编者按：本论文主要从半城市化区域房地产确权难点分析；半城市化区域房地产确权对策建议等进行讲述。包括了遗留问题多，缺乏证据，处理难度大、房地产违法建设。不符合现行确权政策。无法给予确权、政府部门重视不够，有效疏导政策少，缺乏政策支持、利益驱动不够且处置成本高。动力缺乏。积极性低、确权程序繁琐，涉及部门多，时间长且费用高、对“历史遗留问题”制定专门政策给予处理、对违法房地产分别采取疏导和堵塞的模式处理、简化办事手续，加快产权处理、加大政策宣传力度。提高政策知晓范围和群众理解政策的时效、加强对相关工作人员的培训，提高工作人员业务水平等，具体材料请见：

摘要：半城市化是一种介于完全城市化和农村之间的过渡发展形式。随着社会经济的不断发展，作为农村城市化的过渡阶段，半城市化的经湃、社会、人口、土地管理等问题逐渐成为学者关注的热点。以深圳市宝安区半城市化区域的房地产确权问题为研究对象，通过对其现状的简要阐述。剖析确权难点，并提出解决对策。

关键词：半城市化；房地产确权；难点；对策

1半城市化区域房地产确权难点分析

目前半城市化区域房地产确权的难点主要表现在以下方面：

1.1遗留问题多，缺乏证据，处理难度大

农村在向城市发展的过程中，房地产管理制度必将发生变革。这就难免在半城市化区域存在政策断层的现象，导致对房地产的管理基本上依靠政府政策调整，缺乏法律依据。然而政策在不同时期变化很大，在此背景下，遗留了很多问题，譬如：(1)用地手续问题。如宝安区历史上的土地权属证明文件种类繁多，部分时期更以会议纪要形式或统建代建形式取代用地合同，当事人均无法提供土地使用权证明。(2)报建手续问题。半城市化区域大部分建筑物报建手续不全，这可能是由于用地手续本身有问题，不具备办理报建手续的条件，还可能是由于当时用地者无法报建，即没有报建的渠道。(3)房地产不符合现行规划。由于在城乡规划法出台前，我国在建设工程规划管理上，存在“双轨制”。(4)经济纠纷多，用地关系复杂。半城市化区域土地存在大量与原集体经济组织签订转让、长期租用以及合作开发等情形，加之时间较长，导致用地关系较复杂，经济利益纠纷较多等。

1.2房地产违法建设。不符合现行确权政策。无法给予确权

在半城市化区域，由于房地产管理制度的不完善、房地产市场的不成熟及执法监察力度的不足，使得大量集体所有的土地隐性流转了；大量违法建筑物产生了，可这些房地产根据现行政策是无法确权的。

1.3政府部门重视不够，有效疏导政策少，缺乏政策支持

半城市化区域房地产管理制度不完善，有关房地产确权的政策滞后，使得政府在处理房地产确权时处于“无法可依”、确权标准不统一的尴尬局面。表现在：(1)政策对房地产确权的规定缺漏较多。(2)有关房地产确权的规定尚显简单化，许多规定的现实针对性及可操作性不强，在处理房地产确权纠纷时，那些相对原则性的规定就与各个特殊纠纷产生了难于克服的抽象与具体的矛盾。

1.4利益驱动不够且处置成本高。动力缺乏。积极性低

一方面，由于政策不完善，监管不力，房地产确权与否。对半城市化区域的部分房地产拥有者来说意义不大。因为虽然房地产未确权，他们仍能够从事租赁等活动以获得可观的收益；或者虽然确权了，但也同时限制了房地产的流通。比如深圳市“两规”在处理违法房地产过程中对于部分房地产核发的绿本房地产证书。限制了房地产的流通，虽然确权了，但是收益并未增加多少，因此也影响了此政策的实施效果。另一方面，高昂的处置成本也使得政府部门对房地产确权的积极性降低。通常情况下，半城市化区域房地产的处置需要大量的人力、物力支出。同时，处理过程中还可能发生影响社会稳定、削弱政府公信力的社会成本等。这些构成了高昂的处置成本，为此也动摇了政府处置的决心。

1.5确权程序繁琐，涉及部门多，时间长且费用高

半城市化区域房地产确权程序复杂，涉及国土、规划、公安消防、建设、环保、工商、监察、城管等多个部门，同时每个部门又都有自己的办文期限，时间长。而且。在补全手续、确认产权的过程中业主需要支付的费用较高。譬如，补办土地使用权证明文件时，涉及到补缴土地出让金等费用，而土地出让金是按照现行地价补缴的，费用之大是一般土地使用者难以承受的，或者说补缴了高额的土地出让金后，企业经营或土地使用者生活受到很大限制。

2半城市化区域房地产确权对策建议

解决半城市化区域房地产确权问题的最好途径在于承认集体建设用地使用权的流转，赋予集体土地与国有土地一样的权利，使集体建设用地使用权也可以转让、抵押、出租，这样半城市化区域房地产确权的主要障碍也就迎刃而解了。但这触及到我国的土地管理制度问题，要全部实现是一个漫长的过程，只能在大方向确定的情况下，通过逐步的变革加以完善。为此，本文仅提出半城市化区域房地产确权问题的短期治理对策。

2.1对“历史遗留问题”制定专门政策给予处理

“房地产历史遗留问题”是指行政建制变化、规划土地管理体制演进以及城市化过程中土地制度变化等造成的房地产历史问题。对此类问题，适用于各历史时期的土地、规划以及相关建设政策，用现行的规划国土等部门的法律法规处理是不妥当的。深圳特区城市化、撤县改区以及土地使用制度改革过程中对房地产遗留问题处理的事实证明。用现行的规划国土制度去解决历史问题必将使处理工作走入死胡同。所以应本着解放思想、保障物权的原则，专门制定半城市化区域房地产确权政策来解决。

2.2对违法房地产分别采取疏导和堵塞的模式处理

“违法房地产”指违反各历史时期相关法律法规新建、扩建和改建的建筑或违法占地。鉴于违法房地产处理中的成本高昂和可能引发的各种问题，在坚持查事与查人、疏理与堵截相结合的思路的基础上，对于存量与增量违法房地产采取不同处置策略。

(1)运用疏导模式处理存量违法房地产。从总体上来看，违法房地产的产生过程与城市化进程具有一定的同步性，并随着城市经济的发展和制度的完善而逐步减少直至消失。尽管这样，但其本身并不会自动消减，相反经过长时间的累积，在总量上变得不可忽视，处理起来也更加棘手和复杂。因此，加快存量违法房地产的处理应主要以疏导的方式为主。

(2)运用堵塞模式处置增量违法房地产。违法房地产拥有者不是为了长久的拥有产权，而是希望在尽可能长的时间内通过出租该地块或者地上建筑物以获得收益。在半城市化区域，在没有产权的情况下，违法房地产拥有者照样可以通过经营违法房地产而获取利益，这就使得相关主体缺乏申报和办理合法手续的动力。有鉴于此，对增量违法房地产的处理应该采取更加严厉的措施，通过没收、拆除建筑和罚款等方式增加其违法房地产拥有成本。使其在违法的情况下无利可图，彻底堵塞违法房地产的产生渠道。

2.3简化办事手续，加快产权处理

由于半城市化区域房地产确权问题情况复杂，涉及部门多、政策法规性强，需要由多个部门来进行及时有效的协调，手续办理过于复杂是影响确权的一大障碍，鉴于此，可以考虑专门设立房地产确权办证大厅，由相关职能部门一站式办公，提高工作效率；或成立专门的房地产确权问题处理协调领导小组及其办事机构，特事特办，房地产能否确权由领导小组商议决定。

2.4加大政策宣传力度。提高政策知晓范围和群众理解政策的时效

为确保政策执行效果，相关部门应加大宣传。并制定详细的工作指南和办事流程，通过各种途径扩大政策知晓范围，(1)运用报刊、电视、活页等媒体方式加大宣传力度。使政策在尽可能短的时间内得到广泛宣传l(2)在各国土所或街道办设立政策咨询台，选派专门人员解读政策并接受咨询，使相关权利人了解办事流程。理解政策走向。

2.5加强对相关工作人员的培训，提高工作人员业务水平

工作人员的业务水平关系到对政策理解的深度以及实际工作中把握业务操作的能力，尤其是半城市化区域确权的问题，工作头绪复杂，在具体登记工作中更需要注意对弹性和刚性的把握，必须通过培训、考核等方式提高其业务水平，保证此项工作优质高效的完成。