房东租房合同范文第1篇

网上觅得房源

据受害人黄先生介绍，去年11月7日，他与朋友通过某网站查询到XX区二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照网上的联系方式与出租人倪某取得了联系。在倪某的带领下看房后，倪某说这是他父母留给他结婚用的房子。如果要租的话，希望租金年付，价格还可以在原来1100元／月的基础上优惠一点。黄先生发现房子还算不错，而自己原来租的房子的房东又在不停地催促自己搬走，于是他决定当晚就把房子订下来。

“房东”证件齐全

在经过协商之后，倪某和黄先生敲定了9400元／年的价格把房子租下来，以这个价格在XX区租到了这样一套房子，黄先生显然认为自己捡了便宜。在签合同前，黄先生认真核对了对方的身份证，以及他们认为最重要的房产证及土地所有权证原件，倪某也极为认真地检查了黄先生的身份证，令人觉得他非常谨慎。在双方都没有异议的情况下，大家签订了一份倪某预先准备好的一份房屋租赁合同，并约好第二天中午把现金带过来，交清。

一次支付7500元

11月8日上午，黄先生带着现金来到二道埂子的房子里，与倪某签订了有关合同，并交付了9400元的年租金。据黄先生介绍，在这期间，不断地有人打电话给倪某要租房子，他都向别人抱歉说房子已租出去了，这让黄先生觉得，此处的房子真的很抢手。

又冒出一个房客

就在黄先生缴纳了房租后，下楼时碰巧遇到了来看房的张小姐。张小姐因为不知道房屋的确切地址，就向黄先生打听。出于好奇，黄先生和她聊了起来。谁知张小姐要租的房子就是他已经租到的那套房子。张小姐随后还拿出了草拟的合同，出租方正是倪某。黄先生看了很吃惊，一套住房同时出租给两个人？出于谨慎，他立即拨打110报警。

“房东”证件是假的

很快东窗事发，年仅23岁的倪某随之被警方抓捕归案。经审查，倪某在XX区二道埂子的那套住房，是11月6日他用假身份证租下来的，而且仅仅租了一个月，租金是1100元。随后，倪某伪造了房产证和身份证，准备用自己租的房子捞一把。他先和黄先生约了10点签合同，又和张小姐约了11点，准备拿到两笔房租后就人间蒸发。没想到，张小姐提前来到，当场识破了他的诈骗伎俩。

XX区检察院在对此案的审理过程中，发现倪某的诈骗行为决不是偶然：他早在2004年5月至8月期间，在他女友所开的南京某房地产销售有限公司汉中路分公司的经营过程中，就一直在网上散播虚假的房源信息。然后利用租房和买房的人急于看房的心理，骗取中介费和看房费。收到了别人的钱以后，就以种种理由搪塞推辞。但是因为往往中介费和看房费数额不大，很多人都是自认倒霉。倪某也正是利用了很多人这样的心理，前后共诈骗了上万元。

网上租房迷人眼

对于身在外地的打工一族来说，衣食住行始终是时刻要操心的问题，尤其是“住”这一项，往往占据了打工者收入支出的绝大一部分。依靠中介机构寻找房源中介费用又是一笔开支。街头巷尾所张贴的大小广告的信息量又实在太少。于是，网络租房，成为了信息时代背景下应运而生的一种租赁途径。然而，网络租房的缺陷也是显而易见的，诚信度不够是它的致命伤。由于互联网的信息缺乏规范与核实的必要手段，致使许多初涉其中的网民在网络租房的时候上当受骗，遭遇不必要的损失。

据办理此案的检察官介绍，网络租房信息缺少有效的监管是导致网民上当的主要原因，除了一些不法个人，某些别有用心的中介公司也把自己的房源信息公布在网上以吸引客户，一旦客户看中了此类房子并与之联系时，中介公司就隐身幕后，乘机抬高房租，使得租房者表面上是通过网络找到的房源信息，实际上则是花高价从中介公司购买而来。

租房网站如是说

西祠胡同某二手房交易版块的版主告诉记者，在网站上，除了和网站合作的正规合法的中介公司外，每天还有大量自由的信息。这些信息者良莠不齐，虽然一些大的网站都采取了一定的措施：租房信息时，首先必然要登记账号与密码。尤其是中介公司，网站一般会要求记录详细的联系方式，并通过电话联系核实，合法经营的中介、情况不明的都会在网上有注释。

除了和网站合作的正规合法的中介公司外，很多网站都推出了房屋自助交易服务，每天大量自由的信息会在上面不断刷新，虽然目前推行的一些管理方法还是比较有效的。对其进行管理需花费大量的人力物力比较困难，但目前能做到严格筛选的只是几家网站，大部分网站的信息张贴就像在BBS上发言一样简单，无需注册，更不用密码，这就要看租房者自身的判断能力了。

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房东租房合同范文第2篇

1.1产生背景

群租是市场经济发展到一定阶段的产物，也是房屋租赁市场新的表现形式。近年来，随着工业经济的迅猛发展、城市的快速扩张和国家政策的宏观调控，一方面，大量农村和经济欠发达地区的外来务工人员涌入城市，造成城市流动人口激增。另一方面，随着房地产市场的规划调整，大量以投资为目的的商品房短期内难以售出获利。于是，受租赁市场上高额利润的驱动，部分房屋拥有者和房产中介将空置的房屋转售为租，并将整体的大空间住宅分隔成多个独立的小空间，分别出租，以获取利益最大化。同时，城市的扩张也使城市周边的农村获得了扩展的空间。农民耕地被征收，但供居住的宅基地依然保留，形成了"城中村"。城市的土地是国有土地，而"城中村"的土地仍然保留着农村集体土地的属性，村中大部分居民以失地、下岗困难和生活无保障为由，擅自非法占地建房出租给外来务工人员居住或破墙开门开店用于经营。而外来务工的低收入群体为了降低生活成本，缓解房租所带来的经济压力，大多选择“群租”的方式合伙租房。对于房东和房客来说，他们是双赢的，群租理所当然成为了双方需求的结合点，这是这个现象出来的原因。正是这个原因使“群租”现象逐渐出现并呈愈演愈烈之势，目前已成为一个社会突出现象，成为了舆论关注的新焦点。

1.2定义

居民或村民住宅类房屋在租赁过程中，承租方为不特定的若干人，在一户内形成一个群体居住的租赁方式。

2群租房的分类

2.1按建筑类别分按建筑类别，“群租”主要以两种形态存在，一是大居室“分割型”群租——中高档住宅区内的简装修房分割成若干间，以阁间形式逐一出租。二是村民住宅违章连体搭建出租。前种形式是在100平米左右的房间内居住了十几至二十几人不等，人均面积一般都不到7平米。后种形式是房东直接搭建小面积房间，村民在自己的主体建筑扩张搭建附体建筑，该类建筑大多2－3层，底层多带有商铺，每个房间10－15平方左右，设独立进出的门或走道，房内煮食与休息在同一区域，底楼房屋作店面出租，形成人气混居和住宅与营业性场所互通的局面。

2．2按建筑物使用性质分按建筑物使用性质，出租屋可分为三大类型：一是员工集体宿舍。由用工单位以单位名义租借房屋，由单位出资为单位职工提供住宿场所。二是地下旅馆。有专人或者专业机构在全市范围内寻找房东，把零散的房源做成地下的旅馆，有专人来管理，收取租金，未经工商注册，属非法经营；三是多户集中居住。以家庭为单元，至少在三户以上，多的甚至于十几户。四是“三合一”场所。为满足群租户集中区域人员的生活需求，借用村民住宅从事经营活动，同时也用作居住场所，形成集经营、住宿、炊烧于一体的“三合一”场所。

3群租房的消防安全隐患

由于大部分出租屋承租人员文化水平低，消防安全意识淡薄，消防知识和逃生自救技能缺乏，加上出租屋经营者消防安全管理“缺位”，致使当前城乡出租屋火灾隐患丛生，使出租屋昌渐成为火灾事故的“重灾区”。一旦发生火灾，可能波及多户，随之而生的经济纠纷也非常复杂，一旦处置不当，极容易引发群访群诉。

3.1居民住宅群租房的消防安全隐患

一是群租导致居住人口密度过大，火灾危险性增加。一旦有其中一户发生火灾，将会直接蔓延至同室的其他住户，危害自身和他人的安全，容易引发群死群伤恶性火灾事故；二是电气线路过负荷。众所周知，居民住宅内的电路设计是按照常规居民住户的标准来设计，而一套房内住四、五家甚至更多住户，就很容易造成电器负载状况的产生，导致火灾的发生；三是使用大量可燃、有毒材料进行分隔，一来使火灾荷载增加，发生火灾的概率上升，二来一旦发生火灾有毒的烟气很容易引发人员窒息死亡；四是群租房内租客的流动性相对较强，人员成份复杂，难以进行有效管理，一旦发生冲突，可能引发火灾事故。

3.2村民住宅群租房的消防安全隐患

一是村内基础消防设施缺乏。无市政消火栓，村庄天然水源无消防车停靠平台，消防车取水难度大；二是消防通道堵塞现象严重。村民擅自扩张搭建的违章建筑占用了原有村民住宅间的防火间距，致使消防通道严重变形，消防车无法进入扑救；三是人员密集场所消防设施缺乏。一些饭店、网吧等人员密集的“六小单位”内基本没有配备相应的灭火器材，一旦起火，无最直接的扑灭初起火灾的工具。四是人气混居。大部分房客只租一间房，将液化气钢瓶放在居室内，火灾危险性大。也有将钢瓶放置在屋外，通过皮管穿墙或直接从门缝中拉出使用，易磨损皮管造成气体泄漏引发火灾；五是乱接乱拉电线，易引起电气线路故障引发火灾。

4群租现象的整治对策群租现象是消防部门面临的新问题，现行的消防法律法规很难界定对房东或房客的处理。因此，对群租房的整治和管理，应当着眼大局，从硬件和软件两方面着手，循其特性，落实对策，为长效管理群租房打开良好的局面和建立有效的工作机制。

4.1理顺管理体制，明确行政责任主体。消防部门要积极当好政府参谋，按照“归口管理”的原则，进一步明确区、镇流动人口管理办公室为出租屋消防安全管理的主管部门，作为出租屋消防安全管理的行政责任主体，治安（派出所）、安监、消防等部门积极配合其做好工作。明确责任主体，方能改变目前多个部门管理、但谁都不管到底的局面。

4.2强化源头管理，明确租赁双方责任。对刚开始动工的违章搭建和违章装修，物业管理或职能部门一定要及时制止，从源头上加以规范，将防范措施落实在前，避免事后补救。在即成事实的管理中，要求出租方和承租方在签订租赁合同时明确双方的消防安全责任，强化“谁经营、谁负责”，“谁使用，谁负责”的消防安全责任意识，以便处理出租房火灾引起的各类纠纷。

4.3完善法律法规，填补消防管理盲区。积极推动出租屋租赁双方或一方法人化，使消防部门可以管理单位的模式加强对群租房的管理，同时，通过建立有针对性的法律法规来规范群租市场。

房东租房合同范文第3篇

××街道方城社区是一个典型的老城区，常住人口10496人，其中人户分离的有4969人，实有人口7123人。现有出租房屋471家，流动人口1671人，约占常住人口的1/4，这些流动人口成份复杂，他们在为城市化建设和经济发展做出积极贡献的同时，也给我们的人口管理、计生工作及治安管理等工作带来了巨大的压力。近年来，我们通过不懈努力，流动人口管理工作逐步走上轨道，探索并积累了一套行之有效的经验做法，由于方法得当，措施得力，取得了良好的社会效益，流动人口的犯罪得到了有效的遏制，社区的刑事治安案件明显下降，发案比2005年下降35%。我们的具体做法：

一、抓组织建设，实现网络化管理

流动人口的管理，如果继续沿袭传统的管理模式，把流动人口管理停留在登记、发证上，势必处于被动应付的局面。为此，根据老城区的特点，我们在街道流动人口管理办公室的精心指导下，建立完善三级社会化管理组织网络，实现了以流动人口管理服务站为载体，以管理、教育、维权、服务为主要内容的三级网络化管理。一是成立了由辖区民警任站长，社区综治干部、片幢长、居民组长、护村队长为成员的流动人口管理服务站为一级的管理组织机构。主要负责完善制度、教育培训、考核评比及督促检查等工作。二是把社区分成5个片，建立片幢长的二级管理组织网络，把5个专管员，4个协管员分到每个片，实行分片负责制，主要职责是包干本片外来人员的登记、核查、发证，以及出租私房日常管理、矛盾纠纷调解及协助做好育龄妇女验证、b超等工作。三是不断吸收壮大以老干部、老党员、单元长、租房业主为信息员、管理员、巡查员的群防群治的三级组织网络。

二、整合资源，进行社会化管理

流动人口以其流动性和分散性成为管理的难点，我们紧紧抓租赁租房主和用工单位，按照“谁用工、谁负责”、“谁经营、谁负责”的原则，实行融治安管理、劳动用工、计划生育等一体的流动人口管理“业主责任制”，通过签订治安责任状等形式，落实用工单位、经营业主和房屋出租人的管理责任，发动社会各方面力量，形成流动人口工作的齐抓共管。一是将卫生管理工作和流动人口管理进行有机结合。日常，结合环卫工作对房屋出租、承租人情况进行了解，根据实情及时变更登记，补办手续。去年3月份，我们在检查北门街7幢202室，有居民反映居住该503室的人员比较复杂，这些人员白天无所事事，发现情况后，及时进行跟踪调查，发现王某、张某、胡某等江苏藉人员，整日混迹于，派出所将他们纳入视线列为高危人群，并抓获了发生于肖泉村山上的因伤害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分发挥社区、企业单位流动人口协管员的作用。流动人口协管员由社区计生员、片幢长、治保主任或企业有关人员兼任，他们生活在社区和企业，人熟、地熟、情况熟，便于及时了解和掌握各种情况和信息，在管理流动人口中发挥了信息员的作用。去年社区协管员发现了四批晚上盗窃作案分子，他们及时向××派出所提供线索，配合民警进行查处。三是逐步推广中介出租私房合同管理。××地区外来人员的收入相对高一些，对租房条件要求也相对高一些，自2005年来有人收集零散房屋改装成具有独立卫生间的出租私房出租给流动人口，年收入可达3—5万。在这种情况下，中介租房业主应运而生，××地区出租私房有逐步向租房能手集中的趋势，有的中介业主一人出租管理四、五间，相当于管理40来个流动人口，他们与承租人都签订合同，把治安要求写得一清二楚，情况了如指掌，社区与辖区干警及时把中介业主变成信息员、登记员，发给每户一本登记册，经常进行核对，这样的社会化管理，既省钱，又好管。

三、注重教育服务，推行亲情化管理

首先我们紧抓房屋出租人的教育培训，每年我们都要进行4次的教育培训，由社区民警或邀请行家专门授课教育，通过以培训的形式使广大房东明确其责任义务，特别每年的年初、年终，我们更是不放松对房屋承租人的教育培训。其次我们依托社区法制学校这一平台，每年组织流动人口集中教育两次，聘请司法局、消防队等相关部门进行法律法规和安全方面的教育，以增强他们的法制观念。再次要求用工单位按要求进行教育，利用宣传栏、广播、图片等形式进行教育，做到所有外来人员普遍得到二次以上轮训。同时在生活上尽量关心他们，切实保护他们的合法权益，在他们远离家乡，感觉缺少社会保障的情况下，我们坚持不分内外，不管是劳资纠纷，还是外来人员之间的纠纷，我们都尽心尽职，全力服务。去年5月份，安徽藉小工林某某，因生活所迫，无力解决医药费，我们掌握情况后，发动捐款，筹措了2000元为林某某解决了燃眉之急，使他深感社会大家庭的温暖。同时还通过多种途径帮助外来人员解决就业和生活中的实际困难。

房东租房合同范文第4篇

一、指导思想

坚持以“*”重要思想和科学发展观为指导，全面落实《决定》精神，认真贯彻执行人口和计划生育法律法规，努力建立与社会主义市场经济体制要求相适应的“属地管理、单位负责、居民自治、社区服务、物业配合”的计划生育管理体制。切实稳定低生育水平，提高出生人口素质，解决出生人口性别比偏高问题，不断提高城区育龄群众生殖健康水平，推动全县人口与计划生育工作整体水平不断提高。

二、目标任务

全面建立人口与计划生育和流动人口以现居地管理为主，流出和流入地相互配合的管理体制，依法落实各类企事业单位和各类物业管理公司法人代表计划生育责任制，健全完善计划生育管理服务制度，强化对人户分离、下岗失业、流动人口等特殊人群

的综合治理，确保城区人口与计划生育各项工作指标达到省、市要求。

三、工作重点

（一）全面落实和规范属地管理机制

1、国家企事业单位干部、职工的计划生育工作由所在单位负责。单位干部、职工下岗后，单位有生活费发放或为其缴纳社会养老保险金等经济来往的，由原单位管理；与原单位无任何联系的，由原单位将其下岗人员计划生育信息资料移交到现居住地并办好计划生育移交接管手续，由*镇负责，纳入社区管理。

2、正规管理的居民小区和商贸小区，房地产开发公司将住户和业主人口基本信息移交物业管理公司后，物业管理公司要确立1-2名工作人员对小区人口信息进行核实和完善，并按要求将人口信息变动情况报所在社区。各社区负责对辖区的小区居民和业主提供各项人口计生宣传、管理、服务，小区物业管理公司予以配合落实到位。

3、城区和城乡结合部出租房屋的流入人口，以*镇管理为主。出租房主对入住人员的人口信息进行收集，报所在社区（村委会）。房主与*镇签订计划生育合同，社区（村委会）负责辖区内租房户的计划生育管理服务。

4、个体工商户由工商部门在对业主进行工商注册、年审时对业主人口信息进行登记，并定期将信息提供给*镇，由*镇、社区进行计生管理服务。

（二）全面落实法定代表人计划生育责任制

国家机关、社会团体、企事业单位、社区的法人代表是人口与计生工作的第一责任人，按照要求依法建立并实行法定代表人计划生育管理责任制，做好本单位（含临时工、流动人口、下岗分流人员）计划生育管理服务工作，协助计生部门抓好计划生育管理与服务，自觉接受计生部门的指导、督促、检查。

（三）全面做好城区国有企业、民营企业、城区居民住宅小区的流动人口等特殊人群的计划生育工作

1、各企业要严格执行人口与计划生育政策法规，认真落实计划生育管理责任，建立并完善管理服务制度，确保责任到位，管理服务到位。

2、城区居民住宅小区要依法落实计划生育管理服务责任，已成立物业公司的，由物业公司负责管理服务，未成立物业公司的，由开发单位负责管理服务。居民住宅小区要设立计划生育服务室，配备专（兼）职计生工作人员，协助计生部门开展工作。

3、加强对出租房屋流动人口的计生管理。进一步完善由户籍地和现居住地共同管理、并以现居住地管理为主的管理机制，按照“谁用工、谁负责，谁受益、谁管理”和“抓雇主管雇工、抓房主管房客”的原则，切实抓好出租房屋流动人口的计生管理，在常规管理的基础上，对出租房屋实行“四个一”的管理，即一表（房屋出租户登记表）、一簿（暂住人口情况登记簿）、一牌（房屋出租户标记牌）、一知（房屋出租户流动人口须知），做到“人

来登记、人走注销”。

四、工作措施

（一）加强领导。各有关乡镇、部门要加强对城区人口计划生育工作的领导，协调解决工作中的重点、难点问题，健全县、乡（镇）、村（社区）、组、中心户长五级流动人口管理网络，落实责、权、利，妥善解决工作人员报酬，社区计生专干津贴每月不低于70元，社区小组长每月60元，住宅小区专干（服务员）每月50元。要加强对专（兼）职人员的培训，提高依法管理和优质服务的能力。要加大经费投入，县财政在计生事业费中每年拨付*镇城区流动人口管理服务经费12万元，确保城区人口计划生育管理服务所需经费足额落实到位。

（二）健全网络。县人口与计生委负责指导、协助*镇加强城区人口计划生育管理服务工作；*镇政府设立社区人口与计划生育服务组，由一名副科级领导专门负责，做好城区人口计划生育日常管理服务工作。六个社区负责本辖区（含居民住宅小区）计划生育日常管理服务工作；各社区按一定人口比例设立若干个社区居民小组，负责本小组辖区人口计划生育日常管理服务工作。各住宅小区物业管理公司有一名专（兼）职计生工作人员负责本小区计生管理服务工作。县直各单位计生办人员要配合做好城区人口计生管理，负责本单位宿舍集资楼、出租房、门店的计划生育管理服务工作。

（三）综合治理。公安、工商、建设、房管等流动人口相关

职责部门要按照各自计划生育管理职责，建立完善本部门履行计划生育职责的具体制度，配合当地政府在各自范围内做好城区人口计划生育管理工作，在新生儿上户、办理《暂住证》、办理工商营业执照、发放施工许可证、办理房产证、出租屋管理中查验《流动人口婚育证明》或计划生育证明，并每月将有关信息反馈给当地计生部门。

（四）清理清查。充分发挥“一干两长”（社区干部、社区小组长、中心户长）作用，摸清城区流动人口底数，对城区流动人口实行“属地化管理、市民化服务”，纳入常住人口信息微机管理。每月由*镇政府组织各社区和东、南、西、北门村委会对流动人口，特别是出租房进行一次集中清查，对房东、租房户、门店从业人员计生情况造册登记，落实计划生育管理属地。县人口与计生委行政执法大队每年协助*镇政府开展三次以上流动人口清理，对违犯计划生育的人和事严肃处理。对流入*镇的本县外乡镇计划外生育对象，由*镇调查核实后移交对象所属乡镇，并办好移交手续，对象所属乡镇负责征收社会抚养费、上报出生及落实相应节育措施，同时按应征金额的10%提取工作经费，由县财政拨到*镇。

房东租房合同范文第5篇

关键词：城镇化；住房租赁；资产证券化；商业银行；风险防范

1我国住房租赁市场的现状以及发展前景

1.1住房租赁政策。近年来，无论是中央政府还是试点地方政府，层层渗透逐步搭建住房租赁政策框架，不断完善我国的住房租赁市场。为了进一步支持住房租赁的发展，中央以及住房租赁试点地方政府都相继出台相关政策，主要内容包括以下几方面。(1)大力扶持多种不同经济性质的住房租赁企业共同发展，以国有企业为主导，健全多元化供应主体，大、中、小住房租赁企业协同发展，鼓励国有、民营住房租赁企业往专业化、规模化方向发展。(2)多策并举，扩大租赁房源供给。通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。(3)完善供地方式，增加租赁住房用地有效供应。将新建租赁住房用地纳入土地使用规划，通过低价出让租赁住房专项用地、在新增土地出让中配建租赁类用房等方式增加租赁租房用地供给等。(4)鼓励住房租赁消费，实施“租购同权”。采取多项鼓励住房租赁消费的优惠政策：简化手续，方便居民提取住房公积金用于居民租赁住房支出；实行实物保障与租赁补贴并举，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，支持政策保障对象通过市场租房等。(5)完善财税、金融政策，支持住房租赁发展。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点等。(6)规范管理和服务体制，加强市场监管。建立住房租赁信息标准，逐步推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建设地方政府住房租赁交易服务、监管平台，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益等。在国家有关政策的推动下，目前大部分省(直辖市)出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策，为当地租赁市场持续健康发展创造了条件。

1.2住房租赁市场的现状。(1)租赁市场需求量大。随着我国城镇化进程，大批量的流动人口涌入城市，解决住房问题是在城市立足的首要基础。根据智研咨询的相关研究报告，截至2017年，我国流动人口达到2.47亿人，其中67.3%选择租赁房屋解决居住问题，人均租房面积按照25平米计算，一二线城市按照当地平均租金价格计算、其他城市按照《中国流动人口发展报告》中的流动人口平均每月住房租金367元计算，租赁市场的规模已达到1.3万亿元人民币，其中一二线城市占比合计已达5成。(2)可租赁房源有效供给不足。在一线城市，目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，按最近一次人口抽样调查我国家庭平均规模3.1人/户测算，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。(3)市场发展存在不完善。一是市场上缺少优质的租赁住房，大部分出租房配套不完善、居住环境差；二是租期错配，业主往往无法根据租客自己实际需求协商实际租期；三是住房出租缺乏办理完善手续，存在纠纷隐患，部分业主出于避税或保留个人隐私等考虑，未到相关住房租赁管理部分进行租赁备案。

2住房租赁资产证券化发展的必然性

目前，住房租赁行业的融资资金主要来源有两个渠道：渠道一为国家政府的资金拨款投入项目建设；另一渠道，就是住房租赁经营企业通过自筹资金建设、租赁相关用房。相关数据显示，住房租赁经营企业的资金来源大部分通过金融机构融资，目前各大商业银行以及私募基金都在大力支持住房租赁业务的发展。房地产金融产品类型主要包括个人住房按揭、房地产开发贷款、资产收益权等；针对经营性物业的主要是资产抵押类的贷款；总体上均属于债权融资的类型。资金来源的约束极大地限制了行业的规模发展。房地产作为一种具有稳定价值的有形资产，具有良好与金融资源结合的基本属性。住房金融的扩展，通过资本市场发行证券融资的探索逐步前进，资产证券化计划，以及房地产信托基金陆续在市场推出。而住房租赁的特性是有稳定、长期的租金现金流，理论上具备通过资产证券化进行融资的条件。住房租赁资产证券化是指对可产生大规模稳定现金流的住房租赁相关资产进行结构性重组，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券过程。如果运用得当，资产证券化这一金融工具可以起到助推行业结构调整、规范机构升级发展的作用。金融产品对基础资产的具体要求也将不断反馈和影响到房地产市场的经营和运营中。

3住房租赁资产证券化的业务模式

证券化具有盘活企业存量资产、募资资金用途灵活、融资效率高、风险隔离相对完善、降低投资人投资商业地产门槛等优势，成为我国住房租赁发展的重要助推器。根据是否转让标的资产产权，住房租赁证券化的主要业务模式为四种：租金债权ABN/ABS、轻资产的租金收益权ABN/ABS、重资产的CMBN/CMBS和权益型类REITs。

3.1租金债权ABN/ABS基本模式：房东与承租人签订长期租约，房东以对承租人的长期租金债权作为基础资产进行证券化。目前市场上该类产品较少，尚无租赁住房的案例。典型案例为商业地产项目——中信茂庸租金债权ABS。

3.2轻资产的租金收益权ABN/ABS基本模式：资产运营方委托信托公司设立资金信托对房东发放信托贷款或通过委贷银行、私募基金发放委托贷款，资产运营方以未来租金收入作为还款来源并将租金合同质押。资产运营方以信托受益权或委托贷款债权作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。此种模式无需签订长期租约，无需抵押标的资产，适用范围较广，但一般需要外部增信措施来提高证券评级，拉高了成本。典型案例如魔方公寓ABS。

3.3重资产的CMBN/CMBS基本模式：CMBN/CMBS常见的交易模式为委托人(通常为原始权益人，也可是非特定原始权益人)通过单一资金信托向持有物业的项目公司发放信托贷款，以标的物业提供抵押担保，形成抵押贷款债权，然后将信托受益权转让给资产支持计划，发行资产支持证券。与其他融资方式相比，此种模式无需签订长期租约，但需抵押标的资产，优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、资金用途灵活等。与权益型类REITs相比，往往不需要进行资产重组将物业装入SPV，简化交易流程、节省费用，同时还可以保留标的物业的资本增值。典型案例如招商蛇口长租公寓CMBS。

3.4权益型类REITs。3.4.1基本模式权益型类。REITs模式中，通常过桥资金方设立SPV(私募基金或者财产权信托)，SPV通过持有项目公司的股权或直接持有产权实现持有标的物业资产并向项目公司发放股东借款，过桥资金方以SPV份额作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出，股东借款利息偿付优先级资产支持证券的本息。与重资产的抵押型CMBN/CMBS不同，权益型类REITs需要实际转让标的物业资产，实现了标的物业项目公司的出表，同时，因将其全部现金流置入SPV，对于原始权益人能够起到优化资产负债结构、提前确认资产增值收益，实现表外融资的好处。典型案例如新派公寓类REITs。3.4.2退出。中国目前还不能实现REITs公开发行，一般情况下，可通过以下方式解决：(1)获取标的物业产生的现金流实现偿付，差额补足方对净现金流不足部分进行补足。(2)定期向指定方回售持有的资产支持票据。(3)处置资产。(4)二级市场交易。(5)优先收购权人定期行使优先收购权。

4商业住房租赁资产证券化业务的主要风险点以及风控要点

商业银行参与这种新兴业务，可以满足资产管理产品多元化的投资需求，也有助于银行参与多层次的住房租赁市场建设，拓展租赁住房领域客户合作广度和深度。目前住房租赁资产证券化业务市场处于起步阶段，发行量较少，不同模式及产品间差异较大，在资产选择、交易结构设计、风控方案等安排上均有待成熟完善。

4.1交易主体。(1)目前由于配套法律法规不健全，证券化资产破产隔离效力有待观察论证，大部分产品评级对发行主体信用依赖度高。尤其是重资产类企业主导发行的各类住房租赁资产证券化产品，产品评级主要依赖发行主体信用，因此发行主体应选择资质及评级较高、综合实力强、经营管理规范、财务杠杆合理的企业。(2)轻资产类企业发行的租金收益权、租金债权、租金分期贷款类资产证券化产品对基础资产的租金收入稳定性及物业价值要求较高，对发行主体经营模式的可持续性以及经营管理能力的关注度要高于其信用评级。因此该类证券化产品应选择经验丰富、已具有较高市场知名度的优质物业运营方，保障和提升物业价值。(3)对于发行主体资质较弱的，或者基础资产分散、穿透调查管理难度高、融资比例较高(资产折价较少)的产品，需针对投资份额增加更强的回购或增信主体。(4)审慎选择资产证券化产品的中介服务机构。鉴于证券化产品的评级、资产尽职调查和评估、存续期资产和资金的管理，以及对还款或增信主体的投后管理等方面，投资人对承销商、专项计划管理人以及评级公司、律所等中介服务机构的依赖性较高，因此中介服务机构应优先选择合作历史长、合作业务范围广、管理规范的主体，其中承销商及专项计划管理人应优先选择商业银行理财子公司。

4.2资产选择。住房租赁资产证券化产品现金偿付的核心均为租赁住房，因此各类模式产品涉及的租赁住房应商业银行自身的风险偏好以及住房租赁相关政策的规定，进行区域及物业的选择评价，并根据国家及地方最新政策变化，确认租赁住房相关手续的合规性。基础资产的估值需要考虑资产的账面价值以及未来的现金产生能力(包括租金以及物业经营产生的其他收入)，其中有以下几方面：(1)重资产企业发行的产品房源多为集中式，盈利来源以租金收益和未来资产增值为主，重点关注基础资产估值的公允性及资产变现能力。综合区域房地产市场同比及走势、物业既有租售情况、租赁住房出售的限制性要求等客观评价分析，又防止估值虚高造成过度授信。(2)轻资产企业发行产品的房源集中和分散均有，盈利来源为租金差、管理费及租金收入超预期收益等，重点关注租赁模式、租约结构。包括不限于：整租还是散租；租约特定性、真实性，是否明确约定租约范围、期限；租约可持续性及稳定性，综合考虑所处地段、出租率、均价、客源定位、集中度等。(3)对于基础资产为供应链保理、租金分期贷款等涉及众多债务人的资产证券化产品，重点关注债权债务合同的确权，不存在合同瑕疵或虚假交易等。同时应分析基础资产的集中度、笔数、合同金额及期限分布、账龄，历史违约率及违约损失率等情况。证券化产品项下的基础资产应确保不附着抵押、质押以及其他优先权利限制，对于基础资产对应的存量债务情况进行充分调查披露。

4.3增信安排。不同类型产品增信安排差异较大。对于设置多重增信措施的，需明确夯实各类增信条款的实施顺序、行权前提、责任范围及追偿权利主体。内部增信重点关注评价应收租金超额质押率、优先劣后分级机制、提前清偿触发条款、不合格资产替换机制安排的合理性。其中包括以下几方面。(1)对于设置优先劣后级的产品，商业银行所投资的理财资金原则上不投资劣后于其他投资层级的份额。(2)对于设置资产处置或不合格资产置换条款的，需明确限定处置资产或拟置换合格资产的范围、标准、条件、出售或置换决策程序；设置资产抵押率保持条款、出售价款不足初始评估价值时的差额补足义务等。(3)对于整租型物业或租户较为集中的物业需对产品存续期内租约的变更作出限制性要求。外部增信方式重点关注增信方的资质以及增信形式的法律效力。原则上商业银行应要求其参与的住房租赁证券化产品需落实特定主体的到期，无条件全额回购承诺或第三方连带责任担保。对于差额支付承诺、流动性支持等增信方式，应视为补充风险缓释措施。对于提供各类增信的主体，需关注其在商业银行的授信及担保情况，比照银行自身的担保评价方法，分析其增信的有效性。对于设置抵质押或将租赁住房处置收入作为补充还款现金流的，应关注抵质押权的受益人安排以及行权前提条件的可行性；可能涉及租赁住房处置的，应关注物业产权以及国家或当地政府部门对该类物业处置的限制性要求。

4.4交易结构。资产证券化产品交易结构较一般信用债复杂，涉及主体较多，应优先选择交易结构相对清晰、直接的产品。对于产品结构层次多、参与方众多的业务，需逐一分析各个环节交易安排的目的、合理性及法律关系；厘清各参与主体权利及义务等，防范交易结构过于复杂，造成过大的操作风险和法律风险。资产证券化产品资金流向监控难度较大，需设置完善的现金流归集路径管理、监管专户隔离措施、以及存续期内产品管理人尽职履责要求等。尤其是重资产类企业，以及债务置换类业务，需特别关注产品发行目的、交易背景，并严格穿透审查资金的流向。优先选择投资产品基础应为特定资产的资产证券化业务，确有必要设置基础资产循环购买条款的，应关注循环购买的可持续性以及后续购买资产的标准、条件、决策程序等，确保不会对资产支持证券持有人的利益、专项计划的正常存续产生不利影响。资产收益权相关法律法规缺失，难以保证有效的破产隔离。如租金收益权类，往往只是预期收益权，从会计上无法对应为应收账款，属于“没有法律基础关系的未来债权”，无法实现破产隔离。因此投资收益权类资产证券化产品须落实原始权益人的无条件回购还款责任。

参考文献

[1]卢文华.商业银行开展融资租赁资产证券化业务研究[J].现代管理科学,2019(06).