第一篇

一、房地产企业会计核算存在的问题

(一)会计科目的设置不合理

房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外，由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。

(二)缺乏真实、准确的会计信息披露

现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。

(三)房地产企业的收入确认核算复杂

目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。

二、改善房地产企业会计核算问题的对策

(一)设置科学、合理的跨级科目

改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。

(二)完善房地产企业的会计信息披露

加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。

(三)加强房地产企业收入核算的确认

对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。

三、结束语

综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。

作者：陈玉军单位：江苏省苏中建设集团股份有限公司

第二篇

一、房地产企业会计核算出现的常见问题

（一）会计核算数据不明确

房地产企业会计核算具有其特殊之处：产品项目开发需要的周期相对较长，从开发之初到销售环节、售后服务环节涉及的内容复杂繁多，并且各生产步骤不能按照常规的地点或时间点来划分。房地产企业会计核算面临核算业务种类多，核算期限较长，核算内容复杂多变，核算金额过大等问题，导致会计核算数据不够清晰明确。核算数据不明确会造成成本和费用计算不当，在当期会计核算中出现收入与支出不匹配的现象，会计核算结果不能及时准确的反映出当期收支情况，实际收益和费用偏离了企业预期收益与预期费用。会计核算数据不明确也影响了会计信息的核算工作，为一些违规行为提供了可乘之机，使会计信息失去真实性，不能真实反映企业经营状况。

（二）房地产企业确认收入环节相对复杂

房地产企业产品一般为自行开发，开发周期长且需要投入的资金巨大，其价值往往较高。与一般企业相比其销售形式也较特殊，一般采取预售与分期付款两种方法销售，由于销售形势的特殊化，房地产企业在会计核算时的收入确认相对较复杂。在《企业会计准则第14号———收入》中明确规定：“以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准，同时满足下列条件才能确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量”。房地产企业采取预收的形式销售产品，在企业与消费者签订了购房合同时，产品即商品房尚处于建设中还不能投入使用，虽然产品已售出但不能同时满足收入确认的条件。新会计准则对不同房地产类型进行明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，也在一定程度上增加了收入确认的复杂性和会计核算的工作量。

（三）借款费用资本化不规范

在新会计准则中借款费用资本化的范围更大，但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时，才能予以资本化。房地产企业产品开发具有经营周期长，投资收益期长，资金投入相对集中等特点，因此多利用债务资本筹集开发资金。按照新会计准则的相关规定，很难准确确定借款费用资本化的条件，而且房地产企业一般都有大量未开发土地，若将土地储备所包含的借款费用计入财务费用中，则会对当期利润产生影响。

二、完善房地产企业会计核算的建议

（一）建立完善核算制度体系

会计核算往往是在项目核算的基础上进行的，且项目核算对企业发展以及决策有重要的影响，因此为完善房地产企业的项目核算和会计核算必须有完善的核算制度体系作为基础。首先，企业应保证财务核算制度科学合理，各部门权责划分清晰。将会计核算责任落实到具体的会计工作人员上，保证每一环节都能找到对应的负责人，可以最大程度减少会计核算过程中出现的失误，避免再出现问题后各部门和相关工作人员相互推诿，并对会计人员的工作情况进行考核，在提高财务管理水平的同时，还可对财务风险进行更好的防范。其次，提高企业会计人员业务水平也是必不可少的，可以通过各种形式定期对会计人员进行培训，以及时掌握最新的法力及相关规定，严格按照会计相关法律法规处理各会计事项，避免由于不了解新规章制度造成的违规行为。还要将培训考核结果纳入考核内容，以提高员工对培训的重视程度。最后，设置财务管理机构，根据企业自身需求，配备高素质的财务人员，定期检查核算人员的情况，促使核算人员及时准确的提供资金核算。

（二）加强房地产企业收入核算工作

首先，要明确房地产销售收入的核算范围。房地产销售收入核算的范围较广，一般包括以下几部分：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。其次，房地产企业多以预售的方式销售产品，但在项目竣工验收、办妥移交手续前，预收款项为暂收款、预收款，不能确认为收入。在房地产企业与消费者签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已完工且通过验收；消费者对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，房屋移交手续办理妥当；收入的金额能够可靠计量，此时所的销售款项方能确认为销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。

（三）规范房地产企业借款费用核算

在房地产企业中以开发产品为目的发生的借款费用与项目成本之间存在直接关联。根据历史成本和费用配比两项原则，应将这部分借款费用计入开发间接费用，属于房地产项目成本的一部分。在充分考虑配比原则的情况下对借款费用进行核算，将在建中且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用＝（借款费用总额―存款利息―临时投资带来的收益）×（该工程项目账面累计余额―该项目预收款）／Σ（各工程项目账面累计余额―各项目预收款），从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

三、小结

房地产企业的发展为我国经济发展做出了巨大贡献，但是在会计核算方面存在的问题则会为企业带来不必要的风险，可以通过建立完善核算制度体系，加强房地产企业收入核算工作，规范房地产企业借款费用核算来解决存在的问题。

作者：钟秀橙单位：北海圣美房地产开发有限公司