第一篇：房地产企业融资模式创新

摘要：房地产行业是资金密集型行业，房地产的快速发展离不开丰厚资金的支持。而企业资金的来源有两种，一是自有资金，二是外部资金。在房地产企业快速扩张时期，旧项目实现的资金回流马上又投入新的项目，企业始终处于“缺钱”状态，需要不断从外部筹集开发资金，以往单纯的房地产开发贷款（简称开发贷）无法支撑房地产行业的超规模发展，而且受限越来越大，因此不断创新融资思路，拓宽融资渠道成为房地产行业融资的必然选择。

关键词：房地产;融资;开发贷款;资管计划

一、传统融资模式及优缺点

房地产企业融资方式有内部融资、外部融资两种情况。内部融资可以通过往来款借用母公司的资金，在母公司设财务公司的情况下，可以通过财务公司取得短期或长期借款，内部融资有使用灵活、违约风险低等优点，缺点是无法提供利息票据，在企业所得税和土地增值税抵扣时存在风险。外部融资的主要途径是房地产开发贷，开发贷的基本条件是“两证上会、三证审批、四证放款”。“两证”即企业取得土地使用证、土地规划许可证以后，银行可以把企业资料提交给贷款审核委员会，有贷款审核委员会对项目立项。“三证”即企业取得建设工程规划许可证以后，银行决定是否给予企业贷款、贷款额度多少。“四证”即企业取得施工许可证以后，银行向企业发放贷款，同时银行开发贷要求企业有二级以上开发资质，百分之三十的自有资金。因此银行开发贷的优点是能取得银行利息单据，税务风险小，可增加企业的知名度和融资能力，缺点是限制条件多，受开发进度影响大，往往不能足额使用银行授信额度。

二、融资模式创新的必要性

1.房地产开发速度的必然要求。房地产项目开发经过多年发展已趋成熟，项目的开发已流程化、程序化，项目开发速度大大加快。恒大地产、碧桂园从取得土地到开盘的平均时间是6-8个月，世贸地产、龙湖集团是6-9个月，保利地产、华润置业是7-10个月。由于房地产项目在开盘以后土地将不能抵押，将无法取得银行的开发贷款，倒逼企业在开盘（确切说是取得销售许可证）以前必须从银行筹集到资金。传统的房地产开发贷已无法满足房地产开发速度的要求，要求企业必须与时俱进，改变传统融资思路。

2.房地产发展模式的必然趋势。房地产开发由最初的单一化、个体化逐步向规模化、同质化方向发展，如保利地产、万达地产都创立了各自的开发模式，并在全国范围内复制应用。配合房地产开发模式的转让，企业的融资模式也必须跟随转变，要求企业在拿地阶段就要考虑从外部筹集资金，不能仅仅依靠传统的开发贷款。

3.房地产做大做强的必然条件。经过“黄金十年”，房地产行业已呈现出“强者更强，全国百强房企2014年市场份额占全国的35.4%，比上年提高了5.9个百分点，提升幅度为近5年最高，行业集中度进一步提高。其中，TOP10企业2014年市场份额达到15.6%，较上一年提高3.7个百分点。企业要做大做强，就必须全国布局、不停拿地，但这需要巨额的资金支持，单靠企业积累已无法满足做大做强的目标，只能拓展融资渠道，创新融资模式。

三、融资模式的创新点

与传统融资模式相比，新的融资模式在融资时间、融资方式上具有创新性。在时间上从拿地阶段就开始筹划从外部融资，融资方式上采取信托融资、发行企业债券、资管计划、海外融资等新的融资渠道，最大规模的支持公司业务高速发展。

四、新的融资模式及优缺点

1.“资管计划”融资。资管计划即资金管理计划的简称（以下简称资管计划），资管计划是一个通道，银行通过这个通道，把资金发放给房地产企业。整个流程涉及借款企业、贷款银行、基金公司、受托银行，其中基金公司和委贷银行都属于通道，只收取手续费，不负责提供资金，贷款银行提供资金。通过资管融资可以在拿地阶段就能取得外部融资，解决了自有资金不足的问题，并且能取得贷款银行的利息票据，合法在税前扣除利息成本，降低了税务风险。缺点是资金成本高，存在着被银监会监管后随时要求还款的可能性。

2.发行企业债或项目收益债。2015年国家放松了对企业发债的条件和审批流程，资本金也由原来的30%下调为25%，发行企业债或项目债成为企业融资的最新选择，截至2015年7月，企业债规模已达到4万亿元，其中城投债占2万亿。企业债是指各种所有制企业发行的债券，项目债的优点是资金成本低，缺点是受信用评级、资产负债率等条件限制较多。项目收益债券是以特定项目相关、项目资金偿还以建成后运营收益作为来源的债券。项目收益债的最大优势是弱化了对发行人主体资质的要求，资金成本低，缺点是对项目资金回流进行监管，限制的资金使用的自由度。

3.海外融资。从2012年开始，国内房企加快了海外融资的步伐，Top10的房企更是把海外融资作为项目资金的重要来源。2012年27家中国上市房企海外发债融资规模超人民币600亿元，2013年房企海外融资总额3228亿元人民币，2015年海外融资有所缩减，2015年前2个月仅有7家房企成功发行海外债券，融资金额约为36.85亿美元。海外融资一方面缓解了国内房地企业对银行信贷的过度依赖，另一方面实现了融资方式多样化，起到分散金融系统风险的作用。海外融资的优点是利率低，万科2013年发行8亿美元5年期债券票息率仅2.625%，缺点是需要承受政策、汇率等多方面的风险。

4.夹层融资：夹层融资是信托产品的一种，类似于公司发行的可转换债，介于股权与债权之间。由于欧美等海外融资市场的抵押贷款渠道收紧，房地产企业融资额度的百分之十五至百分之三十是靠夹层融资来补充的。房地产企业可以根据自己的融资需求调整股权和债权的比例，在股权进入以后还可以根据资金需要量继续向银行申请贷款，资金成本适中。优点是灵活性高，门槛低，对项目公司要求低，不必具有“四证”，投资方对控制权的要求也不高。缺点是需要进行股权变更，手续复杂，并且稀释了股权。

五、对现有模式的总结与未来模式的展望

房地产企业经历了黄金十年，房地产融资模式也实现了大创新、大发展，传统的融资模式继续存在，而房地产做大做强的背后依靠的是创新的融资模式。今后，随着资本市场的变化以及房地产市业务的发展，将会有更多的融资模式出现。

作者：张黎楷 单位：新联谊会计师事务所有限公司邹城分所

第二篇：房地产企业内部控制思考

一、房地产企业实施内部控制的重要性

1972年，美国准则委员会（ASB）对内部控制提出了如下定义：“内部控制是在一定的环境下，单位为了提高经营效率、充分有效地获得和使用各种资源，达到既定管理目标，而在单位内部实施的各种制约和调节的组织、计划、程序和方法。随着房地产业的发展，房地产企业的资金、人员、市场等发展到一定的规模，更需要在房地产企业内部采取一系列的自我调整、约束、规划、评价和控制的方法、手段与措施，以保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营活动的经济性、效率性和效果性，实现中长期经营目标与企业愿景。当然，加强房地产企业的内部控制也是创新企业管理，构建现代企业制度的要求。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）内控环境薄弱，对内控认识不够

我国大多数房地产企业都是民营，他们的管理者更多来自基层，他们的文化素养和认识水平有限，这就导致了管理者对内部控制的认识缺乏。而且企业内部控制无法带来直接的经济效益，无法引起管理者的重视，他们更愿意把注意力放在片面的成本控制等方面。甚至有些企业管理者抱有对内部控制的误解，认为内部控制影响办事效率，不利于经济活动的有效进行。然而，事实是内部控制能够保证经营活动的有效进行，维护资产的安全性和完整性，能够保证会计资料的真实、完整，能够有效地提高企业效益。随着房地产企业规模的不断扩大，原有的内控模式因无法满足企业的需要受到越来越多的挑战。在项目可行性研究方面，项目的审批和执行权限尚未分离，导致项目管理缺乏独立性和公正性，无法实现科学的项目管理和有效的内部制约，项目的执行力和效率大大降低。再加上房地产项目的周期长、项目地点不固定等问题，给房地产企业进行有效的内部控制带来了诸多麻烦，房地产企业的内部控制环境仍有待优化。

（二）内控制度不健全，执行力较低

我国当前的内部控制系统还呈现着内容不完整、结构不合理的局面，其混乱的生产运作形式也阻碍了内部控制的实施。我国的内部控制还未形成完整体系，多数房地产企业在实施内部控制时没有考虑和分析自身企业的实际情况，盲目照搬，企业的内部控制就无法发挥出其应有的影响力。此外，房地产企业的业务流程不够清晰，阻碍内部控制效用的发挥。

（三）信息沟通不畅，内控监督不力

由于房地产业所存在的管理机构不健全，房地产企业管理者与员工无法实现有效的交流，大大影响了企业内部信息的交流与反馈，降低了企业的经营效率。另外，房地产企业没有明晰的业务信息系统，房地产企业的各个环节尚未形成环环相扣、紧密连接的信息系统管理，信息的不畅通严重影响了企业经营效率。

三、完善房地产企业内部控制制度的措施

（一）建构健康的内控实施环境摘要：

房地产业在国民经济中发挥着极为重要的作用，对国民经济有着重要影响。然而，随着房地产业的发展，房地产业的经营管理逐渐暴露出各种问题。本文针对房地产企业的内部控制问题进行分析，进而提出合理的解决对策。关键词：房地产；内部控制；信息沟通进行内部控制相关知识的培训，普及内部控制相关知识，加强房地产业管理者的专业知识，提高专业素养，增进房地产业管理者对内部控制制度的理解。将内部控制的实施效果与员工和管理者的薪酬挂钩，有力改变从业人员对内部控制的认识。加强企业文化建设，提高企业的凝聚力和员工的认同感也是企业内部控制的重要环节，加强企业价值观和企业道德建设也是内部控制的要求。

（二）加强房地产企业内部信息的交流与沟通

减少房地产企业的信息沟通不畅能够有效地提高企业效率，保障企业运营。另外，要明确企业的业务信息系统，保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运行，满足企业的信息需求。建立健全完整的信息系统平台有利于提高企业信息的及时性和有效性。

（三）提升房地产企业的风险管理水平

房地产企业的管理者应该全面把控风险，建立全面的风险管理体系。对资金进行综合管理，积极探索出新型的融资方式，拓宽房地产业的融资渠道，提高房地产业的资金流转能力。强化企业在实际经营中的内部控制和风险评估。

（四）建立房地产企业内控动态监督体系

建立起全阶段的内部控制监督体系，强化对房地产企业的投资阶段的风险评估，对项目的选择要保持警惕性，切实保障项目的可行性，着力于降低房地产业投资的风险性。此外，要加强对房地产业施工阶段的监督，由于施工阶段是房地产业的中心环节，内部控制在该阶段更有其必要性。

（五）提高房地产企业内部审计实施效果

要强化房地产企业内部审计的独立性，由专门的内部控制人员进行内部审计工作。内部审计制度的工作必须由独立的部门负责，独立于生产经营环节，而且企业的管理层不能凌驾于内部审计之上。

四、结语

拥有完善的内控制度可以进一步使企业的经营管理制度更加完善，加强企业的内部控制，可以提高经营管理水平和企业素质，保障经济活动的完整性和连贯性，推动各项计划的完成和经营目标的实现。强化资金的应用，加强经济核算，减少会计核算的失误。另外，有利于企业管理者对信息的掌控和把握，提高企业管理者和员工的信息交流的有效性。有利于正确处理企业与员工、企业与客户、企业与政府、管理者与员工的经济关系和工作关系。房地产企业的内控建设任重而道远。自2012年起，我国已经拉开了对上市公司实施全面内控审计的工作。可以说，房地产企业的内控建设是一个外部变革倒逼内部管理转型升位的过程。内控流程梳理、风险识别评估、内控体系建设已成为企业持续稳健发展和员工提升胜任能力的必修课。

参考文献

[1]金珊．谈房地产开发企业会计核算的特殊性[J]．财会月刊，2003，(12)．

[2]宋培华．试论企业内部控制的问题及对策[J]．集团经济研究，2006，(12)．

作者：张娟 单位：重庆房地综合开发公司

第三篇：房地产企业档案数字化建设探讨

摘要：本文主要对房地产企业档案数字化的意义和如何建设房地产企业档案数字化展开深入研究。

关键词：房地产企业；档案；数字化；研究

引言

在当前日益发展的信息化和网络化社会中，人们对建设档案数字化越来越重视。当前，政府机构和企事业单位纷纷致力于加快建设档案数字化。对于房地产企业若要紧跟时代的发展，必须将运用好档案室数字化技术，运用档案现代化管理，对企业可持续稳定具有积极的作用，必将成为将来发展的方向。

1房地产档案数字化的意义

1.1数字化档案管理可实现多途径检索

相比传统检索方式，数字化档案管理的查询功能更加全面。按照指定分类指令，计算机能从各种查询方式中选择最优的，从档案海量信息中获取利用者需要的档案信息，更加智能化和便捷化地查询资料，便于高效进行档案查询管理。

1.2检索查询更为便捷

传统检索方式通过档案管理人员在目录中根据“问题”或“事由”等特性，将需要的档案的存储位置找到后，按照目录标注的档案存放库房和位置进行查找，需要大量的时间和人力物力。在档案数字化管理完成之后，利用计算机实现在线查阅，将数字化档案信息直接提供给非档案原件利用者。

1.3便于开展档案统计工作

档案管理工作内容中包含档案统计这一重要部分，有利于为档案数据分析提供依据和方法，针对各个类别的档案出具具体情况的报告。通过档案数字化的系统，能便捷地统计各类信息和特性分析，能有效为档案管理人员有效做出档案管理决策。

1.4便于系统权限的设置

在数字化档案系统中，检索查阅档案资料只能从查询端口进入，按照设定服务对象的各个类型权限，数字化档案管理系统能对用户是否能进入系统进行判定，有效保证安全高效地开展档案管理工作。

1.5数字化档案管理

可突破时间和空间利用网络技术的优势，能使得数字化档案查询不再受到地域和时间的限制，传播和使用也能在远距离进行，查询档案能实现多人同时查询，不再出现之前使用档案的矛盾和冲突。

2做好档案数字化基础建设工作

2.1硬件基础建设

建设档案数字化必须和房地产企业发展规划相适应，结合房地产档案复杂、多元化、使用频繁性的特点，将高性能的服务器和大容量的服务器配备好，构建顺畅的网络环境。针对跨区域办公室的集团公司，必须将远程网络连接的解决方案考虑在内，针对档案收集和管理部门，配置电脑、备份设备以及影响扫描设备等，构建良好的硬件设施。

2.2软件基础建设

档案数字化能否成功最至关重要的就是选择完善健全的档案数字化管理系统。其主要特性如下：

（1）和企业OA系统无缝连接，构建一体化管理。由于不断提高信息化水平，房地产企业员工工作可以充分利用办公自动化系统，并利用该平台充分收集档案。

（2）构建强大的图像处理工具和成熟的数字化加工过程。结合房地产档案管理的特点，亟待进一步研发强大的扫描和图像处理工作，提高图像处理的效率和质量。

（3）提高档案利用查询平台的效率。构建房地产企业网上档案信息服务平台，构建健全的数字档案，有助于有效保管电子档案，提供良好的档案信息服务。目前房地产企业的各种生产、经营、管理活动都涉及信息交流和传递活动，而计算机和网络逐渐发展成为各房地产企业分公司和各部门之间交流和沟通信息的重要渠道。

（4）构建健全完善的安全控制系统。因为电子档案自身具有易改性，所以，必须全面考虑信息安全，保证顺利建设档案信息化系统。

（5）档案数字资源必须通过集团进行集中管理，各个分公司之间共享信息资源，加强交流和联系。

3推进数字化资源建设构建

数字化档案必须以高速扫描仪构建的电子档案为基础，使用电子档案必须以真实、有效和准确的数据为前提。只有在全面认真检查有关内容的质量的基础上实现档案数字化、比如，是否输入正确的数据、是否扫描清晰的图像、图像和著录的内容、现实实际是否一致等。然而，因为房地产档案具有动态性的特征，历史档案资料数量较多，建设档案数字化资源不是短时间就能完成的，必须通过长时间的努力，房地产企业领导必须及时有效预测档案数字化建设，按部就班地完成各个流程和步骤。

4加强档案信息安全建设建设

档案数字化必须高度重视安全性，因为大多数档案信息的使用必须受到控制，因此，应当积极建立完善的管理制度，使用先进的技术，保证安全的信息，积极建设档案数字化。为了有效实现房地产档案管理现代化发展目标，必须保证正常运行系统。所以，贯彻落实好系统的安全防范工作至关重要。首先要做好制度相关方面的工作，抓好技术这一关，逐步完善安全保密制度，将用户权限设置好，积极建立防火墙，将大容量存储设备设置好，做好增量和定期备份工作，充分保障房地产企业数字化档案信息的安全。

5打造数字化管理

队伍人才是房地产档案现代化管理目标实现的关键，必须积极引进优秀人才，构建房地产档案管理现代化人才资源，为其将来的发展奠定基础。建设房地产档案的信息化所需要的人才不仅要具备扎实的业务知识和专业技能，并且在房地产产权、产籍管理等档案专业方面也必须具备较高的水平，能熟练运用开发和维护系统的技术、加工和管理数字化、标准化建设、管理数据库运行、信息咨询等。房地产企业档案管理团队还必须与时俱进，和时展同步，积极展开和其他单位的交流和合作，提升总体业务水平，积极寻求先进的管理手段，不断满足房地产档案管理多元化的需求。与此同时，还必须有效统一数字化建设专业人才在管理档案、建设档案数字化、树立各种目标等方面的思想和观念。

结语

总而言之，房地产档案数字化管理即为一项长期性和系统性的工程，通过运用先进的技术，可以有效对档案日常管理操作流程进行简化，高效地开展各项工作。然而，由于日益先进的科学技术，不断更新管理设备，亟待优化升级管理系统，同时要积极构建长效管理机制，将各方面工作贯彻落实到位，进而发挥档案数字化在房地产行业中的作用。

参考文献：

[1]魏艳.加强房地产企业档案数字化建设分析[J].黑龙江史志,2014,09:154.

[2]周磊.房地产企业档案数字化建设探析[J].黑龙江档案,2010,05:36.

作者：柳芳 单位：美好置业集团股份有限公司

第四篇：房地产企业参与小城镇建设路径探讨

摘要:伴随着我国政策以及宏观经济的不断变化，房地产市场在获得更多的发展空间的同时，也面临着更多的机遇、挑战，迈入了一个新的发展台阶。在这种发展背景之下，如何面对想新型的城镇化发展策略，更好的参与到城镇化建设当中，获取更大的经济效益，成为了房地产行业高度重视的一个课题。现本文主要是对房地产企业参与小城镇建设的路径选择进行探讨，主要目的为日后房地产在城镇化建设中发展提供有效借鉴和参考。

关键词:房地产企业；小城镇建设；路径选择

一．房地产企业参与城镇建设的方式

1.房地产项目类

房地产项目类是主要是指按照公司制定的发展策略，选择一些带有盈利性的房地产项目进行投资开发。一般来说，可把房地产项目的类型划分为商业项目、住宅项目以及其他房屋等几种。其中，其他房屋又包括产业园、工业厂房等等。

2.房地产投资类

房地产投资类主要是指在小城镇建设项目中，房地产不参与日常管理活动以及各项操作，仅仅在资金上进行投入。一般来说，根据融资途径来划分，可把该类型模式细分为城镇建设项目信托、城镇化发展基金、股份制改造、城镇化债券当几个类型。

3.公共服务和基础设施类

公共服务和基础设施类主要是指把公共服务或者项目基础设施作为与政府合作纽带，共同参与到各项小城镇项目的建设当中。在这种参与方式下，房地产企业不但需要在资金上进行投入，同时也积极参与到小城镇建设的日常管理活动以各项操作当中。从建设项目类型来划分，可把该类型模式细分为代建、服务外包、TBT、PPP、BOT、TOT等几种。4.城镇一级开发类城镇一级开发类是主要指在小城镇建设过程中，房地产企业作作为一级开发商参与到项目的所有开发、改造以及新区开发建设等各个环节当中。整体开发能力强、开发规模大、人力资源及资金丰富、雄厚是这类房地产产企业的一个显著特点。与小城镇建设模式特点相互结合，房地产企业在参与的过程中主要通过采用综合开发的模式，集中在旧城改造、新区开发以及产业园比较大型的项目开发建设，以此实现最大的社会效益及经济效益。

二．不同类型房地产企业参与小城镇建设的路径选择

1.专业型房地产企业的路径选择

该类型房地产企业主要是指在公共服务类项目、城市基础设施方面具有有专业的技术人才、管理、服务以及设备等等，这主要是由于企业的长期发展而逐步累积下来的。这种类型的企业基于小城镇建设模式的特点之上参与公共服务类项目、城市基础设施建设的过程当中，具备专业的管理团队、较高的管理水平、丰富开发经验以及专业技术力量等优势。建议该类型企业在对小城镇项目进行选择的过程中，把稳定的、有盈利性的城市基础设施作为主要的选择对象。例如：航道、港口码头、铁路、机场等各种交通设施项目以及供气、成油储运、新能源等各种能源类醒目均可作为主要的项目选择。房地产企业在投资城镇项目过程中能否获得获取外部经济效益，能否经济赔偿保证投资的安全性等是影响他们投资积极性的关键因素。为此，需要对房地产参与小城镇建设项目模式不断的进行创新，按照项目的经营以及使用权，可采取多种融资多样化的融资模式，例如：TBT和、PPP、BOT、TOT等等。

2.大型房地产企业的路径选择

该类型房企主要是指具有一级开发资质，在某一区域甚至全国范围内具备很强的竞争力、具备品牌优势、以及占有很高的市场份额。对于这种类型的房地产企业来说，它们开发规模庞大且开发能力强、资金储备雄厚、具备多途径融资渠道、丰富的人力资源。基于小城镇建设模式特点，该类型房地产企业主要采用综合开发的模式，把建设主要集中在旧城改造、新区开发以及产业园等比较大型的建设项目当中，以此来实现最大化的社会效益和经济效益。在新区开发、产业园类等项目重大的开发项目中，该类型房地产企业要集思广益，优化建设思路以及建设布局，建设坚持最高标准原则，从城镇低于优势以及产产业优势进行综合考虑，确保规划科学合理的基础之上推进城镇建设进一步发展。

3.中小型房地产企业的路径选择

在我国房地产企业中，大多数为中小房地产企业。该类型企业由开发规模、资金以及技术都存在一定的局限性，与大型企业竞争中难免略逊一筹，但还是存在一定的优势。在对小城镇项目投资过程当中，该类型企业可把所积累的资金购买城镇化基金、城镇化信托、股份制改造以及资产证券化的方式，对小城镇项目进行间接的参与。对于那些具有较高融资能力、投资能力的房地产企业来说非常适合采用这种方式。对于该类房地产企业来说，在参与代建类小城镇建设项目当中，应该不断凸显自身优势、不断利用各种人才、管理以及技术资源，选择适合自己的小城镇项目进行投资，在保证建设质量的基础之上获取最大的经济效益；此外，在参与经营类或者是房地产开发的小城镇建设项目当中，应积极结合自身需求以及特点，对当地居民的生活习惯、消费能力以及潜在开发能力进行深入分析研究，确保开发的房地产项目满足当地居民需求。需要注意的是，该类型房地产企业在开放中赢选择具有实力、信誉的开发商以及具备实力的经营商来进行合作，获取更多当地政府的支持，充分利用当地的人力资源优势推进房地产项目建设，达到多赢的局面。

4.服务类房地产企业的路径选择

该类型企业主要是指在整个房地产专业链当中，把服务专注在某一个环节或者几个环节，中介服务以及物业管理公司等均属于服务类房地产企业。对于这种企业类型来说，它们具备一套管理流程、人才以及专业服务。基于城镇建设模式的特点之上，该类型房地产企业在参与城镇建设过程中赢借助服务来进一步提升策略，在各种服务外包类项目中都应药积极参与。例如：政府社会服务、政府大楼物业服务以及产业园区物业服务等等项目都应积极参与。

有相关数据调查发现，按照现今我国城镇化的发展速度来看，将会有四十亿元的资金投入在其建设当中。为此，对于服务类型房地产企业来说，蕴含着极大的商机和发展空间。一般来说，主要从以下几个方面来体现：

1.人就在转移过程中蕴含中着巨大的商机。城镇化就是农村人口以及劳动力逐步向城镇转移的一个过程，所有劳动生产要素集中向城镇化聚拢，城镇不断接受着大量农村富余的劳动力，当这些农村人口转移到城镇之后，他们需要生活、居住以及就业，病享用城镇的各种公共配套设施。对于城镇来说，只有有了足够的人气才能进一步发展，才能刺激消费，物业的管理就有了服务的对象。

2.产业在转移过程中蕴含着巨大的商机。在城镇化发展进程当中，随着环保意识的不断深入人心，对于高耗能高污染的企业将会逐步被淘汰，生态环保产业园是建设中主要的发展趋势，引进新型发展产业就需要新型的服务来相互匹配。

3.文化发展中蕴含着巨大商机。对于新城镇的出现也就意味着新物业群的出现，对于城镇的建设、经营以及消费者来说，他们同时也是新的物业、新的城镇居民以及使用者，与此同时，大量的、多元化的物业需求也因此涌现，给服务类行业也由此应运而生。城镇管理是城镇文化内容中重要的组成部分，城镇管理主要以物业管理的形式来展开。由此可见，城镇文化在发展过程中给服务类型企业的发展预留了足够的资源以及发展空间。

结束语

城镇化统筹规划发展过程中，房地产企业需要与时俱进，结合实际需求，主动出击，通过各种形式积极参与到城镇发展行列当中，积极加快发展步伐，不断对服务管理进行创新，坚持以人为本的原则，获得尊重，赢取人心以及信任。此外，还要积极实现转型，加快发展步伐，对商业模式进行改革创新，并做好准确定位，充分利用自身的发展优势并逐渐发展成为企业核心竞争力,推动城乡一体化的发展，实现共赢的发展目的。

参考文献:

[1]杨林萍.浅谈房地产企业如何参与和谐社区建设[J].才智.2015,23(04):445-447.

[2]沈学清.房地产企业参与新农村建设的探索和思考[J].当代经济.2015,12(04):221-223.

[3]成文.小城镇房地产开发问题研究[J].中国商界(上半月).2015,19(09):334-336.

[4]闫勋全.谈小城镇房地产开发规划与建设[J].才智.2015,18(19):335-337.

作者：王少文邵炜星单位：东华理工大学

第五篇：房地产企业财务管理控制研究

摘要：房地产企业是我国的支柱性产业，但是房地产行业呈现出了逐渐不景气的下降趋势，在一定程度上对我国的国民经济产生了一定影响，因此做好房地产行业的管理工作至关重要。做好房地产企业的财务管理在很大程度上也能提高企业整体的管理水平，本文首先介绍了房地产企业的概念及特点，然后说明了房地产企业进行企业管理的意义，最后从加强房地产企业的财务管理角度，就几个方面展开了论述。

关键词：房地产；财务；管理

房地产企业从高速发展逐渐进入了低迷，市场竞争日益激烈，在这种情况下企业要使自己立于不败之地，不能仅仅依赖于国家的政策扶持，提高自身能力才是成功的关键，企业要结合自身的实际情况，制定适合的管理体制，保障企业管理工作有序进行。房地产企业属于高投资、高风险、高回报的行业，需要的资金巨大，前期工作较长，涉及行业较多，资金回收的周期较长，因此其财务管理和其他行业有所不同，管理较为复杂，内部财务控制需要多个部门的协调合作。企业在制定财务管理制度时要结合企业自身特点，还要集思广益，才能使管理制度充分发挥它的价值，完善的制度对财务管理工作是至关重要的。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业财务管理，意思是房地产企业从立项投资到施工最后到竣工对所需要要的资金、人力、建筑材料等资源进行筹集、使用。监督、审核，以期实现更好的预算控制，包含了房地产企业所有的财务工作，它是企业管理的的核心部分。由于房地产企业具有自身的特点，这使得房地产企业的财务管理有别于其他的行业，具体表现为以下几个方面：首先，房地产企业涉及行业较多，比如建筑行业的建筑工人、地暖安装，建材行业的水泥、钢筋等，还有金融行业以及家电行业等，生产环节较多，产业链较长，因此在整个过程中所需资金巨大，资金周转时期长，这些因素的存在导致了房地产企业的财务管理任务繁琐，管理工作较为复杂。其次，房地产企业受政策的影响性较大，敏感性较强，因此在管理过程中要同时兼顾内部和外部环境，及时把握外部环境变化，财务人员要有较高的业务素质和风险预测能力，及时捕捉和房地产有关的信息，以便为领导者作出决策提供价值导向。

二、房地产企业进行财务管理的意义

(一)有利于形成良好的资金链

房地产企业在进行一项新的开发项目时要有大量资金作支撑，企业的资金来源一部分是靠融资，还有一部分是房屋出售来获取资金，资金的投入和回收可能是同步的，因此开发商需要明确每一个环节中每一笔资金的来源、去向，资金管理尤为重要，只有保证好这一期资金的回流才能确保下一次开发项目的顺利开展。财务管理能对资金进行科学管理，促使资金周转顺利，并在一定程度上提高了资金的利用率，避免出现资金闲置和资金短缺。

(二)帮助房地产企业降低风险系数

房地产是风险系数较高的行业，比如说融资的风险，房地产企业的融资方式较单一，大部分是银行贷款，成本较高，资金如果不能及时回笼，会给企业带来很大风险。财务管理能对资金的的去向、使用情况、分配等有个实时的跟踪，避免出现由于资金带来的金融风险。

三、新形势下做好房地产企业财务管理的控制

(一)加强企业财务管理和控制的认识，提高员工素质态度

决定高度，首先要加强房地产企业领导对财务管理的重视度，摒弃传统的重开发，轻财务、轻预算的观念，把财务管理工和其他管理工作并重。同时，在企业内部加强对财务管理的宣传，形成领导和员工人人重财务的良好风气，正确的财务管理理念可以以制度的形式展现出来。另外，财务人员过硬的业务技能是保障财务中各项工作高质量完成的关键，企业可以定期对财务人员进行培训并建立考核制度，及时向他们灌输最新的财务知识，培养他们主动学习的习惯，不断提高他们的业务技能、职业道德以及财务人员的责任意识，杜绝弄虚作假的行为。定期对他们进行考核，对于岗位不匹配的员工要及时发现，实时调动，使财务人员的技能更加适应财务管理工作的需要。

(二)新制度下做好成本核算

房地产企业的开发时期较长，相对于其他的行业资金的需求量更大，在开发过程中需要巨大的资金投入来支撑，因此在每个阶段都应做好成本核算工作。在设计阶段，要给设计院下达设计限额，并列入设计任务书，在设计过程中做好成本控制。在招标及合同签订阶段，成本管理人员要从材料选择、合同类型以及招标等方面进行成本核算，材料选择上，要选择那些性价比较高的建筑材料和设备，同时要考虑设备的生命周期和后期保养费用，在合同选择上，开发商根据图纸的完整性和特点，灵活的选择合同类型。在施工阶段，施工是一个持久的动态过程，在这一过程中经常会遇到外界环境的某种变化或者不可避免的情况，这时要对施工过程进行实时变更，所以企业要有一套完善可行的变更流程，及时变更才能控制好成本。在最后的结算阶段，要对从设计费用到材料购买到施工中的耗材、人员费用等做好详细的说明，每一笔资金都要有明确的去向。

(三)发挥预算的重要作用

有些房地产开发商认为，只要有了土地使用权和大量的投资资金后，就可以获得可观的收益，没有认识到预算在整个过程中的重要作用。在进行预算之前，要完善房地产企业的预算组织体系，在企业内部建立预算组织委员会，建立健全规范严谨的规章制度，严格约束成员行为，同时向员工宣传预算的重要性，引起企业上下的重要认识。针对房地产从开发立项到完工的这一过程所包含的内容，要做好项目开发预算、实施过程中建筑材料和员工工资预算、销售预算、成本预算、利润预算等。同时房地产企业要建立预算的绩效考核机制，实时对预算进行考核，将预算的执行结果与绩效挂钩，结合使用奖惩制度，才能使预算绩效考核充分发挥它的约束和考评的作用，预算工作的顺利才能保障企业财务管理的高质量。另外，企业要不断完善绩效考核机制，与时俱进地对对制度做调整，使这一机制更加符合企业的实际情况，做好了预算工作，企业的财务管理才能进入正确轨道，为实现企业经营目标提供保障。

(四)不断完善财务内控和内部审计职能

财务管理中的内部控制对企业的作用功不可没，建立内部控制管理制度，发挥财务监督机制的作用，设立房地产企业的内部审计部门，来为财务部门服务，结合发挥财务审计和内部控制的共同作用，从各个方面对房地产的资金资源进行监督，避免出现资源浪费，资金去向不明的现象。房地产企业需要依据会计准则在企业内部建立包括会计核算、资金资源核查等一系列的财务管理制度，来对企业的材料、成本、应收账款等进行密切监控，防止出现发展瓶颈，影响企业的正常运作。在内部审计方面，企业要加强相关部门的职能，明确规定岗位职责，部署工作有条理进行，要求财务人员严格按照有关规章制度，财务部门要和银行建立良好的合作关系，从而对资金的进出能够有效控制，资金的正常运转才能保障企业经营活动的有序开展。

(五)做好投资规划

房地产企业进行投资的目的是为了提高资金使用效率，降低资金成本，实现利益最大化，但是盲目的投资会给企业带来风险甚至会损失惨重，因此做好投资管理，慎重选择投资项目，能有效降低风险。在投资之前，要对想投资的项目进行严格的可行性研究，全面了解该项目的信息，分析其现状和前景，预测投资成本和收益；在投资项目以后，对投资过程要进行跟踪管理，缺乏管理和控制有可能会导致项目的发展方向不对，同时，要定期的对投资的项目进行审计审查，检验项目成果是否符合预期标准。

四、结束语

综上所述，房地产企业要想在变化迅速的市场环境中保持自身的市场地位、提高企业的竞争实力、实现经济效益，必须加强企业的财务管理，财务管理水平决定了企业的生产经营规模和竞争实力，一个好的财务管理体系能有效降低成本，提高资金的使用效率，同时在一定程度上能够降低财务风险，帮助企业实现效益最大化。进行财务管理的相关人员必须不断学习，更新知识，不断提高自身的财务分析能力，才能更好的胜任财务方面工作，为企业的财务管理作出贡献。

财参考文献：

[1]董立刚.建筑企业财务风险管理对策[J].经济研究导刊，2010，23.

[2]张国志.论现代房地产企业项目成本控制与管理[J].财经界(学术版)，2010，12.

[3]蒋丽丽.房地产企业财务控制初探[J].财会审计，2011，10.

作者：苏先红 单位：广东亿兆恒基实业投资集团有限公司

第六篇：房地产企业税收筹划风险防范措施探讨

摘要：经济的发展极大地推动了人们生活水平的提高，与此相应的是人们对高端商品的消费量急剧增大，我国房地产业飞速发展起来。近年来，国家颁布了大量与房地产业相关的政策法规，推动了房地产业的健康发展。而房地产企业税收是现代房地产业的重要组成部分，针对当前存在的问题，本文就如何进行税收筹划谈一下个人的观点，仅供参考。

关键词：税收筹划；房地产企业；风险防范

近年来，我国房地产业得到了飞速发展，其发展极大地推动了我国经济社会的发展，也带动了相关产业的发展。国家每年都会颁布于房地产业相关的法律法规来引导房地产业的发展，对其企业税收策划风险防范策略的研究也成为了房地产业工作的主要组成部分之一。

一、房企税收筹划方法

对于房地产企业而言，如何进行纳税风险规避，并且在现有的空间范围内最大限度地降低纳税成本，增加营业利润，获得利润最大化。近年来，随着房地产行业的快速发展，为了能够有效控制地价、投资过热现象，政府先后出台了一系列的调控政策。比如，央行加息、“国六条”，然后是国六条实施细则和外资炒楼限制，最后是108号文件等，这些宏观调控政策、实施细则的出台，都促进了房企税收筹划。对于房企而言，因涉及的业务范围非常广，加之经营活动特别复杂，所以采用多样性的筹划技术手段，才能应对经营业务进行有效的税收筹划。具体而言，可采取的技术手段和方法如下。

1.规避平台

从规定来看，土地增值税按照四级超率累进税率，其中税率跳跃临界点非常显著。从这一点来看，我们可以建立规避平台，对筹划规律分析研究，以此来实现筹划节税之目的。在此过程中，最为关键的操作就是增长率管控，我们可通过价格以及扣除额对其进行有效地调节。

2.投资转化

对于房地产开发企业而言，除了房地产开发以及房产销售等经营方式，还可采用投资联营以及出租等方式进行经营和发展，利用转化技术可以实现有效的房企效益。

3.税基筹划通

常情况下，房企开发过程中的资金占用量都非常大，实践中我们应当不断筹措资金，尤其要做好降低税基工作。银行融资的主要方式是贷款筹资以及发行债券，实践中可通过利息抵税效应来实现税负降低之目的；股票发行是权益资金形式，仅可按照税后利润进行优化配置。

二、风险防范策略

基于以上对当前房地产企业税收筹划过程中的相关问题分析，笔者认为要想有效加强风险防范，提高企业税收筹划水平，可从以下几个方面着手。

1.积极获得税务机关的帮助和支持

对于税收征管部门而言，其具有唯一性特点，该部门负责解答疑问，并引导广大纳税人主动纳税。同时，还要做好相关制度、机制的咨询工作，对纳税人的提问进行详细回答。对于负责税收筹划人员而言，若在规划方案中未能对有关法规、政策进行深入地了解，则需想方设法向税务机关需求帮助；通过具体业务咨询，让税务人员对违法活动做出准确地判断。实践中因地域环境条件存在着一定的区别，征管形式也不尽相同。从这一方面来讲，地方税收机关有自主裁量权，而且具备专业财会方面的知识，明确法规、政策是税收筹划人员必须具备的素养，应当加强与各税务部门间的沟通与联系，满足每个税收筹划工作人员的客观需求。

2.紧紧依赖

“外脑”选择人才时，用当立足实际、实事求是，不高人群、走后门。相反，应当不要提高标准，重视受聘人员的资历和能力，这一可以确保企业税收筹划的可靠性、权威性。对于经验不足、技术水平有限的在职人员，建议聘请专家给予指导和帮助，以确保税收筹划的科学合理性，有控制风险。

3.税收筹划与政策、法律同步

实践中，为了能够有效规范房企税收筹划工作，应当制定合理的规范法律，并将其有效地落实到实处，从而实现对房地产市场的有效监控。在制定税收筹划方案时，首先，应当对税法以及法规条例等深入了解，并制定相应的纳税规划方案；其次，税法、政策通常会随市场发展而变化，执行和实施过程中，应当优化调整政策体系，完善规划体系。

4.健全财会核算机制

为提高房地产企业的合法化、合理化，应当严格按照规范要求，健全和完善会计核算机制。首先，这种产业会计核算数据是税收筹划科学合理化的参考标准，也是为税务审核提供参考依据。其次，健全和完善的会计核算机制，能够为产业的快速发展以及税收筹划，提供工作参考数据依据和基础。最后，必须加大力度，做好监督管理工作，以此来保证会计核算的有效性。

三、结语

我国房地产在获得巨大发展的同时，也存在巨大的风险，企业税收策划风险是风险的一部分，如果能有效地把握好这份风险的话，将极大地促进房地产业的发展；反之，如果不能有效处理的话，也会对我国房地产业造成不利的影响。总之，对风险策划防范是房地产业的重要内容。

参考文献：

[1]唐鑫.房地产企业税收策划及风险防范[D].市西南财经大学,2013(3).

[2]邱玲.我国房地产的税收策划风险防范研究[J].江苏科技信息,2014(12)

作者：杨柳 单位：辽宁行政学院

第七篇：民营房地产企业兼并收购实务操作风险分析

摘要：随着国有企业改革的不断推进和民营经济的持续发展，国家鼓励社会资本参与国家建设，共享改革发展红利。在这一大背景下，出于优化资源配置、促进房地产企业健康发展的目的，部分经营较好的民营房地产企业也开始与国有房地产企业进行兼并收购、合作开发。本文从企业兼并收购的视角对房地产企业所有制形式及特点、收购动因、如何收购及风险防范问题进行了深入研究。通过研究得出，民营房地产企业收购国有房地产企业要将两种不同体制的管理磨合，从尽职调查、签订合作协议、加强后续经营管理三个方面有效降低兼并收购风险。

关键词：房地产企业；收购；实务操作；风险防范

一、房地产企业所有制形式及特

点房地产企业是从事房地产的开发、经营、管理和服务活动，具有自主经营、独立核算职能，以营利为目的的经济组织。改革开放以来，我国确定以公有制为主体、多种经济成分共同发展的方针。房地产行业同样以公有制为主体和多种经济成分共同发展。

党的十六届三中全会确定了新的经济发展方向：适应经济市场化趋势，增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济。党的十八届三中全会提出积极发展混合所有制经济，使混合所有制经济成为公有制的重要实现形式。房地产行业作为竞争性行业应发展具有国际竞争力的大公司和大企业集团。所有制是人类对于物质资料（主要是生产资料）的一种占有形式，是所有人所有权的体现。当前，我国实行的基本经济制度是以公有制为主体、多种所有制经济共同发展。我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份合作制企业、外资企业等。亿韩智库公布的2016年1-5月中国典型房企销售业绩排行帮TOP150中列于前6名的为：万科地产、恒大地产、碧桂园、绿地集团、保利地产和中海地产。其中前三名均为民营上市房地产公司，保利地产和中海地产则为国有房地产公司。

民营企业俨然成为房地产行业的生力军。虽然民营房地产开发企业现在的业绩令人惊喜，但是民营房地产开发企业还是存在着许多不足，民营房地产开发企业的规模相对国有房地产来说相对较小，风险管控体系不够健全，但是适应市场的能力较强。国有房地产开发企业实力较强，土地储备较好，但经营管理没有民营企业灵活，大多数国有房地产企业本身是多元化企业中的一部分，承担着国有资产保值增值的重任。

二、房地产企业不同体制之间相互收购合作的动因

房地产企业不同体制之间相互收购合作主要有以下几个原因：

（一）适应宏观调控政策的需要。我国房地产行业起步较晚，发展的根基不牢固，又加上人口众多，住房问题成为国家宏观调控的主要内容。所以，房地产企业最容易受国家政策调控的影响：一是货币政策的影响，二是财政政策的影响。当前，我国出台了促进房地产市场健康发展的一系列意见，对于促进房地产行业健康平稳发展具有十分重要的意义。国家也出台了一系列政策支持民营企业发展，提出大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，这为民营企业收购国有房地产开发企业，实现共同合作开发提供了政策上的支持。

（二）产业结构调整的需要。当前，转方式、调结构成为国家经济长足发展的根本举措。房地产行业产业结构不合理，企业较多，规模较小，产业集中度较低，许多房地产开发企业处于低水平、低效益的无序竞争状态，国有企业活力不足，垄断着房地产一级市场，民营企业资金不足，资质不完善，规模效益不显著。这种现状严重制约了我国房地产市场的健康持续发展。在此状态下，民营企业灵活性较强，一些实力较强的民营企业开始转方式、调结构，不失时机的采取收购、并购策略，提高自身竞争实力。

（三）战略扩张的需要。部分民营大型房地产开发企业为了降低经营风险，开始从一线城市转向三线、四线城市开发。为进入三、四线城市市场，部分民营企业选择了并购、收购策略，以资产收购的形式进入新的区域市场，其中，部分国有房地产开发企业因经营管理不善面临倒闭，成为了民营企业收购的目标，通过收购迅速扩大已有市场，提升市场的占有率和社会影响力。

（四）增加土地储备的需要。土地使用权是房地产开发企业的核心和基础，国土资源部明确房地产开发企业只有通过招标挂牌方式才能获得经营性土地使用权和开发权。这样一来，增加了民营企业拿地的成本，竞争更加激烈。一些小的房地产开发企业从一级市场上拿地已经相当困难。通过并购的方式从二级市场拿地，通过控股已经获得土地使用权的国有房地产开发企业，以达到获取土地资源的目的，增加土地储备。

三、民营房地产企业兼并收购业务实务操作

民营房地产企业收购国有房地产企业一般是以股权收购的方式进行。深圳市龙柏商置产业投资基金企业曾以9.56亿元的价格从华润深国投投资有限公司收购深国投商用置业50%股权。深圳市龙柏商置产业投资基金企业之前就持有标的企业50%股权，收购后被收购企业成为民营企业。除了股权收购外，收购方式还有以下几种：承担债务。收购方承担被收购方的全部债权债务，接收被收购方全部资产，安置被收购方全部职工，从而成为被收购企业的股东和控制人；出资购买。收购方出资收购被收购方的全部资产；合并。两个或两个以上企业通过签订协议实现合并收购，组成一个新的企业。

四、民营房地产企业兼并收购风险防范

（一）开展收购前尽职调查

企业收购是一项复杂的工程，收购失败的主要原因是没有做好收购前的尽职调查。收购行为带来的预期收益具有一定的不可预知性，收购前要具有充分的风险意识，将收购国有房地产开发企业上升为企业的战略高度，明确收购的预期标准，加大对收购企业规模、技术水平、创新能力、竞争能力的了解，明确购买的原因、为什么要收购。明确尽职调查内容，通过发掘企业的历史、现状及未来发展方向，明确是否收购。通过财政、税务、质检等部门了解企业的财务状况、税收缴纳情况和产品质量情况，加强对财务报表的分析。通过有效的法律调查，明确企业的经营范围、资质以及企业经营的合法性和合规性。通过对股东的调查，看企业经营管理者的素质，能否以股东利益为原则，了解企业内部控制、激励机制是否完善。

（二）合作协议注意事项

由于收购双方具有信息上的不对称性，在合作收购协议的签订时要格外注意。要严格设计风险避让等条款，在合同中双方要对有关事项作详细说明，保证所做出事项的真实性和合法性，主动承担因信息披露不真实所负担的法律责任。在收购过程中，被收购企业要确保经营正常进行，允许收购方进入企业实地调查，期间不能修改公司章程和分红政策。在收购协议中要增加收购的先决条件，只要达到收购标准或一方履行收购合同，双方必须交割。最后，还要有违约责任，合同一方违约，要通过提高或降低收购成本来进行弥补。

（三）后续经营管理注意事项

收购企业在收购后，要进行深入调研，逐步将经营理念融入被收购企业，注重加强企业文化的熏陶和构建。要加强被收购企业的管理，健全完善财务管理制度、全面预算管理制度，加大成本控制，提高产品质量，加大信息传递和上报力度，不断增强被收购企业的核心竞争力。

五、结语

民营房地产企业兼并收购国有房地产企业本身在政策层面就具有一定的难度，这就需要民营房地产企业必须做好收购前的尽职调查工作，签订具有法律效力的收购合同或者是要约，将风险识别和控制提高到企业生死存亡的高度，充分准备，精心组织，才能提高收购的准确性和成功率。

参考文献：

[1]李菁．联想收购IBM全球PC业务案例分析[D].北京:对外经济贸易大学，2007．

[2]肖尧春．企业并购风险及其防范探讨[J].市场论坛，2010（09）.

[3]原磊．国际金融危机下中国企业并购行为研究[J].宏观经济研究，2010（07）.

作者：梁翠琼 单位：广西钦州市碧桂园房地产开发有限公司

第八篇：房地产开发企业财务管理一体化运作研究

摘要：随着我国市场经济的飞速发展，我国房地产开发企业的发展空间也得到了很大的提升，很多的房地产企业已经走向了一体化的道路，一体化运作的财务管理模式势必是未来我国房地产开发企业的必然选择。本文从房地产开发企业一体化运作财务管理的基本理论出发，分析了一体化运作的房地产开发企业财务管理模式现状，并就存在的问题提出了几点完善一体化运作的房地产开发企业财务管理的建议，目的在于提高房地产开发企业一体化运作的财务管理水平，促进房地产开发企业获得长期可持续发展。

关键词：一体化；房地产开发企业；财务管理；探析

一、房地产开发企业一体化运作财务管理概述

(一)一体化房地产开发企业财务管理内容

资金管理、设置财务组织的架构、设计财务管理的流程、融资管理和投资管理等是一体化房地产开发企业财务管理的主要内容，具体内容如下：

1.资金管理。就是指在一体化的环境下，房地产开发企业对各个子公司的各项经营业务和开发项目的资金流进行管理，主要包括了资金计划管理、分配资金的收支、项目资金的筹集等。

2.财务组织架构。财务组织架构主要是指对房地产开发企业的各项工作任务的分组、分工、协调以及划分相关责任，房地产开企业在一体化运作下有着自身的特点，因此就必须设置适合自身发展的财务组织架构，更好的适应一体化运作发展的需要。

3.财务管理流程。财务管理流程主要是指在一体化运作的背景下的基础是价值分析，保证房地产开发企业内部资金可以得到均衡的流转和配置，更好实现企业长远利益的思维方式和决策过程，房地产开发企业一体化运作是一个循序渐进的过程，企业的经营过程也会随着外界环境的变化而变化，因此房地产企业需要在分析内外部经营环境的基础上，设计出一条适合自身发展的财务管理流程。

4.融资管理。融资管理主要是指房地产开发企业根据对外投资、生产经营、调整结构的需要，通过资本市场和融资渠道，通过科学合理的融资方式，对各个分支机构的筹资活动进行有效管理的活动，融资管理的主要目的在于不断满足房地产开发企业资金的需求，减少经营风险，降低生产经营成本。

5.投资管理。投资管理主要是指房地产开发企业根据行业发展趋势和发展战略，通过分析市场需求和市场调研，来进一步确定客户的需求，

(二)一体化房地产开发企业财务管理的特点

1.多元化的决策层次。房地产开发企业在一体化的财务管理模式下，由于总公司与下属的子公司的管理层次上存在着较大的差异性，导致了两者的决策权限也有很大的差异性，在房地产开发企业的内部财务控制中就出现了多元化的特征。因此房地产开发企业总公司就要根据不同地区、不同产业、各个子公司的不同情况等，对分权和集权的程度进行明确的确定，这样既可以减少房地产开发企业内部之间的矛盾，又可以调动起下属子公司员工工作的创造性和积极性。

2.较为复杂的财务管理内容。设计子公司、策划子公司、物业管理子公司、施工子公司等是一体化房地产企业可能包括的内容，由于地区和业务的不同，导致了各个地区的经济、文化、法律和政治都有所不同，因此房地产开发企业一体化运作的财务内容也就变得较为复杂化。

3.加大了对下属子公司的监控难度。在一体化财务管理模式下，财务管理决策层多元化、管理职能两分化、管理方法多样化，这就直接加大了房地产开发企业对下属子公司财务监控的难度。

二、一体化运作的房地产开发企业财务管理模式现状

(一)缺乏对集分权的科学处理

“分权型”、“集权型”、“混合型”是目前我国一体化运作房地产开发企业财务管理的三种模式，其中分权型管理模式是指房地产总公司负责审批和决策企业的重大财务事项，下属的子公司负责企业内部的日常财务事务，并且将处理的结果上报给总公司；集权型管理模式主要是指总公司来实行财务的决策权，下属的子公司不具备财务的决策权和审批权。如果房地产开发企业存在过多的分权，会导致由于下属子公司财务决策不科学影响到企业整体决策的科学性，不利于房地产开发企业的长远发展；如果房地产开发企业存在过多的集权，在处理临时发生的财务业务的时候，下属子公司就会将遇到的财务问题层层的向总公司汇报，然后通过高层决策后再将结果传达给子公司，这样就不利于房地产开企业更好的把握好商机。

(二)缺乏对财务信息的全面控制

房地产开发企业对下属子公司经营业绩的评价可以通过获取财务信息来实现，并可以根据财务信息来制定企业未来的发展战略。但是在一体化的财务模式下，房地产开发企业收集财务信息方面会比较困难，有的房地产开发企业下属子公司并没有按照真实的情况向总公司上报财务报表，因此也就不能真实的反映企业真实的财务信息，虚增了企业的资产。同时由于一部分的下属子公司财务核算人员的水平不同，降低了财务信息传递的速度，因此也就不能保证财务信息的质量，另外不同子公司采用的是不同的财务软件，房地产开发企业也就不能更好的实现度财务信息的全面控制。

三、完善一体化运作的房地产开发企业财务管理的建议

(一)采用相对集权型的财务管理模式

房地产开发企业在一体化运作下应该从各个角度出发，选择一种适合房地产开发企业发展的财务管理模式即：相对集权型的财务管理模式，这种财务管理模式是以“集权为主，分权为辅”，同时也是混合型财务官模式的一个重要分支，这样就可以保证开发房地产企业拥有较高的财务决策权，同时下属的子公司也会具备相对的财务决策权。与分权型财务管理模式和集权型财务管理模式不同的是房地产开发企业子公司财务管理人员有着不同的审批权限，房地产开发企业为了在竞争激烈的市场环境下获得加大的利润空间，大多数的开发企业都采用了一体化的财务运作模式，可以说房地产开发企业采用一体化财务管理模式还处于初级阶段，因此总公司应该对下属子公司实施集权的财务管控模式，但是为了很好的调动起下属子公司员工工作的积极性，就应该采用相对集权的财务管理模式，在一体化运作模式下才能更好的发挥出房地产开发企业的整体效应。

(二)实现对财务信息的全面控制

房地产开发企业在一体化财务运作模式下要更好的实现对财务信息的全面控制，要保证财务信息可以在各个部门之间实现共享，房地产开发企业要在“收支两条线”的基础上，建立统一的财务会计核算官系统，整个房地产开发企业也要使用统一的财务信息软件，这就要求房地产开发企业的下属子公司必须及时的将相关财务信息输入到共享财务数据库中，这样总公司才能够对财务信息进行动态、及时、准确的全面控制。同时房地产开发企业总公司和子公司之间也要采用统一的财务核算体系，统一的财务核算体系应该包括：固定资产核算子系统、工资核算子系统、在建工程子系统等，这样各个子公司就会在核算后自动生成财务报表、会计账簿，房地产开发企业也就能全面的对财务信息进行控制。

四、总结

综上所述，房地产开发企业采用一体化财务管理模式可以促进其获得长期的发展，房地产开发企业的管理者必须认识到一体化运作的必要性，要从实际情况出发不断完善房地产开发企业一体化运作水平，这样才能保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立足。

财参考文献：

[1]王珏，陈雯.全球化视角的区域主义与区域一体化理论阐释[J].地理科学进展，2013.

[2]龚勤林，贺培科.西咸一体化背景下的装备制造产业链构建与优化[J].长春教育学院学报，2014(12).

[3]李满玲.基于大集中系统的房地产税收管理系统设计[J].电脑知识与技术，2015(03).

作者：赵彪 单位：三湘股份有限公司

第九篇：房地产企业统计基础工作思考

摘要：随着我国各项建设的不断发展，房地产企业也迎来了更为广阔的发展前景与更多市场机遇。而房地产企业的内部管理的重要性也逐渐受到企业管理者与决策者的重视。本文重点谈谈如何做好房地产企业的统计基础工作，以帮助企业管理者更好的全面统筹规划，实现进一步发展，以供参考。

关键词：房地产企业；统计工作；统计基础

房地产企业近年来的发展势头可谓强劲，而房地产企业又属于资金密集、劳动力密集的特殊行业，其统计工作对房地产企业的全面管理与建设意义重大。统计工作的根本和源头是统计基础工作，基础工作质量的高低直接影响到整个房地产企业统计工作的质量与水平。因此，加强房地产企业的统计基础工作与规范化建设就应该成为企业管理者及相关部门工作人员的头等大事。

一、房地产企业统计基础工作现状分析

统计基础工作是房地产统计工作的重头戏，近些年来，许多房地产企业的经营者和决策者也加大了对基础工作的关注和支持力度。然而，就目前而言，房地产企业统计基础工作仍然存在着一些典型问题值得我们思考。首先，在人员构成方面，房地产企业由于受到市场波动影响极大，市场竞争又日趋激烈，虽然统计工作已经逐渐受到关注和重视，但仍然有许多企业管理者习惯于将管理工作重心放在项目承接、建设、产品销售等窗口部门。对于内部管理尤其是统计工作上未能予以足够重视，从而导致统计人员队伍的素质持续偏低，统计基础工作无法落实到位，无法实际承担起信息快速有效传递的重任，从而制约了统计基础工作质量的加强。

此外，由于工作不受重视，致使统计人员对自身要求不高、职业精神缺乏且专业技能偏低，从而造成人员变动频繁，统计工作长期无法实现持续与常态化。其次，缺乏行之有效的管理制度。制度是管理工作得以顺利开展的保障，而当前许多房地产企业虽然在生产技术、管理技术等方面有了长足进步，但在统计与统计基础工作上的制度建设仍然存在许多缺陷和不足，致使统计工作的开展无章可循或制度不够契合房地产企业实际，严重影响了房地产企业统计基础工作的规范化发展。再次，业务开展不规范。统计基础工作应包括设计、调查、整理、分析等等内容，但许多房地产企业因为缺乏相应制度，从而造成数据收集不及时、数据存在严重失真、信息传递不通畅等问题，严重影响了企业经营者的决策科学性以及相关部门对企业统计信息的及时掌握。

二、加强房地产企业统计基础工作的思考

前文我们就房地产企业统计基础工作存在的问题进行了分析，想要切实提升统计基础工作质量就必须从这几个方面入手，有的放矢的寻找解决办法和对策。

1.端正工作意识。统计人员工作意识直接决定着统计基础工作的具体质量，在人员意识端正上，首先要树立敬业意识。房地产企业的统计工作可以说比较枯燥，但要求又相对较高，对于统计人员的专业素质及工作行为又有较为严格的规定。对于任务多、内容杂，又不易在短期内产生可观成绩的统计基础工作，工作人员就应该强化责任感、敬业意识与服务意识。要从明确自身责任为基础，了解工作的服务对象是企业与企业管理者，做到以企业发展需求为工作的出发点和落脚点，认真对待每一项统计内容。企业管理者可以通过宣传教育、组织培训以及与绩效考评相结合的办法加强统计人员的意识端正，为企业打造一支具有实际价值创造能力的统计人才队伍。

2.加强基础工作的规范化。统计基础工作繁琐而庞杂，需要工作人员付出更多辛劳和努力。我们应该在正视这一工作特点的基础之上进一步加强统计基础工作精细化与规范化的制度建设。首先，要切实落实岗位配置及人员安排，在企业财务状况允许的范围内尽量着手培养自己的统计人员，减少兼职统计人员数量，减少人员流动，稳定员工工作情绪，夯实能力与技能，并通过多元化激励手段激发统计人员的工作热情与主动性、创造性。其次，要切实落实统计基础工作问责制度，规范工作人员行为及意识，提升其自律性和自觉性。再次，加强国家法律法规的宣传及教育力度，有效规范人员的工作行为，避免违法违规行为发生。最后，加强以统计工作为核心的信息传递网络建设，确保企业各部门信息传递的畅通与及时，实现上情下达、有效共享，真正发挥出统计基础工作的重要作用。

3.完善并细化统计基础工作。面对当前房地产企业统计工作的繁杂局面，统计基础工作的重点之一还应该放在完善与细化上面。要切实完善企业的统计工作相关制度，实现统计内容的细化，要针对房地产企业经营实际情况切实建立相关统计台账，如工程项目进度、施工情况、竣工情况、产品销售情况、项目投资情况、资金往来情况、企业基本财务情况以及劳动力情况等均需完备台账统计，以确保各项数据的收集与登记工作顺利进行。此外，还要严格报表编写与审批制度，在执行主管领导审批制度的同时，还要推行审批负责制，以约束审批主管领导的管理行为，使统计基础工作实现规范化与科学化。

4.加强数据管理，避免信息失真。保障数据质量是统计基础工作的又一重要内容，对于房地产企业来说，其数据来源广泛、数据失真问题时有发生，这样不仅影响到统计工作的开展，同时也对企业的总体发展造成严重阻碍。在数据管理与失真问题研究方面，要特别重视施工方数据、商品房销售数据及劳动数据。应该对各方数据进行严格审核，如施工单位土建数据、工程量数据、设备机械安装及使用数据等。同时，统计人员还要会同现场管理人员进行双向审核，并落实两方权责，以确保数据来源的真实、可靠。其次，加强对商品房销售数据的多方核查，严格对比销售部、财务部及合同备案的各项数据，确保真实有效。最后，在劳动力使用情况方面，要以项目、环节、阶段为单位及时记录，避免数据失真。

5.加强统计内审监督。统计工作不仅需要依靠严密的制度与专业的精神，同时也离不开有效监督与约束机制。要建立以加强统计基础工作推进为重心的内部审计制度，内部审计不仅要以约束统计人员工作行为及意识为重点，还要将关注力度放在各部门的制度执行上面，为统计基础工作质量提升提供保障。为了保障内部审计工作的规范性与权威性，企业要以制度的形式赋予其法律地位，避免工作开展过程中受到其他部门及工作人员的阻碍和干扰，同时还要针对统计基础工作的具体要求进行考核机制建设，考核对象不仅要包括统计人员、各部门管理者与工作人员，同时也要将内部审计人员包含在内，以实现内部审计工作的科学、合理、规范。

6.加强外部监督机制建设。外部监督对于房地产企业统计基础工作来说也尤为重要，外部监督主要包括媒体监督与大众监督。企业管理者应该端正态度，积极接受社会舆论的监督与建议，并通过开辟多样化信息收集渠道的形式对社会意见与建议进行及时分析与反馈，这样不仅能够帮助企业更好的实现管理质量提升，也能够为企业的社会形象塑造助力，从而提升企业的社会影响力与公信力，增强企业市场竞争综合实力。

三、结语

房地产企业统计基础工作内容繁多、任务庞杂。而统计基础工作对于企业的全面建设又意义重大，所以我们应该在正视其复杂性与重要性的基础之上加大工作力度，转变工作思路、改革工作方法，实现统计基础工作的质量提升，为企业全面发展贡献一份力量。

参考文献：

[1]刘嘉.房地产企业统计基础工作研究[J].内蒙古统计.2015.12.

[2]张颂.改进外资房地产企业统计管理的思考[J].中国外资.2015.3.

[3]文慧.加强统计工作，促进房地产发展[J].中国统计.2014.8.

作者：马宏华 单位：北京市御水苑房地产开发有限责任公司