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营改增对房地产企业的影响

摘要:

本文在梳理“营改增”政策的前提下,从企业税负、房地产开发成本以及其应对措施几个反面来分析“营改增”对商品住宅项目开发销售企业和商业地产开发销售/租赁企业的影响。

关键词:

营改增;房地产;税负

作为“十二五”规划纲要时期的一项重要财税改革措施,“营改增”对房地产开发企业有着非常重要的影响。全面实现“营改增”是当前税制改革的一个重要内容,有利于我国税制与国际的接轨,也有利于降低重复征税。但在房地产“营改增”初期可能会遇到一些改革的压力,但从长远来看,当上下游企业具备增值税一般纳税条件后,能够有效减少房地产企业的税负。营改增对于扩大消费规模、推动经济发展、优化企业投资结构以及提升企业财务控管水平等方面具有重要的促进价值。为此,本文主要从企业税负、房地产开发成本以及其应对措施几个方面来分析“营改增”对房地产开发企业的影响。

一、房地产“营改增”的政策要点

2016年3月23日,财政部与国税总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。”与此同时,相关配套政策明确了房地产业等其它3个行业试行“营改增”的相关规定。经过梳理后发现,此次新政存在以下亮点:一是新政注重平稳过渡,政策衔接平滑。本次税制改革很大程度上仍然维持了“营改增”之前的税负水平,尤其对于大部分房地产场景的交易环节,征收率定为5%,维持营业税税率。同时新老项目划分清晰,对于所有房企销售老项目可以按简易计税方法按5%征收率计税,意味着老项目税负基本维持不变。[1]另外,对于租赁业务,老项目也维持了营业税的征收模式,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。二是新政首次明确土地价款可以抵扣。对于5月1日以后取得的新项目,适用一般纳税方法,按11%增值税征收,此次细则明确规定了可以将取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额视为销售额,首次明确了近期市场中关于土地价款能否抵扣的疑问。三是预征率更低,释放现金流弹性。先行政策规定,采取预收款方式征收房地产开发企业销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,此前,对于预售款征收的营业税率为5%。因此,对于在售项目较多的房企现金流可能带来阶段性边际改善。[2]四是新增不动产纳入抵扣范围。不动产进项税额第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,抵扣年限较市场预期大幅缩短至2年,其将大幅提升减税力度,扩大投资意愿,将有助于提升市场上商业地产以及产业地产的去化速度和积极性,利好商业地产项目和产业园区项目较多的房企。但仍有部分细节亟待明晰。[3]

二、“营改增”对房地产开发企业税负的影响分析

1.“营改增”对商品住宅项目开发销售企业的影响

本文主要以房地产开发企业为主体,讨论“营改增”对房地产开发企业的影响。由于“营改增”新政对新老项目进项了明确的划分,为了分析“营改增”后房地产开发企业承担增值税负水平的变化,本文主要讨论一般纳税人在开发新项目时的情况。假设“营改增”房地产开发企业预售收入(含税)为100,营业税率为5%,那么:营业税额=预售收入×征税率=100×5%=5扣除营业税后的净收入为95。假定土地成本为50,建安成本为25,以及减去期间费用15,即:营业利润=100-50-25-15-5=5“营改增”之后,根据公式,应纳增值税额=销项税额-进项税额。房地产开商收入还是100(含税),根据新政规定,土地出让价款可以抵扣。因此:首先要扣除土地成本50,然后计算销项税额。其中,根据税价分离原则,首先,要将销售收入换算成不含税收入,其中,营改增后房地产业征税率为11%。即:不含税销售额=含税销售额/(1+征税率)=50/(1+11%)=45其次,根据销项税公式可以测算出销项税额,即:销项税额=销售额×征税率=45×11%=4.95同时,建安成本还是25,但是根据“营改增”的新政规定,进项税额可以抵扣,其中的进项税额为2.48,则应纳增值税额为2.47,再扣除期间费用15得到的营业利润为7.53。通过测算可以看出,相比营改增之前,营业利润有较大幅度的改善,增幅为50.6%。“营改增”后,税负水平较之前也下降50.6%。需要说明的是,本次测算假设是基于土地成本是完全可以扣除的,若土地成本不能扣除,则营业利润将会呈现反向下降的走势。因此,本文下面的测算分析将基于土地成本可以在计算销项税时先被扣除,即“营改增”对房地产开发企业的营业利润是有改善的前提,在此基础上,本文将以深圳市为例探讨不同区位房地产开发项目在“营改增”前后的利润变化情况。①在土地成本及建安成本能够完全抵扣的情况下,土地成本越高的房地产开发项目,营改增后收益程度越大。从历史经验数据来看,不同城市之间的建安成本的波动范围一般维持在3000-5000元/平米,而土地成本的波动幅度则大得多。为了测算“营改增”对位于不同区位的地产开发项目的影响,本文提出如下分类假设和测算。假设深圳市建安成本为5000元/平米,销售均价为60000元/平米。考虑到现实中的所有情况,房地产开发企业在获得土地时的来源及支付的成本将会有所差异。经过测算得出的结论:土地成本越低,也就是毛利率越高的项目,营改增后获益越小;土地成本越高,也就是毛利率越低的项目,“营改增”后获益越大。结论一:在建安成本不变的情况下,土地成本越低,即毛利润率越高的项目,“营改增”后收益越小;土地成本越高,即毛利率越低的项目,“营改增”后获益越大。①②在土地成本及建安成本能够完全抵扣的情况下,给定土地成本,若建安成本越高的项目,“营改增”后获益程度越大。由于深圳市建安成本差异在特区内外并不明显。因此,不在区分深圳市特区内与特区外的条件下,而将建安成本波动范围设定在5000-5500之间。经过分析后可得出结论:在给定土地成本之后,建安成本相对较高的项目(例如高档建筑材料对房屋进行精装修等),营改增后获益程度更大。这也就意味着,在住宅产业化中寻求突破和创新性生产建设的房地产开发企业在营改增之后的获益程度会更大。结论二:从测算结果可以看出,在给定土地成本之后,建安成本所占比例较高的项目,“营改增”后获益程度更大。这也就意味着,在新政政策框架下,运用科技含量较高的建筑材料和创新生产建设方式提高采购成本,提高单位时间内的生产效率将对房地产企业在“营改增”之后利润的改善有明显的正向作用,其获益程度也越大。

2.“营改增”对商业地产开发销售/租赁企业的影响

商业地产开发租赁企业能否收益取决于下游租户是否能抵扣进项税从而实现增值税转嫁。如果商业地产开发销售/租赁企业的下游租户市企业租户,并且也是增值税的一般纳税人,那么该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业或企业租户。若从个人或小规模纳税人的角度来看,由于他们不存在或不具备抵扣进项税的资质或条件,往往对转嫁的税负是不愿意承担的。因此,在此情景下,对于该房企来讲,在成本不变的情况下,“营改增”之后的净收入是下降的,税负水平也会有所上升。

三、“营改增”的实施路径的建议

根据上述分析,本文关于“营改增”实施路径的建议如下:第一,有关部门应尽快建立与完善财政补偿机制,对在“营改增”过渡期间,因税制改革而造成税负增加的企业给予相应补贴。该措施对于增进企业税负公平、提高企业积极性意义重大,保证补贴资金及时、准确到账。第二,要着力探索解决企业取得增值税发票困难的可行措施。实践中,房地产开发企业难以获得增值税发票的原因多种多样,既有特殊性原因,也有一般性原因,而后者应当成为财税部门和房地产开发企业解决问题的抓手。第三,理清土地成本边界及实践运行中可的抵扣范围。经研初步测算究后发现,土地成本所占比例往往是决定营改增房地产开发企业税负大小的关键因素之一。注释:①文中所有商品房价预售款均为价内税,即含税价格。

参考文献:

[1]禹奎,陈小芳.我国建筑业“营改增”的税率选择与征管[J].税务研究,2014(12).

[2]王金霞,彭泽.建筑业改征增值税的税率选择[J].税务研究,2014(01).

[3]宗式华,周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊,2013(13).

作者:路畅 武建新 单位:哈尔滨工业大学深圳研究生院 深圳市国房人居环境研究院

 

  发布时间:2017/8/10 15:56:14  阅读人次