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房地产范文精选

房地产

房地产范文第1篇

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是,一旦债务人不履行债务,抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此,抵押物应有变价价值,应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制,按照宪法的规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让,但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而,在我国,土地所有权不得设定抵押权,土地使用权可以设定抵押,但受到了一定的限制。

(一)以地上无定着物(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种:一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权,二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

(二)以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发,考虑到我国人多地少的实际,为切实贯彻保护耕地这一基本国策,我国现行法律、法规规定,集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题,亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见,只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押,其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

(三)以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押,故而,农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定,以依法取得的城市房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押,反之亦然。显而易见,我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的,确定的原则是房随地走和地随房走,因为房屋与土地是不可分的,离开土地的房屋是不存在的。因此,土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件,否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国,原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押:①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定:①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

(一)房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金,依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值,同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值,并且不要求转移房地产的占有,可见,房地产的抵押权与承租权为相容之权,可以并存于同一房地产之上。但是,当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时,则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形,这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么,应如何处理这种冲突呢?须从两个方面来分析:

1.房地产承租权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为,租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则,即使将租赁标的物让与第三人所有,设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权,那么,抵押当然也不得破坏租赁,抵押权对抗不了承租权。所以,我国《担保法》第48条规定:“抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租凭合同继续有效。”也就是说,当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时,租赁合同仍对新的产权人发生效力,在租赁期满前,新的产权人不能解除租赁合同,不能随意变动租金,即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先,房地产承租权设定在后的情况。对此,我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意,抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其他权利,但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定:“不超过第602条所定期间的租赁,虽于抵押权登记后进行登记,亦可以之对抗抵押权人。但是,其租赁害及抵押权人时,法院因抵押权人请求,可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁,在短期租赁时,在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权,但在特殊情况下,

可由法院命令解除租赁,这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁,日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。(注:肖峋、皇甫景山著:《中华人民共和国担保法讲话》,中国社会出版社1995年第1版,第165页。)有鉴于此,笔者认为,我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权,物权优先于债权”的原则,注意维护房地产抵押权优先的效力,确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利,如:在拍卖抵押房地产时,因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买,致使卖得价款不足以清偿抵押债权时,则抵押权人有权要求解除承租权。

(二)房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度,渊远流长,迄今存在,但我国现行法律、法规尚无明文规定,典权关系一直由民事政策及判例法调整,这既不利于财产关系的稳定,也极易造成司法上的混乱,因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权,但典权是以使用收益为目的的用益物权,典权的目的在于房地产的使用价值,典权须占有转移房地产,当出典人逾期不行使回赎权时,视为绝卖,典物归典权人所有,而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权,其目的在于取得房地产的交换价值,故而,典权与抵押权也为相容之权,可以并存于同一房地产之上。然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时,势必会发生典权与抵押权的冲突,那么,应如何解决这种冲突呢?对此,也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先,房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其它权利,但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利,包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释:“所有人于其不动产上设定抵押权后,复就同一不动产与第三人设定典权,抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿,实行抵押权拍卖抵押物时,因有典权之存在,无人应买,或出价不足清偿抵押权,执行法院得除去典权负担,重行估价拍卖。拍卖之结果,清偿抵押债权有余时,典权人之典价,对于登记之后权利人,享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时,依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”(注:王泽鉴著,《民法学说与判例研究》,第1册,中国政法大学出版社1998年1月第1版,第475页。)笔者认为,既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例,允许房地产所有人在设定抵押权后,仍可以在同一房地产上设定典权,但以抵押权不因此而受影响为前提,即先设抵押权之效力优于后设典权,不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物,典权人首先取得典物所有权的情况下,由于典物上已有抵押权存在,典权人在取得典物所有权的同时,也得接受典物上的抵押权,即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为,依法理,在抵押权设定后取得抵押物所有权的人,其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务,使抵押权消灭,而取得求偿权与代位权,或参加应买保持其权利。”(注:李湘如编著:《台湾物权法》,中国广播电视出版社1993年6月第1版,第130页。)

2.房地产典权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后,到底能否再设定抵押权,学者见解存在分歧,即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为,出典人将典物出典后,仍对其典物享有所有权,虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利,如重典或地上权等,但对于与典权不相抵触的权利,应准其设定,以发挥物权的功能,只是典权设定后再设抵押权的,典权的效力优先于抵押权,不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为,典权既然可以作为抵押权的标的物,再允许出典人就同一不动产为债务的担保,而以典物设定抵押权,会使权利行使发生冲突,且使法律关系愈趋复杂,殊非社会经济之福。(注:王泽鉴著:《民法学说与判例研究》,第1册,中国政法大学出版社1998年1月第1版,第476页。)笔者认为,此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时,是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时,仅能拍卖典权。出典人于典权设定后,就典物设定抵押权,是以有典权负担的典物所有权为标的物,二者标的既不相同,其权利的行使,不致于发生冲突,亦不会使法律关系趋于复杂。”(注:郑玉波主编:《民法物权论文选辑》(下),第1084页。)既然后设抵押权的效力劣于典权,不能除去典权而为拍卖,则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务,抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿,典权人对于拍定人仍有同样的权利,其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时,则典权人享有请求解除抵押权的权利;当出典人逾期不回赎典物,典权人取得典物所有权时,则后设立的抵押权即归于消灭,不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先,仍然愿意再设定低押权,其对自己的利益自有考虑,根本无须法律来禁止,再者,允许典权人将典权设定抵押权,而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权,显然违反了民法的公平原则。因此,笔者认为,我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后,应可以在该房地产上设定抵押权的权利,但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

(一)房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押,房地产抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房地产抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为,因而,只有具备下列情况之一的,房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产,以实现其抵押权:(1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(

2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定:“债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此,在我国,抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,而且,抵押权人要实现抵押权,首先要与抵押人进行协商,协议是实现抵押权的必经程序,协议不成时,抵押权人只能向人民法院起诉,通过法院实现抵押权,抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而,根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定,拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此,笔者认为不妥。因为,尽管拍卖通过公开竞价的方式,由竞买者竞价确定抵押房地产的价格,能够尽可能地提高抵押房地产的价格,对抵押人与抵押权人双方当事人均有利,从某种角度讲,拍卖无疑是最为公平的一种方式,但是,在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况,对此,若拘泥于拍卖这一种方式,房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设?!为了解决这一问题,最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产,无人受买,拟由司法机关发给产权转移证书,拟通报试办可否?”为内容请示最高人民法院时,最高人民法院即以(法编)字第9975号函复:“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产,无人受买,债权人请求移转产权时,由司法机关发给产权移转证书的问题,经与司法部联系后,我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系,准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释(1998)25号批复也作了类似规定:“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有”。所以,司法实践中,在拍卖抵押房地产时,如确实无人受买,抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务,抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续,取得土地使用权或房屋所有权的。因此,笔者以为,《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式,忽视了房地产抵押权实现的复杂性,既与《担保法》的有关规定不相衔接,又不能有效解决实践中出现的问题,且容易造成司法实践中的适用法律混乱,为确保房地产抵押权得以实现,应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式,而不是唯一方式,当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时,抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

(二)房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。因为,法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利,而不是任意处分抵押物的权利,只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权,就算充分实现了自己的抵押权,所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾,应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有制性质,也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的,拍卖房地产时,该划拨土地使用权应纳入出让轨道,作为一种出让行为,该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额,即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件,抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

房地产范文第2篇

1.房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托),实际募集资金总计115.?866亿元,平均每个房地产信托募集1.?18亿元,与2003年相比总额增长93.?4%。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

2.银行贷款

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。

3.上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据,其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5.债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。

2.加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3.完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。

参考文献

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[2]武书义.?我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融,2008(1).

[3]牛凤瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2005.

摘要我国房地产资金来源主要依赖银行信贷,另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等,由于各种各样的限制,融资规模仍然有限。近些年,国家金融宏观调控,造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下,我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

房地产范文第3篇

【关键词】房地产泡沫;测度;指标;实证研究

1998年,我国开始取消福利分房,进行个人住房的货币化改革,中国的房地产市场步入快速发展期,投资增幅较大,房地产价格也随之持续上涨,房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上,我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的,但由于房地产市场呈现明显的区域化特征,有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地),另一些中小城市房地产市场萧条,所以,整个房地产市场泡沫到底有多大,目前,还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市,不仅经济发展走在全国的前列,房地产市场也取得长足的发展。2005年,广州房地产开发投资已达到488.86亿元,占社会固定资产投资的38.2%(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨,也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例,选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因,一般来说主要有两个:一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成,二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波,2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法,一是直接测度,即利用定义测度房地产的理论价值,通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund,1998;JohnM.Quigley,2001)。另一个是利用指标法间接测评,即通过指标比较,判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点,第一种比较科学严谨,但不易操作,第二种比较容易操作,但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定,合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定,数据的获得也困难,直接测度法在实际操作中较难,我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例,进行指标法测度研究。

二、*房地产泡沫实证研究

本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标,来评价*房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。

1.房价收入比指标分析

房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示,用来测度居民的购房能力。比值越高,居民的支付能力越低,比值持续上升,房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出,人均可支配收入基本上是正增长,房价基本上是负增长,除了2002年,房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准,房价增长率连续三年超过10%,可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此,可初步判断*市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12.97开始一直下降,目前维持在9倍左右。但是,整体上说房价收入比还是偏高,不仅远高于西方发达国家的3~6倍,而且也高于发展中国家的6~8倍水平,存在一定的威胁,同时,也造成商品房积压空置。

2.房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度,指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年,*市房地产开发投资增幅不大,除1998、2000年达到17.28%和20.17外,其他各年基本维持在10%以下,2003年甚至出现了负增长,仅为-1.6%,房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20%的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的*市GDP的增长速度均以两位数增长,基本维持在15%左右,GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明*的房地产市场投资没有出现过热现象,房地产市场投资比较理性,这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3.商品房空置率指标分析

商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示,反映当前商品房供求状态,衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高,房地产泡沫风险越大。一般来说,空置率在20%以上为严重积压区,在10%~20%之间为空置危险区,5%~10%为合理区,5%以下为空置不足区。*房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高,2003年达到最高空置量722.01万平方米,2004年受政府调控固定资产政策影响,空置量有所下降,但仍有646.9万平方米,相当于年新竣工面积的64%,空置数量惊人。*商品房的空置率也很高,除1998年空置率为13.38%,在空置危险区内外,其他各年的住房空置率高于商品房空置率20%,2000年的空置率曾达到24.19%,商品房供给大于需求,空置存量较大,出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因:一是虽然实现住房货币化改革,但是,*居民的自有住房比例高,购房者购房热情不高。二是开发商过度开发,房屋供过于求,出现大量商品房销不出去,因而闲置。

4.房地产企业的财务状况指标分析

衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热,导致房地产行业出现泡沫危险。从*房地产行业的利润指标来看,近几年,整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右,但是2000和2001年急剧下降,降至9.50亿元和8.84亿元,2002、2003和2004利润回升,在2004年达到75.86亿元。但总体利润率偏低,除2003年利润率达到12.05%外,其他年份利润率都维持在5%~8%,其中,1999年和2000年更低至3.16%和

3.0%,远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8%的平均利润率。这说明*房地产市场的竞争比较激烈,市场化程度较高,没有出现房地产市场暴利现象,房地产市场比较理性,泡沫威胁不大。

5.房地产开发投资资金来源分析

房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量,一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率,主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度,指标值过高,显示银行资金对房地产投资的支持度高,房地产泡沫威胁较大;另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值,用来说明房地产行业融资状况,指标值过低,说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大,泡沫威胁越高。1998—2004年*房地产投资资金来源中,银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金,但有下降趋势。但是,银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16%上升到2002年的24%,2003年有所回落,但也在22%,房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时,自筹资金从1998年的86.83亿元开始增加,2001年达到最高106.73亿元,然后开始回落,但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降,说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大,房地产投资风险较大,存在一定泡沫威胁。

6.城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较

商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况,如果房屋价格指数高于商品零售价格指数,显示商品房实际价格增长,可能存在泡沫威胁。1998—2004年*的零售商品价格指数波动不大,基本维持在97~100之间,而同期的商品房价格指数也基本平稳,只有1997年和2003年变化较大,但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数,说明几年来*商品房不仅名义价格上升,而且实际价格也有所上升,存在一定泡沫威胁。

三、结论分析及对策

综上指标分析,我们发现1998—2004年*房地产市场虽然整体运行平稳,但是存在一定的泡沫,出现投资过热、商品房积压等现象,影响了房地产市场的健康发展。所以,今后一段时间内应采取积极措施,消化积压的控制商品房,抑制房地产市场膨胀。

1.从资金来源入手,加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控,严把银行信贷关,避免银行资金过量流入房地产市场。

2.建立有效房地产信息机制,定期、如实公布房地产市场信息,防止房地产市场炒作。

3.鼓励房地产业多渠道融资,促使房地产企业融资社会化,减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。4.规范土地出让制度,调控土地使用结构。一是实行土地储备制度,严格控制土地供给规模;另一个是实行商品房用地公开招标拍卖,防止土地交易的黑箱操作。

房地产范文第4篇

1.银行贷款

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。

2.房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托),实际募集资金总计115.?866亿元,平均每个房地产信托募集1.?18亿元,与2003年相比总额增长93.?4%。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3.上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据,其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5.债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。

2.加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3.完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).

[2]武书义.?我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融,2008(1).

[3]牛凤瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2005.

房地产范文第5篇

关键词:房地产调控;政府意志

自2005年3月16日"国八条"以来,中央政府已出台了明确针对房地产的多项调控措施,一些地方政府也在形式上出台了相应措施予以配合。然而,根据国家统计局提供的最新数据,今年第一季度全国70个城市房价同比平均上涨了5.5%,北京、广州、深圳等地房价甚至出现了狂涨的态势;房地产投资也同比增长了25%.与之相应,高房价所催生的一个新名词"房奴"也在民间开始迅速流传,而号召"不降价就绝不买房"的邹涛也一时成为媒体追捧的明星。所有这些都表明:自去年以来针对房地产的一系列调控措施虽然取得了一些成效,但相对"稳定房价"的预定目标来说,效果仍不理想。那么,由此所引发的一个疑问就是:为何政府频频出拳却依然效果不彰呢?是调控当局缺乏意志还是缺乏能力?事实上,在现存的关于如何调控房地产的铺天盖地的讨论中,已有大量方案被提供出来了,从中遴选出正确的方案似乎并不困难;与此同时,在我国,政府的行政权威和动员能力几乎是没什么值得怀疑的。因此,如果简单地断言政府没有能力稳定房价,那么,无论是从知识方面还是从行政能力方面来看,都显然是不能令人信服的。既然如此,唯一可能的就是:在频频出拳的背后,政府是否实际上手下留情了?一个仔细的分析似乎恰恰印证了这种推断。

一、投鼠忌器的中央政府

面对着房地产的"繁荣昌盛",中央政府心情复杂。首先,房价疯涨,使得购房者怨声连连,长此下去必然会影响社会稳定。目前的城镇居民(特别是年轻人),几乎言必谈房子,这种情形在北京、上海、广州、深圳等城市表现尤甚,其焦虑愤懑之情溢于言表。高房价已经使人们憎恶地把住房问题称为新时期"压在人们头上的三座大山"之一。其次,房地产泡沫的破灭使日本经济陷入了长达十年之久的通货紧缩,在此过程中,银行背负了大量坏账,即便是现在仍未完全康复。而令人忧虑的是,至少在银行方面,我国目前似乎已经显露出了日本泡沫经济崩溃前的某些病征。根据人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》:我国房地产开发中使用银行贷款的资金超过了55%.上海的比重则更高,资料显示:2004年上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款占到了全部新增贷款额的76%,占上海当年新房销售总额的50%强。这种局面一旦形成,银行的荣枯便与房地产的涨落休戚相关,此时银行已彻底蜕变为房地产业的"人质"而不得不与其结成"利益共同体":银行通过各种途径增加信贷来维持和支持房价,以此保证贷款的安全回收和银行自己的良好绩效。比如2006年4月26日,交通银行就全面取消了强制性房贷险,同时,对办理新房按揭的购房人免收律师费而由银行代缴,对办理二手房按揭的购房者则完全取消律师费(0.25%-0.40%)。在这种"银行-房地产利益共同体"格局下,一旦房地产价格下落,坏账随即在银行积累。日本前车之鉴历历在目,教训惨痛,这促使中央政府不得不保持高度警惕。客观地说,正是上述两方面,构成了中央政府频频出拳、试图稳定房价的主要动机。

然而,也正是出于对房地产价格下落可能使银行坏账迅速累高、进而危机金融体系乃至整个经济稳定的担忧,中央政府的意志才又出现了某种"软化".实际上,2005年下半年某些城市购房者在房价暂时小幅回落后即要求退房的举动,就已昭示了房价一旦下跌(特别是像某些学者所言的30%-50%)所可能带来的灾难性后果。可能正是及时发现了这种苗头,中央政府才将宏观调控目标的通俗解读版本由最初的"打压房价"转变为"控制房价",进而再转变为更为含糊的"保持房地产市场平稳".除了对银行坏账可能进一步积累的担忧外,还有一个更重要的原因就是:房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业之一,重拳出手势必殃及整体经济增长。根据表1提供的资料,就全国来说,在2000年房地产投资对经济增长的贡献率为12.05%,到2003年已经增加到19.91%;而对于北京来说则更高,2000年为33.07%,2003年则高达53.37%.由此看来,房地产已经成为我国经济发展名副其实的"支柱产业"了。这种"支柱"作用的发挥,主要体现在房地产本身强大的关联效应上。单纯从直接关联来看,钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是深受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业可能出现的过剩,自2004年以来就一直是中央政府所关注的主要问题之一。在中央政府看来,一边控制新增产能,一边维持需求显然是使这些行业平稳发展的理想方案。这样,如果对房地产的调控力度过大,使得短期内其对上游需求出现萎缩,必将使这些行业的过剩立刻暴露,破坏眼下的良好经济增长态势。正是这种顾虑,使得中央政府投鼠忌器。因而,如果仔细品味到目前为止的调控政策就不难发现,中央政府一直都是在旁敲侧击,敲山震虎,希望借此使房地产企业自觉约束自己的行为,尽量避免伤筋动骨。

二、吃"土地财政"的地方政府

中央政府的投鼠忌器,恰好正中地方政府下怀。因为除了房地产对地方经济发展有着举足轻重的作用外,更重要的是房地产业还是地方政府的"衣食父母".按照现行的"分税制",税收中的大头即增值税的75%,印花税的94%、利息税的100%都上缴了中央财政,而随经济增长也相应增长较快的所得税也被划为中央和地方共享税种(分成比例年年在变,2001年中央和地方的分成比例为5:5,2003年变为6:4),且地方所得比例不断降低。在收入不断受到挤压的情况下,即使是南方一些经济较为发达的地区也深切感受到亟需拓展收入来源。恰在此时,不断上升的地价为地方政府提供了宝贵的替代性收入来源。令其喜不自胜的是,这种土地转让收益居然可以名正言顺地归为预算外收入而基本不受中央节制:其绝大部分甚至完全可以不与中央分享;使用也较正规财政收入自由和不透明。正是在这种背景下,地方政府纷纷开始"经营城市"、建立并"完善""土地储备制度"以及土地出让的"招标、投标和拍卖制度".这种行为的结果是,地价不断走高,土地转让收入占地方政府收入的比重也不断增加。表2提供的数据清楚地显示了这一点。1997年全国房地产企业土地购置费用为247.6亿元,占地方财政收入的5.60%,占地方政府预算外收入的9.24%.到2000年,房地产企业的土地购置费用占地方财政收入的比重已经超过了10%,占预算外收入的比重也已超过了20%.此后,房地产企业的土地购置费用的增长速度进一步加快。到2003年,房地产企业的土地购置费用占到地方财政收入的比重已经高达20.87%,占预算外收入的比重更是接近50%.2004年房地产企业的土地购置费用占地方财政的比重进一步上升到了21.65%.

土地出让价格的节节攀升,自然使得商业银行把土地作为炙手可热的贷款抵押物。这样就又为地方政府开拓了新的资金来源。他们通过土地储备机构把征来的土地抵押给银行来获取大量贷款。有关资料显示,有些城市60%-70%的城建资金是政府通过土地抵押贷款获得的。地价越是上涨,其获得贷款就越容易、数额也越大、通过土地拍卖归还贷款也就越容易。这种现象的广泛存在,正是最近五部委联手行动规范商业银行各类"打捆信贷"(银行与地方政府签署的支持地方建设的贷款)的主要原因。

土地出让价格的不断攀升,必然会在成本加成机制的作用下,推动房地产价格的不断上涨。有意思的是,这还会再次使地方政府从中受益,因为房产交易中的许多税费都是以房产的交易总金额为基数计算的。房价越高,在人们买涨不卖跌的心理下,人们的购买反倒越踊跃,地方财政从中汲取的税费也就越多。更有意思的是,这种税费中绝大部分(依贷款比例而定)具有"提前征收"色彩,即地方政府实际上已经将银行贷款的一部分转化为眼下的税收落袋为安了。

三、结束语

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