补偿安置费用、减少税费、减少配套面积，减少绿地率与建筑间距等，从而降低开发成本所获得的成本利益；通过缩短拆迁时间，减少交易成本所获得的效率利益。

2) 被拆迁人的利益诉求

被拆迁人在房屋拆迁中的利益诉求主要涉及生存利益和财产利益两个方面。城市化过程中，土地的征收和拆迁，使得城市居民的生存和居住权直接受到威胁或影响，需由开发商和政府维持和保护其生活或生存的利益。财产利益指被拆迁户将房屋作为财产拥有或经营的利益，包括房屋、房屋收益以及因搬迁所需支付的费用。

2.2 矛盾根源

旧城改造中所引发的恶性事件的原因是多方面的，但很大程度上表现为政府、开发商及被拆迁人三方利益主体之间的博弈，利益重新分配过程中的各方诉求未能达成一致而导致矛盾激化。从现实情况看，多数情况下是由少数被拆迁人――“钉子户”（图2）对于拆迁利益补偿、安置政策不满足拒绝搬迁而造成矛盾激化而引发恶性事件。当然也存在因故土难离而拒绝搬迁情况，如诸如美国的信念广场（图3）。

图2钉子户图3美国信念广场

3、拆迁中的利益来源

旧城改造的主要对象是影响城市发展的城市城中村、城郊村以及城市棚户区，这些区域基础设施薄弱，建筑布局零乱、环境卫生较差，已经不适应现代化城市建设管理和满足市民对于改善生活居住品质的要求。正是这种破败的区域却引发了诸多旧城改造问题和矛盾，其因何在？

人多地少是我国的基本国情。与快速的城市化发展、城市规模迅速扩大相伴的是我国耕地迅速减少，人地矛盾越来越突出。土地资源已经成为制约城市发展的瓶颈。城市建设用地的短缺导致土地价值在市场经济作用下迅速攀升。而现有土地资源的占有者和使用者无疑成为了旧城改造过程中最大受益者，大多数土地占有者理所当然的认为这部分收益应该归其所有，同时对土地的潜在收益充满期盼。

4、规划对土地价值的影响

城市化带来的土地增值应该由谁分享，是否应按市场原则全额补偿给被拆迁人？从规划的视角分析城市化进程中土地价值的变迁有助于这一问题的理解。

土地因区位的不同而价值千差万别。何为区位？区位一词来源于“standort”，英文于译为“location”，即定位置、场所之意，我国译成区位。它包括两层含义：一方面指该事物的位置；另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。严格的说还应包括以下两个方面：它不仅表示一个位置，还表示放置某事物或为特定目标而标定的一个地区、范围；它还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。

城市规划对于土地和空间使用功能的划分，拉大了不同功能用地经济价值的差距；对于城市内部交通设施的布局和交通体系完善，极大地改变了部分土地的可达性；对地块开发强度的限制、公建配置的要求以及大型公共设施选址等等都直接影响着土地的经济价值。譬如，大型公共设施（学校、医院、体育场馆）的布局、大型公园绿地规划、商业金融中心布局以及公共交通选线、基础设施配套完善等积极规划行为会极大改变周边土地区位关系，进而提升土地价值，如学区房（图4）；相反，污染型企业、污水处理场、基础设施配套的不完善等消极规划行为能够降低周边土地价值。

图4学区房

积极的规划行为带来土地的增值，同时给旧城改造中的周边居民带来了正的收益。相反，消极的规划行为产生负面的效果，从而影响周边居民的利益。而这两个过程中，土地利益的得与失并不是由居民的行为造成，从上文可以看出是作为“政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一”的城市规划发挥作用，这里涉及到了城市规划的核心价值公平与正义。

5、城市规划的公平与正义

公平与正义，即公正，是人类最古老的、最基本的伦理观念，包括个人公正和社会公正。“城市规划的核心价值应该是公正与公平，这是现代城市规划在市场经济体制中生存和发挥作用的前提条件。” 现代城市规划思想从萌芽到体系的完善，从未抛弃公正这一学科价值核心。

城市土地升值，究其原因是由于城市化发展与土地资源的供求矛盾、政府集中投资、城市规划布局及定位、区域人居环境整治等众多综合因素集中作用的结果，是城市化发展的社会性成果，属于公共利益，不属于某一利益团体和个人。旧城改造过程中应充分考虑城市化因素以及个人因素，综合考量社会与个人之间的公平与正义，制定出台科学合理的补偿政策，使得全社会能够均享城市化发展成果。

参考文献：

1、冯维波 黄光宇.公平与效率：城市规划价值取向的两难选择.《城市规划学刊》2006年第五期.总165期. p53-57

旧社会土地制度范文第4篇

[关键词]宅基地 登记发证 遗留问题 解决对策

中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）40-0273-01

农村宅基地管理是土地管理工作最前沿、最基础性的工作，它直接关系到土地特别是耕地资源的利用与保护和农民的生产生活。长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下，一户多宅、多占超占、违法建设的现象比较突出，大量的宅基地需求，导致大量耕地资源被占用，造成一方面农村人均耕地资源在减少，另一方面大量宅基地闲置浪费。

1 农村宅基地登记发证中遇到的遗留问题

1.1 一户多宅现象

由于农村宅基地采用的是无偿的使用制度，导致农村一户多宅的现象比较普遍，主要表现为：一是新宅基地已建成未按期搬迁，依然居住在旧宅基地；二是新宅基地建成并居住，但旧宅基地依旧占用；三是新宅基地建成，旧宅基地废弃，旧房屋未拆除或部分拆除；四是继承或购买别人的宅基地；五是新宅基地已审批划拨，长期荒芜没建。

1.2 没有经过审批就占用宅基地的情况

80年代-90年代，我国国情是以农业型为主的农村，农民个人建房必须要有利于农业生产要求和农民的生活要求。在当时土地管理还不严格的情况下，很多地区农村的宅基地都是由村干部分配的，并无依法登记审批的概念。

1.3 少批多占宅基地情况

根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在很多农村，村民建房受传统观念的影响，多数贪大求洋，节约用地意识非常淡薄。

1.4 “空心村”的情况

随着我国经济发展、城市化进程加快，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民，他们留在农村的宅基地受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕，导致市郊农村出现大量“空心村”。

1.5 产权不明晰，流转不规范的情况

目前，宅基地登记发证工作尚未完成，导致农村宅基地的基本情况不清楚，产权不明晰。不少农民在利益驱动下，农民私自非法转让、出租宅基地、房屋给本集体经济组织以外的人员的行为时有发生。

2 遗留问题产生的原因

2.1 法律法规不完善，制约手段不多

农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求，最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。

2.2 村庄规划不合理

绝大多数村镇还未编制建设规划，没有严格的规划管制，每户占地多少由村组说了算，宅基地用地布局随意扩大，乱建现象比较严重。

2.3 监管责任不明

部分管理部门只注重宅基地的审批、划拨和面积核对，在批准后缺少严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样就形成了占新不腾旧现象。

2.4 执法合力不够

长期以来，由于执法主体和法律程序等原因，村委会难以有效解决违章问题，国土和规划部门又无法在第一时间发现，以致错过解决良机，面对违法建设难以标本兼治。

2.5 农民自身原因

由于法律法规、政策宣传不到位，部分农民依法用地法制观念淡薄，对居住多年的宅基地便产生了私有观念，认为宅基地是私有财产，可以出租和买卖，其他任何人和农村集体经济组织不得收回。

3 解决遗留问题的对策建议

3.1 对于一户村民的两处宅基地，面积经过合并没有超出当地省级以上政府规定的面积标准的，可以受理其第二宗宅基地申请；对于因建新不拆旧和因村民购买住宅而造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前和国家未出台规范宅基地流转法律或政策之前，土地登记机构不得受理；对于因继承造成“一户多宅”的，土地登记机构可以受理。

3.2 对于未办理建房用地手续已建房的，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的，经申请准予补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，按照农村集体非农建设用地处理后补办用地手续；属于其他原因的超占部分，应当依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。

3.3 对于村民父母双故后遗留的闲置房屋，应当按照原国家土地管理局的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条关于“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”的规定，将土地权利确定给合法的继承人。

3.4 健全宅基地审批制度。在宅基地审批中，建立宅基地审批“三到场”制度，严格执行一户一宅、拆旧建新制度，进一步规范宅基地审批程序，缩短建房审批流程。

3.5 强化村镇规划。落实农村（一户一宅）和拆旧建新制度，促进旧村改造和新村建设。村民申请新建住房，必须出据承诺书，承诺拆除旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。

3.6 构建监查执法网络。加强执法监察制度建设，进一步完善动态巡查责任制，充分发挥执法监察网络作用，充分发动村干部和群众，力争做到早发现、早制止、早查处，将违法案件查处在萌芽状态。

3.7 对农村宅基地占用农用地要纳入年度计划，农村宅基地占用农用地的指标要和农村建设用地整理和建设用地增建挂钩新增加的耕地面积挂钩，国土资源部门对新增耕地面积检查核定后，应在总的年度计划指标中优先分配一定数量的农用地转用指标用于农村住宅建设。

3.8 加大宣传力度，争取社会各界的理解和广大农民的支持，增强农民保障自身合法权益的意识，在全社会形成凭证管地、依法用地的社会氛围。

4 对存在遗留问题的宅基地，登记发证时应注意的几点问题

4.1 要防止通过登记将违法用地合法化，尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在登记过程中要认真履行公告程序，接受村民的监督；妥善处理农村宅基地产权纠纷、面积不实等实际问题，合法合理、公平公正地解决历史遗留问题。

4.2 对宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍相一致的实名制，并注明其共有使用权人，避免出现钻政策空子，弄虚作假用多人名字进行登记，骗取土地证的情况发生。

旧社会土地制度范文第5篇

1.1项目策划的内容

按时间阶段的不同，项目策划分为构思策划及实施策划。本文着眼于旧工业建筑再利用的项目构思策划问题，是项目启动的基本依据。其具体内容包括项目定义、项目定位、项目的系统构成等内容。

（1）项目定义：描述项目性质、用途和基本任务。

（2）项目定位：描述项目的建设规模，建设水平，在社会经济发展中的地位、作用和影响力，项目定位依据，必要的可行性分析。

（3）项目的系统构成：系统的总体功能，系统内部各单项工程和单位工程的构成、作用和相互联系，内外系统的协调、协作、配套的策划思路、方案的可能性分析和依据。

1.2工程项目策划的方法

（1）工程项目目标规模的构想方法项目策划第一步的任务是确定目标，构想或印证目标的规模大小。工程项目的目标规模构想研究通常分为静态研究和动态研究，前者是确定项目目标空间大小、高低尺寸、面积容积等物理参数，后者则是确定项目的规模大小和运行方式。在项目规模确定的同时，要对项目的性质进行论证。项目的性质是决定项目策划后继各个环节的关键，其确定多是由投资者与规划师共同制定的，项目策划人员只是对既定项目的性质进行论证和修改。

（2）工程项目内、外部条件的把握方法

同时，还要把握项目策划的外部及内部条件。项目策划的内部条件，是指项目自身的条件，包括项目的功能要求、使用者的条件、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、设备条件，以及地质、水电、气、热、排污、交通、绿化等条件，其中以项目的功能条件、使用者的要求条件以及使用者的使用方式等三项为最重要的因素。对项目内部条件的把握，是考虑项目具体设计和方法的关键。项目策划的外部条件则包括为直接条件和间接条件，其中直接条件是属于客观资料型的条件，如地理条件、地域条件、总体规划条件和有关设计规范资料集，项目策划可直接引用；而间接条件则是属于调查研究型的条件，如经济条件、市场情况、文化构成、社会条件、配套设施、技术条件等，由于没有直接或明确的资料来源，需要项目策划人员进行调查研究和分析把握。对项目外部条件的把握是为了使项目遵循总统规划思想，指定和修正项目的规模和性质，把握项目建设的宏观方向。通过对项目内外部条件的调查、分析，进而把握项目功能组合、使用方式、结构选型、风格造型、设备系统、建设周期、建设费用，这是项目策划得以进行并取得成功的必要条件。

1.3城区旧工业建筑再利用的前期策划

对城区客观存在的大量旧工业建筑，前期策划的工作主要是解决项目是否值得再利用、再利用的方向等问题。

（1）旧工业建筑再利用的判定思路

旧工业建筑广泛存在于城市之中。但并非所有的旧工业建筑均可以作为再利的对象，例如那些结构破损严重的旧工业建筑、在现有技术水准无法妥善保护并改造的旧工业建筑等，显然都不适合进行再利用。根据旧工业建筑再利用的已有实践来看，在确定旧工业建筑能否划入再利用范围时，应综合考虑是否具有技术可能性、现实操作性、情感价值、情感价值、情感价值等因素。必须客观地意识到，不是所有的旧工业建筑都可以再利用或是必须再利用；要坚决杜绝因盲目追捧而导致的非理性的、牵强的再利用构想及实施。

（2）旧工业建筑再利用判定的技术依据

对于旧工业建筑能否再利用，尚需建立其适宜的评判依据。

1）再利用的可行性分析对旧工业建筑再利用的可行性分析，是所有后续工作的开展前提。此项工作，正是基本建设程序中的可行性研究阶段。事实上，作为建设活动中、随时展而出现的新子类，旧工业建筑再利用仍然适用普遍的项目管理原理，只不过是要充分考虑其既有的约束条件。由旧工业建筑这一物质载体的特征出发，再利用应从其安全性、环境适应性及文化价值等方面来加以判定；各方面可继续细分并设置指针，以达到操作层面的要求。

2）再利用的程度评价通过再利用可行性分析的旧工业建筑，尚需把握其再利用的程度强弱，以明确后续各项技术方案的背景条件。其再利用程度评价与再利用可行性分析紧密关联，实际上是前一阶段可行性分析的延伸和扩展。这里要考虑的是安全性分析、设计方案和经济要素等；更细的二级指标也随其而设置。

2城区旧工业建筑再利用的促成机制

失去原有生产功能的旧工业建筑，如何能够在新的建设需求中，发现并适时把握其再利用的可能，是此类项目策划的核心工作。旧工业建筑的客观存在与发展的城市建设之间，除了其自发的、偶然性的适宜匹配之外，从社会系统角度来看，可以通过、也需要施加某种外部作用力来促成其二者的结合。相关建设制度的补充及完善、沟通渠道的建设等工作，对于此类项目的促成有着重要意义。

2.1再利用项目策划的制度策略

旧工业建筑的再利用活动，涉及到社会多方的不同利益。欲开展并顺利实施此项活动，首先要有执行制度的支持，以避免无法执行或执行不力的情况。现行建设程序及有关制度的设置，是针对新建项目的，并未考虑旧工业建筑再利用项目的实施。因此，应当明确已有制度对再利用策划的适应性，以此为基础，补充并完善现有制度。在现有相关建设制度中，与再利用项目前期策划直接密切相关的，主要有建设用地制度、建设规划制度等。

（1）建设用地制度分析及其建议

旧工业建筑所依存的土地在其建设之初，不论其获取土地的方式是划拨或是出让，其建设用地属性均为工业用地；当纳入再利用范畴时，其建设用地性质多将发生变更。按我国目前有关要求，不论政府投资或企业投资，其获取建设用地之前，其项目投资方向均须通过审批、核准或是备案。在国家现有土地政策的框架下，理顺旧工业建筑建设用地的关系是解决旧工业建筑再利用的第一步关键工作。由我国工业建筑的发展进程看，目前大量进入再利用考虑范围的，多是在改革开放前的工业企业及其厂房，其用地使用权的取得方式，基本上属于行政划拨用地；这种状况，与当前市场经济条件下的土地有偿使用制度和城市土地使用权管制政策并不相融，因而成了制约旧工业建筑再利用的重要障碍。根据现行法规，划拨土地使用权进行流转前，必须先经过政府批准，并要向国家上缴土地使用权出让金或者土地收益；由此导致了与之连带的房屋所有权转让、使用权的流转等也受到限制。这种规定从根本上制约了再利用项目的主动构想和酝酿，使得旧工业建筑的原业主将采取或将其部分房屋租赁而获利、或听之任之闲置等与可持续初衷相背离的短期行为。由此导致了本来潜在的再利用活动，连萌芽的机会都被扼杀，更无需提及深入策划了！从系统的观点来看，对于旧工业建筑再利用这一综合活动，土地性质转换问题的解决，必选要政府由上至下理顺关系、确立相关制度。要从法规上承认划拨土地使用权是一种使用者可以支配的财产权，以达到促进划拨土地使用权合理流转、盘活存量土地资产、调整建设用地结构的目标；如是，旧工业建筑的再利用才有了根植的肥沃土壤，才可能进入良性的主动发展，策划也才有了依据。

（2）建设规划制度的分析及建议

城市的建设和管理，依赖于科学合理的规划。在我国投资项目建设管理的法规体系中，土地属性决定了其附着建筑物的使用功能，即在工业用地上的建筑物其使用功能必须是为工业生产服务的，而不能擅自改变用途。旧工业建筑的再利用中，在解决了工业用地的土地属性变更后，土地上附着的原工业建筑也应转换并具备的新的建筑功能或用途。通常旧工业建筑所在的城市区域，在城市总体规划中根据城市发展的趋势和需求，已规划为商务区、居住区、高新技术产业区等性质。由于历史的原因，加之该地块的使用权尚在业主手中，其工业用地属性并未能及时变更。可见，在完成旧工业用地变更和新项目按新规划条件建设前，用地属性与城市总体规划间存在实际的矛盾。土地的用途与其附着建筑功能应当是保持一致的。与城市产业发展方向相适应的旧工业建筑改变功能以达到再利用目标的状况，已经成为一种趋势。与此关联的规划管理制度，则应以理顺、疏通为指导方向，而不是限制、堵塞。城市规划部门从大的方面进行方向性控制，而不是细化到具体方案，应按宏观调控的思路来加以把握。

2.2再利用策划的渠道策略

为了促成旧工业建筑与城市建设需求的结合，应当创造条件，以增强社会系统中这两项事物的交集区域。参照发达国家在旧工业建筑再利用领域的经验，为创建必要的联系渠道，需要开展以下工作：

（1）建立健全建筑登录制度

旧工业建筑的再利用，首先要求应使其免遭被拆除的厄运，因此应建立必要的法规使旧工业建筑的存在合法化。国外的建筑登录制度值得我们加以借鉴，即将有一定价值的旧建筑物广泛地做成目录，通过对目录的公证促进对其保护及再利用的制度。建筑登录制度将旧建筑与现代生活连结了起来，对于防止建设性破坏、开发性破坏、保护城市特色和个性的延续建设有着特别的意义。应该说，这属于形成联系渠道的建设制度创新，是对我国目前建设领域此项空白的弥补。针对目前我国旧工业建筑再利用的广阔前景，应当建立旧工业建筑的登录制度。通过登录制度，一则可以把握旧工业建筑的有无、多少信息，二则为确定可能的再利用意向提供了最迅速、最全面的候选基础，使得二者的匹配选择有了良好的联结。

（2）灵活多变的鼓励措施

为了保存旧建筑的价值，减少再利用初期的建造成本，各国都相应出台了一些基金鼓励和减免税收的制度。如英国对所有建筑的保存和修复，其所上缴的附加税只是新建房屋索要上缴税金的15%；而对于登录旧建筑的改变用途或是重建，更是无需上缴附加税。除了税金上的减免之外，政府每年还掌握着大量专用基金，用于修复和保护旧建筑。比利时、西班牙意大利和葡萄牙也有类似的税收鼓励机制。与欧洲一样，美国联邦政府也实行了减免税收和资金奖励的政策；还成功地利用公共资金吸引私人投资，较好实现了对旧建筑的再利用。以上种种做法，均对我国的旧工业建筑再利用有着积极的指导意义。需要政府制定并出台有关政策及文件，来刺激并鼓励旧工业建筑再利用的深入开展。

（3）多层次的实施体制

旧工业建筑的再利用是一项浩大复杂的建设工程，无论是个人还是政府都很难独立完成，因此必须建立广泛的多层次合作实施体系。进入再利用范围的利益相关方，主要有政府、原使用权所有者、再利用执行者、区域居民等等，必须给予妥善的利益协调机制，保证其实现多方共赢。

（4）多专业合作与公众参与

旧工业建筑的再利用涉及到多门学科的内容，要建立一支多专业合作的队伍共同完成。除了这些专业技术活动外，同时还注意充分尊重公众的意见，即让众多的市民能够参加到那些与他们生活环境息息相关的保护政策和改造措施的制定和决策过程中去。对我国目前现阶段而言，公众参与还显不足。这有待于进一步的建设和培育，以期积极发挥民众在再利用活动中的积极、能动影响作用，并有助于顺利实现建筑新功能的二次认可。

3基于棕色地块治理视角的城区旧工业建筑再利用

棕地是相对于“绿地”的规划术语，是指曾经用于开发建造、但是又被遗弃的荒地，无论受污染与否；城市中的旧工业区，正是棕地中的重要一类。旧工业建筑再利用项目的促成与实施，需要资金的投入及制度的支持。由棕地治理成功案例中获取的有关资金、制度等方面的经验，可为旧工业建筑再利用的具体实施提供参考。因此，旧工业建筑的再利用与棕地治理有着密不可分的联系，而此类项目本身恰是城市棕地的治理途径之一。

3.1旧工业建筑再利用与棕色地块治理

随着城市扩张，土地这一有限资源越来越少。在城市发展过程中，存在着一些曾经用于工业和商业活动、只有清理后才可重新利用的土地，谓之棕色地块。在我国的城市建设过程中，不可避免地遇到城中村、棚户区、旧工业区等各种形式的棕色地块问题。若可以得到妥善解决，则不仅去除了城市建设中的恶疾，更为新城的诞生提供了条件。在审视旧工业建筑再利用这一活动时，它并不是孤立地存在于社会系统中，与其密切相关的正是日渐受到社会关注的城市棕色地块的治理问题。旧工业建筑这一对象，是与土地密不可分的，所谓房地不分家。因而，论及旧工业建筑的再利用，实已隐含了其所附着土地的再利用。这对城市建设尤为重要：有限的建筑与土地资源同时获得新生，正是一种最佳状态！可见，旧工业建筑的再利用，事实上是城市棕色地块治理的一个子类。它在侧重建筑功能置换的同时，也完成了棕色地块的治理，堪称事半功倍的绿色工程！

3.2棕色地块治理的启示

美国的棕色地块存在历史已超过半个多世纪，其治理工作也随之跟进，至今已取得一定成绩，目前已形成了由参与者、法律保障、资金保障等作为主体的管理体系。借鉴其成功经验及取得的显著成果，为更好地促成我国的旧工业建筑再利用项目，应认识到：

（1）意识层面的重视决定了实施的主动性意识形态是无形的，但其对事物的推动作用却是巨大的。在逐渐主动、自愿地认可并接受了旧工业建筑再利用时，相关工作的开展就是顺理成章、自然而然的。当从上至下形成共识、主动探求旧工业建筑的各种再利用机会时，这项活动将会取得卓越的成就。目前我国建设行业内，对旧工业建筑的再利用已进入一个让人欣慰的阶段，各地不断涌现成功案例。

（2）旧工业建筑再利用需要社会各界的广泛参与参照美国棕色地块治理的经验，从联邦政府到地方环保局，从政府部门到非政府组织，参与者广泛，且各参与者能很好地协作成为一个整体，充分地利用了社会资源，取得了很好的治理效果。我国的旧工业建筑再利用，是在要解决地块治理之外还附加了建筑功能置换的要求，更需要中央政府、地方政府、民间组织等多方的积极投入和参加。

（3）旧工业建筑再利用需要资金保障缺少资金是棕色地块治理的最大障碍，美国棕色地块的治理资金来源途径多样。借鉴其经验，在旧工业建筑的再利用问题上除了政府的投入之外，应大力开发社会经济团体的投资。广义上看，再利用当属一项社会性事业，所以调集并充分利用社会上的资金不仅是合情合理的，也是必要的；同时，更是对政府部门此类资金短缺的一个有力补充。

（4）旧工业建筑再利用需要强有力的制度体系作后盾责任明确是美国棕色地块治理成功的关键所在。因此，在有各方参与和资金保障的前提下，旧工业建筑的再利用必须要有明确的制度框架来划定各方责任和义务，以充分调动各方积极性。我国目前此项活动的正是缺乏这方面的相关制度，或是制度不适用，成了再利用的重要障碍。

4结语