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房地产财务管理缺陷与建议

房地产财务管理缺陷与建议

房地产企业财务管理现状

(一)财务管理模式滞后

以当前房地产企业的发展状况来看,财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义,并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中,在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到,领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为,紧紧盯住财务部门的工作状况,认为只要管好财务管理部门就万事大吉,而忽视了其他方面的监管。实际上,这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求,甚至可能造成企业面临巨大风险损失,不利于房地产企业的长远性发展。

(二)缺乏完善的财务管理制度

由于市场经济体制改革的不断深入,房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去,房地产企业处于初级运行阶段,财务管理活动没有可以遵循的依据,普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象,增大了企业的财务风险可能性;另外,由于缺乏完善的规章制度,房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算,在一些资金管理工作中存在盲目运作行为,仍然停留在简单的会计核算层面,没能对企业经济状况进行细致分析与探讨,财务部门无法掌握款项的收支,企业领导者也无法从整体把握资金运营状况,可能造成决策失误。

(三)资金结构有待调整

对于我国房地产企业的融资渠道来说,普遍存在单一性问题,大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中,自有资金的比例偏少,增强了企业的负债率。这种客观形势的存在,一方面增加了银行的贷款负担,另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长,因此银行贷款的利息成本也比较大,尤其在金融危机爆发之后,银行在发放贷款方面显得更加谨慎,再加上当前国家各项政策的约束作用,使得银行贷款渠道难上加难,房地产企业如果不能获得有效的资金保障,仍然以不合理的资金结构模式存在,将面临巨大的风险,甚至由于资金链断裂而破产。(四)全面成本管理工作不到位所谓全面成本管理,就是要求房地产企业财务成本管理措施,落实到项目实施的各个环节,实现全过程管理、全员管理。应该认识到,房地产企业的成本发生是一个动态性过程,包括规划、设计、施工及销售等诸多环节,因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中,对涉及到的成本各个要素进行全面规划,确保企业实现效益最大化目标。同时,房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料,因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况,还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责,没能实行全过程、全方位的成本核算,造成财务部门收集资料的来源有限,成本管理偏离了预算目标,无法控制企业成本水平。

房地产企业财务管理优化的几点建议

(一)改进财务管理的观念意识

当前,我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一,无法及时掌握市场经济发展的信息状况,还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识,在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上,领导作为一个企业发展过程中的重要决策者,只有意识到财务管理工作的重要性,并将其与企业发展联系起来,进一步提高重视程度,才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下,房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识,并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程,需要在企业内部形成全员意识,更好地发挥财务管理效能,推动企业长足发展与进步。

(二)建立健全财务管理制度

对于现代化企业发展来说,只有构建完善的财务制度,才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中,应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等,提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先,通过设置专业化的财务管理机构,对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析,为编制预算、实施决算等奠定基础;其次,通过构建完善的财务管理制度,如现金制度、报销制度、采购制度等,提高财务管理的制度化、规范化;再次,建立完善的考核制度,发挥监督机制的积极作用,可组成由最高决策人带头,以财务管理部门为主的内部控制小组,定期检查各项规章制度的落实状况,及时发现制度执行过程中存在的问题,如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等,客观分析可能面临的后果,有针对性地采取纠正措施;对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励;对于违反规章制度的部门及个人,给予严厉处罚,调动各部门参与考评的积极性。

(三)实现多元化的融资渠道

若想提高财务管理的质量水平,有效规避房地产企业可能面临的财务风险,要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道,改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先,寻找并开拓民间融资方法,在合理规避金融风险的基础上,可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式;其次,采取合作开发模式,加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说,具有规模小、资源数量少的特征,因此进一步扩大企业发展规模,实现经济效益目标,是中小型房地产企业的发展趋势,而通过战略合作,促进利益共享、风险共担,也是非常有效的手段。例如,如果企业拥有土地所有权,但是缺乏开发资金,为了获取更多的资金支持,就可以通过转让部分股权的方式,与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作,这样既可以解决资金难题,也更利于房地产企业增强自身管理水平。(四)采取积极的全面成本管理措施在现代企业发展过程中,应树立成本管理意识,以此作为企业发展的核心与基础,帮助企业实现财务管理目标,促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时,应采取如下措施:其一,制定明确的成本管理目标,尤其研究项目建设前期可能涉及的费用,包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等,都应该纳入到预算项目中;其二,加强对成本费用的归集与核算,正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等;其三,加强对成本的深入分析,奠定在财务核算基础上,严格考核成本指标的实现状况,及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差,分析原因并采取纠正措施,不断积累经验、总结教训,寻找控制成本的有效方法;其四,加强对基础数据收集与整理工作的重视程度,作为企业领导者,必须起到带头作用,形成良好的企业成本管理氛围,要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手,落实节约成本的目标。另外,还应做好与成本相关数据的记录工作,为财务部门制定成本预算奠定基础;其五,提升成本核算人员的综合素质,除了具备基本的成本管理知识以外,必须了解施工的流程,掌握工程预结算的相关知识,形成良好的职业道德。

本文作者:阮慈红作者单位:北京中建地产有限责任公司