二手房贷款
二手房贷款范文第1篇
进入2010年以来,楼市调控政策层出不穷,很多借款人反应措手不及。在多轮调控政策后,二手房贷款市场也有了七大新变化。
变化一:外地人贷款设门槛
“京十二条”下发后,要求外地购房人在京购房必须提供一年以上的纳税及社保证明方可申请贷款。从新政下发一个月后的各银行的执行情况来看,目前各银行对外地人贷款申请审核异常严格,均要求外地购房人提供一年以上的纳税或社保缴纳证明后才会受理,否则是不能够申请贷款的,这一政策可谓是外地人在京购房的一大门槛。
不过根据住建部刚刚出台的《规范个人住房贷款二套房认定标准》规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
对外地在京常住的这部分购房人给予较大的优惠,不过宏观调控政策虽出台但执行到地方应该还有一段缓冲的时间。
变化二:批贷、放款周期延长
新政后二手房贷款不得不说的又一大变化即是批贷、放款周期的延长,这主要是缘于4月20号北京银监局“先抵押后放款”的通知要求,目前银行是在客户批贷过户办理抵押登记手续银行见他项权利证后才会放款,而在新政前,买卖双方过户见契税票后银行即可放款给业主。
“先抵后放”使业主的拿款周期延长了至少一个月,增大了买卖双方的资金和产权转移风险。
变化三:贷款纪录审核严三套房停贷
新政后,银行对借款人之前的贷款纪录追查的更为严格。目前,银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房,对于审查出的二套房客户首付、利率均予以上调,三套房客户已全面停贷。
银行对借款人及配偶之前的贷款纪录审查时,只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款纪录,那么不论该房产贷款是结清或是出售,再申请贷款时是属于第三套房的,所以银行是拒批的。而在新政前,如果借款人家庭成员名下有多次贷款,但只要无恶意逾期,都是可以再申请贷款的。
变化四:贷款额降低、首付增加
新政后,首套房、二套房的首付比例也发生了很大的变化。“京十二条”后,银行要求首套房90平米以下首付比例最低为20%,90平米以上最低为30%,二套房首付比例为50%;而在新政前,一般140平米以下的首套房都可以享受到20%的首付,二套房首付比例也仅为40%。也就是说新政实施后,借款人购买90-140平米之间的首套房以及二套房的贷款额会降低,相应的首付款将有所增加。
假设借款人购买的第二套房总价为200万,评估价为150万,按照目前银行政策,贷款成数为五成,也就是说借款人最多可以贷款75万,那么需要首付125万;而在新政实施前,银行贷款成数为六成,借款人可以贷到90万,需要首付110万。此例中,新政后,借款人的首付款要增加15万元。
变化五:逾期纪录审核更严
在银行信贷收紧的情况下,银行对借款人的个人信用资质审核更加苛刻,如果借款人之前有过一年内连续三次或累计六次的逾期纪录,那么银行对于此类客户会毫不留情的予以拒批。
对于借款人的贷款纪录审核,除房贷、车贷外,还包括个人信用卡以及替他人担保贷款还款情况等,都会被纳入借款人信用审核之列;而在贷款政策相对宽松的情况下,有个别银行可能会“睁一只眼闭一只眼”,在借款人提供合理的逾期原因并且写下保证书的情况下,予以适当放行的。
变化六:银行流水与收入证明要相符
在贷款政策收紧后,银行对借款人申请贷款时收入证明的审查更为谨慎,除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外,银行还会对借款人所提供的银行流水仔细核对,如发现借款人银行流水与收入证明存在较大悬殊时,一般会将借款人的收入证明认定为“无效”,从而拒绝对借款人放贷。而在贷款政策未收紧前,银行对借款人的收入证明审核不会这样过分“吹毛求疵”的。
变化七:贷款房屋房龄受限
目前银行对贷款房屋房龄的审核也更为严格,现阶段,多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的,也就是说1990年以前的房产是根本做不了贷款的。而在2009年时,银行对房龄超过20年的房产,例如1985年以后的房产,银行通常还会受理贷款申请,只是贷款成数会降低一些。
(吴昊 伟嘉安捷企划主管)
二手房贷款范文第2篇
购买二手房的注意事项
而购买二手房有以下几点注意事项：
1、核实卖方身份选择可靠中介、确认产权、核实房屋是否允许买卖。
2、必须时可查阅中介机构应具备的两证，一为工商部门颁发的营业执照。二为房屋土地管理局颁发的中介资质证书。
3、关键性承诺应该体现在合同中，签约过程中，应注意对交易的任何关键约定，或卖方的任务承诺均应该体现在合同中。
二手房贷款范文第3篇
据北京市建委统计资料显示， 2005年上半年北京市商品房平均销售价格为每平米5575元，商品期房平均价格更高达每平方米6795元；而今年上半年北京市二手商品住房交易市场平均成交价格为4513元/平方米以购买一套80平方米房子为例，购买一套商品期房需要54.36（6795×80）万元；而购买一套二手房则仅需要36.1（4513×80）万元。由此可见，二手房的价格优势显露无遗。但是，对于一般的投资置业者来说，如果没有银行的贷款支持，即使购买二手房，也会面临资金不足的窘境。
在当前日益紧缩的金融政策以及购房成本逐步加大的前提下，如何选择合理的二手房按揭贷款就显得尤为重要。链家金融中心的孙涛先生认为，虽然目前各大银行均采取紧缩的房贷政策，以此来抑制过热的房产投机行为，但是，银行在实施紧缩的房贷政策同时，对于真正的房产需求者仍然会给予很大的信贷支持。因此，作为贷款置业者，如果能走好以下三步，就能在获得贷款支持的同时，更加安全、省钱地置业。
做好风险防范。二手房，顾名思义是被别人使用过的房屋。这样的房屋问题很多，因此，风险始终存在于办理二手房按揭贷款的各个环节中。首先，由于购房者对房屋质量无法鉴定，只能从房屋外表进行简单观察，从表面判断房屋是否存在问题，而隐形的瑕疵却无从得知，如：上下水管线、电气线路的问题等，如果没有检查出来，会给今后的房屋使用带来不少烦恼。其次，一般购房者在购房前不清楚该房屋的产权性质，原房主可能在出售前就对该房屋进行了一些处分，如将房屋抵押或出租等，更有甚者干脆就伪造一套假房产证，对购房者进行欺诈。最后，原房主可能已经拖欠物业、供暖等费用，在出售时已经让房屋 “负债累累”，将债务转嫁到购房者身上。因此，购房者在购买房屋前务必要对房屋情况进行仔细检查，可以向邻居询问该房屋是否存在 “漏水、跑电”等日常使用中曾经出现的问题，还要向物业、供暖等部门查询该房屋是否拖欠费用。不过，客户也可以委托房地产经纪公司帮忙办理贷款和产权过户等手续，房地产经纪机构会在办理过程中提供鉴别房产证真伪、检验房屋状况、协助物业交割等服务。
节省交易环节的费用。客户在办理二手房按揭贷款时一般先要提交买卖双方身份证明、《购房协议书》、《房屋所有权证》以及购房者的收入证明等证件，由银行进行初步审核后进入房屋评估、律师审核等程序，再交由银行正式审批。审批通过后，购房者向银行指定账户交纳首付款，并办理房屋过户、抵押登记等手续，在抵押手续办理完毕后银行发放贷款给卖房人，购房人开始按月还款。购房人在办理贷款的过程中需要交纳评估费、律师费和保险费等费用。目前，大多数经纪公司都要求客户交纳500～600元左右的评估费、贷款额2‰～3‰的律师费、贷款额×对应年费率的保险费等费用。不过，客户在对各个经纪公司进行比较后会发现，有些经纪公司可以为客户减免一些费用。如链家房地产经纪公司就为在其公司进行二手房按揭贷款的客户免去贷款律师费，可以为客户节省贷款额3‰左右的费用。以上述总房款36.1万元，贷款8成28.88万元的房屋为例，仅律师费一项就可以为客户节省866.4元。
二手房贷款范文第4篇
二手房的营业税是不可以贷款的，根据规定个人贷款资金是不能用于股票、纳税、基金、期货、房地产开发等理财和投资渠道。贷款允许用于大额消费品、家居家装、旅游、结婚、留学深造等常规的消费，也包括就医等特殊的消费用途以及一些其他的合理缺资情况。在申请贷款时，借款人需注明贷款用途，用途不合规不能贷款。而在贷款发放后，如果被查实资金未用于指定用途，贷款机构会认定借款人违约，可要求借款人提前还款。
二手房的营业税缴纳可以是预储帐户缴税，是指是指纳税人在指定银行开设税款预储帐户，按期提前储入税款，并在规定的期限内由税务机关通知银行直接划解税款的方式。还有支票缴税，支票缴税需在税务机关、银行、国库三家实现计算机联网后方可实施。也可以是是税务、国库、银行联网实时缴税。
（来源：文章屋网 ）
二手房贷款范文第5篇
二手房能用公积金贷款。《住房公积金管理条例》第五条规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度。
其具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。
（来源：文章屋网 ）
