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房地产企业财务风险管控初探

摘要:房地产企业在推动国民经济发展上发挥着重要作用,其有着投资大、回收满、汇报大和风险高等特点。由于房地产企业经营模式比较特殊,通常有着较高的资产负债率,且投资和融资金额也很巨大,生产周期较长,在高收益的背后也面临着较大的财务风险。房地产企业应该加强对财务风险的管控,这样才能避免对自身的发展带来影响,也能够顺利实现既定发展目标。本文通过分析房地产企业财务风险的成因,提出了房地产企业加强财务风险管控的措施。

关键词:房地产企业;财务风险;管控

每个房地产企业在发展中都容易出现财务风险,如在筹资、投资和资本运营等业务管理与财务活动中,都将产生各类财务风险问题。房地产企业通常投资规模较大,建设周期也很长,应收账款回笼较慢,面对着经济环境下行的今天,将极易出现财务风险,为房地产企业的发展带来了不利影响。房地产企业应该提高对财务风险的重视程度,通过认真分析与掌握财务风险特点与类型,有针对性采取防范措施,及时消除财务上的隐患,为自身的长远、稳定发展打牢基础。

一、房地产企业财务风险特点与分类

在行业特点的影响下,房地产企业财务风险也表现出很多独有的特征,第一,现金流量金额较大,极易为房地产企业造成巨大的融资风险。在竞拍、拿到土地和项目竣工等过程中,资金投入量较大,而房地产自有资金并不多,需要依靠大额举债,这样会导致融资难度增加,也极易引起风险。第二,资金周转时间较长,需要付出较大的资金机会成本,房地产企业的项目从建设启动到最后销售,这个过程是非常漫长的,这样会导致投入的资金周转时间也将延长,并提高了资金的机会成本[1]。第三,在国家宏观调控政策影响下,外部政策环境也对房地产企业财务风险的形成影响很大,国家在房价上采取的宏观调控措施,将导致影响到房屋的售价,导致房地产企业受益降低,并在偿债能力、资金周转能力等方面出现了降低。当前房地产企业主要出现的财务风险由外部风险与内部风险构成,对外部风险来说,包括利率风险、通货膨胀风险及政策风险,而内部风险包括债务偿还风险、营运风险、投资风险、再筹资风险、利润分配风险及流动性风险等。

二、房地产企业财务风险的成因分析

(一)外部环境因素

外部环境因素也对房地产企业财务风险影响很大,第一,经济环境带来的影响。在外围经济环境下滑的影响下,我国经济增速出现了放缓的趋势,房地产行业市场分化也变得越来越显著,面临着日益增加的去库存压力。在经济新常态下,房地产企业发展近期内很难实现快速的反弹,导致极易出现财务风险。第二,国家宏观调控政策带来的影响。现阶段宽松的货币政策已经无法刺激经济的发展,且我国很多地区实行了限购政策,目的在于对房价的快速上涨产生抑制作用。这样房地产经营压力越来越大,也极大增加了出现财务风险的概率。

(二)内部环境因素

内部环境因素也在一定程度上影响着房地产企业财务风险,第一,风险决策能力不强。当前经济环境变得复杂而多变,房地产企业只有保证投资决策制定的科学性,才能有效抵抗各种风险,若是风险决策能力不强,将容易制定错误的鞠策,引起资金链断裂等财务风险。第二,财务管理能力不强。房地产企业若是没有加强资金日常管控,将难以发挥出财务监督的作用,内部管理也会变得混乱,抗风险能力不强[2]。第三,缺乏科学合理的资本结构。房地产企业资本结构中若是有着较高的负债资金,将导致偿债压力增加,极易发生债务违约现象并引起财务风险。

三、房地产企业财务风险的管控措施

(一)完善内部管理制度

随着政府干预的增强,房地产企业要对财务风险作出综合评估,加大内部管理力度,完善内部管理机构,将董事会、监事会、经理层和内部各职能部门的责权利关系合理确定下来。房地产企业要围绕风险管理工作,建立健全的内部控制制度,让财务风险得到有效控制。房地产企业要想提升财务风险防范控制能力,应该做好内部管理工作,将基础打牢,这要求结合自身的组织管理框架,不断完善各项管理制度,主要包括开发建设项目投资决策机制、内部预算管理制度和资金管理制度[3]。要从资金管控出发,对内部财务决策流程手续进行优化,加大经营管理行为的监督约束力度,通过在源头上做好控制工作,避免发生财务风险,这样房地产企业风险防范控制能力才能得到提升。

(二)加强融资风险防范

房地产企业要全面、科学的评估融资风险,并从自身实际状况出发,明确筹资管理规则同时认真遵守,这样才能有效降低房地产企业筹资风险。第一,房地产企业要认真收集相关信息,将最佳资本结构明确下来,让本企业的资本结构得到优化,从而让企业综合资本成本得到减少。第二,企业应该对资金筹来源、方式、成本及风险等作出比较,确保各种筹资来源成本与风险得到降低。第三,房地产企业要严格管理各个项目的资金筹集活动,让各投资项目资金筹资活动的成本与风险得到控制。第四,房地产企业应该做好内部管理工作,对内部各项目的资金筹集活动作出比较分析,确保准确掌握风险与成本的情况。

(三)加强日常资金运营风险防范

第一,房地产企业要建立完善的预算管理体系,尤其是要提高对现金流量预算的重视程度,只有拥有充足的现金,房地产企业的发展才更加稳定。提升现金流量预算的准确性,能够让房地产企业获得真实现金需求流量,便于将筹资预算合理确定下来,防止筹资显得过于盲目。这样在现金量不足的时候,可以提醒房地产企业加强防范,避免财务风险的出现。第二,现阶段很多房地产企业为获取银行开发贷款和按揭贷款,开设了很多银行账户。当资金短缺的时候,资金被分散在各个账户,利用率并不高,尤其是对大型房地产公司来说,资金分散在各个项目的各个银行。对此房地产企业要将资金集中起来,这样才能将集团公司协同效用体现出来,保证日常资金运作效率得到提升,也增加了抗风险能力。

(四)优化财务风险预警体系

房地产企业应该注重健全财务风险预警体系,能够快速识别、分析和解决财务风险。房地产企业在设置财务风险预警体系的过程中,第一,需要打造财务信息收集整理信息平台,对市场上和房地产企业内部分类相关信息进行收集,包括行业政策、金融税收政策和财务指标等,为财务风险的分析提供可靠依据[4]。第二,房地产企业要提升财务分析能力,要加强对各关键指标的分析,包括现金比率、流动比例、总资产周转率、净利润增长率、净资产增长率等,将其中存在的问题找出来,第一时间采取解决措施。第三,加强对财务风险的处理,结合财务分析结果,提前制定好有效的应对防范措施,确保房地产企业财务风险有效降低。

四、结语

总之,房地产行业有着资金密集型特点,也容易出现风险,在竞争日益激烈的今天,房地产企业应该注重提升核心竞争力,加强财务风险管理,这样才能实现稳定、长远的发展目标。财务风险管控作为房地产企业的一项重要工作内容,需要我们提高重视程度,充分认识到引起财务风险的原因,有针对性采取解决措施,保证资金流的充足,这样房地产企业才能实现预期发展战略目标。

参考文献:

[1]金威.房地产企业财务管理现状及对策探讨[J].企业改革与管理,2018(09):169-176.

[2]任德刚.房地产企业财务风险管控探究[J].财会学习,2018(16):21-23.

[3]宋连红.房地产企业财务风险管控[J].中国外资,2017(07):91-92.

[4]邹霞.房地产企业财务风险的管控探讨[J].现代经济信息,2017(19):169-171.

作者:胡燕君 单位:中国铁建房地产集团有限公司

 

  发布时间:2019/3/31 8:12:27  阅读人次